Минфин испортил квартирный вопрос
Причина июньского повышения спроса на самую популярную льготную ипотеку – радикальное изменение условий, что сделает кредиты менее доступными и выгодными. В реформировании «Семейной ипотеки» объективно заинтересован Минфин. В настоящее время приоритет ведомства – тотальная оптимизация расходов федерального бюджета. Задачу пытаются решить в том числе за счет сокращения финансирования жилищных программ с господдержкой. Цель – к 2030 году снизить долю «Семейной ипотеки» с нынешних 90 до 25–30%. «Строить государственную политику на том, что большая часть кредитования будет осуществляться на льготных условиях, – это неправильно», – заявил «Известиям» замминистра Иван Чебесков.
«Семейная ипотека» появилась восемь лет назад по инициативе президента Владимира Путина. Программа была рассчитана на семьи с детьми, в которых второй или последующий ребенок родился после 1 января 2018 года. Минстрой назвал число потенциальных участников – более 500 тыс. домохозяйств. При средневзвешенной ставке по рыночной ипотеке 10,5% годовых льготный кредит можно было получить всего под 6%. Разницу в 4,5% банкам компенсировало государство.
Низкая ставка действовала три года при рождении второго ребенка и пять лет – при рождении третьего. Сумма займа зависела от региона: 8 млн руб. – для Москвы и Подмосковья, 3 млн руб. – для остальных субъектов Федерации. Обязательное требование к заемщику: первоначальный взнос должен был составлять не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.
«Семейную ипотеку» планировали завершить 31 декабря 2022-го, но сначала продлили до 2024 года, а потом – до 2030-го. Неоднократно корректировали и другие условия программы. В 2021 году она стала доступна семьям при рождении первенца, в 2022-м – для родителей детей-инвалидов.
В конце 2023 года правила ужесточили: заемщику отныне разрешалось взять только один льготный кредит, не погасив который, нельзя было оформить второй. При этом в семье должен родиться еще один ребенок. С 1 апреля 2025-го «Семейную ипотеку» распространили на вторичный рынок небольших городов с низкими объемами строительства (не более двух многоквартирных домов в год).
С 1 февраля 2026-го ввели правило «одна семья – одна ипотека». Если раньше каждый из супругов имел право на льготный кредит, то теперь кто-то обязан выступить созаемщиком. Это сделало невозможным участие в программе семей с детьми, в которых у одного из родителей плохая кредитная история.
Особые обстоятельства: кто сможет претендовать на отсрочку платежей по ипотеке
Одновременно запретили и так называемую донорскую ипотеку. Такой схемой получения льготного займа пользовались бездетные граждане: для того чтобы стать участниками госпрограммы, они привлекали в качестве созаемщиков родственников, воспитывающих маленьких детей.
Изменения спровоцировали ажиотажный спрос на «Семейную ипотеку» в конце 2025 года. По словам директора департамента «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, среди декабрьских заемщиков многие планировали взять льготный кредит позже, но, опасаясь грядущих изменений, не стали тянуть со сделкой.
Это имело определенные последствия для рынка жилья РФ, считает директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. По ее словам, цены пошли вверх, что было особенно заметно в крупных городах. В частности, в Москве на 1 апреля 2026-го в годовом выражении квадратный метр в новостройках подорожал на 17,7%.
Разгон цен за последние годы наблюдался неоднократно. Руководство регулятора уверено, что виной тому льготные ипотечные программы, прежде всего самая массовая – «Семейная ипотека». Цены, растущие вслед за спросом, не только делают жилье менее доступным, но и ускоряют инфляцию.
Ставка против демографии
С 1 июля 2026 года власти хотели затянуть гайки еще туже. Реформу готовили несколько месяцев: в конце февраля премьер-министр Михаил Мишустин объявил, что модернизация госпрограммы продолжится, 25 марта он поручил Минфину и Минстрою представить на утверждение правительства соответствующие предложения.
В июне стало известно, что профильные ведомства задумали радикально изменить «Семейную ипотеку», в частности ограничить срок субсидирования государством льготной ставки 15 годами. Если поправка будет принята, то погашать остаток долга заемщикам придется уже на условиях рыночной ипотеки. Формула расчета возможна следующая: для квартир ключевая ставка плюс 2 п. п., для индивидуальных домов ключевая ставка плюс 2,5 п. п.
Еще одна важная поправка – дифференциация стоимости кредита в зависимости от количества детей. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей ставки могут составить: 12% – для семьи с одним ребенком, 10% – с двумя, 8% – с тремя, 6% – с четырьмя, 4% – с пятью и более детьми. В остальных регионах ставку хотят рассчитывать по тому же принципу, но на 2 п. п. ниже. Платеж можно уменьшать при рождении/усыновлении новых детей.
Реформа «Семейной ипотеки» в варианте, подготовленном Минфином и Минстроем, предполагает и новые лимиты, размер которых также поставлен в зависимость от состава семьи и субъекта Федерации. Для столичных регионов: один ребенок – 12 млн руб., два – 15 млн руб., три и более – 18 млн руб. Для остальной территории страны предлагается ввести лимиты 6 млн, 8 млн, 10 млн руб. соответственно.
Строительство жилых домов по программе реновации в Москве
©Евгений Мессман/ТАССКредит по ставке 6% можно сохранить независимо от региона проживания и количества детей в семье. Для этого нужен первоначальный взнос не менее 50% от цены квартиры. При средней стоимости двухкомнатных квартир в Москве 19–20 млн руб. для подавляющего большинства заемщиков, живущих от зарплаты до зарплаты, условие заведомо невыполнимо.
Также хотят ужесточить требования к регистрации в жилье, купленном по программе «Семейная ипотека». Если не сделать это в течение 271 дня после оформления кредита, ставку могут повысить до уровня «ключевая ставка плюс 3–3,5%». В результате платежи по льготному жилищному займу автоматически уравняются с платежами по рыночной ипотеке, где средневзвешенная ставка сегодня превышает 18%.
Жилищный недокомплекс: как дорогая ипотека ограничила покупателей и отразилась на девелоперах
Не обращая внимания на жесткую критику предложенного варианта, суть которой в том, что льготная программа в одночасье станет недоступной примерно для 3 млн семей с детьми, реформу планировали запустить с 1 июля 2026 года. Замглавы Минстроя Никита Стасишин препятствий к этому не видел, считая вопрос практически решенным. По его словам, изменения госпрограммы согласованы с представителями финансово-экономического блока правительства.
«Мы пришли к достаточно правильному консенсусу с точки зрения выдачи ипотеки. Банки уже готовятся к этому. Мы договорились, что в ближайшее время правила изменятся», – заявлял он. Но последовавшие события показали, что и заместители министра могут ошибаться.
Как сообщил в конце июня Минфин, «в настоящее время заинтересованные ведомства в рамках исполнения поручения президента России продолжают прорабатывать предложения по совершенствованию программы льготного ипотечного кредитования "Семейная ипотека". В этой связи решение об изменении условий программы будет принято не ранее 1 октября 2026 года».
Программный сдвиг
Неожиданный перенос срока эксперты объясняют двумя причинами. Первая: решение, вероятно, было принято с учетом назначенных на сентябрь выборов в Государственную думу РФ. Чтобы непопулярная в народе реформа не совпала с избирательной кампанией, ее отложили на несколько месяцев. Второе объяснение: правительство, возможно, все-таки прислушалось к критике и намерено сгладить острые углы.
«Наша задача – повысить адресность поддержки и оказать положительный эффект на демографию. Важно принять очень взвешенное решение, а также дать время и гражданам, и застройщикам, и банкам подготовиться к изменениям программы», – заверил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Таким образом, есть надежда на смягчение самых спорных инициатив Минфина и Минстроя. Это позволит защитить интересы родителей маленьких детей. Статистика подтверждает, что для них госпрограмма является единственным вариантом покупки жилья.
Согласно данным Минфина, к середине 2025 года более 1,5 млн российских семей справили новоселье, банки выдали кредитов на общую сумму 7,2 трлн руб., бюджет на компенсацию процентов направил свыше 1,2 трлн руб. При этом «Семейная ипотека» – достаточно эффективный инструмент демографической политики. Генеральный директор госкорпорации «Дом.РФ» Виталий Мутко напоминает: около 40% семей, участвующих в программе, имеют двоих детей, почти 20% – троих и более.
Родительская кривая: почему господдержка не спасает от бедности семьи с детьми
Поскольку альтернатив этому кредитному продукту нет, то даже после ухудшения условий спрос на него сохранится, уверены некоторые эксперты. В Сбере, до того как стало известно о переносе реформы, прогнозировали, что после 1 июля объемы выдачи займов по «Семейной ипотеке» несколько снизятся, но потом восстановятся. В сентябре показатель мог превысить 270 млрд руб. против 117 млрд руб. в мае, а в декабре – преодолеть рубеж 330 млрд руб.
Того же мнения придерживается директор по аналитике Инго-банка Василий Кутьин. Корректировка госпрограммы сократит круг потенциальных участников и объемы выдачи, считает он, однако ключевая роль «Семейной ипотеки» сохранится до тех пор, пока остается значительная разница между льготной и рыночной ставками.
«Рыночную ипотеку сложно рассматривать как полноценную альтернативу семейной для массового заемщика. Для домохозяйств с маленькими детьми решение о покупке жилья без господдержки экономически сложное. Цель государства – постепенное снижение зависимости рынка от льготных программ. Задача будет решаться путем повышения адресности мер поддержки», – подчеркнул собеседник «Профиля».
В свою очередь, руководитель департамента корпоративных продаж СК «Двадцать первый век» Юрий Пучин отмечает, что реформа «Семейной ипотеки» направлена на поддержку многодетных семей, которых в России насчитывается около 2,9 млн. Для них льготная ставка по новым правилам может составить от 8 до 4%, что примерно на 10–14% ниже, чем действующие ставки по рыночной ипотеке.
В менее выгодном положении окажутся родители, у которых на иждивении один или два ребенка, признает эксперт. Для первых льготную ставку предлагают поднять до 12%, для вторых – до 10%. По мнению Юрия Пучина, реформа назрела, поскольку нашлось немало заемщиков, которые брали жилищные кредиты под 6% годовых не для улучшения жилищных условий, а для инвестиций в недвижимость.
Из-за изменений условий госпрограммы упадет спрос на льготную ипотеку и на квартиры в новостройках, уверена старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст» Валерия Попова. От этого пострадают российские девелоперы, темпы ввода жилья замедлятся с временным лагом примерно два-три года. Проблемы отрасли отразятся на темпах экономического развития, которые под влиянием жесткой денежно-кредитной политики и без того сейчас очень скромные.
«Если перенос сроков реформы "Семейной ипотеки" продиктован желанием правительства сохранить доступность программы для заемщиков с детьми, то оно может минимизировать негативные последствия и для граждан, и для строительного сектора, и для российской экономики в целом», – подчеркнула Валерия Попова.
