Архивная публикация 2006 года: "Трудности перевода"
Самый больной вопрос нынешнего земельного рынка — перевод земли сельскохозяйственного назначения в категорию индивидуального жилищного строительства. Перевод требует денег, времени и железных нервов. Эти ресурсы включаются в конечную стоимость участка. Самый дефицитный товар на земельном рынке Подмосковья — участок с безупречной документацией. За время действия федерального закона № П/0178 от 15 сентября 2005 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» рынок стал еще более диким. Злоупотребления вокруг перевода земель достигли таких масштабов, что «земляным вопросом» заинтересовались федеральные власти. Первые же проверки Роснедвижимости на сей счет показали, что порядка 75% сделок по переводу участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) готовится с нарушениями. Напуганное подмосковное правительство тут же ввело ограничения на перевод земель. По данным компании «Терра-Недвижимость», сейчас в Подмосковье в «замороженной» стадии перевода земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку находится около 70 тыс. га.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются участники рынка при прохождении решения о переводе (помимо чиновничьего желания «перебдеть»), — это отсутствие необходимых документов, несоответствие данных о земельном участке в различных ведомствах, недействительность и сомнительность данных, содержащихся в документах.
Подавляющее большинство нарушений на земельном рынке Подмосковья касается первоначального выкупа участков у сельхозпредприятий. «Зачастую современные владельцы наделов и знать не знают об этих нарушениях, так как участок несколько раз перепродавался», — комментирует ситуацию генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Более того, нынешний Земельный кодекс может поставить под удар целый пласт рынка, который самостийно вырос без всяких законов. Напомним хотя бы тот факт, что практически все престижные коттеджные поселки Подмосковья построены или строятся на бывших сельскохозяйственных землях или в непосредственной близости к колхозным лесам, что само по себе является нарушением с точки зрения кодекса.
Поле битвы — земля
Как рассказал «Профилю» представитель компании, владеющей несколькими сотнями гектаров в Московской области, мелкие землевладельцы давно ничего не переводят под ИЖС. Процедура перевода под силу только оптовым покупателям, так как обходится в 20—30% от рыночной стоимости участка и требует большого количества разрешений. На круг зачастую выходит не один миллион долларов.
Разберемся, на что уходят деньги. Итак, категорию земли меняют постановлением субъекта Федерации (Московской области), а разрешенный вид использования устанавливает орган местного самоуправления (например, администрация района). По словам руководителя отдела «Земля для бизнеса» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Новомлинской, обычно вся процедура занимает от 6 до 8 месяцев.
Стоимость перевода земли из категории сельхозназначения в ИЖС во многом зависит от местоположения. Обычно она составляет 20% от рыночной стоимости участка. Однако в престижных районах Московской области может достигать трети от рыночной стоимости земли. «Причем доля официальных расходов не столь велика, как затраты на ускорение процесса», — говорит генеральный директор Vesco Consulting Аверьянов. К примеру, в Истринском и Одинцовском районах процесс значительно осложнен ввиду большого количества заявок со стороны собственников участков. Стоимость быстрого перевода земли в данных районах составляет порядка $1000 за сотку, тогда как средняя рыночная стоимость земли здесь составляет порядка $350 за сотку.
Цена перевода из года в год растет. «Если весной 2004 года стоимость перевода гектара земли в Красногорском и Одинцовском районах была $1000 за сотку, то теперь — $2000 и больше», — говорит Елена Новомлинская.
Процент от стоимости — не единственный платеж за перевод. Необходимым условием получения разрешения является возмещение будущим владельцем государству понесенных им потерь от прекращения на этом участке сельскохозяйственной деятельности. Эти платежи составляют в среднем $60—100 за сотку. В каждом районе существует свое зонирование земель по их ценности. Методика подсчета потерь сельхозпроизводства также многовариантна, и единых цен нет. Кроме того, существуют официальные платежи на развитие области, района, районообразующих предприятий и т. п. Их размер тоже определяется индивидуально. В каждом районе Подмосковья существуют свои неписаные правила. По словам участников рынка, обойти установленный местными властями порядок оформления документов и сбора всех обязательных подписей почти невозможно. Конечно, можно попробовать «договориться» о решении вопроса с чиновником областной администрации напрямую. Однако после скандалов с арестом чиновников-взяточников функционеры на местах стали очень осторожны. Это привело к тому, что появились целые структуры, предлагающие содействие в переводе. Но стоимость их услуг — не меньше, чем «официальная» — $1000—1200 за сотку в зависимости от привлекательности земельного участка.
Точечное подорожание
По данным участников рынка, за прошедший год цены на подмосковную землю выросли на 20—70%. Такой большой разброс неслучаен. В отдельных районах наблюдался беспрецедентный рост стоимости земельных наделов, тогда как в других — цены остановились. К примеру, в феврале 2006 года стоимость земли в Жуковке на Рублевском шоссе составила $130 — $140 тыс. за сотку, тогда как в середине 2005 года эта цифра была по крайней мере на 30% меньше. По данным компании Vesco Consulting, заметно подорожала земля на 20—30-м км Калужского шоссе, где цены начали расти после оглашения планов строительства частного города на землях совхоза «Коммунарка».
Наибольший рост цен наблюдался на лесные участки (со взрослыми деревьями), участки, граничащие с лесом, участки, прилегающие к береговой линии водохранилищ (причем правильно оформленные). Особенно подогрели цены многочисленные скандалы, связанные с нарушением правил застройки в водоохранных зонах и на лесных территориях. По данным компании Blackwood, в 2005 году стоимость лесных участков по ведущим направлениям выросла на 30—50%. Это обусловлено высоким уровнем спроса и постепенным исчерпыванием предложения в данном сегменте рынка земли. По словам менеджера по маркетингу агентства недвижимости «Домострой» Елены Зарубо, изменения в земельном законодательстве, препятствующие приобретению лесных участков в собственность, станут причиной дальнейшего повышения их цены. Эксперты «Домостроя» предполагают, что в среднем лишь один этот фактор приведет к ежегодному увеличению стоимости земли такого статуса на 10%.
Пока самая дорогая земля по-прежнему на Рублево-Успенском шоссе. Участки там дорожают самыми высокими темпами. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, максимальный уровень цен на сегодняшний день установлен на земельные участки в санатории «Барвиха» по Рублево-Успенскому шоссе. На конец года стоимость земли здесь составила $160 000 — $170 000 за сотку.
Самая дешевая земля находится по восточным направлениям (Егорьевское и Горьковское шоссе). Местная сотка земли обойдется покупателю от $50 до $2000 в зависимости от категории земельного участка и его удаления от МКАД. Впрочем, на непопулярных южных и юго-восточных направлениях можно найти бюджетные варианты не так далеко от черты города. В целом тем, кто стремится сэкономить, приходится жертвовать близостью к Москве и выезжать за пределы 50 км от МКАД. Однако это правило не относится к земельным участкам дальнего Подмосковья, расположенным в районе крупных водохранилищ. В 2005 году стоимость земельных участков вблизи Иваньковского, Озернинского и Рузского водохранилищ выросла с $2000—$5000 до $6000—$11000 за сотку. В первую очередь это связано с растущим интересом застройщиков к этой территории.
Если говорить о рынке «большой земли» (крупных земельных участках под строительство коттеджных поселков), то здесь рост цен в 2005 году не наблюдался. По словам Елены Новомлинской из «МИЭЛЬ-Недвижимости», исключение составляют земли, прилегающие к МКАД, а также участки, находящиеся вблизи Новорижского шоссе в пределах 30-километровой зоны от МКАД. Некоторый рост цен отмечался на участки под ИЖС по Калужскому шоссе. «Что касается участков по другим направлениям, то многие продавцы, напротив, снижали цены для того, чтобы продать участки ввиду недостаточного спроса», — говорит Новомлинская.
Участковый расклад
Земли в Подмосковье по-прежнему гораздо больше, чем недвижимости на ней. Проблема в том, что она практически вся уже кому-то принадлежит. По данным Vesco Consulting, около 60% крупных латифундистов составляют специальные подразделения банковских структур и инвестиционных фондов, скупающих землю с инвестиционными целями. Порядка 25—30% представляют строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки. И, наконец, 10—15% землевладельцев являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов либо в качестве надежного вложения средств.
По словам Марины Маркаровой из Blackwood, самые хорошие земельные участки раскуплены несколькими крупными компаниями, которые не спешат выводить их на рынок, понимая, что пик цен на них еще не пришел. В список крупнейших владельцев земли сельскохозяйственного назначения Московской области входит десяток компаний (см. таблицу). В совокупности им принадлежит около 450 тыс. га земли. «Скупщики больших земельных участков — финансовые структуры или рейдеры. Для них земля — просто хороший актив», — говорит директор по маркетингу компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев. Бизнесмены, вложившие деньги в покупку земли в Подмосковье в течение трех-четырех лет, могут смело рассчитывать, что рост инвестиций практически без рисков составит сотни процентов.
Эксперты сомневаются, что кто-то из современных лендлордов будет самостоятельно застраивать десятки тысяч гектаров. Крупные землевладельцы на самом деле — всего лишь посредники. Отчасти поэтому в большинстве случаев анонсируемые ими проекты масштабного строительства — не более чем предпродажный маркетинг. «Современные землевладельцы словно стесняются, что у них так много земли. Громкие планы застройки тысяч гектаров — один из способов продемонстрировать, что они не рейдеры. Зачем? Перераспределение земли — нормальный рыночный процесс», — говорит Елисеев.
Проблема в том, что вряд ли у кого получится вечно сидеть на «мешке» с землей, не пуская ее в оборот. В ближайшее время ожидается принятие закона о наложении финансовых санкций на крупных землевладельцев, чьи наделы сельхозназначения не эксплуатируются по этому самому назначению. По словам Аверьянова из Vesco Consulting, подобный закон может спровоцировать сброс большого объема неосвоенной земли от инвесторов, что приведет к пересмотру ценовой политики. А проще говоря, обвалит рынок.
Самый больной вопрос нынешнего земельного рынка — перевод земли сельскохозяйственного назначения в категорию индивидуального жилищного строительства. Перевод требует денег, времени и железных нервов. Эти ресурсы включаются в конечную стоимость участка. Самый дефицитный товар на земельном рынке Подмосковья — участок с безупречной документацией. За время действия федерального закона № П/0178 от 15 сентября 2005 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» рынок стал еще более диким. Злоупотребления вокруг перевода земель достигли таких масштабов, что «земляным вопросом» заинтересовались федеральные власти. Первые же проверки Роснедвижимости на сей счет показали, что порядка 75% сделок по переводу участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) готовится с нарушениями. Напуганное подмосковное правительство тут же ввело ограничения на перевод земель. По данным компании «Терра-Недвижимость», сейчас в Подмосковье в «замороженной» стадии перевода земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку находится около 70 тыс. га.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются участники рынка при прохождении решения о переводе (помимо чиновничьего желания «перебдеть»), — это отсутствие необходимых документов, несоответствие данных о земельном участке в различных ведомствах, недействительность и сомнительность данных, содержащихся в документах.
Подавляющее большинство нарушений на земельном рынке Подмосковья касается первоначального выкупа участков у сельхозпредприятий. «Зачастую современные владельцы наделов и знать не знают об этих нарушениях, так как участок несколько раз перепродавался», — комментирует ситуацию генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Более того, нынешний Земельный кодекс может поставить под удар целый пласт рынка, который самостийно вырос без всяких законов. Напомним хотя бы тот факт, что практически все престижные коттеджные поселки Подмосковья построены или строятся на бывших сельскохозяйственных землях или в непосредственной близости к колхозным лесам, что само по себе является нарушением с точки зрения кодекса.
Поле битвы — земля
Как рассказал «Профилю» представитель компании, владеющей несколькими сотнями гектаров в Московской области, мелкие землевладельцы давно ничего не переводят под ИЖС. Процедура перевода под силу только оптовым покупателям, так как обходится в 20—30% от рыночной стоимости участка и требует большого количества разрешений. На круг зачастую выходит не один миллион долларов.
Разберемся, на что уходят деньги. Итак, категорию земли меняют постановлением субъекта Федерации (Московской области), а разрешенный вид использования устанавливает орган местного самоуправления (например, администрация района). По словам руководителя отдела «Земля для бизнеса» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Новомлинской, обычно вся процедура занимает от 6 до 8 месяцев.
Стоимость перевода земли из категории сельхозназначения в ИЖС во многом зависит от местоположения. Обычно она составляет 20% от рыночной стоимости участка. Однако в престижных районах Московской области может достигать трети от рыночной стоимости земли. «Причем доля официальных расходов не столь велика, как затраты на ускорение процесса», — говорит генеральный директор Vesco Consulting Аверьянов. К примеру, в Истринском и Одинцовском районах процесс значительно осложнен ввиду большого количества заявок со стороны собственников участков. Стоимость быстрого перевода земли в данных районах составляет порядка $1000 за сотку, тогда как средняя рыночная стоимость земли здесь составляет порядка $350 за сотку.
Цена перевода из года в год растет. «Если весной 2004 года стоимость перевода гектара земли в Красногорском и Одинцовском районах была $1000 за сотку, то теперь — $2000 и больше», — говорит Елена Новомлинская.
Процент от стоимости — не единственный платеж за перевод. Необходимым условием получения разрешения является возмещение будущим владельцем государству понесенных им потерь от прекращения на этом участке сельскохозяйственной деятельности. Эти платежи составляют в среднем $60—100 за сотку. В каждом районе существует свое зонирование земель по их ценности. Методика подсчета потерь сельхозпроизводства также многовариантна, и единых цен нет. Кроме того, существуют официальные платежи на развитие области, района, районообразующих предприятий и т. п. Их размер тоже определяется индивидуально. В каждом районе Подмосковья существуют свои неписаные правила. По словам участников рынка, обойти установленный местными властями порядок оформления документов и сбора всех обязательных подписей почти невозможно. Конечно, можно попробовать «договориться» о решении вопроса с чиновником областной администрации напрямую. Однако после скандалов с арестом чиновников-взяточников функционеры на местах стали очень осторожны. Это привело к тому, что появились целые структуры, предлагающие содействие в переводе. Но стоимость их услуг — не меньше, чем «официальная» — $1000—1200 за сотку в зависимости от привлекательности земельного участка.
Точечное подорожание
По данным участников рынка, за прошедший год цены на подмосковную землю выросли на 20—70%. Такой большой разброс неслучаен. В отдельных районах наблюдался беспрецедентный рост стоимости земельных наделов, тогда как в других — цены остановились. К примеру, в феврале 2006 года стоимость земли в Жуковке на Рублевском шоссе составила $130 — $140 тыс. за сотку, тогда как в середине 2005 года эта цифра была по крайней мере на 30% меньше. По данным компании Vesco Consulting, заметно подорожала земля на 20—30-м км Калужского шоссе, где цены начали расти после оглашения планов строительства частного города на землях совхоза «Коммунарка».
Наибольший рост цен наблюдался на лесные участки (со взрослыми деревьями), участки, граничащие с лесом, участки, прилегающие к береговой линии водохранилищ (причем правильно оформленные). Особенно подогрели цены многочисленные скандалы, связанные с нарушением правил застройки в водоохранных зонах и на лесных территориях. По данным компании Blackwood, в 2005 году стоимость лесных участков по ведущим направлениям выросла на 30—50%. Это обусловлено высоким уровнем спроса и постепенным исчерпыванием предложения в данном сегменте рынка земли. По словам менеджера по маркетингу агентства недвижимости «Домострой» Елены Зарубо, изменения в земельном законодательстве, препятствующие приобретению лесных участков в собственность, станут причиной дальнейшего повышения их цены. Эксперты «Домостроя» предполагают, что в среднем лишь один этот фактор приведет к ежегодному увеличению стоимости земли такого статуса на 10%.
