• С оглядкой на регулятора
• Чем ипотечным заемщикам поможет государство
• ИЖС во снах и наяву

С оглядкой на регулятора

В 2021 году объемы выдачи жилищных займов в России достигли рекордных значений. Банки оформили порядка 2 млн ипотечных кредитов примерно на 5,8 трлн рублей. В денежном выражении это почти на четверть больше показателя предыдущего года, а в количественном рост составил не менее 4%.

Средневзвешенная ставка по ипотеке за прошлый год сложилась на уровне 7,7%. В 2022 году о дешевых кредитах россиянам придется забыть. Ставки определенно не опустятся ниже двузначных значений, ну а средний показатель составит около 10-12%. Это будет достигнуто благодаря продолжению действия льготных программ.

Основным фактором, влияющим на существенное удорожание основных ипотечных продуктов, выступает ужесточение денежно-кредитной политики Центрального банка. Регулятор принимает меры в целях борьбы с инфляцией. Они выражаются в первую очередь в перманентном повышении ключевой ставки. В январе–феврале 2021 года она находилась на рекордно низком уровне – 4,25%. В первом полугодии коммерческие банки предлагали клиентам ипотечные кредиты в среднем под 7,26-7,32% годовых. Причем на покупку квартиры в новостройке было реально получить заём под 6,5% годовых.

С марта прошлого года Совет директоров ЦБ семь раз принимал решение о повышении ключевой ставки. В декабре она составила 8,5%. Неудивительно, что жилищные займы за год тоже существенно подорожали.

В России прогнозируют рекордный рост среднего срока ипотечных кредитов

В январе 2022-го рост продолжился. Так, ВТБ объявил о подорожании с 11 января ипотеки на один процентный пункт. В результате ставка по кредитам на приобретение готового и строящегося жилья выросла до 10,3%, а для рефинансирования показатель составил 10,6% годовых. Лидер же рынка – Сбербанк – пока сохранил ставки по своим ипотечным продуктам на уровне 9,3-9,6%. Однако нет сомнений в том, что повышение – всего лишь вопрос времени.

Многие финансовые организации, входящие в первую десятку по объемам жилищного кредитования, уже в декабре преодолели психологический рубеж в 10% годовых. Например, Россельхозбанк поднял ставку покупки жилья в строящихся домах до 10,8%, Альфа-банк – до 10,39%, Газпромбанк – до 10,9%, Совкомбанк – до 10,99%.

Решения по изменению ключевой ставки Банк России будет принимать с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции. Здесь уместно напомнить, что первое заседание совета директоров назначено на 11 февраля, так что ждать долго не придется.

Как известно, рост потребительских цен за 2021 год Росстат предварительно оценил в 8,39%, а декабрьский – в 0,83%. Очевидно, что в ближайшие несколько месяцев темпы инфляции существенно не снизятся. Значит, политика регулятора принципиально не изменится. От него логично ожидать продолжения игры на повышение.

Независимые эксперты не исключают, что ключевая ставка в итоге может быть поднята до 10%. Вслед за ней с некоторым лагом будут тянуться вверх и ставки по ипотеке. По кредитам на стандартных условиях вполне допустим рост на 3-4% с нынешних уровней, то есть примерно до 15%.

Чем ипотечным заемщикам поможет государство

Как было сказано выше, средневзвешенная ставка по жилищным займам в текущем году, весьма вероятно, удержится в пределах 10-12%. Это будет достигнуто за счет ипотечных программ с господдержкой, ориентированных на различные категории заемщиков. В частности, продолжится действие льготной ипотеки на квартиры в новостройках. Программа была запущена в середине 2020 года по ставке до 6,5%, а в июне 2021-го была пролонгирована на год по ставке 7%.

Ипотека вне зоны доступа: на рынке жилищного кредитования произошел обвал

Правда, к концу года эта программа несколько утратила популярность в глазах заемщиков. «Хит продаж» в настоящее время – семейная льготная ипотека, в рамках которой предоставляются кредиты под 6% годовых. Срок действия программы – до 31 декабря 2023 года. Целевая аудитория – семьи, в которых есть дети, родившиеся с 1 января 2018 года.

Наверняка принесет свои плоды и продолжение сотрудничества девелоперов с крупными банками. В его основе – интерес застройщиков поддержать спрос на первичном рынке жилья. Задача решается созданием привлекательных условий для различных категорий клиентов.

Это предполагает акции и предоставление дополнительных скидок на объекты недвижимости. В прошлом году по некоторым субсидированным программам ставки по ипотеке составили «символические» 2% годовых. Сейчас таких предложений на рынке, конечно, уже не встретить, однако многие застройщики планируют сохранить субсидированные ставки в пределах 8-10%.

Свой вклад в поддержку доступности ипотеки готовы внести и власти субъектов Федерации. В 2022 году продолжится реализация ряда региональных и целевых льготных программ. Одно из направлений, причем не предполагающее дополнительных издержек, – упрощение процедуры сбора и предоставления документов, необходимых при рассмотрении банком заявки на жилищный кредит.

Для эффективного комплексного использования федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки «Дом.рф» создает единого оператора льготных ипотечных программ. В прошлом году пилотный проект начала реализовывать Ростовская область, а в этом году к нему планируют подключить Белгородскую и Архангельскую области.

ИЖС во снах и наяву

Весьма перспективной выглядит ипотека в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Для ускорения ее развития правительство разрабатывает специальные законодательные нормы. Новые правила должны стимулировать и ипотечное кредитование на приобретение частных домов.

С октября 2021 года на загородную недвижимость распространили действие программы льготной ипотеки, в планах на 2022-й – подключение ИЖС к специальным кредитным продуктам. Так, Минсельхоз намерен исключить из программы сельской ипотеки квартиры в многоквартирных домах. Это делается с целью развития ИЖС и дальнейшего стимулирования банков для работы с заемщиками, желающими построить собственный дом.

Проблемы в квадрате: как могут измениться цены на загородную недвижимость и многоэтажки

В федеральном бюджете предусмотрено финансирование в объеме около 800 млн рублей на субсидирование льготной ставки по сельской ипотеке. Данная программа относится к госпрограмме «Комплексное развитие сельских территорий», которая реализуется с 2020 года с целью повышения уровня и качества жизни в сельской местности.

Ставка по сельской ипотеке – всего 0,1-0,3% годовых. Кредитный лимит – 3 млн рублей во всех регионах. Исключение – Ленинградская область, Ямало-Ненецкий автономный округ и субъекты Дальневосточного федерального округа. Там максимальная сумма займа установлена в размере 5 млн рублей.

Одним из нововведений является программа «Социальная ипотека», по которой с 10 января 2022 года в Подмосковье открылся прием заявок от педагогов и воспитателей. Обязательные условия для участия – трудовой стаж в образовательном учреждении области (не менее трех лет для молодых специалистов и пяти лет для учителей), наличие первой или высшей квалификационной категории либо ученой степени.

И последний момент. Разобраться в многочисленных предложениях коммерческих банков, выбрать наиболее выгодные условия получения жилищного кредита сегодня помогает электронная ипотека. В 2021 году в режиме онлайн было рассмотрено 60% заявок. За год этот показатель увеличился в шесть раз.

Стремительному росту популярности электронной ипотеки способствуют очевидные преимущества этого инструмента. Здесь не только удобство дистанционной подачи документов на кредит, что особенно важно в условиях пандемии, но и минимальные сроки регистрации сделок. Как правило, они не превышают двух дней.

Людмила Анисимова – эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами