Кому по тридцать?

Жилищный вопрос испортил не только москвичей. Вот уже в течение многих десятилетий он отравляет жизнь миллионам сограждан. И сегодня правительство России предпринимает очередную попытку сдвинуть дело с мертвой точки. Минстрой России разработал программу «Жилье для российской семьи», согласно которой до конца 2017 года в стране должно быть введено в эксплуатацию 25 млн кв. м жилья экономкласса с соответствующей социальной инфраструктурой. Программу утвердил премьер-министр Дмитрий Медведев. Журналисты «Профиля» ознакомились с основными положениями этого документа.

Сразу оговоримся, речь в программе не идет о бесплатном предоставлении жилья нуждающимся — новостройки будут продаваться, но по цене, не превышающей 30 тыс. рублей за кв. м, что значительно ниже текущих рыночных цен в большинстве регионов страны. Участники программы смогут либо приобрести квартиры на этапе строительства, заключив с застройщиком договоры долевого участия в соответствии с 214-м федеральным законом, либо купить их в течение шести месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.
Как пояснили в Минстрое, возведенное в рамках программы жилье может быть куплено не только частными лицами, но и органами госвласти или органами местного самоуправления по государственным (муниципальным) контрактам. Впоследствии эти квартиры могут быть предоставлены малоимущим гражданам по договорам социального найма, выделены детям-сиротам, использованы как служебное и др. Если по каким-либо причинам возведенное в рамках программы жилье по истечении полугода не будет продано частным лицам или муниципалитетам, то застройщик получает право продать его на свободном рынке. Если застройщик заинтересован в гарантированном сбыте, то он вправе предложить выкупить нераспроданные квадратные метры таким структурам, как Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК), но с дисконтом.
В рамках программы «Жилье для российской семьи» будут строиться одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Застройщик совместно с регионом определят, кто, по их прогнозам, станет покупателями этого жилья. Если регион считает, что в основном это будут семьи с детьми, значит, застройщик будет строить «двушки» и «трешки». При этом программа предусматривает жесткие обязательства застройщиков по конечной цене квадратного метра. Для этого будет использоваться механизм «голландского аукциона», когда победителем признается тот, кто предложил наименьшую цену продажи жилья. При этом застройщик принимает на себя обязательства продать жилье по фиксированной цене, определенной по результатам аукциона. Такие аукционы проводит сегодня Фонд РЖС. Снизить расходы застройщиков авторы программы надеются и за счет существенного улучшения управления проектами и сокращения сроков согласований, в том числе путем включения земельных участков, выделенных под проект, в региональные программы жилищного строительства, в рамках которых планируется применять «Единый порядок взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства». Опыт Фонда РЖС показывает, что сроки согласований можно снизить в два раза.
Теперь, пожалуй, самое важное: кто сможет претендовать на жилье по 30 тыс. рублей за квадрат? Это граждане, проживающие в стесненных жилищных условиях (площадь квартиры в расчете на одного человека не должна превышать 18 кв. м), жители ветхих и аварийных домов, многодетные семьи, имеющие трех и более детей, ветераны боевых действий, семьи, использующие материнский капитал на приобретение квартир. Кроме этого, к льготникам причислены граждане, которые сейчас имеют право покупать по фиксированной цене жилье экономкласса, построенное на земельных участках Фонда РЖС. Но это, по сути, все те же очередники и льготники, многодетные и молодые семьи, бюджетники, военнослужащие участвующие в военной ипотеке, и пр.
Отличительная особенность программы — отказ от привлечения федеральных бюджетных средств. Главными источниками финансирования должны стать деньги компаний-застройщиков, личные средства покупателей жилья, ипотечные кредиты и материнский капитал. По предварительным оценкам, общая стоимость проектов строительства жилья (без инфраструктуры) — 750 млрд рублей. Предполагается, что около 220 млрд рублей составит объем кредитов для застройщиков и ресурсоснабжающих организаций и примерно 600 млрд рублей — ипотечное кредитование граждан.
Ключевым вопросом успеха программы является удержание стоимости квадратного метра в пределах обещанных 30 тыс. рублей при сохранении приемлемой рентабельности для застройщиков. Важнейший механизм здесь — обеспечение участков для строительства необходимой инженерной инфраструктурой. Предполагается, что будут использоваться два варианта. Первый — безынвестиционный — сейчас широко применяется Фондом РЖС. Фонд содействует включению проектов в инвестпрограммы естественных монополий, и в этом случае застройщик платит только за подключение к сетям по тарифам, заранее согласованным с монополиями. Как показывает практика фонда, такой тариф ниже и прозрачнее обычного.
