Архивная публикация 2005 года: "Гнездо дохода"

Первый в столице доходный дом нового времени расположился в номере 10 по Большому Николоворобинскому переулку. Чтобы попасть туда, пришлось пройти серьезное испытание тесными переулками и тупиками-обманками Китай-города. Ясно, что пешком от метро сюда добираются только подневольные репортеры да приходящая прислуга. Настоящие жильцы доходного дома следуют своеобразному car-коду — имеют хотя бы одну машину как минимум за 30 тыс. у.е.

Само здание долго искать не пришлось. Желтые cвежевыкрашенные стены ярко выделяются на фоне соседних сооружений, темных и нежилых. Прилегающая к дому площадка огорожена невысоким белым заборчиком, но видимая легкодоступность объясняется наличием десятков видеокамер. Тем не менее на мой звонок и улыбку в камеру долгое время никто не отвечает. От холода спасают строители, молча пропускающие меня во внутренний дворик. На скромную репортерскую персону никто не обращает внимания.

Тоже приняли за строителя? Окошко охраны так и остается мертвым. И даже работяги уже скрылись за углом. К подъезду подхожу в одиночестве. Прочитав медные таблички на дверях, выясняю, что помимо домоуправления здесь обитают Академия здоровья «Восток-Запад», «Планета развлечений», детский клуб, финансовая контора и другие частные учреждения, пожелавшие остаться неузнанными. Свободных офисных помещений в доме уже нет: все занято. От обиды некоторые превращают в офис свои квартиры. Посольство Казахстана, например, посчитало, что четырех комнат для дипломатического представительства вполне достаточно. Строительная компания «Ингеоком» тоже разместилась на жилых площадях. Владельцы дома, видимо, не возражают. Интересно, дипломатическая неприкосновенность на арендной плате отражается? Здесь вам не гостиница!

В домоуправлении меня встречает юрист Андрей Сергеевич. Представляюсь помощницей большого начальника, слишком занятого зарабатыванием денег, чтобы самостоятельно осматривать свое будущее жилье. Чтобы не путаться в ценах и метраже, останавливаю выбор на четырехкомнатных квартирах. Их осталось всего четыре, примерно по 150 кв. м каждая. Ежемесячная арендная плата варьируется от $5200 до $5700. Странно, однако: две квартиры на третьем этаже стоят $5200 и $5300, причем метраж первой на 6,4 кв. м больше. В ответ на мой недоуменный взгляд Андрей Сергеевич лишь разводит руками — арендную стоимость устанавливал сам ДИПС, и чем они там руководствовались, одному богу известно.

Предваряя осмотр квартир, юрист объяснил, что параллельно с договором аренды квартиры будущий жилец заключает договор на эксплуатационное обслуживание — уборка подъезда, услуги дворника, электроэнергия, лифт, один городской телефонный номер, сигнализация и т.д. Для четырехкомнатной квартиры ежемесячная плата за все это составляет $185. В дополнительные расходы входит и аренда машиноместа в подземном паркинге — $295 в месяц. Кроме того, за отдельную плату жильцы дома могут воспользоваться услугами прачечной, химчистки, мойки машин, детского клуба и центра восточной медицины. С неплательщиками, сразу предупреждают меня, здесь поступают строго: блокируют магнитные карточки, без которых на территорию дома не попадешь. А то бывали здесь всякие, даже судиться с ними приходилось. «Этот дом — не гостиница», — хмурит брови Андрей Сергеевич. Обустраиваться придется самостоятельно: подключать Интернет, нанимать домработницу… Оппа! Регистрацию по месту жительства тоже оформлять самостоятельно! А ведь накануне милая девушка Екатерина уверяла меня по телефону, что этот вопрос они берут на себя. Но Андрей Сергеевич неумолим: «Регистрировать иностранцев должны те, кто их сюда приглашал. Нас это не очень касается. Нам главное, чтобы платили вовремя, до пятого числа текущего месяца». Правда, помочь — предоставить все договора и даже позвонить в таганский ОВД — он все-таки обещает.

Фокус-покус

— А сейчас самое главное! — Андрей Сергеевич говорит об условиях заключения договоров аренды. Вид у него при этом торжественный и загадочный, как у фокусника перед распиливанием ассистентки. — Первоначальный платеж включает месячную плату сразу за два месяца проживания, первый и последний. Но это еще не все. Арендатор по условию договора обязан после своего отъезда привести квартиру в первоначальный вид, оплатив нам расходы на текущий ремонт, равные месячной арендной плате. То есть первоначальный платеж составляет тройную арендную плату.

— А почему вы требуете оплатить расходы по ремонту сразу?

— Ну, случаи бывают разные. Вдруг вы куда-нибудь денетесь, кто вас будет искать? А нам придется подклеивать обои, дырки от гвоздей заделывать.

— И что, неужели подклеить обои стоит $5 тыс.?

— Нет, ну я образно говорю. У нас есть свой стройподряд, который составит смету конечного ремонта. Если смета окажется меньше суммы компенсации, мы вернем арендатору остаток.

На мой дилетантский взгляд, зависимость арендатора от сметы арендодателя— явно слабый пункт договора. Я специально поинтересовалась на этот счет у знакомого эксперта аудиторской компании. Он объяснил, что, мягко говоря, договор аренды не совсем равноправен в защите интересов обеих сторон. Разумеется, с уклоном в сторону арендодателя. Например, договором не предусматривается документальное подтверждение неисполнения съемщиком условий аренды. Это значит, что арендодатель имеет право легко выселить жильца, лишь указав на нарушения. В свою очередь арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как за неделю направит своему домоуправлению письменное предупреждение о наличии нарушений.

Письменная форма сама по себе очень важна, потому что арендодатель должен доказать неисполнение условий. Здесь же получается, что он может отказать в аренде любому и за что угодно, достаточно выказать недовольство.

Конечно, неуплату легко доказать, но есть, например, хитрый пункт об «отделимости-неотделимости улучшений», которые осуществляет временный хозяин квартиры. Проще говоря, отделимые улучшения — это повесить люстру. Неотделимые — продолбить в стене арку. На любые неотделимые изменения жилец, разумеется, должен получить санкцию арендодателя. И поскольку законодательно не определено, где отделимое изменение, а где — нет, положение съемщика оказывается довольно шатким и зависимым от умозаключений арендодателя. Пример: фирмаарендатор хочет провести дополнительную телефонную линию или Интернет. Вопрос: отделимым или неотделимым улучшением посчитает это изменение юрист Андрей Сергеевич? Ответ: а как захочет, так и посчитает.

«У нас все обсуждательно!»

Вадим Анатольевич, человек, показывающий мне квартиру, говорит, что немногие жильцы решаются на коренные изменения. Все ограничивается ввозом мебели и развешиванием картин. Это и понятно: в квартире установлена только кухня с холодильником Candy, посудомоечной машиной и плитой, развешены люстры и шторы, установлена сантехника. В четырехкомнатной квартире на последнем, седьмом этаже с видом на Покровский бульвар кухонная мебель неожиданно ярко-зеленого цвета.

— А вдруг хозяину не понравится кухня и он захочет ее поменять? — пугаюсь я.

— Ну, ее будет очень сложно поменять, вам ведь придется после своего отъезда вновь устанавливать исходный вариант, — уговаривает меня Вадим Анатольевич.

— А все-таки, такие случаи уже были?

— Один заказчик как-то выразил такое желание. Но когда мы обсудили с ним возможность замены мебели, он отказался. У нас вообще все обсуждательно! — радостно подытоживает мой проводник. — Вот, например, один хозяин прожил у нас меньше года и уехал в Испанию, а мебель всю тут оставил. Мы ее выкупили по сходной цене — за $5 тыс., а он ее купил за $15 тыс. Теперь сдаем квартиру с мебелью. Пойдемте посмотрим!

Мы пошли. Брошенная мебель состояла из двух кроватей и стенки коричневого дерева с голубыми стеклами. За пользование ими к стоимости аренды добавлялось примерно 8 тыс. рублей. Но по-моему, даже этих денег оставленное наследство не стоило.

Элита с сиренью

Надо сказать, что увиденное в доходном доме не производит впечатления элитного образа жизни: куцые газончики, скучные, серые подъезды, грузовой лифт, квартира— лишенный мебели гостиничный номер с паркетом и стеклопакетами. Но, мельком увидев жильцов дома, я поняла, что скромная и обаятельная буржуазия здесь и не живет. Две женщины с большим количеством косметики на лице и пакетами из «Рамстора» в руках шумно вошли в лифт, продолжая начатый по дороге разговор:

— А меня вот, знаешь, наша уборщица научила… Пить сирень. Кладешь в стакан с коньяком… ну, можно с самогоном… листки сирени. Вот… какое число месяца — столько листиков: третьего — три листика, а двадцать первого — двадцать один. От живота хорошо помогает.

— Да? А ты что, уборщицу нашла?

— Ага. Такая, правда, нерасторопная. Она ведро оставила в подъезде, а у нее тряпку украли. Такая невнимательная! Тут же охрана везде, говорю, кто у тебя тряпку мог украсть?

— Может, сама унесла?

Когда женщины вышли, я решилась спросить у Вадима Анатольевича, как тут с соседями, не шумят ли.

— Не-ет! Ну что вы! Тут же все образованные люди. Даже иностранцы есть. На Новый год вообще ни в одном окне свет не горел. Элита!