Ситуации, когда покупатель лишается недавно купленной квартиры, даже единственной для себя, на рынке недвижимости не уникальны. Так произошло с Сергеем Кузьминым, который в августе 2015 года купил в Санкт-Петербурге квартиру площадью 273 кв. метра в дореволюционном доме у банка «Советский». Через два месяца Банк России ввел в банк временную администрацию и начал санацию, а спустя еще год – в октябре 2016 года – банк «Советский» потребовал признать сделку по продаже квартиры Кузьмину недействительной.

Оспаривать сделку позволяет Закон о банкротстве (пункт 1 ст. 61.2 и пункт 11 ст. 189.40), если она совершена за год до начала дела о несостоятельности, введения временной администрации в банки – так называемый период подозрительности. Недействительной считается сделка, если цена была заниженной и потому невыгодна должнику, в данном случае – банку.

По мнению банка «Советский», квартира была продана Кузьмину значительно дешевле реальной стоимости – за 10,9 млн рублей вместо 35 млн рублей. Самому банку она изначально досталась почти за 30 млн рублей, после того как предыдущий владелец не смог расплатиться по кредиту. Кузьмин доказывал, что никак не связан с банком, а цена не вызвала у него подозрений, так как квартира требовала капитального ремонта и на него пришлось брать в кредит 20 млн рублей.

Когда квартиру могут забрать за долги родственников, рассказал адвокат

Но эти доводы суды не приняли и аннулировали сделку, обязав Кузьмина вернуть квартиру и получить обратно 10,9 млн рублей. К этому моменту банк уже был признан банкротом и просто обменяться ценностями не мог. «При существующем порядке гражданину надлежит передать единственное жилье в конкурсную массу должника (продавца. – «Профиль») с туманной перспективой получения денег в общей очередности реестра кредиторов, который, как правило, погашается в малой доле», – объясняет управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева. То есть человек отдает жилье и становится одним из кредиторов банка, прав на преимущественное погашение долга за счет средств от реализации своей бывшей квартиры у него нет. Кузьмину удалось в суде лишь отстоять право жить в квартире до фактического возврата денег.

КС счел, что это не обеспечивает баланс интересов всех участников разрушенной сделки, так как в делах о банкротстве у покупателя квартиры шанс получить свои деньги назад невелик из-за общего размера долгов, особенно в случае с банками. А возврат занимает много времени. «Это, по существу, может приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья», – говорится в постановлении КС.

Суд счел упомянутые нормы закона о несостоятельности не соответствующими Конституции РФ, поскольку они не гарантируют гражданину-покупателю реального возврата денег за отобранное единственное жилье в рамках дела о несостоятельности банка. Он поручил правительству и Госдуме исправить их. До этого момента введены временные правила: после продажи квартиры будут перечисляться деньги неудавшемуся покупателю, а остаток – идти в конкурсную массу банка-банкрота. До получения денег и даже дольше – в течение установленного судом срока – покупатель сможет жить в квартире. Вероятно, этот срок будет даваться для покупки нового жилья, но КС не оговаривает, насколько долгим он может оказаться, если полученных средств с учетом резкого роста цен на недвижимость ни на что не хватит.

Эксперты считают, что озвученные Конституционным судом позиции будут применяться не только в ситуациях, когда продавцом жилья в проблемной сделке являлся банк, но и в более распространенных случаях, когда продавцом является гражданин или компания. «По нашему мнению, данная позиция получит свое распространение не только на дела о банкротстве кредитных организаций», – говорит советник юридической фирмы Intellect, арбитражный управляющий Сергей Гуляев.

От справедливости до злоупотреблений

Эксперты оценивают постановление суда по-разному: одни считают его полезным, другие видят в нем ущемление прав кредиторов банкрота-продавца. Сергей Гуляев называет его положительным в части соблюдения прав добросовестного приобретателя спорного жилого имущества. «Приобретатель действительно может быть добросовестным, а продавец может и злоупотреблять своими правами, занижая цену имущества для наиболее быстрой продажи объекта и сокрытия полученных средств от кредиторов», – отмечает Гуляев. Он называет логичным предоставление покупателю, для которого жилье единственное, преимущества в погашении долга за счет средств от реализации этой недвижимости, так как при совершении сделки у него не было цели причинить вред кредиторам.

Юрист рассказал, когда за долги могут отобрать квартиру

«Основной плюс такого решения – установление очередного правила, которое, на мой взгляд, станет прецедентом, и закрытие очередного пробела в делах о банкротстве. По крайней мере, теперь и кредиторы, и должники, и суды должны применять в аналогичных делах установленный КС подход», – считает советник коллегии адвокатов А1 по специальным проектам Сергей Дёмкин.

Глава Национальной ассоциации специалистов по банкротству и управлению проблемными активами «Банкротный клуб» Олег Зайцев с предложенным подходом не согласен и говорит об ухудшении защиты прав кредиторов банкротов, то есть тех, кому задолжал продавец. Решение КС существенно ухудшит эффективность конкурсного оспаривания сделок, особенно в делах о банкротстве граждан, где квартира часто ключевой актив, считает он. Более того, опасается эксперт, квартиры в таких ситуациях будут продаваться на торгах с существенным дисконтом. «Ни одному нормальному покупателю не нужна квартира, в которой кто-то живет», – говорит Зайцев, подчеркивая, что споры о выселении могут идти очень долго.

«Предложенный механизм не представляется справедливым и экономически обоснованным, КС руководствовался интересами одного приобретателя, не очень похожего по внешним признакам на пострадавшего. Наверняка среди вкладчиков обанкротившегося банка, ждущих удовлетворения своих требований, источником для чего могла бы быть реализация не обремененной спорной квартиры, есть не менее нуждающиеся в защите граждане, испытывающие не меньшие сложности с собственными жилищными вопросами», – полагает старший юрист юркомпании РКТ Алексей Майстренко.

Не исключен и рост злоупотреблений в сделках с недвижимостью, в том числе случаев занижения стоимости квартиры в договоре по сравнению с реальной ценой для ухода от налогов. «Куда проще пускаться в авантюрные сделки с активами накануне банкротства продавца, если знаешь, что возврат инвестированного будет гарантирован», – говорит Майстренко. Ранее покупатели предпочитали не рисковать, так как знали, что в случае проблем останутся без квартиры и денег.

Впрочем, Елена Гладышева считает, что новую правовую защиту продавцы не получат, если суд установит намеренное занижение цены при наличии признаков банкротства продавца. Тогда сделка может быть признана недействительной по иному основанию, как заключенная в ущерб кредиторам.

По мнению Алексея Майстренко, более справедливым был бы не возврат квартиры и денег, а взыскание с покупателя разницы между рыночной ценой объекта и фактически уплаченной. «Это взаимовыгодно для ее добросовестных сторон: банкрот-продавец получает непосредственно денежные средства для расчетов с кредиторами без дополнительных нужд реализовывать спорное имущество, а приобретатель сохраняет его у себя без муторного ожидания расчетов в деле о банкротстве продавца и необходимости покупки альтернативного актива взамен выбывшего по оспоренной сделке», – считает эксперт.