Архивная публикация 2010 года: "ДОЖИВЕМ ДО ПОКУПАТЕЛЯ"
Весной 2010 года девелоперы разморозили большинство докризисных проектов. Оттепель коснулась и цен на загородную недвижимость. Сейчас на рынке за-городной недвижимости Московского региона происходит активная переоценка концеп-ций проектов и инструментов ценообразования. Изме-нения затронули и состав участников рынка. По словам директора департамента маркетинговых коммуникаций инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Игоря Заугольникова, "рынок очистился от так называемых ковбоев, которые приходили на него с одним-двумя плохо проработанными проектами в расчете на получение быстрой прибыли". Те, кто остался, начинают размораживать проекты, приостановленные в период кризиса. Правда, при этом, по мнению экспертов, часто происходит корректировка начальной концепции и адаптация проекта к текущим условиям и запросам клиентов.
Пока же на рынке преобладает торговля земельны-ми участками-"полуфабрика-тами", на которых не построена или не достроена инфраструктура - школы, магазины, детские сады, парки и т.д. "Дело в том, что сейчас инвестиции в инфраструктуру, необходимую для полноценной жизни, сдерживаются, так как трудно спрогнозировать спрос, - объясняет генеральный директор компании "Пробизнес-Девелопмент" Дмитрий Ковальчук. - Если, к примеру, девелоперская компания ошибется с форматом и не обеспечит достаточной покупательной ак-тивности, то вложения в инфраструктуру могут не оправдаться". 
Как считает заместитель генерального директора по развитию компании "АЛЛТЕК Девелопмент" Виктор Сюков, из-за кризиса рынок в своем качественном развитии откатился на пять-семь лет назад: "Застройщики пытаются всеми возможными способами выжить и распродают участки вообще без какой-либо комплексной застройки". Од-нако сам "АЛЛТЕК", по словам Виктора Сюкова, "как бы ни было сложно, не позволил себе такой роскоши, как понижение класса поселка, и возводит всю обещанную инфраструктуру".
Однако значительная часть проектов действительно сме-нила за последнее время свою позицию на рынке: элитное жилье превратилось в бизнес-класс, бизнес-класс - в эконом, а кто-то просто стал предлагать участки без подряда. Генеральный директор компании "Красивая земля" Илья Сапунов не видит в этом ничего удивительного: "Земельные участки без подряда - самый дешевый объект недвижимости, многие из них стоят менее 1 млн рублей, именно поэтому на них в кризис и пришелся основной спрос". Это подтверждает и аналитик компании "Велес Капитал Девелопмент" Игорь Сергиевский. Он приводит следующие данные: "Сейчас на долю участков без подряда приходится 40% от всех продаж на рынке".
Но несмотря на то, что в шести из восьми поселков, появившихся на рынке в марте этого года, предлагаются участки без подряда, говорить, что это направление бизнеса будет самым выгодным в долгосрочном плане, наши эксперты не стали бы.
"Скорее всего, это перспектива лишь на ближайший год-полтора, пока девелоперы испытывают острую нехватку средств, - полагает Игорь Сергиевский. - Дальнейшего доминирования участков без подряда и хаотичной застройки в стиле начала 1990-х, скорее всего, не будет".
К тому же в большинстве подобных поселков коммуникации появляются значительно позднее старта продаж, если появляются вообще (уже известны случаи подачи покупателями исков к застройщикам, которые не выдержали оговоренных сроков подведения коммуникаций). А это может сделать такие предложения просто неликвидными.
Меняющаяся конъюнктура рынка соответствующим образом отразится и на ценовой динамике. По прогнозам Игоря Заугольникова, возможный диапазон роста цен в этом году - от 5% до 50%. "Такой широкий разброс обусловлен в первую очередь готовностью проектов, а также состоянием кредитного портфеля компании-застройщика, - поясняет эксперт. - Если у нее есть кредитные ограничения, то цена не будет меняться либо вырастет в пределах 10%. Если же нет, то к осени цена может увеличиться на 50%". Хотя в целом эксперт рассчитывает, что рост цен станет более взвешенным, чем в докризисный период, и будет варьироваться в пределах 5-15% в квартал, основываясь, в первую очередь, не на спекулятивном спросе, а на проработанности проекта, его готовности, а также репутации застройщика. О том, что это будет уже более обоснованное повышение, чем было, например, в 2008 году, говорит и Виктор Сюков: "Начал реализовываться отложенный спрос, и по мере готовности объекта девелоперы поднимают цены".
Естественно, ни о каких скидках, которые активно предлагались в кризис, речи уже не идет. "Если раньше покупатель мог рассчитывать на скидку в 20-25%, то сейчас даже скидку в 5-6% можно считать удачей, - добавляет Дмитрий Ковальчук. - Да и то, вероятней всего, такая скидка будет связана с переоценкой или неликвидностью объекта.
А вот популярность направлений не претерпевает серьезных изменений - по-прежнему лидируют Ново-Рижское и Киевское шоссе, на долю которых приходится 37% реального спроса, и Симферопольское шоссе с его 30%. В группе лидеров также Дмитровское, Калужское, Можайское и Ярославское направления.
Их популярность обусловлена многими факторами, главными из которых являются транспортная доступность, благоприятная экологичес-кая обстановка и развитая инфраструктура.
Вместе с тем Игорь Заугольников считает необходимым отметить, что в последнее время покупатели загородной недвижимости в большей степени ориентированы на готовый продукт, в связи с чем направление для них становится менее принципиальным условием - они готовы взять проект на менее престижном направлении, но на большей стадии готовности.
Именно этим, видимо, и объясняется востребованность Симферопольского шоссе. Последнее, кстати, по данным аналитиков из компании "Земер", стало единственным направлением в Подмосковье, где стоимость сотки на первичном рынке по итогам прошлого года не упала, а выросла - на 2,7%, до 215,2 тыс. рублей. Как пояснил Ильи Сапунов, здесь нет ничего удивительного: практически все объекты на этом шоссе - поселки экономкласса, на которые приходится до 80% спроса в последние полтора года, а земля в этом направлении дешевле на 5-15%, чем на соседних Киевском и Калужском шоссе, и на 3-10%, чем на северных направлениях.
Каким в целом видят эксперты подмосковный рынок загородной недвижимости в будущем? "Спрос будет превышать предложение, - уверен Игорь Заугольников, - что выльется в активный рост цен". Это, по его мнению, обусловлено тем, что рынок значительно сократился: количество предложений сократилось, и только отдельные девелоперы, которые продолжали строи-тельство своих объектов да-же в кризис, смогут предложить клиентам готовые ликвидные проекты. Ос-тальным же придется вкладываться в проекты на начальном этапе, что несет дополнительные риски и отодвигает срок окупаемости клиентских инвестиций.
Удовлетворить растущий спрос - и то лишь частично и при благоприятных внутренних и внешнеэкономических факторах, - по прогнозам наших экспертов, получится только к 2020 году, когда рынок увеличится на 50-60% и общее количество проектов достигнет 1200-1300.
{PAGE}
Весной 2010 года девелоперы разморозили большинство докризисных проектов. Оттепель коснулась и цен на загородную недвижимость. Сейчас на рынке за-городной недвижимости Московского региона происходит активная переоценка концеп-ций проектов и инструментов ценообразования. Изме-нения затронули и состав участников рынка. По словам директора департамента маркетинговых коммуникаций инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Игоря Заугольникова, "рынок очистился от так называемых ковбоев, которые приходили на него с одним-двумя плохо проработанными проектами в расчете на получение быстрой прибыли". Те, кто остался, начинают размораживать проекты, приостановленные в период кризиса. Правда, при этом, по мнению экспертов, часто происходит корректировка начальной концепции и адаптация проекта к текущим условиям и запросам клиентов.
Пока же на рынке преобладает торговля земельны-ми участками-"полуфабрика-тами", на которых не построена или не достроена инфраструктура - школы, магазины, детские сады, парки и т.д. "Дело в том, что сейчас инвестиции в инфраструктуру, необходимую для полноценной жизни, сдерживаются, так как трудно спрогнозировать спрос, - объясняет генеральный директор компании "Пробизнес-Девелопмент" Дмитрий Ковальчук. - Если, к примеру, девелоперская компания ошибется с форматом и не обеспечит достаточной покупательной ак-тивности, то вложения в инфраструктуру могут не оправдаться".
Как считает заместитель генерального директора по развитию компании "АЛЛТЕК Девелопмент" Виктор Сюков, из-за кризиса рынок в своем качественном развитии откатился на пять-семь лет назад: "Застройщики пытаются всеми возможными способами выжить и распродают участки вообще без какой-либо комплексной застройки". Од-нако сам "АЛЛТЕК", по словам Виктора Сюкова, "как бы ни было сложно, не позволил себе такой роскоши, как понижение класса поселка, и возводит всю обещанную инфраструктуру".
Однако значительная часть проектов действительно сме-нила за последнее время свою позицию на рынке: элитное жилье превратилось в бизнес-класс, бизнес-класс - в эконом, а кто-то просто стал предлагать участки без подряда. Генеральный директор компании "Красивая земля" Илья Сапунов не видит в этом ничего удивительного: "Земельные участки без подряда - самый дешевый объект недвижимости, многие из них стоят менее 1 млн рублей, именно поэтому на них в кризис и пришелся основной спрос". Это подтверждает и аналитик компании "Велес Капитал Девелопмент" Игорь Сергиевский. Он приводит следующие данные: "Сейчас на долю участков без подряда приходится 40% от всех продаж на рынке".
Но несмотря на то, что в шести из восьми поселков, появившихся на рынке в марте этого года, предлагаются участки без подряда, говорить, что это направление бизнеса будет самым выгодным в долгосрочном плане, наши эксперты не стали бы.
"Скорее всего, это перспектива лишь на ближайший год-полтора, пока девелоперы испытывают острую нехватку средств, - полагает Игорь Сергиевский. - Дальнейшего доминирования участков без подряда и хаотичной застройки в стиле начала 1990-х, скорее всего, не будет".
К тому же в большинстве подобных поселков коммуникации появляются значительно позднее старта продаж, если появляются вообще (уже известны случаи подачи покупателями исков к застройщикам, которые не выдержали оговоренных сроков подведения коммуникаций). А это может сделать такие предложения просто неликвидными.
Меняющаяся конъюнктура рынка соответствующим образом отразится и на ценовой динамике. По прогнозам Игоря Заугольникова, возможный диапазон роста цен в этом году - от 5% до 50%. "Такой широкий разброс обусловлен в первую очередь готовностью проектов, а также состоянием кредитного портфеля компании-застройщика, - поясняет эксперт. - Если у нее есть кредитные ограничения, то цена не будет меняться либо вырастет в пределах 10%. Если же нет, то к осени цена может увеличиться на 50%". Хотя в целом эксперт рассчитывает, что рост цен станет более взвешенным, чем в докризисный период, и будет варьироваться в пределах 5-15% в квартал, основываясь, в первую очередь, не на спекулятивном спросе, а на проработанности проекта, его готовности, а также репутации застройщика. О том, что это будет уже более обоснованное повышение, чем было, например, в 2008 году, говорит и Виктор Сюков: "Начал реализовываться отложенный спрос, и по мере готовности объекта девелоперы поднимают цены".
Естественно, ни о каких скидках, которые активно предлагались в кризис, речи уже не идет. "Если раньше покупатель мог рассчитывать на скидку в 20-25%, то сейчас даже скидку в 5-6% можно считать удачей, - добавляет Дмитрий Ковальчук. - Да и то, вероятней всего, такая скидка будет связана с переоценкой или неликвидностью объекта.
