Архивная публикация 2005 года: "Страсти по кредиту"

Ипотечный рынок в России в последнее время растет очень активно. Ожидается, что в 2005 году он увеличится вдвое. Но пока количество выданных кредитов все еще слишком мало, чтобы оказывать ощутимое влияние на рынок недвижимости.Ипотека у нас долгое время топталась на месте — количество игроков и программ было весьма ограниченно, ставки и первоначальные взносы по кредитам не уменьшались, не подтвержденные официальными справками с работы доходы практически не учитывались, а у большинства потенциальных покупателей формировалось четкое представление о том, что эта услуга им недоступна. Такая нерасторопность банков объяснялась просто: до определенного момента им хватало «чистых» клиентов, согласных с их условиями, и рисковать непонятно ради чего никому не хотелось.

Но к 2004 году ситуация кардинально изменилась. Основные сливки с рынка были уже сняты, и банкирам волей-неволей пришлось обратить внимание на менее состоятельный, более рискованный, но очень уж многочисленный слой покупателей. Тем более что цены на недвижимость к этому моменту оказались сильно перегреты, что вызвало стагнацию рынка, покупатели же заняли выжидательную позицию, и спрос нужно было подстегивать любыми силами. Во многом благодаря этому число игроков ипотечного рынка начало расти как на дрожжах, а кредитная политика банков стала значительно гибче.

Растет не только число игроков, но и количество и объем операций, развивается региональная ипотека. «Рынок растет в первую очередь из-за того, что увеличивается количество ипотечных продуктов. В этом году росту рынка способствовало также снижение ставок по нескольким программам, в первую очередь по федеральной программе АИЖК (до 14% годовых в рублях). К тому же несколько коммерческих банков значительно снизили ставки по валютным кредитам как на готовое, так и на строящееся жилье», — говорит Елена Кураткина, начальник отдела ипотечного кредитования Первой ипотечной компании.

Сейчас выдачей кредитов населению на покупку жилья активно занимаются около 40 банков, каждый из которых имеет как минимум 2—3 собственные ипотечные программы. Процентные ставки — от 9% годовых в валюте, первоначальный взнос — от 5% стоимости жилья, срок погашения кредита — до 25 лет. Большинство заемщиков (примерно 85%) предпочитают брать кредиты в валюте из-за более низких процентных ставок и большего предложения в этом сегменте.

Правда, реально получить кредит на таких хороших условиях очень непросто. Для этого у потенциального заемщика обязательно должна быть официально подтвержденная белая зарплата, желательно — еще и дополнительные источники дохода. Он должен быть не старше 40 лет, успешно продвигаться по службе, не обременять себя большим числом иждивенцев и претендовать на покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Отсутствие какого-либо из этих факторов потенциально увеличивает риски банков и, следовательно, автоматически влечет за собой увеличение процентной ставки.

Много или мало?

Сейчас в России выдается порядка 30—40 тыс. ипотечных кредитов в год. Это очень небольшая цифра, учитывая, что порядка 70% нашего населения хотели бы улучшить свои жилищные условия. Спрос на ипотеку, по словам Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», сейчас превышает предложение в 10 раз. В официальных правительственных программах ставится совсем другая планка — 1 млн. кредитов к 2010 году. Правда, конкретных шагов для достижения таких показателей пока практически не сделано.

По словам Михаила Балакина, руководителя группы компаний СУ-155, в прошлом году было выдано ипотечных кредитов на сумму $400 млн., а в 2005 году эксперты прогнозируют увеличение этого показателя вдвое, до $800 млн. «Однако этот рывок окажется пшиком для застройщиков, поскольку большая часть выданных кредитов приходится на рынок вторичного жилья, а доля в «первичке» ничтожно мала», — объясняет Балакин. Доля ипотечных сделок на первичном рынке в общем объеме продаж СУ-155 составляет всего 1,5—2%.

Надо отметить, что показатели в этой области одинаковы далеко не у всех застройщиков. Так, количество сделок, заключенных с использованием ипотечных кредитов, например, в Группе компаний ПИК составило по итогам первого полугодия 2005 года более 20% от общего объема сделок (по итогам 2004 года, по словам Кураткиной, этот показатель был на уровне 10—15%).

В среднем доля купленных по различным ипотечным программам квартир составляет около 10% в общем объеме сделок на первичном и вторичном рынках. Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН», считает, что к концу этого года количество ипотечных сделок увеличится. «Активный рост покупательских способностей вызван в том числе и более активной популяризацией программ ипотечного кредитования», — объясняет она.

Навстречу заемщику

Действительно, ипотечную рекламу в последнее время можно встретить и на улицах города, и в любой прессе. Риэлтеры, консультирующие клиентов по этим вопросам, говорят, что в день они фиксируют по нескольку сотен звонков. В ипотеку поверили не только потенциальные покупатели, но и продавцы квартир. Еще год назад клиентов, расплачивающихся наличными, требовали 80— 90% собственников жилья. Теперь же в базах данных крупных риэлтерских агентств напротив некоторых предложений можно найти специальную сноску «продается по ипотеке».

Положительную роль в развитии этой услуги сыграло упрощение процедуры получения кредита. Кузнецова отмечает, что банки стали больше ориентироваться на заемщиков, которые не могут подтвердить свои белые доходы, и разрабатывать для них специальные программы. Кроме того, сроки рассмотрения заявок сильно сократились: еще совсем недавно 2—4 недели считались нормой, а сейчас появились банки, готовые рассмотреть документы потенциального заемщика за несколько дней. ВТБ-24 (розничная «дочка» Внешторгбанка), например, до конца этого года обещает так отладить систему работы с клиентами, чтобы срок рассмотрения любой заявки занимал не более 48 часов и столько же времени уходило на оформление сделки после того, как клиент подберет себе квартиру.

Программы ипотечного кредитования также стали радовать разнообразием. Сейчас можно заплатить небольшой первоначальный взнос и платить большие проценты, пока выплаченная сумма основного долга не достигнет 30%. Можно взять кредит с плавающей ставкой, привязанной к инфляции. Можно купить по ипотеке квартиру в строящемся доме, загородный дом или землю (процент, естественно, будет выше, чем при сделках на вторичном рынке). В скором времени должны появиться и программы, позволяющие брать деньги под залог уже имеющейся квартиры.