09.12.2002 01:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2002 года: "Растишка от домов"

Прогнозы на будущий год весьма туманны. Впрочем, уже сейчас ясно, что самое непрестижное жилье -- "хрущобы" -- дорожать вряд ли станут, а самое престижное -- дома класса люкс -- поднимутся в цене на четверть.Если дорог тебе твой дом

Начнем с первичного рынка, задающего тон ценам на все остальное жилье.
Все познается в сравнении. Помнится, в первом полугодии цены на новенькие "квадраты" росли настолько незначительно (плюс 1--2% в месяц), что на рынке был объявлен период долгожданного застоя.
К концу же 2002 года энтузиазм несколько поугас -- за год цены на новостройки в среднем по рынку медленно, но верно подросли на 15%. А это уже менее приятно, поскольку означает плюс дополнительные $4--5 тыс. к стоимости среднестатистической 1--2-комнатной квартиры в панельном доме или монолитной новостройке бизнес-класса в срединной части Москвы. Для покупателя, ориентированного на приобретение нового жилья в ценовом сегменте $45--60 тыс. (а таких желающих -- большинство), подобный годовой прирост цен является весьма ощутимым.
Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга агентства "ИНКОМ недвижимость": "Самый весомый взнос в увеличение цены внес осенний период (сентябрь--октябрь), прибавивший к стоимости квартир в новостройках в среднем 4--5%. При этом никаких особых причин для повышения не было -- просто продавцы решили воспользоваться тем, что после летнего затишья спрос традиционно растет, и попытаться еще раз взвинтить цены" (см. график 1).
Проведем беглый осмотр цен на новостройки.
Подросли в цене новостройки Южного Бутова -- лидера по массовому предложению. В здешних микрорайонах Перово и Гавриково цена 1--2-комнатных квартир с начала года поднялись с $600 за кв. м до $750--850.
Подорожало монолитное жилье бизнес-класса в сравнительно недорогих, активно застраивающихся Куркине и Братееве -- с $650 до $900 за кв. м.
В обжитых районах столицы складывается аналогичная картина. Стоимость квартир в новостройках на улице Академика Скрябина, например, увеличилась за год с $655 до $786 за кв. м.
Самое дорогое новое типовое жилье, расположенное на Юго-Западе, Западе и Северо-Западе столицы, перевалило в нынешнем году рубеж в $1 тыс. (в начале года -- $770--800 за кв. м).
Будет ли подобный медленный, но верный рост цен продолжаться и в следующем году? На сей счет большинство экспертов предпочитают высказываться довольно туманно.
С одной стороны, ценам действительно некуда уже расти.
Пример тому -- ситуация с квартирами в панельных "типовушках", расположенных в районах точечной застройки, например в домах, возводимых ДСК-1 в Новых Черемушках, Перове или в районе Речного вокзала. По сравнению с прошлым годом цены в указанных районах увеличились аж на 20% (своего рода рекорд по рынку).
В Новых Черемушках, например, квадрат сегодня стоит от $1,1 тыс. (вместо прошлогодних $800). Причина роста в том, что минувшей весной квартиры в данном сегменте рынка пользовались повышенным спросом, поэтому продавцы осенью и не смогли устоять перед искушением подзаработать на ажиотаже. Не вышло -- покупатели отказались брать неадекватно подорожавшие квартиры и вновь обратили свое внимание на массовую застройку на окраинах (в начале года ситуация была обратной).
Вторым весомым фактором, который будет сдерживать цены столичного рынка, может стать активная застройка ближайшего Подмосковья (Реутово, Люберцы, Видное, Химки), где стоимость "квадрата" не превышает $650 (что на 20--40% ниже столичного уровня). В глазах покупателей разница между качеством жилья на отшибе столицы и сразу за ее пределами практически исчезла. К примеру, по данным ДСК-1, за год объемы продаж домов компании по области увеличились на 30%.
Примерно такая же картина и с жильем бизнес-класса. Оно росло теми же темпами, что и панельное: если раскидать подорожание по месяцам в течение года, то получим рост на 1--2% ежемесячно. Так что сегодня квартиры в монолитных домах продаются уже на стадии фундамента минимум по $900 за метр. В результате, как утверждают эксперты, количество нераспроданного жилья такого класса ввиду завышенных цен увеличилось с начала года примерно вдвое (особенно это касается квартир по цене от $1,2 тыс. за метр -- их "зависло", по разным оценкам, от 20 до 35% от предложения).
А теперь внесем в наши рассуждения долю пессимизма: предпосылок для снижения цен на новостройки тоже нет. Предложений хорошего жилье в хорошем месте в Москве сейчас не так уж и много. И в ближайшее время вряд ли они появятся -- свободные площади в более-менее престижных районах столицы уже заняты пятиэтажками, предприятиями или чем-то еще. А это значит, что в стоимость возводимого на этих территориях жилья заведомо входит снос существующей застройки. Понятно, что такие расходы переложат на плечи покупателя.
Так что самый оптимистичный прогноз на следующий год -- это отсутствие роста цен. А уж падать они точно не будут.
"Хрущобы" на гране падения

Сектор вторичного жилья традиционно реагирует на все пертурбации с первичным "собратом" с задержкой в 2--3 месяца. Однако данная закономерность касается только цены. В остальном же вторичный рынок живет своей вполне самостоятельной жизнью.
Так, например, если квартиры в новостройках, различных по качеству и месторасположению, дорожали в основном синхронно (ежемесячный "привес" в 2--5% по всем направлениям), то "бэушное" жилье в течение года поднималось в цене в два этапа.
Первыми подорожали 1--2-комнатные квартиры в типовых домах, расположенных в непрестижных районах Москвы (Марьинский парк, Южное Бутово, Люблино). Пиковое значение цены здесь было достигнуто еще в июне--июле и сохраняется по сегодняшний день. Это в среднем $33 тыс. ($850 за кв. м) за "однушку" в панельных домах таких серий, как КОПЭ, П44, П46. В то же время квартиры в домах, расположенных в престижных районах (Крылатское, Черемушки), продолжали дорожать и после июля и лишь к концу сентября достигли нынешнего максимума -- $41 тыс. ($1,1 тыс. за кв. м). То есть во второй половине лета фактически сложилась ситуация, когда разрыв в цене жилья между окраинными и более-менее престижными районами был минимален. Чем многие покупатели и не преминули воспользоваться.
Количество предложений на рынке вторичного жилья, по данным агентства "МИЭЛЬ-недвижимость", за год сократилось на 10--15%. Немудрено -- многие покупатели, которым оказались не по карману "новостроечные" цены, вынуждены были искать себе жилье на вторичном рынке, изрядно опустошив его (см. график 2).
Теперь рассмотрим подробнее, как отдельные сегменты вторичного рынка пережили заканчивающийся год.
Самый большой рост цен на рынке "вторички" (плюс 10%) пришелся на "панель" 90-х годов (более 50% объема ежемесячных продаж), которая пользуется спросом из-за своей сравнительно большой площади квартир, сопоставимой с площадью в домах новых серий. В тех же Новых Черемушках или соседнем Беляеве "двушка" в 9-12-этажном панельном доме 70-х годов (45 кв. м) стоит сегодня $55 (год назад -- $49 тыс.), что на $10 тыс. дешевле "двушки" в соседней новостройке (55 кв. м).
Среди лидеров вторичного подорожания оказалось и старое качественное жилье -- "цековки" и "сталинки" (плюс 13% за год). Дело в том, что в последние полгода в сегменте "сталинок" появилось немало квартир достойного качества, с евроремонтом, на которые не грех и цену поднять (такая "евросталинка" сразу вырастает в цене на 50--80%). Правда, ликвидировать традиционные для такого жилья недостатки (полумертвые коммуникации и лифты) никакому ремонту не под силу. Поэтому в ближайшее время цена на "сталинки" перестанет расти.
"Аутсайдером" вторичного рынка в нынешнем году оказалось самое дешевое жилье -- типовая застройка 50--60-х годов (кирпичные и панельные "хрущевки"). В данном сегменте рост цен был наименьшим -- плюс 3--5% к уровню января. Сегодня стоимость среднестатистической "хрущобы" не превышает $30 тыс. (год назад -- $28 тыс.). Причина -- падение покупательского интереса, которое объясняется просто: такое жилье раскупалось на ура, когда была жива надежда на активную реализацию городской программы по сносу ветхого и морально устаревшего жилья. Желая получить новенькие метры взамен подлежащих сносу, народ бодро скупал "хрущевки". По ходу дела выяснилось, что покупка не столь выгодна, как казалось, а выданные городом взамен снесенных новые "апартаменты" отличаются неважным качеством и непрестижным месторасположением. Немудрено, что поток покупателей поиссяк.
Роман Мурадян, директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "В конце нынешнего года прежний спрос сохранился лишь на "хрущевки", расположенные в престижных районах вроде Кунцева или возле метро "Улица 1905 года".
В следующем году дальнейшего ценового роста на вторичном рынке не ожидается, возможен даже некоторый спад".
Милая миля

