Архивная публикация 1999 года: "Вольному — доля"

Расставаться с деньгами всегда тяжело. С большими особенно. Немного легче отдавать их частями. Постепенно выкупая свою будущую квартиру в строящемся доме, можно не только справиться с собственной жадностью, но и сэкономить.Хорошая идея долевого строительства в Москве попала на криминальную почву и, пожалуй, очень скоро бы умерла (ну сколько можно отдавать деньги за неготовое жилье, а потом искать мошенников?). Но вмешались московские власти, которые забрали этот рынок «под себя».
Сегодня абсолютное большинство жилья, реализуемого по схеме поэтапной оплаты, возводится либо самим правительством столицы — департаментом внебюджетного строительства, либо подконтрольными московским властям структурами вроде ДСК-1. А московская мэрия никуда скрыться не может.
Что касается гарантий, предоставляемых частными фирмами, то им разрешено применять схему поэтапной оплаты только по отношению к собственным домам. Следовательно, застройщику или его представителю есть чем ответить перед покупателем квартиры.
Таким образом, скандалы с некоторыми проектами долевого строительства в прошлом принесли свои положительные результаты: сейчас возможность появления на этом секторе мошенников значительно уменьшилась. А это для долевого строительства, пожалуй, самое главное.
Замороженные цены

Фирмы, продающие жилье по схеме долевого строительства, предлагают многочисленные варианты оплаты. Основная разница в том, фиксируется цена 1 кв. метра вашей будущей квартиры с момента первого взноса или же на разных этапах оплаты назначается различная стоимость этого самого «квадрата» (разумеется, чем ближе к сдаче дома, тем выше).
Почему фиксация цен так важна? Потому что стоимость квартиры в еще не построенном доме ниже, чем в здании, уже принятом госкомиссией. Следовательно, чем быстрее расплатишься, тем выгоднее, поскольку график выплат составляется так, что, чем меньше времени до сдачи дома, тем дороже 1 кв. метр, к которому и привязаны все взносы.
Кирилл Писарев, президент Первой ипотечной компании: «В целом удорожание стоимости жилья зависит от района застройки и от стадии строительства. Например, в Митине 1 кв. метр в доме на стадии котлована продается в среднем за $450, тогда как готовый «квадрат» стоит дороже — около $550. Что же касается домов, возводимых в уже обжитых районах города, то здесь цена продажи обычно не так сильно зависит от стадии строительства».
Поэтапную оплату квартир, когда после первого взноса цена одного «квадрата» не меняется, используют, в частности, фирмы «Альстрой», «Дон-строй» и «Поликварт», Департамент внебюджетного строительства Москвы.
Кстати, в этом департаменте потенциальному покупателю предлагается целый список домов, которые либо уже начали строить, либо под их возведение подготовлена полная документация. Затем между покупателем и департаментом заключается так называемый договор инвестиционного кредитования. Первый взнос не менее 10% от стоимости квартиры. Максимально возможный срок рассрочки — от проектирования до завершения строительства — составляет 14 месяцев. Взносы выплачиваются помесячно или ежеквартально. Размеры этих выплат определяются индивидуальным договором. Однако самая распространенная практика, как говорят в департаменте,— выплата равными долями. Естественно, покупатель может рассчитаться и досрочно.
В право собственности на жилье покупатель вступает по окончании всех выплат. Договор определяет и условия возврата денег несостоявшемуся покупателю — если вдруг он передумает или просто по каким-то причинам перестанет платить. Вернут 95—97% от выплаченной суммы. Но в рублях, то есть потери в связи с ростом курса доллара гарантированы.
Похожие условия «по фиксированным ценам» предлагает клиентам и фирма «Альстрой».
Александр Тарханов, заместитель генерального директора фирмы «Альстрой»: «Если человек покупает у нас квартиру в типовом доме, то он должен внести сразу 20% от ее стоимости. Если в доме по индивидуальному проекту — то всего 10%. Оставшуюся сумму покупатель выплачивает помесячно равными долями до конца строительства».
