• Угол и глубина падения
• В чем риски рассрочки
• Сложности семейной ипотеки
• Банкиры в поиске альтернативы
• Тихая гавань элитного жилья

Угол и глубина падения

Аналитический центр «Дом.РФ» недавно опубликовал «Обзор рынка ипотечного кредитования в 2024 году». В исследовании отмечено резкое падение ключевых показателей по сравнению с предыдущим годом. Количество жилищных займов сократилось на 36% (до 1,3 млн), в денежном выражении объемы кредитования снизились на 37% (до 4,9 трлн руб.). По мнению авторов обзора, это стало следствием модификации льготных программ, роста рыночных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ (за год – на 13%, до 29%) и ужесточения регулирования. В 2025-м тренд не изменится. Аналитики «Дом.РФ» считают, что жилищное кредитование будет сдерживаться высокими процентными ставками, в результате банки в лучшем случае выдадут 1–1,2 млн кредитов на 3,8–4 трлн руб.

Стенка на стенку: ждать ли снижения цен на новостройки

Ситуация с ипотекой, с использованием которой в недавнем прошлом россияне в 75% случаев решали свои жилищные проблемы, негативно отразилась на застройщиках. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в 2024 году на приобретение квартир в новостройках было направлено 267,3 тыс. кредитов на сумму 1,4 трлн руб. – на 55% меньше, чем в 2023-м. Продажи новостроек в городах-миллионниках сократились в диапазоне от 13 до 46%, сообщил сервис «Яндекс Недвижимость».

В связи с этим девелоперы, отмечает портал «ЕРЗ.РФ» («Единый ресурс застройщиков»), вынуждены откладывать вывод новых проектов. Как следствие, некоторые компании начали увольнять сотрудников. Первым под сокращение попал персонал офисов продаж, что объяснимо: если покупателей стало значительно меньше, то и продавцы в прежнем количестве не нужны.

Оптимизация штатов не коснулась представителей строительных специальностей – бетонщиков, крановщиков, каменщиков, монтажников, штукатуров и так далее. Как представляется, это можно объяснить острым дефицитом кадров. По данным HeadHunter, в первом полугодии 2024 года спрос на рабочие руки в сфере строительства вырос на 26%, тогда как предложение – всего на 11%. Таким образом, сейчас рынок труда отрасли, в которой занято, по оценке Минстроя, около 12 млн человек, по сути дела, приходит в равновесное состояние. Однако если в обозримом будущем темпы строительства не восстановятся, то вольно или невольно компаниям придется сокращать квалифицированных специалистов.

В чем риски рассрочки

Надежд на снижение цен на квартиры в новостройках, что позволило бы вернуть массового покупателя, мало. «Давать скидки не разрешают и банки, потому что есть согласованный бизнес-проект, и если девелопер начнет продавать квартиры ниже себестоимости, то кредитная организация просто прекратит проектное финансирование и все стройки остановятся. Снижение цен в принципе возможно, но на какие-то неликвидные квартиры или же в безвыходных ситуациях», – разъясняет «ЕРЗ.РФ».

В сложившихся условиях девелоперы пытаются найти альтернативу ипотеке. Например, активно продвигают беспроцентную рассрочку. Договор можно заключить на срок от нескольких месяцев до нескольких лет, с первоначальным взносом и без него, есть разные схемы погашения долга.

Регуляторная пауза: ЦБ снова сохранил ключевую ставку на уровне 21%

В принципе рассрочка – продукт неновый, раньше так удавалось реализовать до 10% квартир в новостройках. Но к концу 2024 года показатель в среднем по рынку составил 20%, а у ряда компаний и вовсе превысил 40%. Банк России усмотрел риски для покупателей жилой недвижимости и для девелоперов. Первые, предупреждает регулятор, не защищены от резкого роста долговой нагрузки, вторым угрожает ухудшение экономики проектов из-за низкой наполняемости счетов эскроу.

Правительство в этом вопросе солидарно с ЦБ и готово употребить власть, чтобы не допустить образования пузыря. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, заявил, что уже в ближайшие месяцы в России планируют принять закон, регулирующий институт рассрочки при покупке жилья.

В данном случае власти явно хотят сыграть на опережение, тем более что перед глазами пример с ипотечными заемщиками. По итогам 2024-го они накопили просроченной задолженности на рекордные 108 млрд руб. – на 57% больше, чем годом ранее. В результате доля просрочки составила 0,45%. Это некритично, но если не принять меры, то «ипотечный пузырь» продолжит расти.

На февральском заседании по ключевой ставке, первом в этом году, совет директоров ЦБ сохранил ее на уровне 21%. Тем самым оправдались прогнозы большинства экспертов, что на смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) пока рассчитывать не приходится. Решение регулятор объяснил текущим высоким инфляционным давлением. В пресс-релизе отмечено, что рост внутреннего спроса по-прежнему значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг. К положительным изменениям отнесли более выраженное охлаждение кредитной активности и склонность населения к сбережению.

Сложности семейной ипотеки

При таком раскладе банки оставят заградительные ставки по рыночной ипотеке на уровне 30% годовых и даже выше, говорит сооснователь, гендиректор аналитического агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев.

Как ни удивительно, во втором полугодии 2024-го нашлось немало заемщиков, готовых брать сверхдорогие кредиты, и финансовых организаций, которые одобряли заявки. «Видимо, рассчитывают на снижение ставок по ипотеке в среднесрочной перспективе и возможность ее рефинансировать. Если этот сценарий не реализуется, то возникнет плохой по качеству обслуживания кредитный портфель со сверхвысокой долговой нагрузкой на заемщиков», – считает эксперт.

Квадратная пауза: подешевеют ли квартиры и дома на вторичном рынке

По мнению Павла Самиева, влияние на рынок льготных программ снизится до минимальных за последние 10 лет значений. Так, семейную ипотеку под 6% хотя и продлили до 2030 года, но условия теперь жестче. За шесть с половиной лет действия этой госпрограммы было выдано свыше 1,2 млн кредитов на более чем 6 трлн руб., что стало одним из инструментов поддержки строительной отрасли.

Это подтверждает статистика: в 2018 году в России сдали в эксплуатацию 75,7 млн кв. м жилья, в 2023-м – 112 млн кв. м, в 2024-м – 107 млн кв. м. Прошлогодний спад в строительстве произошел на фоне сокращения объемов жилищного кредитования в целом и введения новых требований к заемщикам по семейной ипотеке. В 2025 году с учетом политики девелоперов негативная тенденция может продолжиться, не исключает эксперт.

Пока света в конце тоннеля для ипотеки – и льготной, и рыночной – Павел Самиев не видит. По его словам, жилищное кредитование со второго полугодия 2024-го не доминирует в продажах новостроек, а тем более на вторичном рынке. Поскольку займы стали очень дорогими, россияне предпочитают «живые деньги». Сегодня до 70–80% сделок с недвижимостью они совершают за наличные.

Банкиры в поиске альтернативы

По мнению партнера аудиторско-консалтинговой группы «‎Юникон» Дениса Тарадова, банки фактически смирились с тем, что ипотека в среднесрочной перспективе будет востребована в меньшей степени. Следовательно, наращивать кредитные портфели прежними темпами уже не получится, так как это связано с повышенным риском дефолта из-за высокой стоимости обслуживания долга.

«Льготные программы ипотеки долгое время являлись драйвером для всей экономики и, в частности, для финансового и строительного секторов. Ипотека как наименее рискованный продукт приносила банкам доходы с минимальными потерями. После сокращения госпрограмм предстоит найти альтернативу, не связанную с кредитным риском. А еще эффективно управлять издержками», – подчеркнул эксперт.

По сокращенной программе: почему заводы сворачивают производство стройматериалов

Директор департамента разработки розничных продуктов и развития цифровых каналов Ингосстрах-банка Полина Берсенева, со своей стороны, отметила, что, учитывая текущую динамику макроэкономических показателей, ожидать существенного снижения ключевой ставки в этом году не приходится. Поэтому рыночная ипотека по ставке 27–30% останется малодоступна для большинства россиян. Достижения относительно комфортных уровней ставок по рыночной ипотеке следует ждать примерно через 1,5–2 года, поделилась своим прогнозом эксперт.

«Несмотря на все нюансы, главным драйвером рынка недвижимости остается ипотека с господдержкой. Хотя круг участников льготных программ (семейная, сельская, дальневосточная и арктическая, военная, ИТ-ипотека) и сокращается, многие по-прежнему могут рассчитывать на кредиты под 6% и даже 2% годовых. По информации участников рынка, доля льготной ипотеки в выдачах на первичном рынке во второй половине 2024 года превысила 90%», – напомнила Полина Берсенева.

Принимая во внимание текущую ситуацию на рынке, объем жилищного кредитования в 2025-м ожидается на уровне 3,7–3,9 трлн руб. Это на 20–25% меньше, чем годом ранее, но доля льготной ипотеки, вероятно, составит 85–88%, уточнила эксперт. Однако банки будут стремиться снизить риски, ограничивая прием заявок по некоторым госпрограммам, а также повышая размер первоначального взноса.

Тихая гавань элитного жилья

Гендиректор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев реализацию прогноза ЦБ по выдаче ипотеки в 2025 году на сумму 4 трлн руб. назвал «маловероятным развитием событий». Темпы жилищного кредитования серьезно снизились, упал и спрос на новостройки, что поставило застройщиков в тяжелое положение, напоминает он. Пока компании справляются главным образом благодаря антикризисному управлению: сокращают непрофильные расходы, оптимизируют численность персонала и так далее.

Впрочем, проблемы с реализацией затронули новостройки экономкласса, но не элитное жилье, подчеркнул эксперт. В пример он привел Москву, где количество сделок с объектами бизнес-класса в последние месяцы бьет рекорды. Многие инвесторы «репатриируют» деньги и ищут тихую гавань, которой считают столичную недвижимость. Баксараев не исключает, что часть застройщиков переквалифицируется на «бизнес» и «элитку» – сегменты, где основные продажи традиционно происходят без ипотеки.

Счастье в "квадрате": на какие параметры жилья могут рассчитывать россияне к 2036 году

«Высокие требования к архитектурным объектам в Москве сказываются на себестоимости проектов. И это еще один веский довод в пользу укрупнения сегмента элитной недвижимости. В текущих условиях, когда ипотека недоступна для массового покупателя, девелоперам может быть просто невыгодно строить объекты экономкласса», – подытожил эксперт.

Спрос на ипотеку снизился и, возможно, не восстановится еще минимум год-полтора. Прежде всего это скажется на рынке первичного жилья, полагает начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев. Даже замедление инфляции определенно не станет триггером для того, чтобы ЦБ начал радикально снижать ключевую ставку, уверен он. К тому же любые резкие изменения ДКП вредны для экономики.

«Поддержку рынку может оказать ипотека в сегменте индивидуального жилищного строительства и таунхаусов. Сейчас девелоперы рассматривают такие проекты в качестве альтернативы привычной модели бизнеса. Пережидая падение спроса на жилье экономкласса, многим компаниям, работающим в столице, похоже, придется пойти в регионы, чтобы сохранить маржинальность», – заявил Абелев.

Гендиректор агентства недвижимости Century 21 R&B Estate Роман Григорьев надеется, что ситуация с ипотекой и замораживание новых проектов застройщиками существенно не повлияют на показатели строительной отрасли. Государство примет меры, чтобы предотвратить кризис отрасли, которая составляет 20% отечественной экономики, уверен он.

«Думаю, в ближайшее время правительство запустит программы, которые позволят найти новый баланс. Например, через расширение программ реновации в регионах. В результате компании получат государственные или муниципальные заказы и смогут загрузить свои мощности. Это необходимо не только для застройщиков, но и для "смежников" – производителей мебели, металлов, грузоперевозчиков, предприятий стройиндустрии», – резюмировал эксперт.