Наверх
20 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 1999 года: "Десять лет с правом прописки"

На Западе уже много лет проблема приобретения жилья решается просто — при помощи ипотечных кредитов. Наконец возможность купить квартиру в рассрочку появилась и в России. Москвичи или оренбуржцы, заплатив 30% от стоимости квартиры, оставшуюся сумму могут получить в кредит на десять лет. И сразу же начать обживать свои апартаменты. Правда, в итоге это жилье обойдется на треть дороже его изначальной цены.Заявления о начале в России масштабного ипотечного кредитования делались отечественными политиками неоднократно. Достаточно вспомнить обнародованную Борисом Ельциным за три месяца до переизбрания его на второй срок программу «Свой дом», которая в лучшем духе партийных съездов обещала каждой семье по отдельному жилищу в самом ближайшем светлом будущем. Разумеется, обещания и заявления оставались на бумаге.
Сейчас получение кредита на покупку квартиры стало вполне реальным — это диктует рынок, а не политики. По крайней мере, такая возможность появилась у жителей мегаполисов и крупных промышленных центров вроде Москвы, Курска или Оренбурга.
Главное отличие нынешней ипотеки от проектов прошлых лет в том, что условия предоставления кредита под покупку жилья стали наконец относительно приемлемыми: 10—15% годовых с рассрочкой выплаты на десять (в Москве) или даже двадцать пять лет (в Оренбурге).
Итак, что нужно для получения ипотечного кредита?
Деньги к деньгам

Первым делом любой заемщик должен иметь определенную минимальную сумму, как правило, не менее 30% от стоимости будущей квартиры (в Екатеринбурге или Перми «предоплата» еще выше — от 50%). Так что если у вас вообще нет денег, то и в банке вам с ними не помогут.
Какие еще условия нужно выполнить для получения ссуды?
Во-первых, заемщик должен представить в банк-кредитор полный пакет документов. Который у разных банков примерно одинаков. Тем более что основным кредитором по ипотечным программам и в Москве, и в регионах выступает Сбербанк.
Отдельно стоит сказать о документах, подтверждающих доходы заемщика. Большинство банков (подробнее см. таблицу «Условия предоставления ипотечного кредита») исходят из того, что официальные заработки заемщиков (то есть те, с которых взимаются налоги) гораздо меньше реальных. Поэтому банкиры в большинстве случаев берут проверку реальных доходов заемщика на себя, а не оценивают их на основании одной только справки об официальной зарплате, хотя предоставить ее все равно нужно. Например, обращают внимание на наличие у заемщика сотового телефона и аккуратности выплат по счетам за переговоры по нему — всю эту информацию банки проверяют по собственным каналам. Или же прикидывают, сколько на самом деле может получать обратившийся за кредитом руководящий сотрудник крупной фирмы.
Московский Сбербанк все указанные документы, включая сведения о доходах и имуществе, требует и с поручителя заемщика. Без наличия поручителя (или поручителей), который берет на себя обязательства по погашению всей суммы кредита в случае невозвращения ее заемщиком, деньги не выдаются. Впрочем, такой порядок характерен только для Сбербанка. В других кредитных организациях наличие поручителя не является обязательным.
Сергей Ганзюк, начальник управления ипотечных программ Инвестиционной банковской корпорации: «Основное условие при получении кредита — чтобы сумма ежемесячных выплат по кредиту не превышала 40% совокупного дохода заемщика или совокупного дохода заемщика и его супруги».
Обычно для получения кредита в размере $13—15 тысяч заемщик должен зарабатывать не менее $500—800 в месяц, чтобы иметь возможность выплачивать ежемесячно от $200 до $350. В регионах с их ощутимо более низким уровнем жизни требования к заработку заемщика мягче. Просто потому, что квартиры стоят дешевле. Так, средняя стоимость новой двухкомнатной квартиры в доме улучшенной планировки в центре Курска — около $10 тысяч. Для получения кредита под такую квартиру курянин должен зарабатывать около $160 в месяц, чтобы иметь возможность ежемесячно вносить $40 в погашение кредита в течение десяти лет.
Первичное вторично

Обращаясь в банк за кредитом, заранее необходимо выбрать квартиру, под покупку которой вы берете деньги. Если банк сотрудничает с какой-то строительной организацией, то, как правило, кредит можно взять только под жилье, принадлежащее данной стройфирме.
Впрочем, есть банки, которые дают кредиты под квартиры, купленные на вторичном рынке (Собинбанк, Сбербанк, ИНВЕСТСБЕРБАНК и Инвестиционная банковская корпорация). При этом желательно, чтобы квартиру подобрала риэлторская фирма (услуги риэлторов оплачиваются из кармана заемщика, обычно 3—6% от стоимости квартиры).
Как правило, заемщик волен в выборе риэлторской фирмы, тем не менее сегодня на столичном рынке (да и на региональных тоже) сложились устойчивые тандемы банк—риэлтор. Так, со Сбербанком сотрудничают «ДСК-1 и Ко» и СУ-155, Московская центральная биржа недвижимости (МЦБН) и риэлторское агентство БЕСТ, с ИНВЕСТСБЕРБАНКом — БЕСТ и МЦБН. Объединенный промышленно-торговый банк дает кредиты только под квартиры, возведенные или подобранные Первой ипотечной компанией и строительной фирмой «Жилстройиндустрия». А Ростовский банк Сбербанка РФ кредитует только тех, кто приобретает квартиры у Агентства жилищных программ при местной областной администрации.
При получении кредита под покупку квартиры на вторичном рынке возникают свои трудности.
Александр Копылков, директор агентства недвижимости «БЕСТ на Никольской»: «Прежде всего надо уговорить владельца квартиры указать в договоре купли-продажи ее настоящую стоимость. Делают хозяева это неохотно: никто не любит платить налоги. Впрочем, опытный риэлтор всегда найдет законный способ уменьшить налогообложение и продавца, и покупателя».
Борис Шилин, управляющий Московской центральной биржи недвижимости: «Некоторые трудности при получении кредита под уже обжитую квартиру не являются непреодолимыми. Наш опыт показывает, что примерно половина заемщиков предпочитает жилье вторичного рынка — в обжитых районах, поближе к прежнему месту жительства или к родственникам. Это, как правило, двухкомнатные квартиры стоимостью до $30 тысяч».
Отдельно стоит сказать о варианте, когда жилье, под которое заемщик собирается получить кредит, подбирает частный (их еще называют «серыми») маклер. В этом случае банк заставит заемщика платить повышенные страховые взносы (страховую компанию банк подбирает сам). Обычно финансисты требуют страховать не только квартиру, но и здоровье заемщика.
Примерные годовые выплаты по договору обязательного страхования за ипотечную квартиру в Московском Сбербанке составляют 0,5—1,5% в год от ее стоимости.
Ольга Кузнецова, начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Если до завершения заемщиком выплат по кредиту окажется, что квартира юридически «нечистая» и принадлежит по закону прежним владельцам, банк теряет деньги. Заемщика из квартиры, конечно, выселят, но продать ее банк уже не сможет: она ведь спорная».
Поэтому самый беспроблемный вариант для приобретения жилья по ипотечной схеме — первичный рынок.
Сергей Канаев, исполнительный директор фирмы «Жилстройиндустрия»: «Квартира новая, значит, юридически чистая. Единственное требование — дом, где она находится, к моменту выдачи кредита уже должен пройти приемку госкомиссии. Потому что только после этого квартиру можно оформлять в собственность, а стало быть, и передавать в залог».
Квартирный максимум

Предоставленные заемщиком сведения банки проверяют от двух до четырех недель. После проверки банк принимает решение, давать или нет деньги.
В Москве и регионах сумма кредита фиксируется в долларах США (или в рублях по курсу ЦБ), все выплаты заемщик также производит либо в долларах, либо в рублях по курсу.
Максимальный размер выделяемых банком денег при этом, как правило, ограничен (см. таблицу «Условия предоставления кредита»). Например, Московский Сбербанк может дать не более $120 тысяч при условии, что 1 кв. м квартиры стоит не дороже $1500. А Инвестиционная банковская корпорация — не более $100 тысяч.
В регионах, где жилье в несколько раз дешевле, чем в Москве, максимальный размер ссуды еще ниже. Так, к примеру, в Курске больше $20 тысяч по ипотечному кредиту получить невозможно.
Ограничений по сумме кредита нет только у Собинбанка, который может дать хоть миллион долларов, но только платежеспособному клиенту.
Минимум по кредитам банки, как правило, не устанавливают. Исключение составляют уже упомянутые случаи, когда партнером банка по ипотечной программе является строительная организация. Так, к примеру, у ДСК-1, на долю которого приходится 40% всего возводимого в Москве жилья, можно приобрести в кредит не менее чем 2-комнатную квартиру. То есть с учетом нынешних цен на жилье в этой фирме минимальный размер кредита на квартиру в типовом доме составляет $18,6 тысячи (первоначальный взнос около $8,9 тысячи).
На сегодня наиболее продвинутые программы ипотечного кредитования, рассчитанные на достаточно широкие слои населения, разработали московские власти. Ссуды по этим программам выдают Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ, ИНВЕСТСБЕРБАНК, Мосстройэкономбанк, Объединенный промышленно-торговый банк и Собинбанк. А Инвестиционная банковская корпорация предлагает кредиты по собственной программе (основное отличие ее ипотечной программы в отсутствии ограничений по прописке, по-современному — регистрации, заемщика).
Кирилл Писарев, президент Первой ипотечной компании: «Московская ипотечная программа рассчитана на широкие слои населения, процентная ставка по кредитам льготная — 10% в валюте. Осуществлять возврат денег банкам-кредиторам будет Московское ипотечное агентство. Сегодня его функции выполняет Банк Москвы».
Но, повторимся, уполномоченные банки выдают кредиты только москвичам, в крайнем случае жителям Московской области. Собинбанк — всем гражданам России. Инвестиционная банковская корпорация — даже иностранцам, но под 15% годовых в валюте.
Аналогичные ограничения есть и в регионах. Так, кредит для покупки квартиры в Екатеринбурге или Перми могут получить лишь местные жители. Еще жестче условия кредитования в Ростове-на-Дону: здесь на ссуду могут рассчитывать только те, кто прописан в городе не менее десяти лет.
Ипотечный кредит предоставляется сразу же после внесения заемщиком первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры). Заемщик сам не вправе распоряжаться кредитом — деньги с банковского счета перечисляются непосредственно продавцу.
Одновременно с предоставлением кредита полученная за него квартира оформляется в залог банку. Таким образом, заемщик не может ни продать, ни обменять ее до полного погашения ссуды. Хотя формально покупатель числится собственником квартиры, а потому вправе прописать в нее членов своей семьи, в том числе несовершеннолетних детей или инвалидов. Если заемщик будет не в состоянии выплатить кредит, всех выпишут на другую, более дешевую жилплощадь.
Вынужденные переселенцы

Итак, кредит получен, и счастливый заемщик вселяется в квартиру. В конце первого же месяца проживания в обретенных апартаментах новосел должен сделать первый ежемесячный взнос. И банк в данном случае не волнует, что в приобретенной квартире нужно затевать ремонт. А это, кстати, неизбежно, если речь идет о новостройках. Ведь они — и в Москве, и в регионах — сдаются в большинстве случаев без отделки.
Обычно размер ежемесячного взноса на протяжении всего срока погашения кредита не меняется (он вычислятся как сумма разделенного на соответствующее число месяцев кредита плюс проценты по нему). Кроме того, раз в год до окончательного погашения кредита заемщик должен вносить деньги по обязательной страховке (от 0,5 до 1,5% от стоимости квартиры).
Валерий Калинин, заместитель начальника управления ипотечного кредитования ИНВЕСТСБЕРБАНКа: «Кредит можно погасить и досрочно. В этом случае заемщик выигрывает, ведь по процентам он платит меньше. В ежемесячную выплату включено погашение и кредита, и процентов. При досрочной выплате погашается только невозвращенный остаток кредита».
Однако это благополучный вариант. А что бывает, если заемщик задерживает или вовсе прекращает выплаты?
Согласно законодательству банк начинает применять санкции к неплательщику после трехмесячной задержки выплат по кредиту. Если банкиры видят, что трудности с финансами у получателя кредита, что называется, всерьез и надолго, они имеют право вернуть квартиру себе. Ведь она у них в залоге. Разумеется, при этом на улицу никого выгонять не станут. Банк поможет подобрать более дешевое жилье на уже погашенную заемщиком сумму — правда, без учета выплаченных процентов.
Вариант с переселением в жилье похуже ожидает и тех, кто после подписания договора с банком вдруг передумал и решил отказаться от кредита. Живые деньги ему не вернут, а подберут жилье на сумму первоначального взноса. Да еще за вычетом издержек на поиск нового жилища.
Впрочем, как показывает мировой опыт, 75% ипотечных кредитов успешно погашаются. И человек из заемщика переходит в категорию полноправного квартировладельца. Тем, кто считает, что уже созрел для получения ипотечного кредита, рекомендуем посетить выставку-ярмарку недвижимости, которая пройдет с 16 по 19 сентября в Центральном Доме художника на Крымском валу в Москве. Там можно получить всю информацию по ипотеке и даже подобрать себе квартиру.
В подготовке материала принимали участие: Светлана Клыкова, Марина Ситникова, Александра Старикова, Елена Строителева, Александр Фаршанев.

Условия предоставления ипотечного кредита

~0102~Организация—инициатор ипотеки~0102~Банк-кредитор~0102~Максимальная сумма кредита ($)~0102~Первоначальный взнос (% от стоимости квартиры)~0102~Срок, на который предоставляется кредит~0102~Годовые проценты по кредиту~0102~Размер обязательных страховых взносов (ежегодно до окончания кредита)~0102~Компания-страховщик~0102~Необходимо ли заемщику доказывать платежеспособность официально?~0201~Ограничения по выбору квартиры под кредит~0102~Ограничения по прописке~0102~Примерный срок принятия решения о предоставлении кредита
первичный рыноквторичный рынок
Инвестиционный фонд «США-Россия» при Конгрессе СШААКБ «Инвестиционная банковская корпорация» ИБК Банк100 00030до 10 лет15до 1,2% от стоимости квартиры«Спасские ворота», «Якорь», Промышленно-страховая компания, AIG и любая другая по выбору клиентаДа++гражданство и московская прописка значения не имеют2 недели
Правительство МосквыОбъединенный промышленно-торговый банк75 00040до 10 лет101% от стоимости квартиры«Ингосстрах»Да+Прописка в Москве1 месяц
~АКБ «Инвестсбербанк»120 00030до 10 лет100,75—1% от стоимости квартиры в годВоенно-страховая компания, «Спасские ворота»нет++прописка в Москве или Московской области*1—2 месяца.
~Московский банк Сбербанка РФ???120 00030до 10 лет100,75—1% от стоимости квартиры в годВоенно-страховая компания, «Спасские ворота»да++прописка в Москве1—2 месяца
СобинбанкАБ «Собинбанк»без ограничений30до 10 лет101% от стоимости квартиры«Ингосстрах»нет++гражданство РФ1—2 месяца
ДСК-1 и КоМосковский банк Сбербанка РФ???30до 10 лет101,5 от стоимости квартиры«Ингосстрах»?????только квартиры, возводимые ДСК-1прописанным в Москве преимущественно, остальным в индивидуальном порядкедо двух месяцев

* Максимальная сумма кредита $60 000 под 13% годовых в валюте.

