Наверх
22 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2001 года: "Если б знали вы, как мне дорого"

В нынешнем году жилья в столице построено больше, чем в какой-либо год предыдущего десятилетия. Что, впрочем, не смогло остановить рост цен на квартиры — с начала года жилье подорожало в среднем на 20%. И, по утверждениям риэлтеров, будет дорожать и дальше.Окна роста

В уходящем году в столице будет возведено жилья больше, чем в какой-либо год прошедшего десятилетия — 3,8 млн. кв. м, что на 300 тыс. кв. м больше запланированного. В отличие от 2000 года, когда московские строители так и не выполнили план сдачи жилья, что создало дефицит предложения и способствовало росту цен, в году нынешнем никаких неожиданностей не случилось. Жилье сдавалось в строгом соответствии с графиком.
Однако цены продолжали расти — в среднем на 20% начиная с января нынешнего года.
Оксана Новикова, заместитель директора по реализации и инвестициям агентства «МИЭЛЬ-недвижимость»: «В январе самая низкая цена квадратного метра в типовой панельной новостройке в Марьине составляла $480 за кв. м. Сегодня аналогичную квартиру дешевле, чем по $510—520 за кв. м, не купишь, даже с видом на Капотню с ее нефтеперегонным заводом. Иными словами, в декабре «однушка» общей площадью 38 кв. м в типовом панельном доме в Марьине продавалась за $21—22 тыс., сейчас ее минимальная цена — $25—26 тыс. Причем без отделки и при покупке не позднее чем за три-четыре месяца до сдачи дома госкомиссии».
В целом же ситуация с новостройками на сегодня такова.
В районах массовой застройки (а вернее сказать, в новых районах, где еще ведется строительство — возводятся не целые кварталы, а отдельные корпуса) самой большой популярностью по-прежнему пользуются 1—2-комнатные квартиры. И это понятно: из всего строящегося жилья наиболее дешевое — панельное, а уж среди него — самые небольшие по площади квартиры: «однушки» и «двушки».
Наиболее демократичные по цене типовые квартиры возводятся сегодня в Южном Бутове (район находится на юге — в 2 км от МКАД). Стоимость квадратного метра стандартной по площади (до 40 кв.м) здешней однокомнатной квартиры составляет в среднем $550 (против $410 в конце прошлого года). Что же касается 3—4-комнатных апартаментов площадью от 70 кв. м, то в них цена метра ниже — $450—525.
Существенно снизилось предложение в Марьине, самом благоустроенном из новых районов (есть метро, развита инфраструктура) — сегодня строительство здесь ведется только в 11-м и 12-м микрорайонах, значительно удаленных от станции метро. Цены на местные квартиры также зависят от площади — в «однушках» и «двушках» метр стоит дороже ($530—570), чем в более просторных «трешках» ($505—550).
В еще недавно массово застраиваемых районах — Жулебине, Митине, Новокосине — сегодня также ведется только «точечное» строительство. Стоимость метра в «панели» в Митине на сегодня составляет $575—630. Несколько ниже — около $530—650 за кв. м — цены на аналогичное жилье в Жулебине и Новокосине.
В обжитых районах города картина с панельными новостройками следующая.
Нижний предел стоимости квартир в Юго-Восточном и Южном округах, а также в удаленных от метро «спальных» районах на севере города (вроде Бескудникова и Ховрина) — от $580—740 за «квадрат». Разброс цен объясняется сроками сдачи. Остатки, реализуемые в уже практически готовых домах (а это в основном малопопулярные торцевые квартиры на крайних этажах), уходят по минимальной цене, а те объекты, которые будут введены месяца через четыре и где ассортимент жилья еще широк, предлагаются по более высоким ценам.
Существенно дороже, по $640—810 за кв. м, продаются новостройки в Восточном и Северо-Восточном округах. В последнем самое активное предложение наблюдается в Северном Медведкове, где сейчас сносят много пятиэтажек. Квартиры в возводимых на их месте панельных домах покупают прежде всего местные старожилы по средней цене в $720—740 за кв. м.
Еще выше цена нового типового жилья на традиционно престижных Юго-Западе и Северо-Западе — $700—870 ($650 в январе) и на Западе — $700—960 ($700—900). Максимальные цены — в новостройках будущего года, минимальные — за квартиры большой площади и неликвид в домах, сданных в этом году.
Отлиты в бетоне

Заметим, что последние годы площади вводимого в строй типового панельного жилья не меняются — около 2,2—2,3 млн. кв. м в год. Так что весь достигнутый в нынешнем году прирост произошел за счет все более активного строительства домов нетиповых — среди них могут быть как самые простые «монолиты», мало чем отличающиеся от «панели», так и особняки класса «люкс», отвечающие всем представлениям об элитных домах (подробнее о категориях нетипового жилья мы писали в N41).
Нетиповые дома сейчас возводятся в Москве повсеместно, и цена на квартиры в них определяется как местоположением, так и набором «элитных» признаков: чем выше техническое оснащение дома (централизованное кондиционирование, собственная мини-котельная, дублирующая на случай плановых ремонтов общегородские теплоцентрали, система доочистки водопроводной воды, оптико-волоконные линии связи и т.д.), чем более насыщенна его инфраструктура (игровые детские комнаты, кафе или рестораны для жильцов, аквапарки и пр.), тем дороже.
В непрестижных районах возводятся самые простые нетиповые дома, главное отличие которых от панельных в большей площади квартир и — иногда — в более высоких (до 3 метров) потолках.
Так, метр в однокомнатной квартире в монолитных домах где-нибудь в Текстильщиках и Печатниках стоит $600—670, то есть на уровне местной же новой «панели». Однако, в отличие от последней, квартиры в таких домах в малопрестижных районах пользуются ощутимо меньшим спросом. Здесь покупают самое экономичное жилье: при выборе между одинаковыми по стоимости и площади (55—60 кв. м), но разными по числу комнат квартирами (в «панели» на таком пространстве размещаются две комнаты, в «монолите» — одна) покупатель однозначно делает в пользу «панели».
По-иному складывается спрос на дома по индивидуальным проектам на Северо-Востоке и Востоке (например, в Измайлове или Отрадном). Здесь основными покупателями выступают местные старожилы, созревшие до улучшения жилищных условий, а потому готовые оплачивать «излишества» монолита (типовое жилье в таком случае уже мало устраивает). Больший спрос — большая цена: от $740 за «квадрат».
Настоящая борьба между типовыми и индивидуальными проектами происходит в традиционно дорогих престижных «западных» направлениях. Что закономерно, ведь в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО, по словам генерального директора ООО «Капитал Груп Маркетинг» Алексея Белоусова, на сегодня сосредоточено около 47% всего объема индивидуальной монолитно-кирпичной застройки в столице.
Так, цена на квартиру в типовом панельном доме серии П3М на проспекте Вернадского (метро «Юго-Западная») если и отличается от стоимости апартаментов в монолите, то несущественно. Например, в микрорайоне Никулино, расположенном поблизости от той же станции метрополитена, стоимость монолитных апартаментов $820—850, а в «панели» на Вернадского — $810. И те и другие квартиры находят своего покупателя. Вот только сами нетиповые дома здесь отличаются от тех, что возводят на непрестижных окраинах, заметно большими площадями квартир и хотя бы минимальными техническими «излишествами» вроде подземных гаражей или собственной котельной.
Если же говорить о домах с еще большим набором признаков элитного жилья вроде тех, что возводят «Дон-Строй» (район Щукина), «Квартал 32-33» (Ленинский проспект) и другие известные инвесторы в центре и западных районах, здесь следует говорить о стабилизации цен. Точнее, о их росте в привязке не к общей ситуации на рынке, а к стадии строительства. В подобных приближающихся к домам класса «люкс» по инфраструктуре и техническому оснащению комплексах квартиры на начальном этапе (на уровне фундамента) продаются в среднем по $1000—1100 за кв. м, а к моменту сдачи дома госкомиссии могут возрастать до $1500—2000 за кв. м. Такие же расценки наблюдались и в начале года.
А что касается единичных «люксовых» проектов, то и на них цены не возросли: как и в январе, цены на апартаменты в таких домах стартуют с $3000 за кв. м в начале возведения и приближаются к $4500 за кв. м к окончанию строительства.
Оттепель «хрущоб» и заморозки «сталинок»

Тем не менее полу- и просто элитные дома — это незначительная, никак не больше 10%, часть рынка. В целом же (если не принимать во внимание упомянутых домов) последний год для первичного жилья был ознаменован ростом цен.
Аналогичная картина наблюдается и на «вторичке». Быстрее всего, так же как и на первичном рынке, здесь дорожали самые дешевые «апартаменты».
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет сегодня, по данным Русского агентства недвижимости «САВА», $882, что более чем на 20% выше показателей января нынешнего года.
Сергей Елисеев, директор по маркетингу агентства недвижимости «Инком-МЦБН»: «Основной тенденцией на рынке вторичного жилья в 2001 году является увеличение на 30—40% доли прямых покупок и относительное (не в абсолютных цифрах) сокращение альтернативных сделок, когда покупатель для приобретения новой квартиры встраивается в цепочку, предусматривающую предварительную продажу его прежнего жилья.
Рост прямых покупок — признак увеличения спроса, подогревающего цены в данном секторе рынка».
Больше всего — на 23,5% (до $814 за метр) с начала года подорожало самое дешевое жилье в панельных «хрущобах». И это вполне объяснимо. В этом году — впервые с середины 90-х, когда и начался снос пятиэтажек — эта программа выполнялась с опережением плана. Так, обычно в год сносилось не более 110 пятиэтажек. За 10 месяцев года нынешнего — уже 144, и еще примерно 10—15 сломают к концу декабря.
Судя по всему, это не предел, потому что темпы сноса «хрущоб» в будущем году должны вырасти: согласно принятому Мосгордумой постановлению на эти цели будут направляться средства городского бюджета, а не только частных инвесторов, как сейчас (за право возводить на освободившейся после сноса территории новые дома застройщики передают городу часть квартир для переселенцев бесплатно).
Чуть выше цена квартир в панельных брежневских девятиэтажках 60—70-х годов постройки с кухней до 8 кв. м ($820, плюс 22,5% к уровню января).
Наиболее дорогое на сегодня типовое жилье — «панель» 80—90-х годов постройки (по метражу такие квартиры вполне сопоставимы с «апартаментами» в панельных домах самых последних серий). Цена квадратного метра здесь в зависимости от местоположения составляет $797—841 (плюс 20,8% к январю). Это немного (процента на 3—4) меньше, чем в аналогичных по качеству новостройках, которые, как правило, продаются без отделки и телефона, то есть требуют ремонтных работ (это никак не меньше $2 тысяч дополнительно даже для однокомнатной квартиры), тогда как в «бэушную» типовую «панель» можно сразу заселяться и жить.
Что касается нетипового вторичного жилья, то в этом секторе рост цен происходил не в столь прямой пропорции, как на рынке «панели».
Меньше всего за уходящий год поднялись в цене дома Совмина и ЦК (на 14—16,5%), а также «сталинки» (на 17%).
Что касается первых, то они расположены в районах, где сегодня по соседству возводится очень много домов эконом- и бизнес-класса (Центр, Запад, Северо-Запад и Юго-Запад). Конкурировать с новостройками былая «элита» уже не может — вернее, может, но только при условии сброса цен продавцом, а последний все еще не хочет смириться с тем, что сегодня он — не партийный босс, а рядовой участник рынка, товар которого конкурирует на равных условиях с остальными. Отсюда, как утверждают риэлтеры, и самые долгие сроки продаж «цековского» жилья: продавец мучается, прежде чем согласится сбросить первоначальную цену до уровня среднерыночной ($1250 за кв. м).
«Сталинки» не поспевают в гонке цен за остальным жильем по несколько иным причинам — к примеру, по удобству планировок, и, главное, из-за обветшалости они сильно уступают современным нетиповым постройкам. Дома, возведенные в 40-х — середине 50-х годов, в один голос утверждают риэлтеры, окончательно потеряли статус даже не элитных, а полуэлитных (средняя цена метра в них на сегодня — $900).
Сходная ситуация — с нереконструированными дореволюционными доходными домами: они все увереннее движутся по направлению к низколиквидной группе недвижимости.
Оксана Любецкая, консультант по недвижимости Colliers International: «Нереконструированные дореволюционные доходные дома чуть ли не единственная категория недвижимости, цены на которую за последние год-полтора не выросли, а по некоторым позициям и пошли вниз. Стоимость метра в них — в зависимости от престижности местоположения и состояния самого помещения — колеблется в среднем от $1000 до $1300. При этом срок продажи таких квартир измеряется месяцами».
Такие плюсы, как расположение в тихом центре, немногочисленность (до 10 квартир) соседей, высоченные даже по современным элитным меркам потолки (до 4,5 м), уравновешиваются минусами: отсутствием современной инженерии и мест для парковки машин, а также, особенно если речь идет о расселенных коммуналках, весьма разнообразным социальным составом жильцов (впрочем, от «экстремальных» соседей вы не застрахованы нигде — это уж как повезет).
В целом же «элита» вторичного рынка не пользуется особым спросом. На фоне современных нетиповых домов она с каждым годом выглядит все бледнее.
Равнение на кризис!

Такова общая — печальная для покупателей и радостная для продавцов — сегодняшняя картина на столичном рынке жилья.
Впрочем, риэлтеры едины в мнении, что отложенный спрос (истоки которого уходят в первое посткризисное время), подстегивавший цены на столичном рынке, близок к удовлетворению. К тому же предложение не только не сокращается, а, напротив, растет: в 2002 году предполагается побить рекорд года нынешнего и довести сдачу жилья в Москве до 4,2 млн. кв. м.
Увеличивается предложение и на вторичном рынке. К началу ноября, по данным РАН «САВА», общее количество выставленных на продажу квартир по сравнению с октябрем выросло на 19%.
Словом, рынок приближается к насыщению. Вот только насколько?
По словам президента РАН «САВА» Константина Апрелева, «у роста цен на жилье в Москве еще есть резерв. До докризисного уровня существует еще 14-процентный запас. И, по моим расчетам, этот «резерв» исчерпается к осени следующего года. Так что жилье в столице дорожать будет — если учесть инфляцию, примерно на 20% до конца следующего года. Если только на рынок не окажут серьезного «остужающего» воздействия планы повышения квартплаты и увеличения налога на недвижимость».
Напомним, что с будущего года в соответствии с законом «О налоге на имущество физических лиц», одобренного Мосгордумой, налоги на построенную после 2000 года недвижимость в первопрестольной возрастут раза в 2—3 раза и составят за обычную панельную «трешку» где-нибудь в Марьине до 3,5 тыс. рублей ежегодно.
Примерно во столько же (в 2—3 раза) возрастет и ежемесячная плата за жилье для тех семей москвичей, среднедушевой доход которых превышает 8 тыс. рублей, — они заплатят за свои «хоромы» по полной (от 2000 рублей за ту же «трешку» в Марьине).
Можно предположить, что эти два фактора сподвигнут кого-то из москвичей переехать в более скромные апартаменты. Насколько масштабным будет при этом увеличение предложения жилья (а значит, и сила «тормоза» для цен), сказать сейчас трудно.

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве, в $ (по состоянию на конец октября 2001 года)

~0102~Тип объекта~0901~Административный округ~0102~В среднем по городу
СеверныйСеверо-ВосточныйВосточныйЮго-ВосточныйЮжныйЮго-ЗападныйЗападныйСеверо-ЗападныйЦентральный
Панельные «хрущевки»759 (+ 23,4%)*783 (+ 24,5%)744 (+ 25, 4%)707 (+ 25,5%)710 (+ 19%)783 (+ 22,7%)787 (+ 23,2%)768 (+ 21,6%)800 (+ 21,2%)757 (+ 23,5%)
Панельные 60—70-х гг. постройки, с малой кухней791 (+ 22,4%)773 (+ 22,8%)764 (+ 24,7%)741 (+ 24%)740 (+ 23,8%)822 (+ 22,5%)844 (+ 19,3%)800 (+ 19%)966 (+ 19,5%)783 (+ 22,5%)
Типовые панельные 80—90-х гг. постройки821 (+ 23,6%)789 (+ 21%)803 (+ 21%)726 (+ 21%)758 (+ 22,6%)844 (+ 19%)864 (+ 19,8%)836 (+ 18%)994 (+ 20%)797 (+ 20,8%)
Современные панельные813 (+ 18,6%)852 (+ 21%)845 (+ 21%)736 (+ 19,4%)775 (+ 21,7%)923 (+ 22%)932 (+ 19,5%)873 (+ 19,7%)1083 (+ 23%)841 (+ 20,1%)
Кирпичные «хрущевки»823 (+ 20,7%)774 (+ 23%)758 (+ 20%)716 (+ 23%)748 (+ 20,5%)804 (+ 23%)817 (+ 20%)790 (+ 22%)910 (+ 17,6%)802 (+ 21,1%)
Кирпичные 60—70-х гг. постройки, с малой кухней906 (+ 17%)899 (+ 22%)828 (+ 22,4%)805 (+ 23%)832 (+ 22,5%)1013 (+ 18%)1076 (+ 22%)865 (+ 14%)1087 (+ 20,6%)939 (+ 19,9%)
«Сталинки»925 (+ 17%)924 (+ 15,5%)806 (+ 18,6%)748 (+ 21%)788 (+ 20%)1112 (+ 15%)1102 (+ 19%)865 (+ 17%)1087 (+ 17%)977 (+ 17,2%)
Высотные кирпичные (дома ЦК и Совмина)1039 (+ 12%)987 (+ 20%)929 (+ 9%)846 (+ 18%)859 (+ 18%)1366 (+ 16,7%)1372 (+ 16%)1035 (+ 19%)1383 (+ 19%)1165 (+ 16,5%)
Монолитно-каркасные новостройки886 (+ 25%)906 (+ 26%)754 (+ 24%)691 (+ 26,5%)820 (+ 23,5%)917 (+ 21%)1005 (+ 20,5%)891 (+ 25%)1301 (+ 20%)924 (+ 24,2%)
Панельные новостройки792 (+ 20,7%)812 (+20,5%)760 (+ 19,5%)667 (+ 18,7%)744 (+ 16,7%)828 (+ 21,7%)883 (+ 25,5%)767 (+ 25%)Не строятся770 (+ 23,1%)
Средняя цена по округам858 (+ 18,3%)830 (+ 20,5%)792 (+ 19,6%)733 (+ 21,1%)767 (+ 21,3%)932 (+ 17,2%)969 (+ 18,8%)838 (+ 17,1%)1087 (+ 19%)865 (+ 19,7%)

При составлении таблицы использованы данные, предоставленные Русским агентством недвижимости «САВА».

* В скобках указан процент изменения цен за 10 месяцев этого года.

ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK