Архивная публикация 2002 года: "Вторичные признаки"

Вот уже месяца два новости вторичного рынка жилья Москвы не могут не радовать потенциального покупателя квартиры: цены практически не растут. И, по прогнозам риэлтеров, такое положение сохранится как минимум до конца лета.Цена "секонд-хэнда"

Последние два месяца квартирные цены как на первичном, так и вторичном рынках столичной недвижимости ползут вверх столь медленно, что риэлтеры уже объявили предстоящее лето периодом затишья на жилищном рынке. Так, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", сегодняшняя цена среднестатистического "метра" в московской новостройке составляет $938 -- всего на 3--3,5% больше, чем в конце прошлого года. Чуть больше -- на 4,5% -- подрос в цене "метр" на вторичном рынке (до $950).

Перестали расти не только цены. Число предлагаемых квартир на вторичном рынке также практически не меняется с начала года. В апреле, по данным "ИНКОМ-недвижимости", это составило 22,4 тыс. объектов, что на 5% меньше, чем в ноябре прошлого года. Из этого постоянно обновляющегося "каталога" ежемесячно реализуется только около 5 тыс. Если эту цифру взять за уровень спроса (а более точных расчетов все равно нет), то получается, что на каждого покупателя ежемесячно приходится 4 "бэушные" квартиры. Для сравнения: в прошлом году на каждого покупателя приходилось до 10 квартир. То есть до дефицита, конечно, далеко, но тенденция к сокращению предложения (при стабильном уровне спроса) не может не тревожить потенциального покупателя.

Наряду с сокращением предложения изменилась за последнее время и структура спроса.

Роман Мурадян, директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "Наиболее востребованы сегодня до 50% объема ежемесячных продаж -- двухкомнатные квартиры в панельных домах 80--90-х годов постройки. Среди них предпочтение отдается расположенным в престижных Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах. Средняя стоимость здешних "двушек" в зависимости от местоположения и качества -- $50--60 тыс.".

Напомним, что в прошлом году лидирующие позиции занимали самые дешевые ($25--30 тыс.) однокомнатные квартиры в панельных "хрущевках"-пятиэтажках и 9--12-этажных "брежневках" 70-х годов постройки, расположенных на окраинах.

Отсюда можно сделать два вывода. Первый: потребитель стал более состоятельным (что приятно). Второй: продавцы недвижимости рано или поздно воспользуются его состоятельностью и начнут "тащить" цены вверх (что неприятно, но, увы, закономерно).

Вопрос в том, когда закончится период ценового "затишья". Эксперты полны сдержанного оптимизма и прогнозируют сохранение столь же незначительного (не более 1% в месяц) роста цен до конца лета. В пользу такой стабильности говорит и постоянно увеличивающаяся разница между ценой предложения "вторичного метра" и ценой его реализации (см. график).

Стоимость 1 кв. м общей площади на вторичном рынке в Москве 2001--2002 гг. ($)

Данные предоставлены Русским агентством недвижимости "САВА".

С начала года она составила $39 за один "бэушный" метр, а в апреле -- уже $45. То есть продавцы под давлением рыночных обстоятельств вынуждены отходить от запрашиваемой стартовой цену. И тенденция к росту "дельты", по прогнозам экспертов, сохранится.

Такая ситуация продержится как минимум до осени, когда на рынок выйдет очередная партия новостроек, которые могут еще больше сбить цену на "вторичку".

Ниже мы подробнее рассмотрим изменения в различных сегментах вторичного рынка жилья.

Народный дом

Начнем с самого дешевого жилья -- типовой застройки середины 50--60-х годов, так называемых хрущевок: как кирпичных, так и панельных.

С начала года значительно уменьшился рост цен на панельные "хрущевки". "Дельта" стоимости составляет плюс 4,8% к уровню прошлого года.

Напомним, что, по итогам 2001 года, рост цен в домах этой категории достиг целых 23,5%, что было связано с заметным (в полтора раза) увеличением темпов сноса ветхого и морально устаревшего жилья. Однако с начала 2002 года рейтинг "хрущевок" начал неуклонно падать. Практика показала, что выданные городом взамен снесенных новые "апартаменты" отличаются чрезвычайно низким качеством и требуют длительного устранения недоделок. Кроме того, участились случаи, когда переселяться жителям "хрущоб" приходится из своих обжитых районов на окраины вроде Марьина и Южного Бутова.

Это, понятно, снижает привлекательность панельных пятиэтажек. Правда, не настолько, чтобы цены на них перестали расти: квадратный метр здесь стоит $828 ($790 -- в прошлом ноябре). Самая недорогая, расположенная рядом с метро в восточной части Москвы "однушка" с балконом и телефоном в панельной "хрущобе" стоит сегодня $26--27 тыс.

Еще меньше -- всего на 3,5% -- подросли в цене двух- и трехкомнатные квартиры в "хрущобах" из кирпича. Среди них спросом пользуются разве что расположенные в престижных районах вроде Кунцева или возле метро "Улица 1905 года". Такое жилье в фаворе у семейных москвичей, готовых приобрести пусть и малогабаритную, но зато трехкомнатную квартиру. Стоимость квадратного метра здесь -- $880 (в конце декабря прошлого года -- $850).

А вот малокомнатные квартиры в кирпичных "хрущобах" энтузиазма у покупателей вообще не вызывают -- соответственно, и цена на них за последние четыре месяца не изменилась: $927. Дело в том, что владельцам "апартаментов" в кирпичных пятиэтажках в лучшем случае светит не новая квартира в связи со сносом дома, а только реконструкция имеющегося с сохранением устаревшей высоты потолка (2,5 м) и небольшим (до 8 кв. м) увеличением площади кухни. Однако о переводе даже такой несущественной реконструкции на массовые рельсы говорить не приходится: городские власти ссылаются на отсутствие средств, а частным инвесторам вложения в реконструкцию кирпичного пятиэтажного фонда невыгодны.

А вот квартиры в панельных и кирпичных 9--12-этажных домах 70-х годов застройки (их главное отличие от более ранних серий -- наличие балконов, мусоропроводов и лифтов) привлекают внимание потребителя, что и обеспечило прирост цен на 5% по сравнению с уровнем прошлого года. Стоимость 1 кв. м здесь -- $862 (в прошлом году -- $820).

Самый большой рост цен на рынке "вторички" (плюс 6,7%) пришелся на "панель" 90-х годов постройки. Причина традиционна -- сравнительно большая площадь квартир, вполне сопоставимая с площадью в домах самых последних серий (двухкомнатная квартира, например, 54--60 кв. м). К тому же новостройки продаются без отделки и телефона, а в квартиры десятилетней давности можно сразу вселиться и жить. Цена квадратного метра в такой панели сегодня составляет $918 ($860 -- в прошлом году), а в аналогичной новостройке -- $815 ($800) плюс расходы на ремонт (а это еще минимум $50 за метр).

При подобном раскладе покупка "бэушной" квартиры еще имеет смысл. Однако следует учесть, что новостройки быстро дешевеют (в апреле цены упали на 0,73%), а потому либо сопоставимая с ними "вторичка" также упадет в цене, либо покупка ее лишится всякого смысла.

Сергей Могильниченко, заместитель директора департамента вторичного рынка недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН): "В секторе типового вторичного жилья такие детали, как удаленность от метро, крайние этажи, по-прежнему позволяют покупателю выторговать у продавца 2--5% от среднерыночной стоимости. А вот отсутствие телефона может сбить цену на 6%".

Партийная зона

Труднее всего давать прогнозы на будущее элитного сектора рынка вторичного жилья ("сталинки", дома Совмина и ЦК, реконструированные дореволюционные дома). Цена на тамошние "метры" зависит не столько от качественных характеристик квартиры и дома, сколько от запросов продавцов.

Разброс здесь очень велик: от $800 за кв. м в доме со смешанными (деревянно-бетонными) перекрытиями до $2--2,8 тыс. за квартиры, прошлые или нынешние владельцы которых были некогда приближены к партийной верхушке (коллекция таких квартир находится, например, в Кунцеве, на Кутузовском проспекте, Тверской, Фрунзенской улицах, Арбате).

На первый взгляд (если судить по рекламным объявлениям) цены на "партийное" жилье за последние полгода не изменились. Однако на практике картина оказывается более динамичной.

На формирование цены так называемой "элиты" вторичного рынка влияют следующие факторы: местоположение (лучше в историческом центре или экологически благополучной западной части Москвы), "парадный" вид из окна, состояние коммуникаций, приятное или именитое соседство.

Однако в глазах состоятельного покупателя все эти "прелести" явно проигрывают по сравнению с комфортом монолитно-кирпичных новостроек, площадь квартир и высота потолков в которых вполне сопоставима со "сталинским" уровнем. При этом, въезжая в дом с "партийным" прошлым, наверняка придется менять коммуникации, а в новых монолитах можно отделаться "простым" ремонтом, что все-таки обойдется дешевле. Соответственно, бурного роста цен в этом сегменте вторичного рынка не предвидится -- повода нет.

Пока же ситуация с "советским наследием" следующая: меньше всего (на 3,8%) за последние три месяца поднялись в цене квартиры в домах Совмина и ЦК. При этом в нынешнем марте пик роста среди всех категорий жилья случился именно здесь, а в апреле ситуация полностью компенсировалась значительным падением цен на 1,74% -- сей факт вызвал недоумение в рядах экспертов рынка. Квадратный метр в этих домах стоит сегодня $1245.

Вообще-то "цековки", расположенные в престижных и экологически благоприятных районах, -- единственная категория вторичного жилья, способного хоть немного конкурировать с современными новостройками "бизнес-класса". В подобных домах есть автономное тепло, водоснабжение, охрана, иногда -- открытая парковка для авто.

Единственное "препятствие" для конкуренции -- цены на "партийные" квартиры, которые частенько бывают неадекватно (на 20--30%) завышены. Например, самые обычные "цековские" апартаменты с качественным ремонтом (консьержка и парковка прилагаются) в районе метро "Новые Черемушки" сегодня можно купить по цене $1200 за кв. м. Все бы ничего, да вот рядом возводятся монолитно-кирпичные дома, оснащенные по последнему слову техники с подземной парковкой, квадратный метр в которых стоит $1100--1500. И если продавцы "партийной зоны" не снизят цену (а пока они этого делать не собираются), их квартиры могут зависнуть на рынке на неопределенное время.

Перейдем к другой категории некогда элитного жилья -- так называемым сталинкам. Они по-прежнему дорожают -- на 6% по сравнению с прошлым годом (на 6,8% -- по итогам 2001-го). Столь высокие темпы роста цен связаны, по-видимому, не столько с реальной популярностью этого вида недвижимости на рынке, сколько с ожиданиями продавцов.

Дело в том, что в последние полгода в сегменте "сталинок" появилось немало квартир достойного качества, с евроремонтом, на которые не грех и цену поднять. Другой вопрос, насколько необходимы даже и улучшенные "сталинки" покупателю, который, как и в случае с "цековками", предпочтет современную канализацию историческим (пусть и отремонтированным) ценностям. Тем не менее продавцы, повторимся, выжидают "своего" клиента и снижать цены на "сталинки" в ближайшее время не намерены.

Однако рано или поздно это придется сделать: новостройки наступают и падают в цене. Для сравнения: стоимость 1 кв. м "сталинки" сегодня составляет $1082 ($1020 -- в прошлом ноябре), а в монолитно-кирпичном новом доме -- $958.

Наконец, информация для любителей старины: до сих пор благополучно существует такой сегмент рынка недвижимости, как не прошедшие реконструкцию дореволюционные доходные дома (их доля на рынке не превышает 1,5%). Цены на них остаются в течение последнего года без изменения, поскольку наиболее "приличные" площади уже раскуплены. А то, что осталось, сплошь состоит из коммуналок (с двором-"колодцем"), в расселении которых коммерческие фирмы не заинтересованы.

Ведь для успешной продажи таких "метров" необходимо менять "до основания" коммуникации -- а это до 40% от стоимости квартиры. Но и после этого у дома не станет ни подземного гаража, ни стоянки, не появится и прочих, почти уже обязательных признаков современного жилья "бизнес"-класса. Эти "минусы" уничтожают немногочисленные преимущества квартир в доходных домах: наличие 4-метровых потолков и расположение в самом центре Москвы.

В итоге цены на жилье в дореволюционных доходных домах не превышают $1,5--1,8 тыс. за кв. м и будут постепенно падать.

А вот бывшие доходные дома, которые удалось-таки реконструировать, больше напоминают новостройки с сохраненным историческим фасадом, потому и стоят как элитное жилье на первичном рынке -- $2--3 тыс. за метр в зависимости от "знатности" места.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Москве (по данным на апрель 2002 года), $*

* В скобках указан процент изменения цен за первые 4 месяца этого года.

При составлении таблицы использованы данные, предоставленные Русским агентством недвижимости "САВА".

Новостройки в Москве и Московской области

* В скобках указан процент изменения цен за первые 4 месяца этого года.

При составлении таблицы использованы данные, предоставленные Русским агентством недвижимости "САВА".

Прочерк -- нет данных.

ЮЛИЯ РОШЕК