Примерные выплаты по ипотечному кредиту (для квартиры общей площадью 50,2 кв. м, стоимостью $40 000)*

ОрганизацияРазмер первоначального взноса**Сумма кредита ($)Средний размер ежемесячных выплат при сроке кредита 10 лет, $ (в скобках указан процент годовых)Размер ежегодных выплат по страховке ($)Общая сумма выплат, $ (первоначальный взнос плюс выплаты по кредиту и страховке)Разница между всеми выплатами и первоначальной стоимостью квартиры ($)
Первая ипотечная компания (через Объединенный промышленно-торговый банк)$16 064 (40%)24 096318 (10%)40258 24418 084
Собинбанк(30%)~~~~~
Инвестиционная банковская корпорация$12 000 (30%)28 000452 (15%)480 (в первый год выплат), 48 (в последний год)66 40814 240
Банки, уполномоченные правительством Москвы(30%)~~~~~

* Максимальная сумма кредита $60 000 под 13% годовых в валюте.

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** В скобках указан процент от общей стоимости.

Условия получения ипотечного кредита в регионах

ГородБанк, выдающий кредитПервоначальный взнос (% от стоимости квартиры)Срок, на который предоставляется кредитГодовые проценты по кредитуРазмер обязательных страховых взносов (ежегодно до окончания кредита)Необходимо ли заемщику доказывать платежеспособность официальноОграничения по выбору квартиры под кредитОграничения по прописке
ЕкатеринбургУралпромстройбанк502от 24без ограниченийпрописка в Екатеринбурге или в области
КурскБанк Москвы2010—155—158—12дабез ограниченийбез ограничений
Оренбург«Русь»30до 257—121дабез ограниченийтри года прописки в Оренбурге или Оренбургской области
Ростов-на-ДонуРостовский банк Сбербанка РФ5089,51,7датолько квартиры в домах, возводимых Агентством жилищных программ при администрации Ростовской области10 лет прописки в Ростове-на-Дону или Ростовской области
ПермьПермский банк Сбербанка РФ50%до 1537дабез ограниченийпрописка в Перми

* Максимальная сумма кредита $60 000 под 13% годовых в валюте.

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** В скобках указан процент от общей стоимости.

Прочерк — нет данных.

Квартиры от организаций, осуществляющих ипотечное кредитование

Название фирмыАдрес объектаТип и этажность домаСтоимость 1 кв. м ($)Число комнат и площадь квартир (кв. м)Примерная цена квартир ($)
ДСК-1 и Ко3-я ул. Соколиной Горы, вл.3П-44, 14 этажей7001-комн.— 38,5; 2-комн.— 57 или 521-комн.— 27 000; 2-комн.— 40 000 или 36 700
~Авиационная, вл.72бП-44, 17 этажей9702-комн.— 522-комн.— 50 440
~Марьинский парк, мкрн.7, корп.8П-44, 10 этажей5202-комн.— 60,9; 3-комн.— 77,12-комн.— 31 700; 3-комн.— 40100
~Митино, мкрн.11, корп.5П-44М, 16 этажей6302-комн.— 672-комн.— 42 200
~ул. Наметкина, кв.29—30, корп.3в—2П-44, 17 этажей9301-комн.— 38,7; 3-комн.— 75,11-комн.— 36 000; 3-комн.— 69 900
~Химки, мкрн.2б, корп.2П-44, 17 этажей5301-комн.— 38,7; 2-комн.- 52; 3-комн.— 75,11-комн.— 20 500; 2-комн.— 27 560; 3-комн.— 40 000
~Западное Дегунино, мкрн.13, корп.1, 17 этажейП-44, 17 этажей6301-комн.— 38,7; 2-комн.— 52; 3-комн.— 75,11-комн.— 24 400; 2-комн.— 32 800; 3-комн.— 47 300
~Сиреневый бульвар, вл.4, стр.1—2П-44, 17 этажей7501-комн.— 38,7; 2-комн.- 52; 3-комн.— 75,11-комн.— 29 000; 2-комн.— 39 000; 3-комн.— 56 400
~ул. Оршанская, кв.9, корп.а, бП-44М, 16 этажей8701-комн.— 41,8; 2-комн.— 64,8; 3-комн.— 83,91-комн.— 36 400; 2-комн.— 56 400; 3-комн.— 73 000
~ул. Тухачевского, вл.26/35, корп.1П-44Т, 17 этажей11001-комн.— 38; 2-комн.— 60,2; 3-комн.— 76,11-комн.— 41 800; 2-комн.— 66 200; 3-комн.— 83 700
Первая ипотечная компания совместно с «Жилстройиндустрией»Митино, Пятницкое ш., 12, корп.1КОПЭ, 22 этажаот 4501-комн.— 38,3; 2-комн.— 57,9; 3-комн.— 75,9; 4-комн. — 100,21-комн.— 17 300; 2-комн.- 26100; 3-комн.— 34 200; 4-комн. — 45 100
~ул. Дубнинская, 2, корп.7ПД-4, 12 этажейот 4901-комн.— 34,3; 2-комн.— 56,8; 3-комн.— 74,61-комн.— 16 800; 2-комн.— 27 990; 3-комн.— 36600
~ул. Лациса, 25КОПЭ, 22 этажаот 5801-комн.— 38,3; 2-комн.— 57,9; 3-комн.— 75,9; 4-комн. — 100,21-комн.— 22 200; 2-комн.— 33 600; 3-комн.— 44 000; 4-комн. — 58 100
~ул. Болотниковская, 33, корп.3П-44Т, 17 этажейот 6001-комн.- 38; 2-комн.— 60,2; 3-комн.— 76,1;1-комн.— 22 800; 2-комн.— 36 120; 3-комн.— 45 700
~6-й Нововоподмосковный пер., корп.34, 33П-55М, 12—14 этажей6501-комн.— 38,9; 2-комн.— 52; 3-комн.— 70,61-комн.— 25 300; 2-комн.— 33 800; 3-комн.— 45 900
~Волжский бульвар, 25, корп.1П-44, 17 этажей6501-комн.— 38,7; 2-комн.— 52; 3-комн.— 75,11-комн.— 25 200; 2-комн.— 33 800; 3-комн.— 48 800
~ул. Кутузова, 2П-44, 17 этажейот 6501-комн.— 38,7; 2-комн.— 52; 3-комн.— 75,11-комн.— 25 200; 2-комн.— 33 800; 3-комн.— 48 800
~ул. Новочеремушкинская, 23, 24, корп.2, 21, корп.1, ул. Большая Черемушкинская, 20, корп.4П-44, 17 этажейот 7001-комн.— 38,7; 2-комн.- 52; 3-комн.— 75,11-комн.— 27 100; 2-комн.— 36 400; 3-комн.— 52 570
~ул. Алымова, вл.5П-44, 17 этажейот 7501-комн.— 37,8; 2-комн.— 57,8; 3-комн.— 73,81-комн.— 28 350; 2-комн.— 43 350; 3-комн.— 55 350

* Максимальная сумма кредита $60 000 под 13% годовых в валюте.

* Данные, приведенные в таблице, носят предварительный характер. При заключении договора на конкретную квартиру расчеты производятся индивидуально. Все расчеты по первоначальному взносу, обслуживанию кредита и выплатам по страховке производятся в долларах США по курсу ЦБ на день расчетов.

** В скобках указан процент от общей стоимости.

Прочерк — нет данных.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK