Архивная публикация 2001 года: "Залог будущих успехов"

В Москве появилась новая схема ипотечного кредитования. Теперь у банка можно получить деньги на приобретение только еще возводимого жилья, которое, между прочим, на 20--40% дешевле уже построенного.Ипотека, то есть выдача долгосрочных кредитов для покупки жилья, -- самый распространенный способ решения квартирного вопроса во всех развитых странах. Накопив какую-то часть суммы (обычно 30--40%) от стоимости желаемых апартаментов, будущий собственник занимает недостающее в банке, с которым потом и расплачивается на протяжении длительного времени (обычно до 10 лет).

В Москве ипотека пока только развивается. По разным данным, на сегодня в столице по ипотечным кредитам приобретено от тысячи до полутора тысяч квартир. Тем не менее начало положено.

До недавнего времени на пути развития ипотеки в столице было (помимо прочих) одно препятствие. А именно: банки выдавали кредиты исключительно под покупку жилья не просто уже построенного, но и оформленного в собственность.

Между тем приобретение апартаментов на стадии строительства дома очень распространено. Ведь чем раньше внесешь деньги за квартиру -- тем дешевле она тебе обойдется ("ранние" покупатели как бы кредитуют застройщика и за это получают от него скидку). На юридическом языке "досрочное" приобретение жилья называется договором соинвестирования.

Так вот: в столице наконец появилась возможность получить ипотечный кредит на приобретение квартиры в еще только возводимых домах.

Деньги -- утром, стулья -- вечером

Сначала разберемся, что же такое, собственно, договор соинвестирования и чем он отличается от простого договора купли-продажи.

Дело в том, что пока дом не построен и не оформлен как чья-то (к примеру, фирмы-застройщика) собственность, с юридической точки зрения он не существует вовсе. А потому покупать его часть -- квартиру -- вы не можете (если нет целого, то нет и части). Зато можете выступить соинвестором строительства -- в этом качестве после возведения дома вы получите в обмен на внесенные средства свою долю, то есть конкретное число квадратных метров.

В чем недостатки и преимущества такой схемы?

Недостаток, собственно, один: есть риск, что, получив деньги, застройщик с ними скроется или -- что, конечно, лучше -- будет возводить дом дольше оговоренного срока. Однако строительный рынок (по крайней мере в Москве) уже давно стабилизировался, поделен между крупными игроками, и за последние три года ни одного случая, когда застройщик скрылся бы с деньгами инвесторов, здесь не было. Что же касается затягивания сроков возведения домов, то это как раз обычная практика. Правда, редко задержки в строительстве превышают полгода.

Теперь о достоинствах покупки квартиры по договору инвестирования. Их по меньшей мере два. Первое: сейчас жилье в столице раскупается, что называется, с колес. А потому к моменту завершения строительства, особенно когда речь идет о хорошем проекте, реализованном в престижном районе, непроданными остаются только самые плохие квартиры -- на нижних этажах, с неудачным видом из окна и т.д.

Второе преимущество покупки квартиры на стадии строительства -- экономия средств. Ведь, как правило, за время от возведения фундамента до завершения отделочных работ жилье в доме заметно дорожает: если речь идет о "панели" (такие дома строятся не дольше года) -- на 6--10%, если о нетиповом жилье (возводится обычно за год-полтора) -- на 20--40%.

Так что в случае с приобретением жилья схема "деньги -- утром, стулья -- вечером" действительно выгодна.

Однако до недавнего времени воспользоваться выгодами покупки жилья на стадии строительства мог только тот, кто в состоянии был внести за строящуюся квартиру всю сумму сразу (или частями до завершения строительства). То есть до октября нынешнего года взять ипотечный кредит в банке для покупки жилья в еще только возводимом доме в Москве было нельзя. Теперь такая возможность появилась.

Заграница нам поможет

Скажем сразу, что о начале реализации программы ипотечного кредитования по договорам соинвестирования было объявлено всего две недели назад, а потому ни одного "живого" заемщика нам найти не удалось. Однако привлекательность новой схемы от этого пока не страдает -- в конце концов, обычный срок рассмотрения заявок на ипотечный кредит составляет от двух недель до месяца. Так что не исключено, что к моменту выхода этого номера "Профиля" в свет первый счастливый получатель кредита все-таки появится.

Кредиты по новой схеме предоставляет пока только фонд "Дельта-кредит", финансируемый американцами. Всего на первый -- пилотный -- этап реализации программы ипотечного кредитования покупок еще не построенных квартир фонд выделил $10 млн. Оформление договоров займа осуществляется АКБ "Инвестиционная банковская корпорация".

Мы не будем подробно расписывать сами требования, предъявляемые к заемщику, а также перечень документов, которые он должен предоставить при обращении за кредитом. Они ничем не отличаются от тех, что применяются при обычной ипотеке, о которой "Профиль" писал уже не раз (см. N28 за нынешний год).

Остановимся на особенностях именно новой схемы.

Заемщик на этапе возведения дома (но не ранее чем за год до сдачи дома госкомиссии) должен заключить с застройщиком--инвестором строительства договор соинвестирования и внести на счет этого застройщика 40% от стоимости будущего жилья. На этом этапе цена всей квартиры фиксируется и по мере возведения дома не растет.

Для получения ипотечного кредита заемщик закладывает купленные 40% будущей квартиры в банке. И получает кредит в размере стоимости оставшихся 60% площади будущих апартаментов.

На период до окончания строительства (как уже сказано, не более 1 года) и оформления дома в собственность (плюс еще не более полугода) банк выдает кредит под 21% годовых в валюте. После оформления квартиры в собственность заемщика и ее одновременного залога банку в обеспечение кредита ставка составит 15% годовых в валюте от суммы кредита.

Максимальный срок кредитования, включая этапы строительства и оформления в собственность, -- 10 лет.

Размер кредита не превышает 60% от стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита составляет $200 тысяч.

Как и при обычной схеме ипотеки по "Дельта-кредиту", заемщиком может выступать "гражданин мира" -- ограничений по прописке заемщика не существует.

Оценка платежеспособности обратившегося за кредитом клиента идет по расширенной методике. Справку об официальных доходах с вас, разумеется, потребуют, но в расчет при выдаче "отмашки" на кредитование будут приниматься и косвенные признаки вашего благосостояния: ценные бумаги, тщательность оплаты счетов, доходы от сдачи недвижимости в аренду и т. п. (подробнее см. "Профиль", N28, 2001). Приобретать квартиру по новой схеме можно только у аккредитованных при фонде "Дельта-кредит" застройщиков. На сегодня таких компаний пять: "Первая ипотечная компания", "Квартал 32-33", "Капитал-груп", "Юниформстрой", "Жилстройиндустрия" (описание построенных этими фирмами домов, квартиры в которых сегодня представлены на рынке, см. в таблицах 2 и 3).

На весь период кредитования (включая и этап строительства, оформление квартиры в собственность) заемщик обязан застраховать свои жизнь и здоровье (0,6% от стоимости квартиры).

Что выигрывает клиент банка, получая кредит на покупку не готовой, а только еще строящейся квартиры?

Несмотря на "грабительские", на первый взгляд, 21% годовых в валюте в течение первых полутора лет кредитования, покупать квартиру по новой кредитной схеме довольно выгодно. Ведь по мере завершения строительства стоимость квартир в доме растет. И этот 20-, а то и 40-процентный рост с лихвой перекрывает повышенный процент по кредиту за первые год-полтора его погашения.

Чтобы убедиться в этом, мы попросили специалистов "Дельта-кредита" подсчитать, сколько заплатит за 100-метровую квартиру заемщик, если он купил ее по кредиту на начальном этапе строительства (из расчета $800 за кв. м), или тоже в кредит, но уже после завершения строительства (по $1000 за метр). Выяснилось, что в первом случае по завершении всех выплат по кредиту квартира обойдется в $122,5 тыс., а во втором -- в $145,5 тыс. (подробнее см. таблицу 1). Как говорится, почувствуйте разницу.

Примерные выплаты по ипотечному кредиту (для квартиры общей площадью 100 кв. м)

Расчеты предоставлены АКБ "Инвестиционная банковская корпорация".

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** Расчет приведен для квартиры стоимостью $80 000 при покупке на стадии строительства.

*** Расчет приведен для квартиры стоимостью $100 000 в готовом доме.

Квартиры в элитных домах и домах по индивидуальным проектам в Москве

Расчеты предоставлены АКБ "Инвестиционная банковская корпорация".

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** Расчет приведен для квартиры стоимостью $80 000 при покупке на стадии строительства.

*** Расчет приведен для квартиры стоимостью $100 000 в готовом доме.

Прочерк -- нет данных.

Дома сдаются с черновой отделкой.

Квартиры в типовых панельных домах в Москве

Расчеты предоставлены АКБ "Инвестиционная банковская корпорация".

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** Расчет приведен для квартиры стоимостью $80 000 при покупке на стадии строительства.

*** Расчет приведен для квартиры стоимостью $100 000 в готовом доме.

Прочерк -- нет данных.

Дома сдаются с черновой отделкой.

Дома сдаются без отделки.

ЮЛИЯ РОШЕК