По общему правилу, при продаже жилья его владелец должен уплатить налог на доходы физлиц (НДФЛ) – 13%. Далеко не всегда размер платежа в казну исчисляется со всей суммы продажи объекта, так как из нее можно вычесть затраты на его приобретение. В результате 13% будут начислены на разницу между стоимостью приобретения и продажи квартиры или дома.

Освобождаются от уплаты налога все продавцы жилой недвижимости, если она была в их собственности более пяти лет. Но есть случаи, когда безналоговая продажа возможна и по истечении трех лет – так происходит, если квартира досталась человеку в рамках приватизации, в наследство или как подарок от близкого родственника, а с 2020 года – если она является единственным жильем для продавца.

Летом 2021 года президент РФ Владимир Путин предложил вне зависимости от срока владения недвижимостью освободить от НДФЛ семьи с двумя и более детьми, если в течение календарного года они направят деньги на покупку нового жилья. «Порой эта сумма (налога. – «Профиль») для конкретной семьи является значительной, именно ее и не хватает для того, чтобы эта семья при рождении детей последующих смогла быстрее купить новое жилье», – сказал он.

Минфин исполнил поручение и подготовил поправки в Налоговый кодекс. Он предложил освобождать семьи с двумя и более детьми от НДФЛ при продаже жилья, но при одновременном соблюдении пяти условий. Во-первых, в семье двое или более детей до 18 лет, либо до 24 лет, если они учатся на очном отделении в образовательном учреждении. Во-вторых, новое жилье должно быть больше прежнего, либо его кадастровая стоимость выше. В-третьих, допускается наличие у членов семьи другого жилья, но его совокупная площадь должна быть менее половины нового объекта. В-четвертых, после продажи новое жилье должно быть куплено не позднее 30 апреля следующего года. В-пятых, кадастровая стоимость продаваемой квартиры ограничена 50 млн рублей.

Реализация инициативы уже вышла на финишную прямую – эти изменения предлагается внести в Налоговый кодекс, дополнив ко второму чтению уже находящийся на рассмотрении в Госдуме законопроект о налоговых изменениях. Ожидается, что парламент примет его в ближайшие дни.

Много условий

По статистике, в России порядка 7 млн семей с двумя детьми и примерно 2 млн многодетных семей, рассказывают эксперты. Но на широкое применение льготы вряд ли стоит рассчитывать, в этом единодушны и участники рынка недвижимости, и юристы. Главная причина – большое количество условий, которые нужно выполнить.

Наличие множества условий вызовет сложности, поэтому часть семей не смогут воспользоваться данной льготой, считает управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева.

«Основная сложность связана именно с одновременным соблюдением всех пяти условий. Главная трудность заключается в приобретении новой недвижимости до 30 апреля следующего года, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. – Думаю, что целесообразно увеличить срок этого периода до 2–3 лет, чтобы у граждан была возможность накопить требуемую для покупки сумму. Нередки случаи, когда после продажи квартиры или дома семья не имеет возможности сразу купить жилье».

Требование к сроку покупки нового жилья может изменить поведение продавцов на рынке недвижимости. Юрист BGP Litigation Линда Куркулите не исключает, что подпадающие под льготу семьи будут заинтересованы реализовывать принадлежащую им недвижимость в начале года, так как будут опасаться не уложиться в срок, если сделка будет происходить в конце года.

Вероятность такого поведения продавцов будет зависеть от количества лотов в экспозиции на рынке жилья конкретного региона, а также уровня благосостояния семьи, полагает Надежда Коркка. «К примеру, в Москве или Подмосковье подобное развитие событий гораздо менее вероятно, чем в субъектах РФ с меньшим объемом предложения», – считает она.

Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома считает, что риск реализовать одну квартиру и не приобрести другую существует. «Поэтому, на наш взгляд, продавцы предпочтут заключение альтернативной сделки (покупка и продажа происходит одновременно. – «Профиль»). Стоит отметить, что в настоящее время число альтернативных сделок по рынку снизилось. Раньше их было 90%, сейчас – 50%», – говорит он.

Отсутствие денег

Еще одна причина, из-за которой вряд ли многие смогут воспользоваться льготой, – низкие доходы у семей с детьми. «Около 90% малоимущего населения составляют семьи с детьми. При этом установленные в регионах меры поддержки семей с детьми существенного влияния на изменение доходов семей не оказывают – их размеры до сих пор в среднем составляют от 100 до 1600 рублей в месяц и не носят адресного характера», – заявила на днях в Госдуме аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.

Порок бедности: чем государство может помочь семьям с детьми

«Смысл предлагаемой налоговой льготы сводится к освобождению от обложения НДФЛ семей с двумя и более детьми, которые продают свою недвижимость и приобретают новый, больший по площади объект недвижимости. То есть льгота предусмотрена для состоятельных семей», – считает Линда Куркулите.

Круг пользователей льготой может оказаться небольшим еще и потому, что люди, купившие квартиру для проживания, рассчитывают пользоваться ею 10 и более лет, говорят эксперты. А действующее законодательство и так освобождает продавца от уплаты налога при длительном владении. «Льгота может пригодиться гражданам, которые приобрели квартиру в новостройке с целью перепродажи в срок, не превышающий трехлетний, для последующей покупки жилья большей площади», – полагает Сергей Шлома.