Архивная публикация 2000 года: "Жилое и думы"

Давид победил Голиафа -- стабильно дешевевшие последний год новостройки, сделки с которыми занимают всего четверть столичного рынка недвижимости, потянули вниз цены на все остальное жилье. Как долго будет продолжаться падение? И какое жилье будет дешеветь быстрее всего?Ни шагу назад!

Абидно, панимаешь! Еще два года назад за квартиру пришлось выложить целых $100 тысяч, а сегодня и за половину этой суммы ее не хотят покупать. День не хотят, два, неделю, месяц. Тут начинаешь понимать, что это тенденция, однако.

Существенное падение цен на вторичном рынке столичного жилья началось в марте прошлого года и продолжается по сей день. Но если с марта по сентябрь 1999 года ежемесячное падение составляло 3--5%, то сегодня, по оценкам РАН "Сава",-- в среднем около 1%.

Управляющий Московской центральной биржи недвижимости Михаил Куликов: "Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как стабильное. При этом после незначительного затишья, вызванного прошедшими президентскими выборами, началось некоторое оживление".

Впрочем, даже несмотря на рост спроса, ситуацию на вторичном рынке жилья назвать радужной (для продавцов) никак нельзя. Ведь сегодня на три квартиры, выставленные на продажу, есть всего один реальный покупатель. И этот покупатель ждет дальнейшего снижения цен на недвижимость.

Средняя цена квадратного метра "подержанного" жилья в столице на сегодня составляет, по данным того же РАН "Сава", около $600. Причем в последние два-три месяца разница между заявленной продавцом и выплаченной покупателем ценой стремительно уменьшается. Рынок тронулся с мертвой точки, на которой он застыл из-за нежелания владельцев квартир расставаться со своей недвижимостью по "бросовым", как они считали, ценам.

Виктор Савостьянов, заместитель директора "ОСК-сервис": "На сегодня торг на вторичном рынке составляет около $1000--2000 для квартиры в панельной многоэтажке, при этом площадь особой роли не играет".

Леонид Черкасов, гендиректор агентства недвижимости "СКИП": "Предметом торга по-прежнему остаются такие категории, как уровень ремонта, отсутствие телефона, удаленность от станции метро и от центра. Но если несколько лет назад эти вещи были универсальными понижающими или повышающими цену квартиры факторами, то сегодня многое зависит от качества и состояния жилища".

Так, высококлассный ремонт ощутимо повышает продажную цену преимущественно дорогих квартир в домах, расположенных в престижных районах города. Двухкомнатная квартира без ремонта где-нибудь в районе университета на Ленгорах покупается за $50 тысяч, а с евроремонтом -- минимум за $60 тысяч.

Максим Богомолов, директор Агентства недвижимости "Соцсервис": "В секторе дешевого, до $700 за метр, жилья на вторичке хороший ремонт способен удорожить стоимость квартиры не более чем на $3000. Причина проста: у покупателя такого жилья нет денег и желания оплачивать по полной программе изыски отделки своего будущего жилья".

Существенно влияет на цену "вторжилья" и близость к метро. Так, удаленность от станции подземки на четыре автобусные остановки способна снизить цену недорогого жилища сразу на 20%.

Словом, если однокомнатная квартира в "хрущевке" на среднем этаже, с телефоном, в приличном состоянии в доме около метро стоит, к примеру, $15 тысяч, то в 10--15 минутах транспортом при тех же характеристиках и, разумеется, торге -- $12 тысяч.

Ну и еще один фактор, влияющий (в сторону увеличения) на стоимость квартиры на вторичном рынке,-- это число участвующих в ее покупке субъектов. Ведь абсолютное большинство сделок на вторичном рынке -- это цепочки. И чем длиннее цепочка, тем, по словам заместителя директора "ОСК-сервис" Виктора Савостьянова, труднее проверить юридическую чистоту включенных в нее квартир. А это, естественно, требует увеличения комиссионных, которые получат риэлторы.

От "хрущевки" до Рублевки

Однако это картина состояния дел на вторичном рынке столичного жилья в самом общем виде. Попытаемся прорисовать ее четче.

Специалисты делят весь рынок "подержанного" жилья на несколько классов.

Самый низший -- это жилье, которое, по определению риэлторов, малоликвидно. То есть пользуется наименьшим спросом. В первую очередь это панельные "хрущобы" и 9--12-этажные панельные дома постройки конца 60-х -- середины 70-х годов. В таких "коробках" стоимость квартиры составляет $530--580 за кв. м.

Следующий класс жилья -- 12--17-этажные типовые панельные дома 80-х годов постройки. В таких многоэтажках квартиры сейчас продаются в среднем по $590 за метр. На $40 дороже стоит "квадрат" в таких же домах, возведенных в последнее десятилетие.

Немного выше ($710 за кв. м) ценится жилье в 9--12-этажных кирпичных домах с небольшой, до 8 кв.м, кухней.

И наконец, высший класс -- это так называемая элита вторичного рынка: дореволюционные и сталинские дома, цековки и кирпичные постройки, возведенные в последнее десятилетие советской власти. Разброс цен в этой категории квартир очень велик: от $650 за квадратный метр в "сталинке" где-нибудь в районе метро "Щелковская" до $2--2,5 тысячи за реконструированный дореволюционный особняк в историческом центре.

Все ниже, и ниже, и ниже

Начнем подробный обзор с самого дешевого -- малоликвидных "хрущевок" и их ближайших "наследников" -- 9--12-этажных коробок брежневской эпохи.

Борис Соловьев, директор Управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "Этот сегмент рынка, безусловно, самый низковостребованный, и цены здесь с 1995 года постоянно падают. Раньше основным покупателем такого жилья были по преимуществу расселенцы из коммунальных квартир. Волна расселений в последние 3--4 года постепенно сходит на нет. А потому спрос на такое жилье, равно как и его стоимость упали. И, по моей оценке, будут снижаться и дальше. Ведь такие дома не могут конкурировать с гораздо более комфортабельными панельными новостройками, которые стоят $350--400 за кв. м, тогда как "хрущобы" и "брежневки" -- $420--450".

По такой цене квартиры уходят только в том случае, если дома расположены неподалеку от метро, не на крайних этажах и квартира не требует ремонта.

Чуть дороже продается жилье в кирпичных "хрущевках": от $530 за метр на непрестижном и экологически неблагополучном востоке Москвы до $720 в центре. В среднем же по городу -- $581 за кв. м (по данным РАН "Сава").

Недалеко от "хрущоб" ушли квартиры с малой кухней (около 6 кв. м) в многоэтажных типовых панельных домах 70-х годов постройки. Они также неуклонно дешевеют. По данным РАН "Сава", метр такого рода апартаментов сейчас в среднем стоит $564.

И, судя по всему, это еще не "дно". Риэлторы прогнозируют, что со временем, лет через пять, все указанные выше типы домов вообще перейдут в разряд неликвида. А потому торопиться с покупкой такого жилья не стоит. Ведь продать его с каждым годом будет все труднее.

Следующий сектор вторичного рынка -- это типовые панельные 12-, 14-, 16-этажные дома, то есть серии П-4, П-3, П-55 и т.д. со средней, 8--10 кв. м, кухней. На сегодняшний день это самое распространенное жилье в Москве.

Нина Кузнецова, заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости: "И в этом секторе сейчас наблюдается настоящий провал рынка. По характеристикам такие дома практически не уступают современным типовым, например, площадь двухкомнатных квартир 52 кв. м. Кроме того, в таких квартирах уже есть телефон. Но покупатель все равно стремится в новое. Поэтому, чтобы сбыть такую старую квартиру, продавец должен пойти на уравнивание ее стоимости с новостройкой. Так, оптимальная стоимость "вторичного" кв. м даже в престижном Юго-Западном округе равна $630--650, то есть ничуть не дороже продаваемых здесь панельных новостроек".

Что же касается других, менее престижных районов, то в них квартиры в таких домах уходят по цене $590 за метр. По данным РАН "Сава", в последние месяцы этот уровень цен на квартиры в 12--16-этажных типовых домах оставался неизменным. И в дальнейшем будет зависеть от колебаний стоимости типового жилья на первичном рынке. А здесь, как уже писал "Профиль" (см. N14 за этот год), в ближайшие полгода повышения ожидать не приходится.

Дороже более чем на $100 за метр стоят сейчас квартиры в 9--12-этажных кирпичных домах с небольшой -- 6--7 кв. м -- кухней. Нынешняя цена такого жилья (около $710 за кв.м.), по оценкам риэлторов, не окончательная. Она продолжает снижаться. Правда, не очень заметными темпами -- на 1% в месяц. Таким образом, к концу года при сохранении сегодняшних тенденций подобное жилье упадет в цене еще на $50 за метр. Причем риэлторы предполагают, что наиболее ощутимым снижение стоимости кирпичных "полухрущоб" будет в центре, где такого жилья достаточно много и где сейчас ведется интенсивное строительство гораздо более качественных зданий.

Отдельный сектор рынка -- квартиры в современных, то есть построенных в последние десять лет, панельных домах. Общая тенденция здесь такова: небольшой, в среднем на полпроцента в месяц, рост цен.

Такое жилье практически ничем не уступает по качеству новостройкам. А последние, как надеется правительство Москвы, начнет постепенно дорожать. Впрочем, эти надежды основаны только на том, что в первом полугодии новых панельных домов будет возведено около трети от годового плана и это якобы должно привести к стимулированию спроса (о том, что произойдет, когда оставшиеся две трети обрушатся на рынок, столичные власти предпочитают умалчивать).

В долгосрочной же перспективе нет никаких оснований рассчитывать на рост стоимости данной категории жилья. Ведь постепенно в нише дешевых новостроек панельные дома все больше вытесняются монолитными -- более качественными, но не более дорогими. И это изменение на первичном рынке неизбежно отразится и на рынке вторичном, где "панель" будет также становиться все менее и менее востребованной.

Пока же цена на построенные в последнее десятилетие панельные коробки в среднем составляет $631 за метр (данные РАН "Сава").

Дома с претензиями

Совершенно отдельную категорию жилья вторичного рынка составляют элитные дома. Впрочем, по мнению риэлторов, говорить об элите по отношению к вторичному рынку можно с большой натяжкой. Потому что понятие элитного дома за последние годы изменилось настолько, что все построенное до 1995 года сейчас эксклюзивным жильем считаться не может.

Лариса Тулина, заместитель директора Центра управления недвижимостью корпорации "Конти": "Под категорию элитного на вторичном рынке весьма условно подпадают реконструированные дореволюционные дома и цековки со знаменитыми соседями. Пользовавшиеся некогда популярностью "сталинки" и обычные цековки не выдерживают конкуренции с современными элитными новостройками.

Требования покупателя на сегодня таковы: в доме должны быть как минимум центральное кондиционирование, большая придомовая территория, охрана и т.д. Чего в названных старых домах нет и в помине".

Поэтому "сталинское" жилье -- кирпичные многоэтажные дома, обычно расположенные в историческом центре Москвы и других престижных районах,-- дешевеет. Нынешней весной это падение составляло до 2% процентов ежемесячно. "Квадрат" квартиры в "сталинке" в среднем стоит сегодня $773 (данные РАН "Сава").

Эта тенденция характерна и для другого условно элитного жилья на вторичном рынке: домов, возведенных Управлением делами ЦК КПСС, так называемых цековок. Впрочем, проявляется эта тенденция по отношению к цековкам не так заметно, как к "сталинкам". Просто потому, что владельцы "цековских" квартир морально не готовы к цене ниже $1300 за кв. м. А это слишком много: за столько сегодня продаются квартиры в современных элитных домах со всей необходимой технической начинкой (вплоть до выделенной линии доступа в Интернет и "тарелок" для приема спутникового телевидения) и инфраструктурой.

Поэтому, пока владельцы квартир в цековках не идут на снижение цен, сделки в данном секторе рынка единичны. А покупателями, как отмечают риэлторы, являются не богатые москвичи, как лет пять назад, а приезжие из южных регионов страны. Ожить этот сектор рынка сможет только тогда, когда продавцы смирятся с падением реальной стоимости своих квартир.

Ощутимо больше сделок происходит с апартаментами в дореволюционных домах. Продавцы здесь более реалистично смотрят на мир и готовы к торгу с покупателем. К тому же дореволюционное жилье -- это почти всегда значительные траты на обновление коммуникаций и ремонт квартиры. Поэтому самое дешевое жилье в таких домах -- это расселяемые коммуналки (они, по понятным причинам, наиболее запущенны). Такого рода квартиры в центре Москвы продаются по $700--800 за кв. м -- примерно те же деньги стоит жилье в монолитных квартирах в срединных районах города (подробнее см. рубрику "Новости первичного рынка жилья").

Немного дороже -- до $1000 за метр -- продаются большие квартиры в дореволюционных домах, где коммуналок нет или они были расселены задолго до "выхода" на свободный рынок.

Самое дорогое "досоветское" жилье -- реконструированные особняки в тихом центре. Коммуникации здесь менять не нужно. Да и заселены они, как правило, весьма солидной публикой (а это означает, что дома хорошо охраняются). Поэтому и стоимость квартир здесь вполне сопоставима со стоимостью нового элитного жилья -- до $2000 за кв. м. Заметим, что таких домов в Москве буквально единицы. А потому существенного снижения цен на квартиры в них ожидать вряд ли стоит.

Иметь или не иметь?

Впрочем, все выше приведенные прогнозы развития ценовой ситуации на вторичном рынке, как подчеркивают риэлторы, носят предварительный характер. Ведь "разморозка" этого сегмента только началась -- до осени прошлого года продавцы упорно держались за свои представления о том, сколько стоят их квартиры, не соглашаясь с возможностями покупателей.

И тем не менее ряд тенденций, оказывающих влияние на стоимость вторичного жилья, свидетельствует о том, что цены и дальше будут снижаться.

Что это за тенденции?

Во-первых, троекратное превышения предложения над спросом в ближайшее время вряд ли уменьшится. Хотя бы потому, что рынок действительно начал активно размораживаться. Следовательно, поступление все большего числа квартир на него почти неизбежно.

Во-вторых, не намечается рост цен (напротив, возможно их небольшое снижение) на рынке первичном. А сейчас именно он задает стоимость "вторжилья". К тому же застройщики на первичке, стремясь занять все ценовые ниши, строят не просто дома, а дома, ориентированные на конкретного покупателя с конкретными запросами и доходами. С таким жильем по большей части стандартные и некомфортабельные дома устаревших проектов конкурировать могут только при условии падения в цене.

И наконец, еще одна наметившаяся тенденция, о которой уже было сказано выше: сближение цены предложения и цены рыночной. Этот процесс идет вовсю. Задел у продавцов пусть небольшой, но все же еще есть. Ровно на этот задел квартиры на вторичном рынке могут подешеветь (упорно ждать, когда на заявленную завышенную цену найдется покупатель, могут только самые недальновидные продавцы -- а их становится все меньше).

Таким образом, предпосылки для удешевления "вторжилья" есть. Что, по мнению специалистов из Московской городской гильдии-ассоциации риэлторов, может уже к предстоящей осени привести к снижению стоимости квартир на вторичном рынке на 3--5%. Словом, если есть возможность отложить покупку квартиры хотя бы до традиционного летнего штиля на рынке недвижимости, потерпите до июля--августа. Нет сил ждать дальнейшего падения цен -- торгуйтесь.

Цена предложения квартир в Москве весной 2000 года ($/кв.м)*

* Данные предоставлены Русским агентством недвижимости "Сава".

ЮЛИЯ РОШЕК