Рынок элитного жилья Петербурга невелик. Петербургские предприниматели и чиновники предпочитают приобретать квартиры в отреставрированных домах старого номенклатурного фонда или же возводить загородные коттеджи. Лишь в самом начале 90-х годов некоторые фирмы взялись за строительство нового элитного жилья. Но если тогда главной проблемой строителей было отсутствие денег для сооружения элитных домов, то сейчас они главным образом озабочены продажей дорогих квартир.Дом, который купил "Газпром"
Классическое определение Петербурга-Ленинграда известно: великий город с областной судьбой. То, что при этом ему противостоит другой город -- первопрестольная, как бы само собой подразумевается.
Однако в строительстве элитного жилья этого противостояния не наблюдается. Главное различие между двумя столицами состоит в том, что Москва очевидно богаче города на Неве. Потому и строят в ней элитного жилья больше. А в остальном "вторая" столица в части возведения домов для самой состоятельной части общества мало чем уступает "первой".
Как и в Москве, в Петербурге проектировщики элитного жилья стремятся не только обеспечить своих покупателей комфортабельными, просторными квартирами нестандартной планировки, но и удовлетворить их тягу к социальной отгороженности от внешнего мира. А потому проектируют элитные дома так, чтобы живущие в них VIP-персоны могли отдохнуть, позаботиться о своем здоровье и совершить необходимые покупки, что называется, по месту жительства.
Как и многим другим супермодным новациям, начало элитному строительству положил прежний мэр Петербурга Анатолий Собчак (правда, сам он живет в "старом" номенклатурном доме на набережной реки Мойки, прямо напротив дома-музея Пушкина, по соседству с известным "мушкетером" Михаилом Боярским).
В 1992 году с подачи Собчака было принято решение о строительстве в спальном питерском районе Купчино (Бухарестская ул., 59-61) элитного жилого комплекса, так называемого таун хауса по проекту мастерской Сергея Герасимова.
Общая площадь комплекса -- 13 тысяч квадратных метров. Он включает в себя несколько 24-квартирных коттеджей и 16-квартирный высотный дом. За реализацию проекта взялось совместное российско-итальянское предприятие "Итус", инвестором строительства выступила фирма "Россбалт". Когда строители возвели стены комплекса, жители микрорайона решили, что здесь строится новая тюрьма. Издалека отечественный "таун хаус" действительно больше похож на завод или СИЗО. Окна коттеджей, выстроенных каре, выходят во двор. Фасад же украшен узкими "бойницами" -- окнами кухонь и санузлов. Внутрь комплекса можно попасть только через ворота, которые охраняет служба безопасности.
По проекту в коттеджах разместились трехуровневые квартиры. В цокольном этаже комплекса -- гаражи по числу квартир. На первом этаже коттеджа -- кухня и гостиная. На втором -- спальни и детская. На третьем -- кабинеты.
В 16-квартирном доме-башне разместились четырех-, пяти- и шестикомнатные квартиры. Минимальная площадь квартиры в этих домах 146 квадратных метров, максимальная -- 340 квадратных метров. Все квартиры телефонизированы, имеют спутниковое телевидение, систему охраны помещений и пожарную сигнализацию. Один из недостатков комплекса -- отсутствие собственной котельной или газовой станции. Поэтому потенциальные жильцы, как и все петербуржцы, периодически лишены горячей воды.
Хотя дома комплекса считаются элитными, здесь самая низкая в городе стоимость коммунальных услуг. В среднем по городу она составляет 8 рублей 20 копеек в месяц с одного квадратного метра, здесь же жильцы платят по 5 рублей. В эту сумму входит оплата охраны комплекса, спутникового телевидения и стандартных коммунальных услуг. В комплексе есть собственный оздоровительный центр с турецкой баней и сауной на пятнадцать человек.
Строительство всего комплекса было закончено в 1995 году. Из-за отсутствия денежных средств стройка периодически останавливалась. По окончании строительства фирма "Итус" отказалась от каких-либо повторных строительных проектов и, по словам ее сотрудников, "переживает сейчас не лучшие времена", а инвестор проекта фирма "Россбалт" прекратил свое существование.
Основным покупателем квартир в доме стал "Газпром". Предполагалось, что здесь будут жить сотрудники компании, отработавшие несколько лет на предприятиях РАО в районах Крайнего Севера. Квартиры предоставлялись с оборудованными кухнями и полным комплектом сантехники. Продажная цена одного квадратного метра в коттеджах и доме составила $750. В течение трех лет эта цена практически не менялась.
Примерно по такой же цене квартиры продаются и сейчас, но уже на вторичном рынке. Их "сдают" работники "Газпрома".
Специалисты считают, что опыт строительства "таун хауса" не очень удачен, так как цена квадратного метра здесь мало изменилась, в то время как средняя цена квадратного метра в Петербурге возросла за последние два года примерно на 30%.
Квартиру в доме на Бухарестской площадью 200 метров можно купить примерно за $160 тысяч. Возможен торг. Примерно за ту же сумму в Питере можно приобрести неплохие апартаменты в центре города с лепниной XIX века, камином или работающей голландской печью.
Два года назад агентства недвижимости привлекали покупателей тем, что в старых квартирах еще можно найти старинную мраморную ванну. В доме на Бухарестской мраморной сантехники, конечно, нет -- есть классическая финская.
Несмотря на все удобства, квартиры часто меняли хозяев. По мнению риэлторов, это вызвано не только географическим положением дома, но и криминальной ситуацией в районе: после заселения жильцов стали отстреливать. Даже охрана "таун хауса" не спасала.
Примечательно, что нынешний глава питерской администрации губернатор Владимир Яковлев, как и Собчак, имеет квартиру в "старом фонде". Видимо, будучи профессиональным строителем и зная тонкости и хитрости этого ремесла, Яковлев не доверяет современным застройщикам. Недавно он переехал на служебную дачу, а в городской квартире поселил сына.
Апартаменты в новостройках, даже элитные, покупают в основном предприниматели.
Остров "Союзконтракта"
Еще один "таун хаус" возводится на Крестовском острове на месте недостроенного дома отдыха. Район считается очень престижным. На острове расположены государственные дачи, где обычно проходят официальные приемы, а также больница бывшего Четвертого управления. Говорят, по соседству строится новая резиденция президента России.
Земельный участок принадлежит компании "Союзконтракт". Полтора года назад поставщик продовольственных товаров выгодно приобрел несколько объектов нежилого фонда Петербурга и теперь с помощью компании "ЛенспецСМУ" строит на Крестовском острове комплекс из семи коттеджей.
Проект "таун хауса" разработан архитектурным бюро "Проспект". Комплекс объединяет семь зданий, где расположены трехуровневые квартиры с полуподземными гаражами и многокомнатные квартиры. Последние не имеют гаражей. Минимальная общая площадь квартир в коттеджах -- 129 квадратных метров, максимальная -- 220 квадратных метров. Один квадратный метр в коттедже стоит $1300.
Территория комплекса охраняется. Пока она не обнесена забором, но уже есть шлагбаум и КПП. Забор поставят к концу года, когда закончится строительство. Уже сейчас ведутся отделочные работы. Кирпичные стены коттеджей покрывают мраморной крошкой. Строительная компания сдает квартиры без сантехники, так как клиенты пожелали устанавливать ее на свой вкус. Но большинство будущих жильцов уже согласилось установить в квартирах спутниковые антенны и телефоны компании "Петерстар", которая предоставляет услуги цифровой связи.
"Поселение" на Крестовском острове имеет собственную газовую станцию, которая обеспечивает коттеджи теплом и горячей водой. В специальном корпусе разместились сауна, бассейн с джакузи и мини-прачечная.
По словам специалистов "ЛенспецСМУ", все квартиры с гаражами уже проданы. В комплексе осталось приблизительно 20% нереализованной жилой площади.
Новое "дворянское гнездо"
Один из самых дорогих элитных домов Петербурга построен холдинговой компанией "Евросиб". Холдинг объединяет фирму -- продавца автомобилей Mazda, экспедиторскую фирму, поставщика импортных продовольственных товаров и строительную компанию "Балтстройком". Эта компания и является подрядчиком.
