Банк России обнародовал новую концепцию ипотечного страхования, разработанную во исполнение поручения президента о принятии мер по снижению стоимости ипотечных кредитов. Расходы на страхование являются одной из составляющих полной стоимости ипотеки и зачастую заметно ее повышают. При этом граждане вынуждены оплачивать не только собственно страховой продукт, но и агентскую комиссию банку за продвижение и продажу страховых полисов конкретного страховщика, которая может достигать 40%.

Как все устроено

Сейчас, согласно Закону об ипотеке, граждане обязаны застраховать приобретенную недвижимость. Чаще всего приходится покупать также страховку от несчастных случаев и болезней: по закону она не является обязательной, но на практике банки снижают процентную ставку при ее оформлении. Расходы на страховку оплачивает заемщик.

Купить страховой полис заемщик может только у аккредитованного в банке страховщика, и чаще всего при выборе компании из этого списка он руководствуется рекомендацией банковского сотрудника, оформляющего ипотеку.

Спасет ли застройщиков изменение госпрограммы льготной ипотеки

Как отмечает ЦБ, в настоящее время российский рынок ипотечного страхования является достаточно концентрированным. На нем активно действуют порядка 16 страховщиков. За 2019 год они собрали около 42 млрд рублей по более чем 8 млн договоров. При этом основную массу договоров (более 80%) заключили всего пять страховых организаций.

Такая ситуация является следствием существующей концентрации рынка ипотечных кредитов: 83% от общего количества действующих договоров (4,3 млн) находится в кредитном портфеле пяти крупнейших банков.

По подсчетам ЦБ, ставка по выданным в 2019 году ипотечным кредитам составляла в среднем 9,94%, а полная стоимость кредита (включая страховку) – 11,41%. Непосредственно расходы на страхование в среднем составляют 0,74% от суммы ипотеки, это около 16 тысяч рублей в год.

При этом заемщик не может сразу получить информацию о полной стоимости кредита. Ему озвучивают ее непосредственно перед заключением договора, после того как заявка на кредит будет одобрена, выбран объект недвижимости и оплачены издержки на оформление всех необходимых документов. На этапе выбора банка для ипотеки заемщик может ориентироваться лишь на процентную ставку по кредиту.

Кому нужна страховка

Цена страховки не меняется, если процентная ставка снижается, как это произошло, например, за последний год из-за снижения ключевой ставки Банка России. Таким образом, доля расходов на страхование в полной стоимости ипотечного кредита только растет.

ЦБ отмечает, что уровень страховых выплат по ипотеке крайне низкий (в 2019 году страховые выплаты составили всего 3% от собранных премий по страхованию залога и 15% от премий по страхованию жизни и здоровья) и большая часть собранных страховщиками средств (85–97%) направляются на оплату агентских комиссий за продвижение и продажу страховых полисов (чаще всего это банк-кредитор), на покрытие операционных расходов и на прибыль страховщика.

COVID-19 изменил предпочтения покупателей квартир в новостройках

При желании заемщик может приобрести страховки не в банке, избежав оплаты комиссии, отмечает вице-президент Всероссийского союза страховщиков Виктор Дубровин. По его словам, тариф на обязательное страхование объекта недвижимости в среднем составляет 0,1% от размера страховой суммы, которая, как правило, равна размеру задолженности по ипотечному кредиту. Учитывая, что средний размер такого кредита составляет 2,5 млн руб., стоимость страховки составит 2,5 тыс. рублей в первый год. Во второй и последующие годы она будет снижаться пропорционально снижению задолженности.

Тариф же на добровольное страхование жизни сильно зависит от возраста заемщика и составляет от 0,18% до 0,6%, то есть в среднем около 7–10 тысяч рублей в первый год. В некоторых банках отказ от этой страховки никак не повлияет на процент по ипотеке, в других может увеличить стоимость на 0,5–1%.

По данным же компании «Ипотека.Центр», отказ от страхования жизни и титула повлечет неизбежное увеличение ставки по кредиту в среднем от 2% до 7%.

Размер агентской комиссии сильно различается и может составлять от 10 до 40%, рассказал Виктор Дубровин. «Это логично, так как кредитная организация берет на себя определенную работу: подобрать страховщика, сформировать страховой продукт, консультации, документооборот. Многие банки берут на себя полностью взаимодействие по страхованию, включая участие в урегулировании убытка», – пояснил он.

При этом больше всего заинтересован в ипотечном страховании именно банк, отмечает ЦБ. При наступлении страхового случая деньги пойдут ему – на погашение задолженности застрахованного по ипотеке.

Заемщики же при любой возможности отказываются от страховки, даже если банк повышает процентную ставку, – в некоторых случаях расходы на страхование превышают экономию на процентах. А помимо ипотеки договоры страхования (как имущества, так и жизни, и здоровья) заключаются в России пока крайне редко.

«В целом интерес заемщика скорее заключается в минимизации таких проблем, как выбор страховой организации, переговоры со страховой организацией о стоимости полиса, оформление и заключение договора страхования в дополнение к кредитному договору и участие в процессе урегулирования суммы страховой выплаты при наступлении страхового случая. Отдельно взятый ипотечный заемщик редко обладает достаточно сильной переговорной позицией, чтобы получить у страховщика наилучшие ценовые условия или без сторонней помощи эффективно участвовать в процессе урегулирования убытка в случае несогласия страховщика. Для многих граждан эти процедуры – излишнее усложнение и так напряженного этапа жизни, связанного с получением и последующей выплатой ипотечного кредита», – отмечает Банк России.

Подешевеет ли ипотека

Регулятор ожидает, что заключение договора страхования банком, а не заемщиком приведет к его удешевлению. Во-первых, банк страхует сразу целый пул заемщиков и сможет договориться о более низкой стоимости полисов. Во-вторых, не придется выплачивать банкам агентскую комиссию, так как потребность в продвижении того или иного страховщика отпадет сама собой. По подсчетам ЦБ, при применении предлагаемого подхода стоимость ипотеки в 2019 году была бы ниже на 0,15–0,67 процентного пункта.

Сможет ли льготная ипотека поддержать рынок недвижимости

Однако еще при обсуждении новой концепции Всероссийский союз страховщиков и Ассоциация банков России направили председателю Банка России Эльвире Набиуллиной совместное обращение, в котором подчеркнули, что «стоимость такого страхования может быть компенсирована лишь увеличением размера процентной ставки по кредиту». Ассоциация банков России оценивала возможный рост в 0,5–1 процентных пункта.

«Заемщики, к сожалению, не выиграют от изменения условий. Расходы лягут на банки, которые компенсируют их за счет заемщика же, например, ростом ставки. Процентные ставки по кредитам с учетом новой схемы ипотечного страхования могут вырасти примерно на 0,3–0,5 процентных пункта», – считает генеральный директор «Ипотека.Центр» Ольга Бажутина.

Пока сложно говорить о том, насколько вырастет ставка, говорит Виктор Дубровин. «Ставка по ипотеке – это очень конкурентная история и постоянно таргетируется со стороны государства. Скорее всего, прямого перекладывания утраченной прибыли в стоимость ипотеки не будет», – считает он.

Во Всероссийском союзе страховщиков полагают, что вместо перекладывания затрат государство должно было бы сформировать минимальный стандарт страхового продукта и контролировать раскрытие всей информации для потребителя. А он уже сам сможет выбирать, какой продукт и где покупать.

В свою очередь, в ЦБ убеждены, что «сохранять действующую практику уплаты заемщиками значительных агентских комиссий за покупку страховых полисов для сохранения высокой частоты общения со страховщиками представляется нецелесообразным».

Ввиду тренда на снижение ключевой ставки вполне может быть, что ипотека не подорожает, считает независимый финансовый советник Наталья Смирнова.

«Вполне вероятно, что мы можем увидеть ключевую ставку 4% и условия не изменятся, существенного подорожания не случится. Кроме того, нельзя забывать, что во время пандемии банки столкнулись со снижением покупательной способности, так что сейчас было бы неразумно слишком задирать ставки, иначе есть риск потери потенциальных клиентов», – пояснила она.

Что получит заемщик

Таким образом, для граждан помимо страховки имущества становится обязательным приобретение полиса страхования жизни и здоровья. В концепции указан минимальный перечень страхуемых рисков. Например, при страховании имущества – это утрата или повреждение в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, конструктивных дефектов. При страховании жизни и здоровья – присвоение инвалидности I или II группы, смерть заемщика в результате несчастного случая или болезни.

Перед заключением договора страховая может отправить гражданина на медицинское обследование – за счет банка, если впоследствии договор будет заключен.

С одной стороны, это хорошо, ведь в случае проблем со здоровьем страховка покроет платежи по ипотеке, а в случае смерти семья не окажется под угрозой выселения.

«Заемщики не смогут отказываться от страховки, чтобы сэкономить, и в итоге не окажутся в ситуации, когда платить ипотеку нечем и семья может лишиться квартиры, если ситуация не восстановится (ипотечные каникулы надолго не предоставляют). А так получится, что заемщик точно защищен от рисков», – говорит Наталья Смирнова.

С другой стороны, отказаться от страховки не удастся и придется платить ее, зашитую в тело кредита, долгие годы, пока ипотека не будет погашена полностью. Правда, расходы на страховку будут распределены и, соответственно, не так заметны. Сейчас она оплачивается раз в год плюсом к ипотечным платежам, и такие траты обычно чувствительны для бюджета.

Сейчас при досрочном погашении кредита часть страховки можно вернуть, за вычетом оставшегося количества месяцев и страховых комиссий. А можно и не возвращать, тогда полис будет действителен до конца оплаченного года. Теперь, так как стоимость страховки будет распределена аналогично процентам за ипотеку, ее действие будет автоматически прекращаться с последней досрочной выплатой.

Поскольку цена страховки сразу будет закладываться в процентные ставки по кредиту, гражданам станет проще сравнить полную стоимость ипотеки в разных банках. И это, пожалуй, единственный реальный плюс от реформы.