А вот популярность направлений не претерпевает серьезных изменений - по-прежнему лидируют Ново-Рижское и Киевское шоссе, на долю которых приходится 37% реального спроса, и Симферопольское шоссе с его 30%. В группе лидеров также Дмитровское, Калужское, Можайское и Ярославское направления.
Их популярность обусловлена многими факторами, главными из которых являются транспортная доступность, благоприятная экологичес-кая обстановка и развитая инфраструктура.
Вместе с тем Игорь Заугольников считает необходимым отметить, что в последнее время покупатели загородной недвижимости в большей степени ориентированы на готовый продукт, в связи с чем направление для них становится менее принципиальным условием - они готовы взять проект на менее престижном направлении, но на большей стадии готовности.
Именно этим, видимо, и объясняется востребованность Симферопольского шоссе. Последнее, кстати, по данным аналитиков из компании "Земер", стало единственным направлением в Подмосковье, где стоимость сотки на первичном рынке по итогам прошлого года не упала, а выросла - на 2,7%, до 215,2 тыс. рублей. Как пояснил Ильи Сапунов, здесь нет ничего удивительного: практически все объекты на этом шоссе - поселки экономкласса, на которые приходится до 80% спроса в последние полтора года, а земля в этом направлении дешевле на 5-15%, чем на соседних Киевском и Калужском шоссе, и на 3-10%, чем на северных направлениях.
Каким в целом видят эксперты подмосковный рынок загородной недвижимости в будущем? "Спрос будет превышать предложение, - уверен Игорь Заугольников, - что выльется в активный рост цен". Это, по его мнению, обусловлено тем, что рынок значительно сократился: количество предложений сократилось, и только отдельные девелоперы, которые продолжали строи-тельство своих объектов да-же в кризис, смогут предложить клиентам готовые ликвидные проекты. Ос-тальным же придется вкладываться в проекты на начальном этапе, что несет дополнительные риски и отодвигает срок окупаемости клиентских инвестиций.
Удовлетворить растущий спрос - и то лишь частично и при благоприятных внутренних и внешнеэкономических факторах, - по прогнозам наших экспертов, получится только к 2020 году, когда рынок увеличится на 50-60% и общее количество проектов достигнет 1200-1300.
{PAGE}
| КАКИЕ ОБЪЕКТЫ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВЫ СЕЙЧАС ПРЕДЛАГАЕТЕ? ЭКСПЕРТ ИГОРЬ ЗАУГОЛЬНИКОВ, директор департамента маркетинговых коммуникаций инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group: "Если рассматривать Московскую область, то здесь RODEX Group предлагает следующие проекты: - поселок "Перелески" по Ново-Рижскому шоссе, обладающий обширной рекреационной зоной, благоустроенной береговой линией длиной 700 м на реке Негуч. Инфраструктура включает спортивные и детские площадки, летнее кафе с панорамными видами на реку, а также собственную пивоварню и хлебопекарню; - поселок бизнес-класса "Звенигорье" под Звенигородом. В поселке имеется уникальная рекреационная зона площадью 9 га, спортивные и детские площадки, теннисный корт, SPA-центр. Предусмотрены ресторан и магазин. Поселок прилегает к притоку Москвы-реки с собственной береговой линией в 540 м с благоустроенным пляжем с площадками для пляжного волейбола; - поселки "Маяк", "Золотые пески" и "Сосновые берега" на Можайском водохранилище. "Маяк", например, обладает развитой поселковой инфраструктурой, которая включает в себя магазин, ресторан, спортивные и детские площадки, тир, питомник декоративных культур, а также автомойку и разнообразные места для семейного отдыха. К услугам жителей "Золотых песков" ресторан, детские и спортивные площадки, декоративный водоем. В поселке "Сосновые берега" есть теннисные корты, спортивные площадки, летнее кафе и ресторан "Бригантина", который является точной копией торгового парусного судна. У всех поселков есть пляжи и яхт-клубы с собственными эллингами, также имеются собственные службы безопасности". |
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
