Без рекордов

Годы рекордного строительства торговых центров в Москве прошли. Пока с начала 2016‑го был открыт только один объект, да и тот строился десять лет. Речь идет о ТРЦ «Ривьера» в Даниловском районе, его арендная площадь – 100 тыс. кв. м. Для сравнения: за первое полугодие 2015 года в Москве появилось 342 тыс. кв. м новых площадей в торговых центрах, и это был рекорд. Сейчас о таких показателях мечтать не приходится, но, может, оно и к лучшему: в результате снижения темпов строительства рост числа незанятых площадей также замедлился и даже немного снизился. На данный момент в среднем в Москве доля незанятых площадей в торговых центрах составляет 8%, но до конца года может вырасти до 10%, если все запланированные к открытию объекты будут введены, считают аналитики международной консалтинговой компании JLL. Сейчас больше всего свободных площадей в ТЦ в ЮВАО – около 16,3%, лучше всего дела обстоят в ВАО, где пустует всего 3,4% помещений в торговых центрах, в ЦАО этот показатель – 6,7%.

По данным JLL, совокупно в 2016 году в Москве должно быть введено 457,8 тыс. кв. м полезных площадей в торговых центрах против 560 тыс. кв. м годом ранее, но реальные показатели могут оказаться ниже запланированных. Во втором полугодии планируют открыть вторую фазу ТЦ «Метрополис» (37,3 тыс. кв. м), первые торговые комплексы компании «ТПС-Недвижимость» на столичном рынке – «Океания» (60 тыс. кв. м) и «Хорошо!» (50 тыс. кв. м), а также «Бутово Молл» (57 тыс. кв. м).

Стабильность в офисах

Темпы ввода офисных площадей также замедлились, с начала года в эксплуатацию были сданы только четыре качественных объекта общей площадью 63 тыс. кв. м. Все эти проекты представляют класс B+. Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок, стал «Nagatinoi-Land (Фаза II) – Декарт» (офисная площадь 28 тыс. кв. м). Всего по итогам года в Москве может появиться 0,66 млн кв. м качественных офисных площадей, и это будет на 8% меньше, чем результат прошлого года, но и в этом сегменте коммерческой недвижимости реальный ввод рискует оказаться ниже прогнозируемого, так как некоторые проекты могут быть отложены.

Сейчас арендаторы испытывают определенные неудобства из-за реконструкции Тверской улицы, но после завершения всех работ пешеходный поток на некогда главной торговой артерии столицы увеличится, а это может привести к росту доходов арендаторов и последующему повышению ставок.

«План благоустройства улиц предусматривает создание дополнительных парковочных карманов, но, как нам кажется, изменение конфигурации дорог приведет к уменьшению реально доступных мест для парковки автомобилей. Возможно, ряд помещений сменит арендаторов на таких, которым достаточно пешеходного потока», – говорит директор департамента стрит-ритейла по России компании Colliers International Екатерина Подлесных.

По мнению эксперта, после реконструкции ставки аренды на Тверской могут вырасти на 5–10% на помещения первой линии, а на те, что расположены далеко от метро, напротив, сократиться на 5%. Происходящие перемены помогут Тверской обрести свое новое лицо: если раньше эта улица была главной торговой в городе, то за последние два года этот статус был окончательно утрачен. Модные магазины постепенно сменились кафе и ресторанами, но многие помещения долгие месяцы стояли пустыми.

«Спальный» стрит-ритейл

Стрит-ритейл представлен не только в центре Москвы, но и в спальных районах – в виде помещений на первых этажах жилых зданий. В последнее время ведутся разговоры о том, что необходимо запретить размещение жилых помещений на первых этажах новостроек. Однако это может привести не к появлению объектов инфраструктуры, которые необходимы жителям новых районов, а к тому, что эти помещения просто будут стоять пустыми, опасаются участники рынка.

По оценке аналитиков инвестиционно-риелторской компании Est-a‑Tet, доля пустующих коммерческих помещений в жилых комплексах Москвы составляет порядка 30%, а до конца года она может увеличиться до 40%. По мнению экспертов, помещения остаются невостребованными, потому что они плохо продуманы. Например, наиболее востребованные площади для коммерческих помещений в жилых зданиях – 50–80 кв. м, а застройщики чаще предлагают площади свыше 200 кв. м. Также в панельных домах есть ограничения по организации пространства, планировка нежилых помещений вынужденно получается кабинетной, что хорошо для салона красоты, но не подойдет для супермаркета.

«Зачастую нежилые помещения на первых этажах появляются не по желанию застройщика, а вынужденно, потому что так предписывают разные технические требования. Застройщику гораздо проще было бы продать квартиры на первых этажах, чем нежилые помещения», – говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.