В 1994 году холдинг "Евросиб" получил право на строительство десятиэтажного дома улучшенной планировки на улице Мичуринской, 4 (ныне Малая Дворянская).
"Евросиб" сразу столкнулся с проблемой расселения старого дома. Если жильцов коммуналок можно было расселить в новых районах города, то владельцев отдельных квартир -- только в том районе, который им подойдет.
Строительство дома началось в 1995 году, но затянулось, так как у "Евросиба" на определенным этапе не хватило средств. Одновременно со строительством элитного дома компания пыталась построить поселок в районе бывшего императорского аэродрома, но этот проект не удался. Загородное строительство было законсервировано, и все строительные силы направили на элитный дом. Сейчас в компании полагают, что первые жильцы въедут в дом на Мичуринской летом нынешнего года.
Дом на Мичуринской резко выделяется среди других элитных домов Петербурга. Он сооружен на фундаменте особой конструкции из испанского облегченного кирпича (такой кирпич дешевле отечественного, из которого построены все элитные дома города). Фасад дома облицован испанским гранитом.
В десятиэтажном доме размещены двухуровневые и многокомнатные квартиры. Жилая площадь дома составляет почти 11 тысяч квадратных метров. Один квадратный метр обходится потенциальным жильцам минимум в $2850. Минимальная площадь квартиры -- 117 квадратных метров. Двухуровневые апартаменты -- более 300 квадратных метров. Цена одного квадратного метра в такой квартире составляет около $3700.
Самые дорогие квартиры -- пентхаус с видом на Летний сад и Петропавловскую крепость. Здесь метр площади стоит уже $5000. Таким образом, по стоимости квартир этот дом вполне можно сопоставить с самым дорогими проектом элитного жилья в Москве -- "чудо-домом" на улице Вересаева. С той только разницей, что дом на Вересаева строился и продавался три года назад, когда спрос на жилье такого класса был не удовлетворен, что гарантировало его продажу по запредельным ценам.
Каждая квартира имеет два санузла, душ и джакузи; ванные комнаты оборудованы мебелью. Кухни в доме имеют площадь от 18 до 40 квадратных метров и гранитный пол с подогревом.
За каждой квартирой закреплено место в гараже, который размещен в подвале здания. Использование гаража обойдется жильцам в $120 в месяц, остальные коммунальные услуги, включая охрану,-- в $2,5 в месяц за квадратный метр.
На первом этаже дома находится спортзал с теннисным кортом, бассейн, турецкая баня и сауна, парикмахерская и спортзал для шейпинга. Дом оборудован лифтами Schindler, имеет собственную телефонную станцию с внутренними номерами. Жильцам предоставляется даже выход в Internet. Дом охраняется системой видеонаблюдения и обнесен чугунной оградой.
По словам представителей "Евросиба", сейчас продано примерно 40% жилой площади. Особым спросом пользуются двухуровневые квартиры.
Петра творение
Принцип долевого участия в строительстве домов в Петербурге достаточно распространен. При участии дольщиков в достаточно короткий срок построен семиэтажный 29-квартирный элитный дом на Шпалерной улице. Гордость строителей -- мраморная парадная лестница с гранитными ступенями и водопадом.
Часть дома выходит на набережную Невы. Будущим жильцам открывается панорама на знаменитое СИЗО "Кресты", Литейный мост и крейсер "Аврору". Прямо напротив дома установлен памятник жертвам красного террора -- сфинксы работы Шемякина. Своеобразный колорит придают зданию львы с черепами.
По мнению менеджеров компании RBI -- эксклюзивного агента по продаже квартир в этом доме, благодаря открывающемуся из окон виду большинство квартир уже продано (осталось только пять) и первая очередь жилого комплекса сдана в эксплуатацию. Покупатели квартир по большей части предприниматели, но есть и иностранные компании, купившие апартаменты для своих сотрудников.
Генеральный застройщик -- совместное российско-американское предприятие "Петр Великий" -- известно в Петербурге прежде всего как владелец первого в городе сервис-центра Kodak.
Строительство дома на Шпалерной началось весной 1996 года на месте недостроенного жилого дома. К тому времени здесь был закончен нулевой цикл.
В семиэтажном кирпичном доме расположены двухуровневые и многокомнатные квартиры. Общая площадь каждой квартиры колеблется от 103 до 300 квадратных метров. Стоимость квадратного метра в квартирах различна. Минимальная цена за квадратный метр -- $2500.
Компания "Петр Великий" занималась не только строительством дома, но и разрабатывала интерьеры. Некоторые квартиры имеют стеклянный потолок с подсветкой, а комнаты, расположенные на последнем этаже,-- выход на крышу. В квартирах предусмотрено от двух до четырех санузлов. Помещения не имеют радиаторов -- все обогреватели встроены в пол, который покрыт буковым или дубовым паркетом. Дом оснащен собственной газовой обогревательной станцией и автономной системой водоснабжения. Установлены лифты фирмы Otis. Вход в здание только через внутренний двор, который охраняется службой безопасности и системами видеонаблюдения. В доме расположен подземный гараж. Каждый владелец квартиры имеет в нем два парковочных места, которые в месяц будут обходиться ему в $150 каждое.
К лету этого года на первом этаже дома откроется городской фитнесс-центр с сауной, парикмахерской, косметическим центром и кабинетом функциональной диагностики. Одновременно начнется строительство второй очереди жилого комплекса. По плану к 2000 году на Шпалерной и набережной Робеспьера появятся жилые корпуса общей площадью 19 тысяч квадратных метров.
Предполагается, что к 300-летию города здесь разобьют сквер и установят памятник Ахматовой. По замыслу художников города скульптура, как и жильцы дома, будет смотреть на "Кресты".
Суворовский метод
И все-таки участие в долевом строительстве всегда сопряжено для будущего квартировладельца с определенным риском. Наиболее показателен в этом смысле пример строительства элитного дома на Суворовском проспекте, 32. Дом несколько раз переходил от одного собственника и застройщика к другому.
Началось все с того, что в 1995 году было принято решение о застройке пятна на Суворовском проспекте. Компания "Олби-инвест", когда-то входившая в группу "Олби", взялась за строительство жилого дома улучшенной планировки по проекту мастерской Евгения Герасимова. К маю того же года компания смогла закончить только нулевой цикл и обанкротилась. Право застройки было выкуплено фирмой "Морские технологии". Фирма объявила о строительстве дома при долевом участии будущих владельцев элитной недвижимости. Расположение дома привлекло многих покупателей: три минуты езды до Невского проспекта и Смольного.
Но когда строительство близилось к завершению, генподрядчик, "Стройтрест-7", на что-то потратил деньги инвесторов и потребовал доплаты. Тогда "Морские технологии" расторгли с подрядчиком договор и обратились к другой строительной фирме. Достраивала объект уже компания "Ирбис", которая к тому времени имела опыт возведения жилых домов.
Дом построили быстро -- за полтора года, так как он небольшой (его общая площадь 3000 квадратных метров). Поначалу предполагалось, что в шестиэтажном доме разместятся многокомнатные и двухуровневые квартиры. Но, после того как специалисты "Морских технологий" провели небольшое маркетинговое исследование, от двухуровневых квартир отказались. Сейчас в доме всего 15 квартир -- трехкомнатные и четырехкомнатные. Квадратный метр в них стоит около $1300. Жильцы получают квартиры с "черновой" отделкой и без сантехники. Однако все квартиры телефонизированы и подключены к спутниковой антенне.
Дом имеет подземный гараж на 15 автомобилей, но спортзалы или сауна здесь не предусмотрены. Первый этаж дома предназначен для офисов. Уже известно, что здесь откроется отделение Сбербанка. Одна из особенностей дома на Суворовском проспекте -- наличие индивидуальных систем обогрева квартир. В каждой квартире установлены газовые бойлеры немецкой компании Wailand.
Предполагается, что жильцы въедут в квартиры в мае этого года. К этому времени дом будет обеспечен охраной и системами видеонаблюдения. К лету строители обещают благоустроить участок перед домом. Пока от Суворовского проспекта его отгораживает бетонное сооружение, оставшееся со времен советской наглядной агитации, когда здесь висели портреты передовиков производства.
Малометражная элита
Цены на элитное жилье в Петербурге достаточно стабильны. За последний год они выросли на 5%. И, как полагают, риэлторы, могут вырасти еще, если кто-то из застройщиков предложит покупателям нечто экзотическое. Например, открытый бассейн на крыше.
В то же время строители предвидят скорое насыщение рынка и в ближайшем будущем не собираются строить многоквартирные элитные дома, а намерены ограничиться особняками общей площадью до 2--3 тысяч квадратных метров, где будет максимум 10 квартир.
Квартиры без отделки -- еще одна примета нового питерского элитного жилья. Строители штукатурят стены, подводят трубы для сантехники и даже не утруждают себя установкой дверей в комнатах. Это вызвано тем, что покупатели хотят обустроить свое жилье сами, хотя строители предлагают им наборы импортной сантехники, обои и паркет.
Однако квадратный метр "недоделанной" квартиры здесь все равно в три раза дороже, чем в обычной многоэтажке,-- около $1200. На цену жилья влияют размеры и планировка квартир и в перспективе элитарная инфраструктура жилого комплекса.
Фмрмы, строящие элитное жилье в Петербурге
| Название фирмы | Год создания | Имя, фамилия руководителя | Адреса построенного элитного жилья | Объем элитного жилья (кв.м), построенного в 1993--1997 гг. |
|---|---|---|---|---|
| "Балтстройком" | 1992 | Андрей Порохня | ул.Малая Дворянская, 4 | 11 тыс. |
| "Петр Великий" | 1989 | Леонид Сорока | ул.Шпалерная, 40/10 | 8 тыс. |
| "ЛенспецСМУ" | 1987 | Вячеслав Заренко | пр.Динамо, 15-23 | 7,5 тыс. |
| "Ирбис" | 1993 | Геннадий Киркин | Суворовский пр., 32 | 3 тыс. |
Строящееся элитное жилье Петербурга
| Фирма-застройщик | Цена за 1 кв. метра | Адрес | Срок сдачи | Материал, из которого строится дом | Площадь квартир | Число комнат | Входит ли в стоимость отделка | Рассрочка платежа | Предполагаемая ежемесячная плата за жилье | Стоимость одного места в гараже | Инфраструктура | Срок сдачи |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| "Балтстройком" | От $2850 | ул.Малая Дворянская, 4 | Кирпич | От 117 до 315 кв.м | От 3 до 5 | Есть | Да | Нет | $2,5 за 1 кв.м | $120 ежемесячно | Корт, спортзал | Конец 1998 года |
| "Петр Великий" | От $2500 | ул.Шпалерная, 40/10 | Кирпич | От 185 до 293 кв.м | От 3 до 7 | Есть | Да | Нет | $2,5 за 1 кв.м | $300 ежемесячно | Тренажерный зал | II квартал 1998 года |
| "ЛенспецСМУ" | $1300 | пр.Динамо, 15--23 | Кирпич | От 129 до 220 кв.м | 3--4 | Нет | Нет | Нет | Не определена | Не определена | Сауна | IV квартал 1998 года |
| ЗАО "Итус" | От $750 | ул.Бухарестская, 59--61 | Кирпич | От 120 до 300 кв.м | От 4 до 6 | Есть | Да | Нет | 5 рублей за 1 кв.м | * | Сауна | Сдан в 1995 году |
| "Ирбис" | От $1300 | Суворовский пр., 32 | Кирпич | От 112 до 250 кв.м | 3--4 | Нет | Нет | Нет | Не определена | * | Нет | II квартал 1998 года |
* Стоимость гаража входит в стоимость квартиры.
Примечание: рассрочки платежа при покупке нет, так как дома сданы или почти сданы в эксплуатацию.
КОНСТАНТИН ЗБОРОВСКИЙ