Пока самая дорогая земля по-прежнему на Рублево-Успенском шоссе. Участки там дорожают самыми высокими темпами. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, максимальный уровень цен на сегодняшний день установлен на земельные участки в санатории «Барвиха» по Рублево-Успенскому шоссе. На конец года стоимость земли здесь составила $160 000 — $170 000 за сотку.
Самая дешевая земля находится по восточным направлениям (Егорьевское и Горьковское шоссе). Местная сотка земли обойдется покупателю от $50 до $2000 в зависимости от категории земельного участка и его удаления от МКАД. Впрочем, на непопулярных южных и юго-восточных направлениях можно найти бюджетные варианты не так далеко от черты города. В целом тем, кто стремится сэкономить, приходится жертвовать близостью к Москве и выезжать за пределы 50 км от МКАД. Однако это правило не относится к земельным участкам дальнего Подмосковья, расположенным в районе крупных водохранилищ. В 2005 году стоимость земельных участков вблизи Иваньковского, Озернинского и Рузского водохранилищ выросла с $2000—$5000 до $6000—$11000 за сотку. В первую очередь это связано с растущим интересом застройщиков к этой территории.
Если говорить о рынке «большой земли» (крупных земельных участках под строительство коттеджных поселков), то здесь рост цен в 2005 году не наблюдался. По словам Елены Новомлинской из «МИЭЛЬ-Недвижимости», исключение составляют земли, прилегающие к МКАД, а также участки, находящиеся вблизи Новорижского шоссе в пределах 30-километровой зоны от МКАД. Некоторый рост цен отмечался на участки под ИЖС по Калужскому шоссе. «Что касается участков по другим направлениям, то многие продавцы, напротив, снижали цены для того, чтобы продать участки ввиду недостаточного спроса», — говорит Новомлинская.
Участковый расклад
Земли в Подмосковье по-прежнему гораздо больше, чем недвижимости на ней. Проблема в том, что она практически вся уже кому-то принадлежит. По данным Vesco Consulting, около 60% крупных латифундистов составляют специальные подразделения банковских структур и инвестиционных фондов, скупающих землю с инвестиционными целями. Порядка 25—30% представляют строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки. И, наконец, 10—15% землевладельцев являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов либо в качестве надежного вложения средств.
По словам Марины Маркаровой из Blackwood, самые хорошие земельные участки раскуплены несколькими крупными компаниями, которые не спешат выводить их на рынок, понимая, что пик цен на них еще не пришел. В список крупнейших владельцев земли сельскохозяйственного назначения Московской области входит десяток компаний (см. таблицу). В совокупности им принадлежит около 450 тыс. га земли. «Скупщики больших земельных участков — финансовые структуры или рейдеры. Для них земля — просто хороший актив», — говорит директор по маркетингу компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев. Бизнесмены, вложившие деньги в покупку земли в Подмосковье в течение трех-четырех лет, могут смело рассчитывать, что рост инвестиций практически без рисков составит сотни процентов.
Эксперты сомневаются, что кто-то из современных лендлордов будет самостоятельно застраивать десятки тысяч гектаров. Крупные землевладельцы на самом деле — всего лишь посредники. Отчасти поэтому в большинстве случаев анонсируемые ими проекты масштабного строительства — не более чем предпродажный маркетинг. «Современные землевладельцы словно стесняются, что у них так много земли. Громкие планы застройки тысяч гектаров — один из способов продемонстрировать, что они не рейдеры. Зачем? Перераспределение земли — нормальный рыночный процесс», — говорит Елисеев.
Проблема в том, что вряд ли у кого получится вечно сидеть на «мешке» с землей, не пуская ее в оборот. В ближайшее время ожидается принятие закона о наложении финансовых санкций на крупных землевладельцев, чьи наделы сельхозназначения не эксплуатируются по этому самому назначению. По словам Аверьянова из Vesco Consulting, подобный закон может спровоцировать сброс большого объема неосвоенной земли от инвесторов, что приведет к пересмотру ценовой политики. А проще говоря, обвалит рынок.
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
