Наверх
10 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2005 года: "«Управдом — друг человека»"

Лучше профессиональный взяточник, чем честный дилетант. Такой вывод можно сделать из ситуации, когда собственники жилья пытаются самостоятельно управлять своими домами.До конца сентября коммунальные службы должны полностью подготовиться к зимовке. Внимание всем собственникам: если вы решили резко сменить власть в своем доме, дождитесь хотя бы весны, иначе здание может не пережить зимовку.

Полгода на сборы

Вообще, создание товариществ собственников жилья (ТСЖ)— экономически выгодная затея, поскольку в итоге предполагает вывести из городского бюджета статьи расходов на содержание домов. Дескать, ты — собственник, ты и плати за условия своего проживания.

Сейчас доля ТСЖ, самостоятельно определяющих судьбу своих жилищ, у нас ничтожно мала — 0,1—0,2% от общего количества домов. Однако новый Жилищный кодекс (ЖК) уже не просто дает право, а прямо-таки обязывает жильцов собраться и большинством голосов решить, кто и как будет обслуживать дом. Организация подобного народного вече — сродни подвигу Геракла, особенно если речь идет о многоквартирных новостройках, половина квартир в которых — инвестиционные (читай: собственника днем с огнем не сыщешь). Но даже в обжитых домах люди не торопятся устраивать подобное мероприятие, справедливо полагая, что ничем, кроме скандала, такое сборище не закончится.

Между тем срок для народного самоопределения истекает в марте 2006 года, и, согласно ЖК, если к этому моменту жители не выбрали способ управления домом (и соответственно, управленцев), то за них возьмутся органы местного самоуправления, которые назначат управляющую компанию.

Поэтому у граждан, которым по тем или иным причинам хочется иметь возможность «порулить» домом вместо ДЕЗа, есть совсем немного времени, чтобы взять власть в свои руки. Вот только будет ли ТСЖ эффективнее ДЕЗа — вопрос спорный. Опыт самоуправления собственников жилья заставляет в этом усомниться.

Власть — народу, газ — «Газпрому»

Жилой дом «Аркада-Хаус» (ул. Островитянова, 4) с начала года служит образцом демократии в области коммунального хозяйства и, соответственно, является своеобразным наглядным пособием по удачам и промахам нового ЖК. Есть смысл поучиться на чужих ошибках.

В марте текущего года тамошние жители свергли управляющую компанию — «Горжилкомплекс плюс», «посаженную» на дом районной управой и префектурой. Мотив — неадекватные расценки за техобслуживание и коммунальные платежи. Было создано ТСЖ, которое решило управлять домом самостоятельно, никого не нанимая. И тут начались проблемы. Некоторые из них мы хотели бы прокомментировать.

Во-первых, ни один из авторов Жилищного кодекса не догадывался, что поставщики коммунальных услуг не готовы вести переговоры с простыми гражданами. Один из «коммунальщиков» в неофициальной беседе признался, что «больше не будет даже пытаться договориться с очередным председателем ТСЖ, который ничего не смыслит в документации, реальной стоимости услуг и том, что их оплата сегодня и так ниже себестоимости, — зато сразу начинает выторговывать скидку».

Представители «обвиняемой» стороны, напротив, уверены, что все дело — не в неопытности жителей, а в корыстности коммунальщиков. «Взяткоемкость ЖКХ — притча во языцех, — считает Валерий Еремин, член правления ТСЖ «Аркада-Хаус». — Около $5 млрд. (половина расходной части бюджета Москвы) направляется на финансирование расходов в сфере ЖКХ. Если взять за основу среднюю ставку «отката» — 30—40% от подряда, то получится, что из денег налогоплательщиков $1,5—2 млрд. в год уходит на взятки. Если вы хотите ускорить заключение договора на обслуживание жилого дома, то должны увеличить количество потраченных денег, в том числе неофициальных».

В данном споре лишь один факт неоспорим: когда меняются действующие лица, трещит отлаженная схема «кто, кому и сколько несет». А это вызывает беспокойство у всех участников процесса: когда растет их количество — гарантированность взятки (и последующего результата) ставится под сомнение. Как считает Валерий Еремин, «ресурсоснабжающим организациям на ДЕЗы трудно «давить» — у них естественный административный ресурс в лице управ и префектур. С ДЕЗов и деньги собирать труднее. В этом смысле ТСЖ для них представляет больший интерес, так как за товарищество не вступится местная власть и его смело можно отключать за неуплату, да и «неофициальные взносы» из ТСЖ легче выколачивать. По отношению к потребителям наиболее лоялен «Мосводоканал», нейтрален ЦОПэнерго по теплу, агрессивен и часто пользуется «рубильником» ЦОПэнерго по продаже электроэнергии».

Снять кассу — и в бега?

Вторая типичная для ТСЖ проблема — жильцы дома могут оказаться заложниками борьбы двух «управленцев» за кусок коммунального пирога. Не нужно думать, что «Аркада-Хаус» — частный случай. На самом деле подобная ситуация может возникнуть в любой новостройке. Ведь пока идет процесс оформления квартир в собственность, домом управляет какая-то (часто дочерняя или аффилированная с застройщиком) компания. То, что новые дома сдаются, мягко говоря, не гладко, — ни для кого не секрет. Поэтому на финишной прямой количество претензий — лифты не работают, лампочки в подъезде не горят — к назначенной управляющей компании накапливается до того критического уровня, когда жильцам хочется не то что сменить — удавить управдома.

В этот момент главное — не пасть жертвами эмоций из серии «Не дадим наш дом ни в чьи загребущие руки!». Вопрос в одном: существует ли альтернатива?

Павел Бернацкий, исполнительный директор ассоциации товариществ собственников жилья «ДЭЗ» (Группа компаний СУ-155): «На моей памяти удачных примеров народного самоуправления не было. В нынешнем зачаточном состоянии жилищно-коммунального хозяйства и при существующих низких расценках на содержание домов профессионалы частного бизнеса вряд ли начнут активно осваивать эту сферу. Слишком много проблем. Соответственно, если появляется новичок, то он либо чересчур наивен, либо слишком корыстен.

Интерес здесь крайне прост — перенаправить платежи жителей на свой счет. В перерасчете на многоквартирный дом может выйти кругленькая сумма, с которой в крайнем случае можно и исчезнуть. Вот, например, у нас была история в доме на Кусковской улице. Там существовало ТСЖ от застройщика. Инициативная группа дома решила создать альтернативное ТСЖ, нарушив тем самым законодательство. Так, эти люди поленились даже отпечатать свои квитанции об уплате — они брали платежки первого ТСЖ, зачеркивали на нем счет и вписывали свой. Сейчас этим делом занимается ГУБЭП».

Должны заметить, что случаи побега с кассой — это дежурная страшилка «старожилов» рынка ЖКХ (ДЕЗов в первую очередь), которую они придумали про ТСЖ. Если уж «шить дело», то реальное. Ведь для того, чтобы заработать на эксплуатации дома, совершенно не обязательно доводить дело до криминала.

Павел Бернацкий: «Достаточно организовать собрание жильцов (с соблюдением всех правил или без) и «увести» дом от одной управляющей компании, чтобы затем отдать его в руки другой управляющей компании за соответствующее вознаграждение. То есть речь идет о появлении на рынке ЖКХ новых игроков — своего рода брокеров, которые за комиссионные будут продавать право на эксплуатацию зданий».

Обмен выстрелами

Возвращаясь к «Аркада-Хаусу», приходится констатировать, что сегодня дом превратился в поле сражения: в борьбе за лояльность (и кошелек) жильцов товарищество собственников и изгнанный им «Горжилкомплекс плюс» не стесняются в выражениях. Представители «Горжилкомплекса» негодуют, в частности, по поводу того, что победившее их ТСЖ могло бы на конкурсной основе выбрать управляющую компанию, оставляя за собой право контроля ее деятельности, вместо того, чтобы пытаться «рулить» самостоятельно. И такое мнение разделяют многие эксперты рынка.