Совершенно отдельная история -- цены на жилье класса люкс или приближающегося к таковому. В нынешнем году суперэлитное жилье окончательно обособилось от всего остального. Это, кстати, заметно даже по рекламным объявлениям. Еще год-другой назад застройщики не стеснялись причислять к элитному любое нетиповое жилье. Теперь они стесняются такого откровенного надувательства. И потому сейчас достаточно широко распространилось принятое ранее лишь в среде профессионалов деление жилья на "элиту" и "бизнес-класс".
Так что теперь статус "официально элитного" получил только один столичный район -- так называемая Золотая миля (кварталы между Остоженкой и Пречистенской набережной). Здесь, в самом центре, оформляется первый обособленный район, застраиваемый домами класса люкс. Наиболее дорогие здешние проекты реализуются по таким адресам, как 1-й Зачатьевский пер. (дома 8, 9, 19, 21, вл. 6/1), Молочный (вл. 3, 10), Обыденский (вл. 5/7).
Средняя стоимость одного квадратного метра в домах "Золотой мили" составляет $3,5 тыс. -- $6 тыс. за кв. м. Торг неуместен -- количество желающих купить здешнее жилье в целом превышает предложение. Поэтому цены на "золотомильские" апартаменты растут (по данным агентства Penny Lane Realty, плюс 20--25% за 2002 год) и будут продолжать расти (по прогнозам, в следующем году еще на четверть).
Михаил Мишарин, управляющий компанией Soho Realty: "Рост спроса на квартиры в подобных домах провоцирует и рост цен -- стоимость квадратного метра здесь выросла за год в среднем на $1,1 тыс. Год назад нижняя ценовая граница для квартиры в готовом элитном доме могла быть $2 тыс. за кв. м, а уже минувшей осенью на рынке не было предложения дешевле $3,5 тыс. за кв. м".
Территориальный ресурс самого лакомого района столицы будет полностью исчерпан за 2,5--3 года -- свой вклад в это внесет и "Дон-Строй", реализующий здесь сейчас самый масштабный по остоженским меркам проект.
И тогда "Золотая миля" окончательно превратится в русский "Беверли-Хиллз". Затем будут "раскручиваться" новые элитные районы. На роль таковых претендуют Патриаршие пруды и кварталы в Замоскворечье в пределах Садового кольца.
Дефицит земли в престижных районах города приводит к тому, что здесь -- речь не идет об Остоженке -- появляются дома сравнительно большой для центра этажности, которые позиционируют себя как элитные. Характерный пример -- Венский дом на Плющихе высотой в 11 этажей. Похоже, что, несмотря на принятую "элитную норму" в 6--8 этажей, подобных проектов в секторе претендующего на звание элитного жилья со временем будет все больше.
Так что некоторая путаница с критериями элитности по-прежнему сохраняется. Можно сказать и иначе: они, критерии, начали подвергаться некоторой корректировке. Одна из причин -- изменение требований состоятельных жильцов. Если до 2000 года квартиры в элитных домах приобретали в основном финансисты и сырьевики, то сегодня -- представители промышленной элиты и иностранцы, которым нужен не прежний "новорусский" шик, а удобство и функциональность.
По мнению экспертов агентства Soho Realty, в самую дорогую ценовую категорию входят всего 35 домов, расположенных на той же "Золотой миле", а также в районе Старого Арбата и Замоскворечья. Квартиры в 15 домах уже проданы, а в 20 еще имеется жилплощадь, ожидающая своего хозяина. В следующем году "в строй" вступят не более 5 домов со всеми признаками "элитности". Например, два 2--4-этажных особняка, расположенных по адресу: Б. Ордынка, 16 ($3,3--4,5 тыс. за кв. м).
Все же прочие проекты, особенно густонаселенные дома, удаленные от исторического центра столицы, вряд ли могут претендовать на звание элитных даже по новым меркам. Многие из них безнадежно "зависли" на рынке в надежде на единственно возможного для них покупателя -- удачливого "якутского старателя".
При этом стоимость псевдоэлитных метров не меняется -- снижать планку на залежалый продукт нет особой необходимости. Ведь подобные проекты полностью окупаются после продажи половины квартир в доме. А с реализацией оставшихся можно и потянуть.
Завтра на свежем воздухе