Впрочем, выплату оставшихся 80% вы можете растянуть на срок до трех лет. Но в этом случае с остающейся после каждого ежемесячного взноса суммы взимается 24% годовых в валюте.
«Альстрой» предлагает квартиры как в улучшенных типовых панельных домах на Севере и Северо-Западе Москвы, так и в монолитных башнях, возводимых по индивидуальному проекту в срединных районах города (в частности, неподалеку от станции метро «Войковская»).
На Западе столицы, в престижном Крылатском, реализует проект долевого строительства фирма «Отдел продаж недвижимости». В 22-этажной башне, возведенной по концептуально новому проекту с применением последних строительных технологий, располагаются квартиры площадью от 128 до 218 кв. м. Дом будет сдан к июню нынешнего года. На верхних этажах возможно оборудование каминов. Цена одного «квадрата» на сегодня — от $1500. Таким образом, стоимость самой скромной квартиры в этом доме — $192,6 тысячи. Можно платить частями: 50% ($96,3 тысячи) сразу, после чего цена фиксируется и оставшаяся половина выплачивается в течение полугода по индивидуальному графику.
В доме предусмотрены бассейн, физкультурно-оздоровительный центр, пункт круглосуточного медицинского обслуживания, парикмахерский салон и кафе.
В компании «Поликварт» схема рассрочки платежа зависит от сроков сдачи объекта. Так, практически уже в готовом кирпичном доме рядом с Воронцовским парком (ст. м. «Академическая») рассрочка может составить три месяца — до июня. Соответственно выплаты за квартиру здесь можно разделить всего на три части — по 33% ежемесячно.
В доме есть подземный гараж ($30 тысяч за машино-место), а также физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, кафе с бильярдной, парикмахерская и магазины. Площадь самой маленькой однокомнатной квартиры — 72 кв. м, а самой большой, 2-уровневой 6-комнатной — 240 кв. м. Стоимость одного «квадрата» в этом доме, который будет сдан в июне, составляет $1750.
Таким образом, для однушки, общая стоимость которой $126 тысяч, первый взнос и два последующих составят по $37,8 тысячи, а для 6-комнатной — по $140 тысяч.
С рассрочкой на полгода «Поликварт» предлагает купить квартиры в типовом панельном доме на Симферопольском бульваре (ст. м. «Каховская»). Сейчас один «квадрат» здесь продается за $750.
Ольга Ларина, директор центра «Поликварт»: «Этот дом мы планируем достроить в III квартале. Уже сегодня можно вносить 30% предоплаты с фиксированием цены. Остаток выплачивать по индивидуальной схеме поквартально или помесячно».
Для 2-комнатной квартиры в этом доме площадью 50 кв. м и общей стоимостью $37,5 тысячи первый взнос составит $11250, ежемесячные выплаты в течение полугода — $4375.
Оба дома, предлагаемых «Дон-строем» для поэтапного выкупа, расположены на Северо-Западе. Один — неподалеку от станции метро «Щукинская», второй — у «Октябрьского поля». Квартиры в этих домах просторные — от 62 до 196 кв. м. При цене одного квадратного метра от $1250 самая скромная двушка стоит $74,4 тысячи, но это при условии единовременной выплаты всей суммы. Если же вы вносите деньги поэтапно (30% — первый взнос, оставшиеся 70% равными долями в течение девяти месяцев, когда дом будет сдан), то эта же квартира обойдется вам в $89280.
Конструкция строящегося дома такова, что позволяет покупателю самому выбрать планировку будущей квартиры, причем до самого момента сдачи дома в эксплуатацию.
Неподалеку от станции метро «Филевский парк» 16-этажный кирпичный дом улучшенной планировки возводит фирма «Соцсервис».
Виктор Луха, директор фирмы «Соцсервис»: «Мы предлагаем следующую схему рассрочки платежа. Первый взнос, после которого цена фиксируется, составляет 20%. Затем до конца июня еще 40%. И к концу строительства, октябрю, оставшиеся 40%».
Сейчас цена 1 кв. м на первых четырех этажах этого дома составляет $1000. На верхних этажах, возведенных из более престижного кирпича,— на $50—100 дороже.
Таким образом, для квартиры площадью 88 кв. м и общей стоимость $92400 схема оплаты будет такой: первый взнос — $18480, и далее два раза по $36960 в июне и октябре.
При 100-процентной оплате предусматриваются различные варианты скидок.
Направить по этапу

Договор поэтапной оплаты, при котором после внесения первоначального взноса цена не фиксируется, а возрастает ближе к завершению строительства, предлагает своим клиентам компания «Квартал 32—33».
Александр Байгушев, начальник отдела продаж фирмы «Квартал 32—33»: «Мы предлагаем рассрочку на семь месяцев по фиксированной или на полтора года по растущей цене в домах, сдаваемых в III квартале следующего года. Они расположены на Ленинском проспекте, в десяти минутах ходьбы от станции метро «Проспект Вернадского». По проекту здесь же будет построено еще четыре аналогичных здания на отдельной, отгороженной территории. Первоначальный минимальный взнос — 10%, после чего выбранная вами квартира резервируется. При этом четко расписывается график выплат, согласно которому 1 кв. м общей площади дорожает на $30—50 ежемесячно. Таким образом, чем скорее вы платите, тем дешевле обходится жилище. Так, на этапе возведения цокольного этажа оплата от $1100 за 1 кв. м, а к концу строительства вполне может повыситься до $2000—2200″.
Самая скромная 2-комнатная квартира (75,5 кв. м) при нынешней цене квадратного метра здесь стоит $83 тысячи. При завершении строительства она по идее должна продаваться за $128 тысяч. Разница между нынешней и конечной ценой — $45 тысяч.
У «Авгур эстейт» несколько иная схема выплат. Сегодня по предоплате фирма продает типовой панельный дом в центре Москвы — на улице 1905 года, рядом с одноименной станцией метро.
Виктор Козлов, начальник отдела продаж фирмы «Авгур эстейт»: «Место расположения дома очень престижное, поэтому цены достаточно высоки и условия оплаты жесткие. 1 кв. м — $990. Если вы внесете 60% в качестве первоначального взноса, то оставшиеся 40% нужно будет заплатить до намеченной на конец мая сдачи дома. На остаток начисляются проценты из расчета 25% годовых».
Двухкомнатная квартира в этом доме сейчас продается за $59400 (60 кв. м). При предоплате 60% от стоимости ($35,6 тысячи) вы должны будете внести в мае оставшиеся $23,8 тысячи и еще $714 в качестве процентов.
По мере приближения срока сдачи повышаются цены и на жилье в ближнем Подмосковье. Так, Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН) продает квартиры в кирпичном доме, возводимом в столичном предместье Реутове, что в десяти минутах езды на машине от станции метро «Новогиреево». Пока в доме возведен только первый этаж из 14 запланированных. Первая секция будет сдана к ноябрю нынешнего года, остальные три — к марту будущего. Таким образом, максимально возможная рассрочка при покупке квартиры в этом доме составляет год.
Ольга Кузнецова, начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Минимальный первоначальный взнос по этому объекту у нас составляет 30%. Если оставшуюся сумму вы внесете в течение года, то цена за квадратный метр вырастет с нынешних $380 на $60, за полгода рост составит $30, а при внесении остатка в течение одного квартал — всего $10».
«ДСК-1 и Ко» реализует дома 1-го домостроительного комбината — самого крупного застройщика в Москве. Вообще, к моменту сдачи дома у ДСК-1, как правило, 70—80% квартир уже продано. Что, впрочем, неудивительно, ведь комбинат возводит дешевое типовое жилье. Средняя цена 1 кв. м квартир в районах массовой застройки составляет $600. Таким образом, стандартная однушка где-нибудь в Марьине (общей площадью 37,8 кв. м) у ДСК-1 стоит около $22,6 тысячи, двушка (50,2 кв. м.) — около $30,1 тысячи, а трешка (73,8 кв. м) — $44,3 тысячи. При поэтапной покупке такой 2-комнатной квартиры первый взнос составит примерно $3 тысячи (10% от стоимости), а остаток в размере 90% ($27 тысяч) нужно будет выплачивать равными долями ежемесячно до сдачи дома.
Впрочем, при заключении договора в «ДСК-1 и Ко» возможно установить и иную — неравную — разбивку общей суммы.
Анатолий Францев, заместитель гендиректора фирмы «ДСК-1 и Ко»: «Сразу же после внесения первых денег выбранная покупателем конкретная квартира за ним закрепляется и никому иному продана быть не может».
Но самые дешевые квартиры от ДСК-1 будут распродаваться все-таки не по схеме долевого строительства именно ввиду своей дешевизны. Возьмем, к примеру, строящийся панельный дом в 38-м микрорайоне Люблино. Здесь 1-комнатная квартира площадью 37,8 кв. м стоит всего $17 тысяч, 2-комнатная (50,2 кв. м.) — $22,6 тысячи, а 3-комнатная (73,8 кв. м.) — $33,2 тысячи. Нетрудно предположить, что по такой цене квартиры разойдутся и без всякой предоплаты.
В фирме «Жилстройиндустрия» при первом взносе менее 50% от стоимости квартиры каждый «квадрат» ежемесячно будет дорожать на $20—30. Если же первый взнос превышает 50% от общей суммы, то цена квадратного метра фиксируется.
«Жилстройиндустрия» предлагает типовое жилье в уже сложившихся районах. Так, в доме по Новочеремушкинской улице, к примеру, 2-комнатная квартира площадью 54 кв. м стоит $53730 (по $995 за 1 кв. м). При 50-процентной предоплате последующие взносы составят $8958 ежемесячно по июнь включительно — к этому сроку дом будет сдан. Если же первый взнос составит, к примеру, 40%, то цена 1 кв. м будет ежемесячно расти, и в результате за квартиру вы заплатите примерно на $3,5 тысячи больше.
Впрочем, при всем своем разнообразии схемы покупки жилья по предоплате имеют один недостаток: никто не может с уверенностью сказать, какими будут цены на жилье в Москве через полгода и тем более через год. Квартиры могут и подешеветь. А потому денег, отданных за жилье сегодня, через какое-то время может хватить на квартиру большей площади.

Квартиры в элитарных домах и домах по индивидуальному проекту

Прочерк — нет данных.

Продажа квартир в типовых панельных домах

Прочерк — нет данных.

ЮЛИЯ РОШЕК, АНАСТАСИЯ ЯЦКЕВИЧ