Архивная публикация 2011 года: "«Тихая гавань» в буре кризиса"

Всплеск покупательской активности пришелся на конец лета-первую половину осени 2011 года и был вызван, в первую очередь, нестабильностью на фондовых биржах и обострением мировой экономической ситуации. «Произошел отток инвесторов с рынка ценных бумаг, в условиях резких перепадов многие предпочли консервативный, проверенный веками метод сохранения капитала – вложения в недвижимость, – отмечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. – В уходящем году вновь стало расти количество инвестиционных покупок – сегодня оно достигает 15-20% от общего числа сделок, хотя в целом основная масса клиентов, конечно же, по-прежнему приобретает жилье для себя».

В 2011 году существенные изменения претерпел не столько объем спроса на жилье элитного и бизнес-класса, сколько его структура: например, по сравнению с 2010 годом примерно на 15% увеличилось количество запросов на «готовые» квартиры, что ранее было более характерно для жилья эконом-класса. «Во-первых, многие обеспеченные покупатели уже «наигрались» в дизайнеров, – комментирует Александр Зиминский. – Во-вторых, налицо – стремление сэкономить. «Квартира под ключ» позволяет не тратить деньги на аренду жилья, пока в новом доме идет ремонт. Да и сама отделка силами застройщика зачастую оказывается дешевле за счет единовременного выполнения большого объема работ. Купить квартиры, полностью готовые к въезду, с перегородками и даже с мебелью, можно в таких объектах как «Форт Кутузов», «Миракс Парк», «Кутузовская Ривьера».

Продать же голый «бетон», напротив, становится все сложней, исключения – проекты с уникальным местоположением, концепцией и качеством строительства. Спрос на них настолько велик, что большая часть сделок проходит даже без традиционного для строящихся домов дисконта. Например, очень высок интерес состоятельных покупателей к ЖК Knightsbridge Private Park в Хамовниках, концепция которого – «город в городе» с собственным парком и отлично развитой инфраструктурой. До завершения проекта далеко, а жилье в нем раскупают по ценам готовых элитных новостроек – от $17,5 до $20,5 тысяч за квадратный метр.

В целом, бюджет большинства сделок остается сравнительно небольшим: в элитном классе – $1,5-2 миллиона, в бизнес-классе –$800-900 тысяч, в то время как срок экспозиции более дорогих объектов вырос. В текущих рыночных условиях клиенты выбирают самые высоколиквидные варианты, покупки становятся все более рациональными, и лишь немногие готовы переплачивать за излишки площади или некий эксклюзив, например, нестандартную отделку от раскрученного дизайнера, если она существенно удорожает квадратный метр. Обеспеченные клиенты сегодня предпочитают западный минимализм, поэтому неуклонно снижается спрос на популярные некоторое время назад квартиры с кричащими «дворцовыми интерьерами» и, напротив, растет интерес к сдержанным лофтам.

В 2011 году на рынок вышли 11 новых объектов, на сегодняшний день на продажу выставлено порядка 800 квартир премиум сегмента, и около 2500 – бизнес. Большая часть дорогих новостроек сосредоточена в районе Хамовников, например: ЖК «На Трубецкой», ЖК «Николаевский дом», ЖК «Clerkenwell House», ЖК «Skuratov House» и ЖК «Knightsbridge».

«И в элитном, и в бизнес-классе максимум предложений приходится на 3-х комнатные квартиры, минимум – на однокомнатные, – отмечает Александр Зиминский. – Однако, учитывая востребованность у покупателей именно компактных квартир, многие девелоперы сегодня меняют концепции проектов в пользу увеличения доли студий и однушек».

В отличие от сегмента эконом, где минимальная площадь – порядка 25-30 квадратных метров, в элитном и бизнес-классе «малогабартки» – это в среднем 50-70 «квадратов». Например, такие предложения появились в элитном ЖК «Итальянский квартал», после того, как застройщик внес изменения в проект с учетом новых рыночных условий.

Очень активно в последнее время развивается рынок апартаментов - своего рода «рынок в рынке». На сегодняшний день этот формат включен в состав почти всех многофункциональных комплексов. Например, в «Городе Столиц» (ММДЦ «Москва-Сити») продаются апартаменты площадью 100-239 кв.м. от $10,5 тыс. за кв.м. В МФК «Легенды Цветного» «деловые квартиры» 130-230 кв.м, расположенные в трех башнях над офисной частью комплекса, предлагаются от $8700. Необычные loft-апартаменты площадью 37-200 кв.м. можно приобрести в квартале «Даниловская Мануфактура» (реконструированные корпуса старинной фабрики XIX века) за $7 тыс. за кв.м.

«На апартаменты приходится до 5-7% от общего объема предложения, и эта цифра будет расти, – отмечает Александр Зиминский. – В силу юридического статуса на данный формат недвижимости не распространяются обязательные для жилых объектов ограничения по плотности застройки и инсоляции, мягче требования к социальной инфраструктуре.

Эти факторы – огромный плюс для девелоперов, пострадавших не только от кризиса, но и от новой градостроительной политики властей в 2011 году».

Так, существенно повлиял на рынок дорогого жилья массовый пересмотр инвестконтрактов. Проверки затормозили строительство многих объектов (порядка 15 ЖК), и в 2012 году объемы ввода элитных домов существенно сократятся. Запрет на новое строительство в ЦАО также ударил по девелоперам премиум-сегмента: им придется переключаться на затратные проекты, связанные с расселением старых домов и редевелопментом промзон.

За прошедший год цена квадратного метра в элитном сегменте на вторичном рынке выросла с $26,2 тысяч до $28,9 тысяч (+10%), новостройки подорожали до $23,4 тысяч (+12%). В бизнес-классе рост на вторичном рынке – с $7,9 тысяч до $8,9 тысяч, новостройки – с $6,9 тысяч до $7,4 тысяч (также в среднем на 10-11%).

«Подобный плавный рост был прогнозируемым в текущих экономических условиях, в 2011 году отсутствовали предпосылки как для снижения цен, так и для нового рывка вверх, – комментирует Александр Зиминский. –

Однако целый ряд факторов указывает на то, что в 2012 квартиры элитного и бизнес-класса могут подорожать уже на 20-25%. Это связано, во-первых, с грядущим дефицитом первички, во-вторых, с общемировой нестабильностью, на фоне которой дорогая недвижимость – едва ли не единственное надежное капиталовложение. В этом году ряд элитных объектов на этапе готовности порядка 65% не уступал по цене уже построенным домам, что говорит о высокой востребованности премиум сегмента в текущих рыночных условиях».

«Толкать» цены вверх в 2012 году также будет и накапливающийся отложенный спрос (ряд клиентов, планирующих покупку, выжидает, наблюдая за развитием ситуации, как за пределами страны, так и у нас), и маркетинговая политика девелоперов. Нельзя не отметить, что, несмотря на все сложности, большинство крупных компаний адаптировалось к новым правилам игры. Особенно отчетливо это проявилось в декабре 2011 года, когда скидки на жилье по традиционным предпраздничным акциями не превысили 3-10%. Ситуация абсолютно иная, нежели в 2008-м году, когда охваченные паникой застройщики, шли на дисконт вплоть до 50% от суммы при условии, что клиент единовременно расплачивался за квартиру.