Отдельно скажем о загородном жилье -- коттеджах в поселках-новостройках. По оценкам агентства МИАН, за 2001 год объем предложений в этом секторе рынка вырос на 15--17%. Однако уже в 2002 году этот показатель снизился до 3--4%, что свидетельствует о некотором насыщении рынка.
Сегодня в Подмосковье насчитывается около 200 коттеджных поселков (или около 4 тыс. жилых объектов), расположенных в пределах 50 км от МКАД. К концу года появится еще 15.
Основные события в сегменте загородной недвижимости следует ожидать в следующем году, когда в полной мере проявятся настроения ажиотажа, вызванного принятием Земельного кодекса, который изрядно воодушевил оптовых покупателей. Они бросились скупать земельные участки, чем и вызвали ажиотаж на рынке. Участки ввиду такого массового спроса подорожали за год в среднем на 50%.
До обычного покупателя эхо кодекса пока не докатилось -- стоимость домов в коттеджных поселках, строительство которых началось до принятия закона, не поднимается столь стремительно. Ведь их возводили на земле, приобретенной еще по старым ценам.
В следующем году ситуация может резко измениться. Дома в поселках-новичках, строительство которых только начинается (или начнется в следующем году), наверняка будут стоить дороже. По идее, застройщики попытаются включить в стоимость свои новые земельные расходы -- вышеупомянутые 50%.
С другой стороны, количество поселков, возведенных на дорогой земле, которые поступят в продажу в 2003 году, вряд ли превысит 10 штук. Их более многочисленные "соседи", для подорожания которых нет столь веских оснований, скорее всего, удержат среднюю коттеджную цену в рамках приличия (впрочем, рамки, по оценкам риэлтеров, могут составить 15--25% за будущий год).
Однако вернемся в день сегодняшний. Годовое подорожание загородных домов составило 5--10%. Среднестатистический коттедж (кирпичное двухэтажное строение площадью 380 кв. м и участком 13,5 сотки, расположенным в 20 км от МКАД) стоит сегодня $600--700 за кв. м.
Среди факторов, влияющих на цену дома в коттеджном поселке, по-прежнему лидирует его местоположение. Доказательство тому -- двух-трехкратная разница в стоимости сопоставимых домов, находящихся в разных зонах престижности. По данным аналитиков агентства МИАН, каждые "лишние" 10 км от МКАД сбрасывают с цены коттеджа 15--20%.
Исключение -- та жа Рублевка, где престижность не так сильно зависит от удаленности от столицы: дома в 10 или 25 км от кольцевой по данному направлению могут стоить примерно одинаково. Так, средняя стоимость дома в заселяющемся с конца прошлого года коттеджном поселке Подушкино-таун (14 км по Рублевке от МКАД) -- $1,2 тыс. за кв. м, а в поселке Корабельные Сосны (22 км) -- $1 тыс. за кв. м.
Но поскольку Рублевка не резиновая, последнее время успешно раскручиваются и новые престижные направления. Среди успешных "новичков" -- Минское направление. В тамошнем поселке Лебединое озеро (12 км от МКАД) продаются коттеджи по вполне "рублевским" ценам $1,2 тыс. за кв. м (общая площадь дома 500--615 кв. м плюс участок в 30 соток).
Юрий Боровиков ведущий специалист отдела коттеджей агентства недвижимости "Дом": "Последнее время наблюдается смещение "радиуса престижности" примерно на 20 км в сторону большей удаленности от МКАД. То есть если еще пару лет назад качественный коттедж, расположенный за 40--50 км от кольцевой, продавался по гораздо более низкой цене, чем близлежащие дома, то сегодня у него появились шансы претендовать на статус элитного. Пример тому -- рост популярности Новорижского, Минского и Дмитровского направлений, богатых водоемами (поселки Залесье, Новая Рига и пр.)".

Стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от типа дома и места расположения ($/кв. м)*

Начнем с первичного рынка, задающего тон ценам на все остальное жилье.

Все познается в сравнении. Помнится, в первом полугодии цены на новенькие "квадраты" росли настолько незначительно (плюс 1--2% в месяц), что на рынке был объявлен период долгожданного застоя.

К концу же 2002 года энтузиазм несколько поугас -- за год цены на новостройки в среднем по рынку медленно, но верно подросли на 15%. А это уже менее приятно, поскольку означает плюс дополнительные $4--5 тыс. к стоимости среднестатистической 1--2-комнатной квартиры в панельном доме или монолитной новостройке бизнес-класса в срединной части Москвы. Для покупателя, ориентированного на приобретение нового жилья в ценовом сегменте $45--60 тыс. (а таких желающих -- большинство), подобный годовой прирост цен является весьма ощутимым.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга агентства "ИНКОМ недвижимость": "Самый весомый взнос в увеличение цены внес осенний период (сентябрь--октябрь), прибавивший к стоимости квартир в новостройках в среднем 4--5%. При этом никаких особых причин для повышения не было -- просто продавцы решили воспользоваться тем, что после летнего затишья спрос традиционно растет, и попытаться еще раз взвинтить цены" (см. график 1).

Проведем беглый осмотр цен на новостройки.

Подросли в цене новостройки Южного Бутова -- лидера по массовому предложению. В здешних микрорайонах Перово и Гавриково цена 1--2-комнатных квартир с начала года поднялись с $600 за кв. м до $750--850.

Подорожало монолитное жилье бизнес-класса в сравнительно недорогих, активно застраивающихся Куркине и Братееве -- с $650 до $900 за кв. м.

В обжитых районах столицы складывается аналогичная картина. Стоимость квартир в новостройках на улице Академика Скрябина, например, увеличилась за год с $655 до $786 за кв. м.

Самое дорогое новое типовое жилье, расположенное на Юго-Западе, Западе и Северо-Западе столицы, перевалило в нынешнем году рубеж в $1 тыс. (в начале года -- $770--800 за кв. м).

Будет ли подобный медленный, но верный рост цен продолжаться и в следующем году? На сей счет большинство экспертов предпочитают высказываться довольно туманно.

С одной стороны, ценам действительно некуда уже расти.

Пример тому -- ситуация с квартирами в панельных "типовушках", расположенных в районах точечной застройки, например в домах, возводимых ДСК-1 в Новых Черемушках, Перове или в районе Речного вокзала. По сравнению с прошлым годом цены в указанных районах увеличились аж на 20% (своего рода рекорд по рынку).

В Новых Черемушках, например, квадрат сегодня стоит от $1,1 тыс. (вместо прошлогодних $800). Причина роста в том, что минувшей весной квартиры в данном сегменте рынка пользовались повышенным спросом, поэтому продавцы осенью и не смогли устоять перед искушением подзаработать на ажиотаже. Не вышло -- покупатели отказались брать неадекватно подорожавшие квартиры и вновь обратили свое внимание на массовую застройку на окраинах (в начале года ситуация была обратной).

Вторым весомым фактором, который будет сдерживать цены столичного рынка, может стать активная застройка ближайшего Подмосковья (Реутово, Люберцы, Видное, Химки), где стоимость "квадрата" не превышает $650 (что на 20--40% ниже столичного уровня). В глазах покупателей разница между качеством жилья на отшибе столицы и сразу за ее пределами практически исчезла. К примеру, по данным ДСК-1, за год объемы продаж домов компании по области увеличились на 30%.

Примерно такая же картина и с жильем бизнес-класса. Оно росло теми же темпами, что и панельное: если раскидать подорожание по месяцам в течение года, то получим рост на 1--2% ежемесячно. Так что сегодня квартиры в монолитных домах продаются уже на стадии фундамента минимум по $900 за метр. В результате, как утверждают эксперты, количество нераспроданного жилья такого класса ввиду завышенных цен увеличилось с начала года примерно вдвое (особенно это касается квартир по цене от $1,2 тыс. за метр -- их "зависло", по разным оценкам, от 20 до 35% от предложения).

А теперь внесем в наши рассуждения долю пессимизма: предпосылок для снижения цен на новостройки тоже нет. Предложений хорошего жилье в хорошем месте в Москве сейчас не так уж и много. И в ближайшее время вряд ли они появятся -- свободные площади в более-менее престижных районах столицы уже заняты пятиэтажками, предприятиями или чем-то еще. А это значит, что в стоимость возводимого на этих территориях жилья заведомо входит снос существующей застройки. Понятно, что такие расходы переложат на плечи покупателя.

Так что самый оптимистичный прогноз на следующий год -- это отсутствие роста цен. А уж падать они точно не будут.

"Хрущобы" на гране падения

Сектор вторичного жилья традиционно реагирует на все пертурбации с первичным "собратом" с задержкой в 2--3 месяца. Однако данная закономерность касается только цены. В остальном же вторичный рынок живет своей вполне самостоятельной жизнью.

Так, например, если квартиры в новостройках, различных по качеству и месторасположению, дорожали в основном синхронно (ежемесячный "привес" в 2--5% по всем направлениям), то "бэушное" жилье в течение года поднималось в цене в два этапа.

Первыми подорожали 1--2-комнатные квартиры в типовых домах, расположенных в непрестижных районах Москвы (Марьинский парк, Южное Бутово, Люблино). Пиковое значение цены здесь было достигнуто еще в июне--июле и сохраняется по сегодняшний день. Это в среднем $33 тыс. ($850 за кв. м) за "однушку" в панельных домах таких серий, как КОПЭ, П44, П46. В то же время квартиры в домах, расположенных в престижных районах (Крылатское, Черемушки), продолжали дорожать и после июля и лишь к концу сентября достигли нынешнего максимума -- $41 тыс. ($1,1 тыс. за кв. м). То есть во второй половине лета фактически сложилась ситуация, когда разрыв в цене жилья между окраинными и более-менее престижными районами был минимален. Чем многие покупатели и не преминули воспользоваться.

Количество предложений на рынке вторичного жилья, по данным агентства "МИЭЛЬ-недвижимость", за год сократилось на 10--15%. Немудрено -- многие покупатели, которым оказались не по карману "новостроечные" цены, вынуждены были искать себе жилье на вторичном рынке, изрядно опустошив его (см. график 2).

Теперь рассмотрим подробнее, как отдельные сегменты вторичного рынка пережили заканчивающийся год.

Самый большой рост цен на рынке "вторички" (плюс 10%) пришелся на "панель" 90-х годов (более 50% объема ежемесячных продаж), которая пользуется спросом из-за своей сравнительно большой площади квартир, сопоставимой с площадью в домах новых серий. В тех же Новых Черемушках или соседнем Беляеве "двушка" в 9-12-этажном панельном доме 70-х годов (45 кв. м) стоит сегодня $55 (год назад -- $49 тыс.), что на $10 тыс. дешевле "двушки" в соседней новостройке (55 кв. м).

Среди лидеров вторичного подорожания оказалось и старое качественное жилье -- "цековки" и "сталинки" (плюс 13% за год). Дело в том, что в последние полгода в сегменте "сталинок" появилось немало квартир достойного качества, с евроремонтом, на которые не грех и цену поднять (такая "евросталинка" сразу вырастает в цене на 50--80%). Правда, ликвидировать традиционные для такого жилья недостатки (полумертвые коммуникации и лифты) никакому ремонту не под силу. Поэтому в ближайшее время цена на "сталинки" перестанет расти.

"Аутсайдером" вторичного рынка в нынешнем году оказалось самое дешевое жилье -- типовая застройка 50--60-х годов (кирпичные и панельные "хрущевки"). В данном сегменте рост цен был наименьшим -- плюс 3--5% к уровню января. Сегодня стоимость среднестатистической "хрущобы" не превышает $30 тыс. (год назад -- $28 тыс.). Причина -- падение покупательского интереса, которое объясняется просто: такое жилье раскупалось на ура, когда была жива надежда на активную реализацию городской программы по сносу ветхого и морально устаревшего жилья. Желая получить новенькие метры взамен подлежащих сносу, народ бодро скупал "хрущевки". По ходу дела выяснилось, что покупка не столь выгодна, как казалось, а выданные городом взамен снесенных новые "апартаменты" отличаются неважным качеством и непрестижным месторасположением. Немудрено, что поток покупателей поиссяк.

Роман Мурадян, директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "В конце нынешнего года прежний спрос сохранился лишь на "хрущевки", расположенные в престижных районах вроде Кунцева или возле метро "Улица 1905 года".

В следующем году дальнейшего ценового роста на вторичном рынке не ожидается, возможен даже некоторый спад".

Милая миля

Совершенно отдельная история -- цены на жилье класса люкс или приближающегося к таковому. В нынешнем году суперэлитное жилье окончательно обособилось от всего остального. Это, кстати, заметно даже по рекламным объявлениям. Еще год-другой назад застройщики не стеснялись причислять к элитному любое нетиповое жилье. Теперь они стесняются такого откровенного надувательства. И потому сейчас достаточно широко распространилось принятое ранее лишь в среде профессионалов деление жилья на "элиту" и "бизнес-класс".

Так что теперь статус "официально элитного" получил только один столичный район -- так называемая Золотая миля (кварталы между Остоженкой и Пречистенской набережной). Здесь, в самом центре, оформляется первый обособленный район, застраиваемый домами класса люкс. Наиболее дорогие здешние проекты реализуются по таким адресам, как 1-й Зачатьевский пер. (дома 8, 9, 19, 21, вл. 6/1), Молочный (вл. 3, 10), Обыденский (вл. 5/7).

Средняя стоимость одного квадратного метра в домах "Золотой мили" составляет $3,5 тыс. -- $6 тыс. за кв. м. Торг неуместен -- количество желающих купить здешнее жилье в целом превышает предложение. Поэтому цены на "золотомильские" апартаменты растут (по данным агентства Penny Lane Realty, плюс 20--25% за 2002 год) и будут продолжать расти (по прогнозам, в следующем году еще на четверть).

Михаил Мишарин, управляющий компанией Soho Realty: "Рост спроса на квартиры в подобных домах провоцирует и рост цен -- стоимость квадратного метра здесь выросла за год в среднем на $1,1 тыс. Год назад нижняя ценовая граница для квартиры в готовом элитном доме могла быть $2 тыс. за кв. м, а уже минувшей осенью на рынке не было предложения дешевле $3,5 тыс. за кв. м".

Территориальный ресурс самого лакомого района столицы будет полностью исчерпан за 2,5--3 года -- свой вклад в это внесет и "Дон-Строй", реализующий здесь сейчас самый масштабный по остоженским меркам проект.

И тогда "Золотая миля" окончательно превратится в русский "Беверли-Хиллз". Затем будут "раскручиваться" новые элитные районы. На роль таковых претендуют Патриаршие пруды и кварталы в Замоскворечье в пределах Садового кольца.

Дефицит земли в престижных районах города приводит к тому, что здесь -- речь не идет об Остоженке -- появляются дома сравнительно большой для центра этажности, которые позиционируют себя как элитные. Характерный пример -- Венский дом на Плющихе высотой в 11 этажей. Похоже, что, несмотря на принятую "элитную норму" в 6--8 этажей, подобных проектов в секторе претендующего на звание элитного жилья со временем будет все больше.

Так что некоторая путаница с критериями элитности по-прежнему сохраняется. Можно сказать и иначе: они, критерии, начали подвергаться некоторой корректировке. Одна из причин -- изменение требований состоятельных жильцов. Если до 2000 года квартиры в элитных домах приобретали в основном финансисты и сырьевики, то сегодня -- представители промышленной элиты и иностранцы, которым нужен не прежний "новорусский" шик, а удобство и функциональность.

По мнению экспертов агентства Soho Realty, в самую дорогую ценовую категорию входят всего 35 домов, расположенных на той же "Золотой миле", а также в районе Старого Арбата и Замоскворечья. Квартиры в 15 домах уже проданы, а в 20 еще имеется жилплощадь, ожидающая своего хозяина. В следующем году "в строй" вступят не более 5 домов со всеми признаками "элитности". Например, два 2--4-этажных особняка, расположенных по адресу: Б. Ордынка, 16 ($3,3--4,5 тыс. за кв. м).

Все же прочие проекты, особенно густонаселенные дома, удаленные от исторического центра столицы, вряд ли могут претендовать на звание элитных даже по новым меркам. Многие из них безнадежно "зависли" на рынке в надежде на единственно возможного для них покупателя -- удачливого "якутского старателя".

При этом стоимость псевдоэлитных метров не меняется -- снижать планку на залежалый продукт нет особой необходимости. Ведь подобные проекты полностью окупаются после продажи половины квартир в доме. А с реализацией оставшихся можно и потянуть.

Завтра на свежем воздухе

Отдельно скажем о загородном жилье -- коттеджах в поселках-новостройках. По оценкам агентства МИАН, за 2001 год объем предложений в этом секторе рынка вырос на 15--17%. Однако уже в 2002 году этот показатель снизился до 3--4%, что свидетельствует о некотором насыщении рынка.

Сегодня в Подмосковье насчитывается около 200 коттеджных поселков (или около 4 тыс. жилых объектов), расположенных в пределах 50 км от МКАД. К концу года появится еще 15.

Основные события в сегменте загородной недвижимости следует ожидать в следующем году, когда в полной мере проявятся настроения ажиотажа, вызванного принятием Земельного кодекса, который изрядно воодушевил оптовых покупателей. Они бросились скупать земельные участки, чем и вызвали ажиотаж на рынке. Участки ввиду такого массового спроса подорожали за год в среднем на 50%.

До обычного покупателя эхо кодекса пока не докатилось -- стоимость домов в коттеджных поселках, строительство которых началось до принятия закона, не поднимается столь стремительно. Ведь их возводили на земле, приобретенной еще по старым ценам.

В следующем году ситуация может резко измениться. Дома в поселках-новичках, строительство которых только начинается (или начнется в следующем году), наверняка будут стоить дороже. По идее, застройщики попытаются включить в стоимость свои новые земельные расходы -- вышеупомянутые 50%.

С другой стороны, количество поселков, возведенных на дорогой земле, которые поступят в продажу в 2003 году, вряд ли превысит 10 штук. Их более многочисленные "соседи", для подорожания которых нет столь веских оснований, скорее всего, удержат среднюю коттеджную цену в рамках приличия (впрочем, рамки, по оценкам риэлтеров, могут составить 15--25% за будущий год).

Однако вернемся в день сегодняшний. Годовое подорожание загородных домов составило 5--10%. Среднестатистический коттедж (кирпичное двухэтажное строение площадью 380 кв. м и участком 13,5 сотки, расположенным в 20 км от МКАД) стоит сегодня $600--700 за кв. м.

Среди факторов, влияющих на цену дома в коттеджном поселке, по-прежнему лидирует его местоположение. Доказательство тому -- двух-трехкратная разница в стоимости сопоставимых домов, находящихся в разных зонах престижности. По данным аналитиков агентства МИАН, каждые "лишние" 10 км от МКАД сбрасывают с цены коттеджа 15--20%.

Исключение -- та жа Рублевка, где престижность не так сильно зависит от удаленности от столицы: дома в 10 или 25 км от кольцевой по данному направлению могут стоить примерно одинаково. Так, средняя стоимость дома в заселяющемся с конца прошлого года коттеджном поселке Подушкино-таун (14 км по Рублевке от МКАД) -- $1,2 тыс. за кв. м, а в поселке Корабельные Сосны (22 км) -- $1 тыс. за кв. м.

Но поскольку Рублевка не резиновая, последнее время успешно раскручиваются и новые престижные направления. Среди успешных "новичков" -- Минское направление. В тамошнем поселке Лебединое озеро (12 км от МКАД) продаются коттеджи по вполне "рублевским" ценам $1,2 тыс. за кв. м (общая площадь дома 500--615 кв. м плюс участок в 30 соток).

Юрий Боровиков ведущий специалист отдела коттеджей агентства недвижимости "Дом": "Последнее время наблюдается смещение "радиуса престижности" примерно на 20 км в сторону большей удаленности от МКАД. То есть если еще пару лет назад качественный коттедж, расположенный за 40--50 км от кольцевой, продавался по гораздо более низкой цене, чем близлежащие дома, то сегодня у него появились шансы претендовать на статус элитного. Пример тому -- рост популярности Новорижского, Минского и Дмитровского направлений, богатых водоемами (поселки Залесье, Новая Рига и пр.)".

Стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от типа дома и места расположения ($/кв. м)*

Тип жилья	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	ЦАО	За МКАД	Средняя
Панельные "хрущевки"	884	931	881	839	876	950	960	953	970	--	908
Панельный дом с малой кухней	940	925	917	877	882	983	962	969	1095	861	930
Типовой панельный дом	947	944	938	881	890	1005	990	980	1162	862	936
Современный панельный дом	956	993	976	887	915	1091	1082	1004	1246	888	983
Кирпичные "хрущевки"	969	935	926	843	922	985	973	923	1124	--	958
Кирпичный дом с малой кухней	1072	1053	986	919	974	1168	1298	1030	1285	--	1100
"Сталинский" кирпичный дом	1087	1104	945	877	959	1386	1426	956	1453	1008	1221
Монолитно-каркасный дом	987	988	942	908	916	1167	1146	1073	1637	884	1094
Панельные новостройки	922	890	930	853	894	1055	941	929	--	796	916
Средняя стоимость	996	974	946	882	909	1121	1131	999	1388	878	1029

Прочерк -- нет данных.

Данные на начало ноября 2002 года.