Второй путь — выпуск инфраструктурных облигаций для возмещения расходов застройщика. Заниматься этим будет АИЖК. Главное требование к застройщикам — расходы на инфраструктуру не должны превышать 4 тыс. рублей на 1 кв. м общей площади подлежащего строительству (построенного) в рамках программы жилья. Кроме того, Внешэкономбанку рекомендовано рассмотреть вопрос о направлении средств в размере 14 млрд рублей на приобретение построенных в рамках программы объектов инженерно-технического обеспечения. Общие затраты на инженерно-техническую инфраструктуру могут составить до 100 млрд рублей.
Планируется, что в итоге программа даст возможность приобрести квартиры примерно 460 тыс. семей. Она будет осуществляться на территории субъектов РФ, которые предстоит определить Совету по жилищной политике и повышению доступности жилья при президенте РФ по совместным предложениям регионов и Минстроя. Предварительно отобраны 36 регионов-участников. Можно предположить, что у программы есть и политическая составляющая. Фактически она должна завершиться накануне старта кампании по выборам президента РФ 2018 года.
Среди девелоперов и экспертов, с которыми пообщался «Профиль», отношение к программе неоднозначное. С одной стороны, «любой госзаказ интересен», признает гендиректор корпорации «Русская недвижимость» Игорь Горских. Кроме того, по его словам, рынок сегодня интересуется именно дешевым жильем. Замдиректора департамента рекламы и PR «Группы СУ-155» (которая первой заявила о своем участии в программе и уже подписала соглашение с Тульской областью) Олег Полетаев отмечает, что в компании считают программу перспективной и полезной. Он говорит, что ключевые моменты для застройщиков — готовность государства компенсировать расходы на инфраструктуру, которые составляют до 10% стоимости жилья, и планы по предоставлению земельных участков на прозрачных конкурсах. «Успех программы будет зависеть от этих двух основных нюансов», — говорит он.
С другой стороны, гендиректор компании «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков опасается, что проекты в рамках программы могут оказаться для застройщиков непривлекательными с коммерческой точки зрения. Он также отмечает, что построенное по условиям программы жилье вряд ли займет существенную долю рынка первичной недвижимости и не сможет составить конкуренцию коммерческим новостройкам, поскольку воспользоваться правом на покупку жилья по правилам программы смогут лишь отдельные категории граждан. Пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов полагает, что остается открытым вопрос с обеспечением новых проектов объектами социальной инфраструктуры — школами, детсадами, поликлиниками, спортивно-досуговыми объектами. Сейчас их возводят застройщики, что отражается на цене квадратного метра. Сергей Лядов также считает, что строительство доступного жилья в заявленных масштабах потребует перехода от точечной застройки к квартальной. «Но проблема в том, что интересных свободных площадок под такие проекты немного, равно как и девелоперов, способных эффективно реализовывать подобные амбициозные проекты», — говорит он. Хватит ли участков Фонда РЖС и будут ли готовы регионы предоставлять качественные участки, пока неизвестно.
У председателя комитета по жилищной политике Госдумы Галины Хованской к новой программе концептуальная претензия. «Мы сегодня сосредотачиваемся на помощи тем, кто все же может заплатить за себя, — отмечает она, — а тех, кто этого сделать не может, мы предоставляем самим себе». По ее словам, в среднем очереди на улучшение жилья длятся в Москве 21 год, а в Петербурге — 30 лет». По ее мнению, государство должно развивать институт некоммерческого найма жилья.
Президент фонда Института экономики города Надежда Косарева, напротив, полагает, что направление действий властями выбрано правильно. По ее словам, в 2004 году приобрести жилье за счет собственных и заемных средств могли 9%, а сейчас, после реализации предыдущей жилищной госпрограммы, — 27% населения. «Пусть это низкая цифра, но это в три раза больше, благодаря программе «Жилье для российской семьи» этот показатель еще больше повышается, — говорит эксперт. — В рамках программы предпринимается попытка сформировать механизмы, которые будут потом стандартными. Если сейчас это ограниченный объем строительства, то потом можно будет его тиражировать, чтобы увеличить формирование сегмента жилья экономкласса, который будет еще доступнее для населения».