Архивная публикация 1999 года: "Поселковые советы"

Ленин жил в Горках, Сталин -- в Волынском, Ельцин предпочитает Барвиху. За городом, в доме посреди реликтового соснового бора, гораздо лучше думается о судьбах подданных и отечества. Сейчас у потенциального домовладельца есть большой выбор. Цены на недорогие коттеджи снизились по сравнению с прошлым годом на треть. А особняк в Серебряном бору, который до кризиса продавался минимум за $1 млн., сегодня предлагается "всего-то" за $650 тысяч.Апрель. "Приходит время целоваться в парках, приходит время возводить дома". Свой дом в сосновом бору, пение всяких милых пташек и лужайка под окном -- что может быть лучше для людей, уставших от суеты большого города? Работа -- в сити, дом -- в его окрестностях. К такому образу жизни Запад уже пришел. Придем и мы. Тем более что по сравнению с весной прошлого года цены на готовые новые коттеджи упали примерно на 35%. Так, если до кризиса дом в Потапове (Южное Бутово, в административных границах Москвы) площадью 150 кв. м. с тремя сотками земли продавался минимум за $75 тысяч, то сейчас вполне реально купить такой же за $50 тысяч. Правда, без отделки, зато с полным набором подведенных коммуникаций. И, по оценкам специалистов, это не предел.

Владимир Димур, вице-президент фирмы "Конти": "По сравнению с докризисными временами ситуация на рынке резко изменилась. Причем для продавцов -- в худшую сторону. Если раньше предложение превышало спрос только на 30%, то сегодня более чем на 60%. Масса незавершенного строительства выброшена на рынок чуть ли не по себестоимости из-за недостатка средств у строителей. Но прежний уровень спроса все равно не восстанавливается".

Так, нынешней весной вполне реально купить кирпичный особняк общей площадью 800 кв. м (кирпичная коробка без отделки и оконных рам) в 30 км от Москвы по Егорьевскому шоссе всего за $40 тысяч. Причем все коммуникации могут быть подключены в любой момент. В стоимость включена и земля -- 30 соток.

Впрочем, спрос на большие и супердорогие коттеджи пока остается. Но только в отношении действительно элитарных проектов, где высокая цена сочетается с престижностью места, живописной природой в округе и земельным участком внушительных размеров.

Если перечисленные достоинства отсутствуют, особняк зависает на рынке. В этом отношении показательна судьба широко разрекламированного два года назад поселка Екатериновка. Он проектировался как своего рода аналог знаменитого американского Беверли-Хиллз, где живут звезды Голливуда. Однако сейчас Екатериновка практически заброшенный проект. Новых домов там не строят, а те, что уже возведены, не находят покупателей. Что и неудивительно. При цене минимум $1 млн. предлагаются громадные (по 700--1000 кв. м) дома в 300 метрах от шумной и пыльной Кольцевой автодороги. Участки в Екатериновке невелики, и коттеджи стоят чуть ли не окно в окно. Хотя с, формальной точки зрения, место престижное. Рядом Крылатское, где, как известно, находится городская квартира президента Ельцина. А сам поселок стоит на правительственной трассе, Рублевке, практически на выезде из Москвы.

Изабелла Посталовская, начальник отдела коттеджей фирмы "БЭСТ": "На сегодня наиболее популярны коттеджи стоимостью не более $200 тысяч, если речь идет о целом поселке, и примерно $50--100 тысяч, если говорить об отдельно стоящем доме. Обычно это двухуровневый дом общей площадью 150--300 кв. м. Земли должно быть не менее 15 соток".

Впрочем, при желании очень хороший дом можно купить и за меньшие деньги. Так, в деревне Малые Вяземы (24 км от МКАД по Минскому шоссе) дом из дешевого, но теплого керамзито-бетона общей площадью 120 кв. м, с участком 15 соток, всеми коммуникациями и московским телефоном продается за $53 тысячи.

Заметим, что до кризиса торг за подобные апартаменты начинался с цифры $100 тысяч.

Стоимость земельного участка под строительство в ближайшем Подмосковье*

* В таблице указаны цены на участки с возможностью подключения коммуникаций (электричество, газ, водопровод).

Данные предоставлены агентством МИЭЛЬ.

Однако говорить об окончательном уровне спроса и предложения на подмосковные "имения" сейчас вряд ли стоит. Риэлторы рассуждают о среднем падении цен на землю на 5--8% -- однако это цена не спроса, а предложения. Иными словами, именно на такую мизерную скидку готовы владельцы земли.

Покупатели же рассчитывают на совсем иные уступки -- минимум на 30% от докризисной стоимости сотки. Поэтому пока на земельном рынке наблюдается застой, и о снижении цены на землю сегодня можно говорить достаточно условно. По оценкам риэлторов, ситуация придет в движение, когда окончательно наступит теплая погода и на земельно-дачном рынке начнется традиционный "высокий сезон".

Черта оседлости

Те же, кто вложил значительные суммы в коммерческое строительство, не могут ждать, когда наступят лучшие времена. Вложенные деньги требуют возврата. А потому купить коттедж в уже частично застроенном поселке можно по несколько сниженным по сравнению с докризисными ценам.

Владимир Яхонтов, ведущий консультант отдела загородной недвижимости агентства МИЭЛЬ: "Люди стремятся в закрытые загородные поселения-кондоминиумы. Всех устраивает положение, когда затраты на инфраструктуру и охрану распределяются между жильцами. Доходит до того, что стоящие рядом поселки объединяются в целях экономии. Например, делятся охраной или объединяют водоснабжение".

По оценкам риэлторов, спросом после кризиса будут пользоваться только поселки, отвечающие целому ряду требований. Из них обязательные -- наличие всех необходимых коммуникаций (газ, свет, вода), охраны (причем не в виде деда с берданкой, а настоящей) и транспортная доступность.

Желательные -- придомные участки должны быть не менее 10 соток, а сам поселок должен быть расположен в местности с приятным ландшафтом (особенно высоко ценится сосновый бор).

И последний, самый, пожалуй, важный фактор -- это цена.

В соответствии с престижностью расположения и ценой представленные сегодня на рынке новые коттеджные поселки можно разбить на три группы.

Первая -- это такие суперэлитарные поселки, как Годуново (Серебряный бор), Горки-8 (15 км по Рублевке) и знаменитые старые поселки вроде Жуковки, Успенского, Николиной горы. Или же поселка Раздоры (5 км по Рублево-Успенскому шоссе), где еще до кризиса все дома были распроданы, несмотря на то, что их цена с $1 млн. только начиналась. Можно вспомнить и безымянный поселок рядом с Куйбышевским гидроузлом на Истре неподалеку от Нового Иерусалима, где возвели себе особняки Алла Пугачева и Владимир Потанин.

Местные коттеджевладельцы глухо отгорожены от внешнего мира высоким забором и надежной охраной. В домах есть все городские удобства, а сами поселки расположены в живописной местности. При этом стоимость добротного каменного дома (площадью, как правило, не меньше 250 кв. м) с участком от 12 соток в таких элитарных "резервациях" составляет не меньше $300 тысяч. Подобные поселения рассчитаны на тех, кто живет в них постоянно. Поэтому в них есть вся необходимая инфраструктура: магазины, спортивно-оздоровительные комплексы и т.д.

Вторая группа поселков рассчитана, условно говоря, на высший средний класс. Основное отличие таких поселений от более дорогих -- менее престижное место, то есть отсутствие знаменитых соседей, что ощутимо сказывается на цене дома и участка (от $100 тысяч до $200 тысяч). При этом размер участка, как правило, составляет не меньше 10 соток. Среди подобных поселков стоит отметить Артем (15 км по Ленинградскому шоссе), Голубое (25 км по Пятницкому шоссе), Ливадию на Истре (35 км по Новорижскому шоссе), Полянку (14 км по Ярославке). Или же такие старые поселки, как Кратово (27 км по Казанской железной дороге), Трудовое (15 км по Дмитровскому шоссе). Все эти поселения возведены в экологически благополучных районах Подмосковья. К домам подведены необходимые коммуникации (газ, электричество), вода поступает или из централизованного водозабора, или же из артезианской скважины прямо на участке. Сами постройки могут быть как кирпичными, так и возведенными по технологии "сандвич" (деревянный брус, обложенный в один слой кирпичом).

Наконец, в низшую ценовую группу попадают коттеджные поселки, где дом с землей продается за $50--100 тысяч. Среди новых поселков к таковым относятся Княжичи (5 км по Можайскому шоссе), Новогорск (6 км по Ленинградке), Потапово (Южное Бутово, 5 км от МКАД), Ново-Спасское (26 км по Калужскому шоссе), Птичное (24 км по Киевскому направлению) и Родники (15 км по Курскому направлению). Снижение цены в таких поселках достигается за счет массовости застройки -- подведение коммуникаций таким образом раскладывается на большее число покупателей. Естественно, что и охранять подобные поселки на должном уровне непросто. Ведь одно дело уследить за 50 домами и совсем другое -- за 200.

ПМЖ с видом на Москву

Из новых суперэлитарных поселков, рассчитанных на самых состоятельных покупателей, стоит выделить Годуново и Горки-8.

В Годунове возведено 20 домов из монолитного бетона, сходных с таунхаусами: у соседних домов общая стена. Благодаря местоположению -- рядом со знаменитым Серебряным бором, где проживают Родион Газманов, Михаил Жванецкий и прочие известные люди,-- цена на дома в Годунове весьма высока. 320 кв. м общей площади с гаражом на две машины и придомным участком две сотки стоят $650 тысяч. Правда, сюда входит полная отделка, включая встроенную технику. На территории поселка возведены фитнес-клуб и теннисные корты. С другой стороны, плотность населения в поселке довольно высокая -- это вам не гектар земли на Николиной горе.

Сегодня на продажу здесь выставлены 8 домов. Не исключено, что часть из оставшихся таунхаусов будет сдана в аренду -- от $10 тысяч ежемесячно. Для тех же, кто купил дом, взнос на содержание инфраструктуры поселка составит около $500 в месяц.

Название другого элитарного коттеджного поселка -- Горки-8 -- говорит само за себя: по соседству, в Горках-10, президент Борис Ельцин любит работать над документами. Перечислять других именитых жильцов Горок-8 бессмысленно: по Рублево-Успенскому шоссе расположены загородные дома чуть ли не половины высшей политической, финансовой и уголовной элиты России. А за престиж, как известно, надо платить. В Горках-8 двухуровневый деревянный коттедж площадью 220--250 кв. м с участком 15 соток элитарной "рублевской" земли и встроенным гаражом на 1--2 машины стоит минимум $400 тысяч.

Для желающих купить дом рядом с владениями власть имущих есть и другой вариант -- приобрести особняк в старых поселках по Рублевке (вроде Жуковки, Успенского или Николиной горы). При этом, правда, нужно учесть, что цены на здешние кирпичные коттеджи с полной отделкой будут вполне сопоставима со стоимостью домов в новых Горках-8.

Так, в знаменитых Горках-10 (24 км от МКАД) продается двухэтажный кирпичный дом площадью 350 кв. м с евроремонтом и участком 24 сотки. Коттедж расположен на холме, рядом речка. Его цена -- $350 тысяч.

Чуть ближе, в селе Успенском (20 км от МКАД), трехуровневый кирпичный дом площадью 890 кв. м с евроотделкой, тренажерным залом, двумя каминами, бассейном, сауной, гаражом, московским телефоном и участком 40 соток стоит $900 тысяч.

Впрочем, самые привлекательные дома по Рублевке расположены в старых, заложенных еще при Сталине поселках вроде Николиной горы (25 км по Рублевке). Участки здесь достигают 1--1,5 гектара. Кругом вековые сосны. Однако на рынок эти дома не попадают, а продаются через знакомых.

Голубой сандвич

На несколько менее состоятельных покупателей рассчитаны коттеджи в поселке Полянка (14 км по Ярославке): от $200 тысяч за 1--2 этажа, возведенных по технологии "сандвич". Коттеджи предлагаются с полной отделкой. В каждом доме предусмотрен гараж на две машины. Правда, участок при этом не слишком велик: от 7 соток. На территории поселка небольшой пруд. Вокруг -- сосновый бор.

В поселке "Артем" (15 км от МКАД по Ленинградке) возведено 14 таунхаусов -- коттеджей на две семьи. При каждой "квартире" -- а это 205 кв. м общей площади на двух этажах -- есть небольшой, до 2 соток, палисадничек и встроенный гараж на одну машину. Продажная цена "отсека" в таунхаусе составляет около $120 тысяч. Правда, в поселке не предусмотрена сопутствующая инфраструктура (спортплощадки, магазины и т.п.) -- все необходимое есть в санатории имени Артема, что всего в километре от поселка. Там же, в санатории, имеются большой пруд и охраняемый пляж. Территория поселка охраняется милицией -- ее услуги и обслуживание коммуникаций обходится "артемовцам" в $200 ежемесячно.

В Голубом, что в 22 км от столицы по Пятницкому шоссе, к концу нынешнего года запланировано возвести 150 домов. Проект поселка отвечает самым высоким требованиям. Помимо детского сада и супермаркета, здесь возводятся бассейн, теннисный корт, аптека и косметический салон. По-видимому, именно из-за высокой стоимости инфраструктуры цена на дома здесь также весьма значительна. Так, двухэтажный дом ("сандвич" без отделки площадью 120 кв. м) с участком 12 соток продается здесь примерно за $110 тысяч. Первая очередь поселка в 50 коттеджей уже построена. Кстати, своим названием поселок обязан находящемуся неподалеку озеру Голубому, вокруг которого растут реликтовые сосны.

Что же касается поселка Ливадия на Истре (35 км по Новорижскому шоссе), то он сочетает разумную цену и высокое качество самих домов. Примерно за $135 тысяч здесь можно приобрести двухэтажный кирпичный особняк площадью от 200 кв. м с участком минимум 12 соток. При этом есть возможность увеличить свои владения путем покупки соседних, еще не застроенных участков. Кстати, дом можно возводить самому, а у застройщика купить только землю с уже подведенными коммуникациями (по $3,5 тысячи за сотку). Рядом с поселком есть все пасторальные прелести: лес, речка Истра, ягоды-грибы. Помимо всего прочего, рядом с поселком бьет родник. Неподалеку старый дачный комплекс творческой интеллигенции, где живут Тимур Гайдар (сын Аркадия Гайдара и отец Егора), Эдвард Радзинский, Александр Ширвиндт и Расул Гамзатов.

Скромное обаяние

Из поселков, ориентированных на покупателей из числа среднего класса, самые доступные по ценам дома продаются в Потапове -- от $55 тысяч за дом площадью 90 кв. м. Этот поселок задумывался как первый этап сравнительно массового малоэтажного строительства в пределах самой Москвы -- проект его первой очереди подразумевал возведение полутора тысяч индивидуальных домов. К лету прошлого года из них была построена примерно десятая часть. Москвичи неохотно переселялись на неблагополучный в экологическом отношении Юг. Тем более что земля в Потапове (максимум 6 соток) не переходила в собственность владельца дома, а оформлялась -- и оформляется сейчас -- в аренду сроком до 49 лет. Однако этот недостаток компенсируется тем, что в поселок подведены практически все городские коммуникации (газ, свет, вода, канализация), а до Москвы всего 10 минут езды на машине по асфальтированной дороге. Правда, красивым ландшафтом Потапово похвастать не может: ранее на месте поселка был огромный пустырь. А сейчас потаповцы могут наблюдать из окон лишь районы московских новостроек да стены домов своих соседей: дома стоят очень плотно.

Немного дороже -- начиная с $75 тысяч -- стоят дома в поселках Новогорск (6 км по Ленинградке) и Княжичи (5 км по Можайскому шоссе), реализуемых компанией "МИАН" и корпорацией "Подмосковье". По компактности расположения коттеджей эти поселки сходны с Потаповом: придомный участок здесь напоминает, скорее, большую лужайку -- всего 3 сотки. Двухэтажные коттеджи возводятся из деревянных панелей с обкладкой кирпичом в один слой (так называемый сандвич). Площадь каждого домика не более 170 кв. м. Предусмотрен гараж. При этом взносы на поддержание инфраструктуры поселка сравнительно невелики: $90 ежемесячно. Природа вокруг этих поселков типична для Подмосковья: речка Сходня (здесь она еще чистая) и смешанный лес.

По мере удаления от столицы цены на коттеджи в поселках, естественно, падают. При том, что сами дома и размер участков в "дальних" районах (до 30 км от МКАД) ничуть не уступают своим конкурентам в пригороде.

Достаточно сказать, что 150-метровый двухэтажный дом, построенный по технологии "сандвич" (деревянный брус, обложенный с внешней стороны кирпичом в один слой) в охраняемом поселке Птичное (24 км по Киевскому направлению) с участком до 9 соток обойдется покупателю в $75--80 тысяч. В эту цену включены все подведенные к дому коммуникации: газ, канализация, водопровод, индивидуальная отопительная система, канализация. Вокруг поселка хвойный лес, а также каскад озер.

Немного дешевле (от $70 тысяч) продаются коттеджи в расположенном по соседству Ново-Спасском, что в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе (особняк из бруса площадью 180 квадратных метров, встроенный гараж и участок 12 соток). В поселке возведен культурно-оздоровительный комплекс со спортплощадками и сауной. А в 10 минутах ходьбы протекает Десна. Проложены все необходимые коммуникации. Возможна установка прямого московского телефона.

В Родниках, что в 15 км к югу от Москвы, трехуровневые дома возведены из кирпича. Всего в поселке 98 домов, из которых на сегодняшний день не продано 18 (продажная цена начинается с $80 тысяч). В каждом доме площадью от 225 кв. м предусмотрен встроенный гараж на одну машину, участок -- от 12 до 15 соток. Неподалеку деревня, где есть магазинчик с минимально необходимым набором продуктов и всегда можно купить парное молоко.

Хорошо забытое старое

Впрочем, помимо покупки дома в новом коттеджном поселке, можно попытаться приобрести себе участок в давно застроенном месте.

Правда, цены здесь, как и на вторичном рынке квартир в Москве, пока не успели среагировать на кризис. Владельцы дач попросту не могут смириться с тем, что за свой товар сейчас нужно просить на 30--50% меньше, чем до кризиса.

К тому же вместе с очень хорошим, заросшим соснами участком вы в старом поселке вынуждены будете купить и весьма неказистый дом постройки 40--60-х годов -- других здесь в продаже практически нет. А это значит, что и новый дом строить, и коммуникации подводить вы будете сами. Если такая перспектива вас не пугает, то вы сможете сэкономить на строительстве примерно 40--50% от суммы, которую отдали бы за дом в новом поселке.

Самую же значительную трудность представляет подводка к вашему "самострою" коммуникаций. Дело в том, что газ и электричество -- продукция монополистов. У которых, конечно, есть твердые расценки, но их в Подмосковье никто не придерживается. И платят, что называется, по договоренности. Так, если неподалеку, в пределах 300 метров от вашего участка, проходит газопровод, то "отросток" от него до вашего дома обойдется вам минимум в $3000. Не ниже расценки и на подводку электричества. Для дома, оснащенного бытовой техникой по минимуму, эта простая в принципе операция составит от $2,5 тысячи. Если же вы хотите иметь у себя сауну -- а это гораздо большие энергозатраты,-- то приготовьтесь выложить не меньше $8 тысяч.

В целом же, по данным специалистов из "Спецстроя-2000", постройка в обжитом подмосковном поселке своими силами деревянного дома с чистовой отделкой (то есть полное выравнивание всех поверхностей) обходится сейчас примерно в $150 за 1 кв. м, кирпичного -- от $250 за "квадрат" с подводкой коммуникаций.

Когда же многолетние строительные хлопоты будут позади, вы, облачившись в соломенную шляпу и прихлебывая чай из блюдца, будете с ужасом вспоминать шумную Москву и корить себя за недогадливость: зачем было строить дом и почему это я раньше его не купил?

Коттеджные поселки в Москве и ближнем Подмосковье

* В таблице указаны цены на участки с возможностью подключения коммуникаций (электричество, газ, водопровод).

Данные предоставлены агентством МИЭЛЬ.

Прочерк -- нет данных.

* Под всеми коммуникациями понимается наличие электричества, газопровода и холодной воды (либо артезианской скважины на участке), канализации.

** Землю предлагает для приватизации местная администрация.

ЮЛИЯ РОШЕК, ФЕДОР ЖЕРДЕВ