Ольга Мишанина, генеральный директор ЗАО «Декрастройэксплуатация» (компания «Декра» — соинвестор строительства «Аркада-Хауса»): «Любой работой должны заниматься профессионалы. Предположение о том, что управление современным жилым комплексом можно организовать «на коленке», — это миф, причем опасный».

Почему же члены правления ТСЖ «Аркада-Хаус» не воспользовались этим выгодным для всех вариантом? (Для справки: по практике, пусть она и небольшая, в Москве ТСЖ имеет от выбранной им управляющей компании от 30% комиссионных. Чем не доход при отсутствии хлопот?)

По версии представителей «свергнутой» фирмы, дело в том, что выбор управляющей компании должен состояться на общем собрании жильцов. А это — не в интересах ТСЖ.

Роман Никитин, заместитель генерального директора управляющей компании «Горжилкомплекс плюс»: «Нужно быть уверенным, что народ тебя поддержит. А на какую поддержку можно рассчитывать, если не получилось снизить, как обещали, коммунальные платежи? Во вновь присылаемых квитанциях сумма платежей ни на копейку не отличается от прежней. Мало того, в момент передачи дома «Горжилкомплексом плюс» в руки ТСЖ жители получали одновременно две квитанции — от двух управленцев. В итоге половина вообще перестали платить куда-либо, решив, что, дескать, «вы там сами между собой разберитесь, а мы посмотрим…» Проблема в том, что разбираться будет не ТСЖ, а то же «Мосэнерго»: дом в долгах как в шелках, угроза отключить электричество вполне может быть выполнена. Еще один факт, который я могу подтвердить документально: на момент, когда управление домом перешло к ТСЖ, более половины жильцов действительно заключили с «Горжилкомплексом» договор на обслуживание. С мнением этих людей при создании ТСЖ никто не посчитался».

Представители другой стороны в долгу не остаются, утверждая, что никаких профессионалов на рынке ЖКХ нет и жильцам дома терять было нечего (некого). Валерий Еремин: «Сегодня на рынке работают в лучшем случае «элитные», или коммерческие, ДЕЗы (например, из системы ГлавУПДК, Управления делами президента и т.п.), которых мало и на всех не хватит. У них те же недостатки и «совковый» персонал, что и у обычных ДЕЗов, только за «другие» деньги. Другой вариант — «блатные» московские структуры, например, «Мосжилкомплекс» и его «дочки-внучки» наподобие «Горжилкомплекса плюс».

Судью на сцену

Даже из краткого разбора полетов ясно, что без экспертизы определить, кто в сложившейся ситуации прав, а кто виноват, невозможно. Теоретически таким третейским судьей может выступить управа района «Теплый Cтан», к которой привязан дом. В конечном счете данная организация отвечает за дом и может прояснить суть дела, организовав проверку. Практически же люди из управы занимают стороннюю позицию.

Геннадий Лашкин, первый заместитель главы управы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства: «Нам важно, чтобы при замене управляющей компании и передаче дома в управление ТСЖ не пострадали жители. С июля 2005 года ТСЖ «Аркада-Хаус» решает вопросы жизнеобеспечения здания. Один из них — подготовка к эксплуатации в осенне-зимний период. Жилой комплекс подготовлен к отопительному сезону, что подтверждено актом приемки отопительной системы Московской теплосетевой компанией. На октябрь текущего года правление ТСЖ запланировало собрание по вопросам эксплуатации жилого комплекса».

Что ж, чиновники — тоже люди подневольные. Говорят, в каждом районе Москвы даже установили некую разнарядку по ТСЖ. План по валу — дело, конечно, хорошее, но жителей почему-то жалко.

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK