Архивная публикация 2006 года: "За недвижимостью – в фонд"
Рост стоимости коммерческой и жилой недвижимости делает популярными вложения в паевые фонды, ориентированные на работу в этом рыночном сегменте. Тем более что доходность банковских вкладов едва покрывает инфляцию в стране. Наши граждане с завидным упорством продолжают хранить свои сбережения в виде наличных средств дома или на банковских депозитах. И это при том, что из месяца в месяц колебания валютных курсов и высокая рублевая инфляция приносят им только убытки. Правда, в августе, согласно данным центра макроэкономических исследований компании «БДО Юникон», вклады в рублях и евро принесли своим владельцам реальный рублевый доход (0,18—0,6% и 0,69—0,94% соответственно в зависимости от срока вложений). Владельцы же долларовых депозитов, напротив, потеряли в последнем месяце лета от 0,39% до 0,14% в зависимости от срока вложений вследствие снижения доллара относительно рубля.
Что касается валютных наличных сбережений, то и здесь ситуация была аналогичной: покупательная способность сбережений в долларах за месяц снизилась на 0,7%, а евро, наоборот, выросла на 0,4%. Покупательная способность средств, размещенных на годовых банковских депозитах, открытых в конце августа 2005 года, снизилась на 0,29%, если предпочтение было отдано национальной валюте; на 4,68% — для вкладов в евро и на 9,09% — для вкладов в американской валюте. Сбережения граждан, оставивших на руках наличные доллары, за год обесценились на 14,69%, евро — на 10,4%.
Впрочем, приумножить капитал смогли те, кто год назад не побоялся вложить средства в более рискованные финансовые инструменты. Инвесторы, разместившие свои средства на металлических счетах, благодаря росту цен на драгоценные металлы смогли получить реальный доход в размере 27,3%. Реальная рублевая доходность паевых инвестиционных фондов (ПИФ) за год варьировалась в зависимости от выбранного фонда и управляющей компании в пределах от минус 10,83% до 26,46% для фондов облигаций, от минус 0,82% до 80,91% для фондов акций и от минус 4,07% до 69,54% для фондов смешанных инвестиций. Самыми доходными оказались инвестиции в недвижимость. Последние, по данным «БДО Юникон», за год принесли реальную рублевую доходность порядка 70%.
Доступная недвижимость
Однако далеко не все граждане могут приобрести недвижимость с целью инвестирования средств, так как суммы, необходимые для подобных вложений, просто огромны. Тем не менее поучаствовать в росте стоимости жилой и коммерческой недвижимости можно путем покупки пая инвестиционных фондов, специализирующихся на вложениях и операциях с недвижимостью.
Сейчас ПИФы, инвестирующие в строительство недвижимости, стабильно приносят вкладчикам порядка 25—40% годовых. Чуть более скромные доходы демонстрируют те фонды, которые сдают недвижимость в аренду. При достаточно жестком законодательстве, в рамках которого действуют ПИФы, вложения в последние набирают популярность в первую очередь из-за достаточно привлекательной доходности. Впрочем, за последний год высокую доходность показали и паевые фонды, инвестирующие в акции, чему способствовал бурный рост рынка акций в конце прошлого — начале текущего года. Но с конца весны этот рынок пребывает в застое, тогда как недвижимость продолжает уверенно подниматься в цене. Поэтому в последнее время управляющие компании наиболее активно регистрируют закрытые фонды недвижимости.
Так, на днях группа компаний «Брокеркредитсервис» зарегистрировала новую управляющую компанию в сфере недвижимости. УК «БКС — Фонды недвижимости» в конце августа получила лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам. Как заявили в компании, она создана с целью разделения бизнеса по управлению средствами клиентов, направляемыми на рынок ценных бумаг и на рынок недвижимости. Новая УК готовит несколько проектов, которые будут последовательно регистрироваться как закрытые ПИФы недвижимости под своим управлением.
Стоит отметить, что закрытые ПИФы — наиболее «молодая» разновидность паевых инвестиционных фондов, которые в последнее время завоевывают большую популярность и среди инвесторов юридических, и среди физических лиц. Ведь вложения в недвижимость становятся все более популярны среди массового инвестора. А законом «Об инвестиционных фондах» четко оговаривается, что инвестиции в недвижимость могут осуществлять только закрытые ПИФы. Но, как известно, спрос рождает предложение, поэтому уже сейчас на рынке действует более 60 закрытых ПИФов, инвестирующих в недвижимость.
Одно из главных преимуществ инвестирования в недвижимость путем покупки паев закрытых ПИФов — отсутствие у последних налога на прибыль. Таким образом, инвестор несет те же налоговые расходы, что и при самостоятельном вложении в недвижимость, однако в случае коллективного инвестирования он не ограничен суммой вложений (за исключением размера минимальной суммы инвестирования), а также не связан с бумажной волокитой. Кроме того, закрытые ПИФы предоставляют пайщикам возможность получения регулярного дохода и право досрочного выхода из инвестиционного процесса через механизм биржевого обращения паев.
Стать инвестором
В принципе, стать пайщиком закрытого ПИФа можно либо в момент его первичного формирования, либо путем покупки пая у другого инвестора после завершения формирования фонда. Здесь наиболее приемлемым вариантом является организация управляющей компанией биржевого обращения паев фонда. Правда, бывают варианты, при которых фонд может пойти на увеличение числа инвестиционных паев. Так, в конце июля Федеральная служба по финансовым рынкам приняла решение зарегистрировать изменения и дополнения в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог», связанные с увеличением количества инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией.
Согласно закону в имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость или права на нее. Кроме того, в закрытых ПИФах могут размещать средства негосударственные пенсионные фонды (НПФ), страховые компании, банки. Естественно, чем крупнее фонд, тем в более дорогие и перспективные проекты он может инвестировать. Хотя последнее утверждение не панацея, здесь все зависит от управляющей компании. В принципе, пайщикам закрытых ПИФов недвижимости доступны практически любые сделки: как операции на вторичном рынке (купля, продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.
По мнению управляющего директора компании «Велес Менеджмент» Станислава Бродского, непрекращающийся рост цен на московском рынке жилья привел к появлению принципиально нового типа инвесторов ПИФов. По его словам, прежде ПИФами интересовались обладатели 5—10 тыс. рублей. Теперь же появляются клиенты с $50—100 тыс., которые копили на квартиру, но не смогли купить ее. Эти люди не удовлетворяются процентами, которые предлагают банковские депозиты, а пытаются найти своим деньгам другое применение. По его мнению, ПИФы, работающие с недвижимостью, обязательно станут ориентироваться на эту категорию клиентов. Инвестиции, предлагаемые им, будут иметь порог вхождения не менее $10 тыс., при этом вкладчиков вряд ли заинтересует доходность менее 20% годовых. Подобного рода инвестициям, несомненно, присуща определенная доля риска, однако в данном случае он компенсируется возможностью получить хорошие дивиденды, а также перспективой выкупить недвижимость, которой управляет ПИФ, в свою собственность.
На что рассчитывать
Как утверждают эксперты, фонды, инвестирующие в возведение и продажу жилья, могут принести инвесторам от 25% до 45% годовых в рублях в зависимости от расположения объекта недвижимости и региона. Кроме того, в последний год становятся весьма популярными вложения в землю. Уже работает целый ряд закрытых фондов, объектом инвестиций которых является именно земля. Например, стремительно дорожающая земля в ряде регионов (Москва, Сочи, Краснодарский и Ставропольский края) приносит неплохой доход пайщикам таких фондов.
Хотя ПИФы могут демонстрировать и убытки, к чему также должны быть готовы пайщики (см. таблицу). Ведь высокодоходных инвестиций без риска не бывает. Убытки могут быть связаны как с неверным выбором объекта инвестиций, так и с сиюминутной конъюнктурной особенностью.
Не исключено, что в будущем закрытые ПИФы смогут составить конкуренцию прямым инвестициям в недвижимость, в результате которых вкладчики получают доходы от сдачи жилья в аренду. В принципе, управляющие компании закрытых ПИФов готовы направлять инвестиции в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду. Ведь сейчас при достаточно «перегретом» состоянии рынка жилой недвижимости риск управляющих компаний, вкладывающих средства в строительство новых объектов, достаточно велик. А вложения в здания, которые затем можно сдавать арендаторам, гораздо надежнее, да и спрос гарантирован практически на 100%.
Однако в деятельности закрытых ПИФов есть моменты, которые законодательно не урегулированы. Так, ПИФ по определению не является юридическим лицом, поэтому его очень трудно зарегистрировать в качестве собственника недвижимости. По этой же причине возникают сложности с уплатой налога на добавленную стоимость. Кроме того, чем крупнее фонд, тем за более масштабные проекты он может взяться, поэтому здесь весьма привлекательными для управляющих компаний являются деньги негосударственных пенсионных фондов. Да и для последних фонды недвижимости — наиболее интересный способ инвестирования своих длинных ресурсов, и не в последнюю очередь из-за долгосрочных перспектив и доходности этого рыночного сегмента. Однако в силу законодательных ограничений доля активов НПФ, размещенных в ПИФах, пока весьма мала.
Впрочем, процесс формирования закрытых ПИФов недвижимости продолжает набирать обороты. Только до конца года, по данным агентства Investfunds, около 30 таких фондов приступят к своему формированию.
Рост стоимости коммерческой и жилой недвижимости делает популярными вложения в паевые фонды, ориентированные на работу в этом рыночном сегменте. Тем более что доходность банковских вкладов едва покрывает инфляцию в стране. Наши граждане с завидным упорством продолжают хранить свои сбережения в виде наличных средств дома или на банковских депозитах. И это при том, что из месяца в месяц колебания валютных курсов и высокая рублевая инфляция приносят им только убытки. Правда, в августе, согласно данным центра макроэкономических исследований компании «БДО Юникон», вклады в рублях и евро принесли своим владельцам реальный рублевый доход (0,18—0,6% и 0,69—0,94% соответственно в зависимости от срока вложений). Владельцы же долларовых депозитов, напротив, потеряли в последнем месяце лета от 0,39% до 0,14% в зависимости от срока вложений вследствие снижения доллара относительно рубля.
Что касается валютных наличных сбережений, то и здесь ситуация была аналогичной: покупательная способность сбережений в долларах за месяц снизилась на 0,7%, а евро, наоборот, выросла на 0,4%. Покупательная способность средств, размещенных на годовых банковских депозитах, открытых в конце августа 2005 года, снизилась на 0,29%, если предпочтение было отдано национальной валюте; на 4,68% — для вкладов в евро и на 9,09% — для вкладов в американской валюте. Сбережения граждан, оставивших на руках наличные доллары, за год обесценились на 14,69%, евро — на 10,4%.
Впрочем, приумножить капитал смогли те, кто год назад не побоялся вложить средства в более рискованные финансовые инструменты. Инвесторы, разместившие свои средства на металлических счетах, благодаря росту цен на драгоценные металлы смогли получить реальный доход в размере 27,3%. Реальная рублевая доходность паевых инвестиционных фондов (ПИФ) за год варьировалась в зависимости от выбранного фонда и управляющей компании в пределах от минус 10,83% до 26,46% для фондов облигаций, от минус 0,82% до 80,91% для фондов акций и от минус 4,07% до 69,54% для фондов смешанных инвестиций. Самыми доходными оказались инвестиции в недвижимость. Последние, по данным «БДО Юникон», за год принесли реальную рублевую доходность порядка 70%.
Доступная недвижимость
Однако далеко не все граждане могут приобрести недвижимость с целью инвестирования средств, так как суммы, необходимые для подобных вложений, просто огромны. Тем не менее поучаствовать в росте стоимости жилой и коммерческой недвижимости можно путем покупки пая инвестиционных фондов, специализирующихся на вложениях и операциях с недвижимостью.
Сейчас ПИФы, инвестирующие в строительство недвижимости, стабильно приносят вкладчикам порядка 25—40% годовых. Чуть более скромные доходы демонстрируют те фонды, которые сдают недвижимость в аренду. При достаточно жестком законодательстве, в рамках которого действуют ПИФы, вложения в последние набирают популярность в первую очередь из-за достаточно привлекательной доходности. Впрочем, за последний год высокую доходность показали и паевые фонды, инвестирующие в акции, чему способствовал бурный рост рынка акций в конце прошлого — начале текущего года. Но с конца весны этот рынок пребывает в застое, тогда как недвижимость продолжает уверенно подниматься в цене. Поэтому в последнее время управляющие компании наиболее активно регистрируют закрытые фонды недвижимости.
Так, на днях группа компаний «Брокеркредитсервис» зарегистрировала новую управляющую компанию в сфере недвижимости. УК «БКС — Фонды недвижимости» в конце августа получила лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам. Как заявили в компании, она создана с целью разделения бизнеса по управлению средствами клиентов, направляемыми на рынок ценных бумаг и на рынок недвижимости. Новая УК готовит несколько проектов, которые будут последовательно регистрироваться как закрытые ПИФы недвижимости под своим управлением.
Стоит отметить, что закрытые ПИФы — наиболее «молодая» разновидность паевых инвестиционных фондов, которые в последнее время завоевывают большую популярность и среди инвесторов юридических, и среди физических лиц. Ведь вложения в недвижимость становятся все более популярны среди массового инвестора. А законом «Об инвестиционных фондах» четко оговаривается, что инвестиции в недвижимость могут осуществлять только закрытые ПИФы. Но, как известно, спрос рождает предложение, поэтому уже сейчас на рынке действует более 60 закрытых ПИФов, инвестирующих в недвижимость.
Одно из главных преимуществ инвестирования в недвижимость путем покупки паев закрытых ПИФов — отсутствие у последних налога на прибыль. Таким образом, инвестор несет те же налоговые расходы, что и при самостоятельном вложении в недвижимость, однако в случае коллективного инвестирования он не ограничен суммой вложений (за исключением размера минимальной суммы инвестирования), а также не связан с бумажной волокитой. Кроме того, закрытые ПИФы предоставляют пайщикам возможность получения регулярного дохода и право досрочного выхода из инвестиционного процесса через механизм биржевого обращения паев.
Стать инвестором
В принципе, стать пайщиком закрытого ПИФа можно либо в момент его первичного формирования, либо путем покупки пая у другого инвестора после завершения формирования фонда. Здесь наиболее приемлемым вариантом является организация управляющей компанией биржевого обращения паев фонда. Правда, бывают варианты, при которых фонд может пойти на увеличение числа инвестиционных паев. Так, в конце июля Федеральная служба по финансовым рынкам приняла решение зарегистрировать изменения и дополнения в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог», связанные с увеличением количества инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией.
Согласно закону в имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость или права на нее. Кроме того, в закрытых ПИФах могут размещать средства негосударственные пенсионные фонды (НПФ), страховые компании, банки. Естественно, чем крупнее фонд, тем в более дорогие и перспективные проекты он может инвестировать. Хотя последнее утверждение не панацея, здесь все зависит от управляющей компании. В принципе, пайщикам закрытых ПИФов недвижимости доступны практически любые сделки: как операции на вторичном рынке (купля, продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.
По мнению управляющего директора компании «Велес Менеджмент» Станислава Бродского, непрекращающийся рост цен на московском рынке жилья привел к появлению принципиально нового типа инвесторов ПИФов. По его словам, прежде ПИФами интересовались обладатели 5—10 тыс. рублей. Теперь же появляются клиенты с $50—100 тыс., которые копили на квартиру, но не смогли купить ее. Эти люди не удовлетворяются процентами, которые предлагают банковские депозиты, а пытаются найти своим деньгам другое применение. По его мнению, ПИФы, работающие с недвижимостью, обязательно станут ориентироваться на эту категорию клиентов. Инвестиции, предлагаемые им, будут иметь порог вхождения не менее $10 тыс., при этом вкладчиков вряд ли заинтересует доходность менее 20% годовых. Подобного рода инвестициям, несомненно, присуща определенная доля риска, однако в данном случае он компенсируется возможностью получить хорошие дивиденды, а также перспективой выкупить недвижимость, которой управляет ПИФ, в свою собственность.
На что рассчитывать
Как утверждают эксперты, фонды, инвестирующие в возведение и продажу жилья, могут принести инвесторам от 25% до 45% годовых в рублях в зависимости от расположения объекта недвижимости и региона. Кроме того, в последний год становятся весьма популярными вложения в землю. Уже работает целый ряд закрытых фондов, объектом инвестиций которых является именно земля. Например, стремительно дорожающая земля в ряде регионов (Москва, Сочи, Краснодарский и Ставропольский края) приносит неплохой доход пайщикам таких фондов.
Хотя ПИФы могут демонстрировать и убытки, к чему также должны быть готовы пайщики (см. таблицу). Ведь высокодоходных инвестиций без риска не бывает. Убытки могут быть связаны как с неверным выбором объекта инвестиций, так и с сиюминутной конъюнктурной особенностью.
Не исключено, что в будущем закрытые ПИФы смогут составить конкуренцию прямым инвестициям в недвижимость, в результате которых вкладчики получают доходы от сдачи жилья в аренду. В принципе, управляющие компании закрытых ПИФов готовы направлять инвестиции в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду. Ведь сейчас при достаточно «перегретом» состоянии рынка жилой недвижимости риск управляющих компаний, вкладывающих средства в строительство новых объектов, достаточно велик. А вложения в здания, которые затем можно сдавать арендаторам, гораздо надежнее, да и спрос гарантирован практически на 100%.
Однако в деятельности закрытых ПИФов есть моменты, которые законодательно не урегулированы. Так, ПИФ по определению не является юридическим лицом, поэтому его очень трудно зарегистрировать в качестве собственника недвижимости. По этой же причине возникают сложности с уплатой налога на добавленную стоимость. Кроме того, чем крупнее фонд, тем за более масштабные проекты он может взяться, поэтому здесь весьма привлекательными для управляющих компаний являются деньги негосударственных пенсионных фондов. Да и для последних фонды недвижимости — наиболее интересный способ инвестирования своих длинных ресурсов, и не в последнюю очередь из-за долгосрочных перспектив и доходности этого рыночного сегмента. Однако в силу законодательных ограничений доля активов НПФ, размещенных в ПИФах, пока весьма мала.
Впрочем, процесс формирования закрытых ПИФов недвижимости продолжает набирать обороты. Только до конца года, по данным агентства Investfunds, около 30 таких фондов приступят к своему формированию.
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
