19 декабря 2018
USD EUR
Погода
Москва

Отмычка для детской комнаты

Идеи об изменении правил продажи квартир, в которых живут несовершеннолетние, напугали экспертов

Итогом введения проекта может стать переход к согласованию с органами опеки всех сделок с жильем, в котором числятся дети

Фото: Shutterstock/Fotodom

Ужесточить контроль за сделками с недвижимостью, в которой живут дети, предложило Министерство просвещения. Согласие органов опеки на них будет требоваться, даже если ребенок официально не учтен как оставшийся без попечения родителей, но фактически лишился их заботы. Изменения предлагается внести в Гражданский кодекс РФ и закон «Об ипотеке». Эксперты опасаются, что эти новации приведут к возврату совершения всех сделок через опеку – покупатели будут перестраховываться.

Минпросвещения ищет пути защиты жилищных прав детей, чьи родители хоть и не лишены прав, но о ребенке не заботятся и в результате сделки могут оставить их без жилья. Сейчас согласие опеки на продажу, дарение недвижимости, в которой живут дети, требуется, если они находятся под опекой или лишились родительского попечения. При этом последние обстоятельства должны быть известны чиновникам, то есть ребенок должен стоять у них на учете, а его право на пользование помещением – закреплено в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРН).

Изначально предлагалось вернуться к проведению через органы опеки абсолютно всех сделок с недвижимостью, если в ней живут дети. Но весной 2018 года после критики чиновники документ смягчили: согласование предложили оставить, как и сейчас, лишь для случаев, если ребенок остался без попечения родителей. Но во всех остальных ситуациях родители–собственники жилья, по проекту, должны были писать заявление, что обязуются предоставить ребенку в течение месяца другое жилье, вносить это обещание в Единый госреестр недвижимости. Но и от этой идеи чиновники отказались после критики экспертов, которые указали на ее неопределенность. Неясно, какие последствия будут, если ребенку родители после сделки не выделят другое жилье, отмечали юристы, нельзя будет и отменить сделку, вселив ребенка обратно.

Теперь министерство уже не предлагает брать с родителей какие-либо расписки. Оно намерено сохранить действующее правило об обязательности согласия опеки на продажу жилья, если в нем живет ребенок под опекой или лишившийся родительского попечения. Однако от действующего условия о том, что последнее должно быть известно чиновникам, предложено отказаться. По Семейному кодексу, органы опеки и так обязаны выявлять таких детей, объяснили в Минпросвещения.  Поводом для разработки документа стало решение Конституционного суда РФ от 2010 года, а затем поручения правительства от 2013 и 2018 годов. Тогда КС РФ признал частично неконституционным п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ («Права членов семьи собственников жилого помещения»), поскольку он не позволяет защищать права детей, которые по документам хоть и не утратили опеку родителей, но благодаря их действиям остались без крыши над головой.

Суд отметил, что проверка органами опеки всех сделок является не всегда оправданным вмешательством государства в дела семьи. По его мнению, должны быть предусмотрены «адекватные механизмы» защиты прав несовершеннолетних, в том числе и в ситуациях, когда у чиновников нет информации об отсутствии заботы о ребенке, но есть «достаточные основания полагать, что его права или законные интересы нарушаются сделкой». К этому выводу КС РФ пришел, рассматривая жалобу оказавшейся в такой ситуации девушки. Она осталась без жилья, после того как мать умерла, а отец, находясь в колонии, продал квартиру, в которой ранее жила его семья.

Однако эксперты считают, что проект не решает заявленную проблему и, напротив, способен породить новые. Корректировка ст. 292 ГК РФ бессмысленна, считают в президентском Совете по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, следует из его отзыва на документ. Суды в случае споров напрямую руководствуются разъяснением Конституционного суда РФ и выясняют, может ли продажа квартиры затронуть интересы ребенка. Изменения могут породить сомнения в толковании нормы и, возможно, гораздо большую неопределенность. Более того, КС РФ не требовал от законодателя скорректировать именно ст. 292 ГК, отметили в совете.

Но самое главное – итогом таких трансформаций может стать переход к согласованию с органами опеки всех сделок с жильем, в котором числятся дети. Всякий добросовестный покупатель, узнав о наличии детей у продавца квартиры или дома, будет опасаться вступать в сделку, сочли в совете. Это связано с тем, что он не знает, относится ли ребенок к числу детей, оставшихся без попечения родителей. И единственный способ проверить отсутствие у него такого статуса – обратиться в органы опеки. Это положение дел ничем не лучше того, которое существовало до 2005 года, когда одобрение органов опеки требовалось на все сделки с недвижимостью, где жили дети, считают эксперты.

В совете подтверждают, что и сейчас органы опеки обязаны выявлять детей, которые фактически лишились родительского попечения, и вносить в ЕГРН данные о проживании их в конкретных помещениях. Но ни один из проектов не преследовал цели добиться неукоснительного исполнения этой обязанности, недовольны эксперты, а без решения этой задачи всякие попытки улучшить ситуацию с защитой интересов несовершеннолетних, утрачивающих попечение родителей, бессмысленны.

«Для исправления ситуации нужно приложить усилия скорее в сфере правоприменения», – говорит член совета и Общественной палаты РФ, доктор юридических наук Лидия Михеева. По ее словам, и сейчас законодательство позволяет взыскивать вред, причиненный бездействием органов госвласти и органов местного самоуправления. Это возможно в случаях, когда органы опеки де-факто знали о нарушении прав детей, но бездействовали – не включали информацию о нем в реестр.

Ранее в совете предлагали кардинально подойти к вопросу и даже закрепить в законах специальную норму о возмещении из казны вреда ребенку, причиненного бездействием сотрудников госструктур, в результате которого тот лишился жилья. Там не исключали, что вместо выплаты или вместе с ней ребенку также должно предоставляться жилье по договору найма на особых условиях.

Законопроект не содержит предложений о безусловном возмещении материального ущерба ребенку за счет госказны, говорит адвокат из коллегии «Де-юре» Антон Пуляев. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность взыскания убытков, но только если доказан факт незаконности действий чиновников. А это подтвердить проблематично, рассуждает он.

Адвокат Елена Овчинникова считает, что в случае принятия поправок Минпросвещения ситуация мало изменится. «Фактически мы будем иметь приблизительно такую же неопределенность в вопросах обеспечения жилищных прав детей, как это было до изменений», – говорит она.

От наличия у ребенка права на жилье порой зависит все его дальнейшее развитие. Отсутствие его порой означает лишение единственного шанса на полноценную жизнь, рассуждает она. «Поэтому государственная обязанность по защите основных прав детей должна распространяться на все сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, что будет служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав», – говорит Овчинникова, признавая, что это может повлечь замедление процесса оформления сделки. По ее словам, тут важно добиться ясности со сроками выдачи разрешений и устранением административных злоупотреблений.

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK