Архивная публикация 2007 года: "Год неоправдавшихся надежд"
За 2006 год цены на жилье в Москве увеличились почти вдвое. С чем связан этот рекордный рост и чего можно ожидать от рынка недвижимости в новом году?Прошлый, 2006 год войдет в историю московского рынка недвижимости прежде всего из-за рекордного роста цен на жилье. Примечательно, что год назад никто не предрекал такого подорожания квартир в столице. Большинство экспертов ожидали в 2006 году прироста стоимости квартир в 20—40%. Но подорожание вышло за все мыслимые и немыслимые рамки и составило за год около 100%.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9%. Если в декабре-2005 значение общегородского индекса стоимости жилья составляло $2232 за «квадрат», то в декабре-2006 значение этого показателя достигло отметки в $4193. При этом отдельные классы жилья (в первую очередь недорогое) выросли в цене более чем на 100%. Подорожание новостроек экономкласса составило за год с небольшим 130—150%.
Впрочем, говоря о скачке цен на жилье в столице, правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста цен — с середины осени 2005 по середину осени 2006 года. За это время прирост даже общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5%. Другими словами, независимо от конкретных цифр мы вынуждены констатировать, что за год с небольшим жилье в Москве подорожало минимум вдвое, а средний уровень цен вырос с $2000 за кв. м до более чем $4000.
Развитие московского рынка недвижимости в прошлом году должно было стать аналогичным 2004 году. Как и тогда, после резкого скачка цен в первой половине года во второй следовало бы ожидать новой стагнации. Однако каждый период в истории рынка имеет свои особенности. И если в 2004 году стагнация началась уже в начале лета и длилась до конца года, то в прошлом году переход к стагнации оказался гораздо более затянутым.
Первые признаки замедления рынка, как и в 2004 году, наметились уже после майских праздников, однако на этот раз рынок останавливался не два месяца, а более полугода. Окончательный перелом тенденций произошел в октябре, а стабилизацию цен в цифрах можно было наблюдать только в ноябре—декабре. Так, за последний месяц 2006 года прирост среднего уровня цен оказался минимальным и составил около 1%.
Незначительный рост среднего уровня цен в ноябре—декабре был связан в основном с жильем бизнес-класса, которое, все еще продолжая дорожать по инерции, вытягивало за собой и средний показатель. При этом цены на экономкласс, и в первую очередь на пятиэтажки, начали корректироваться вниз. Кроме того, с середины ноября доллар потерял примерно 2%, а следовательно, даже при стабилизации долларовых цен на квартиры можно было говорить о симметричной потере реальной стоимости жилья. Другими словами, в отличие от 2004 года, стагнация и коррекция цен вниз пришли с полугодовым запозданием, но рано или поздно это должно было случиться.
О возврате рынка к нормальному состоянию говорит и такой показатель, как объем предложения квартир. По сравнению с летом к концу года количество предложений увеличилось на 70—80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 года. Можно ли на основании этого говорить о существенном выбросе на рынок инвестиционных квартир или же все дело просто в увеличении сроков экспозиции предложений — этот вопрос пока остается открытым. Однако важно отметить, что, несмотря на столь значительный рост объемов предложения, вести речь о затоваривании рынка еще очень рано: показатели лишь приблизились к нормальному уровню, но вряд ли значительно превысят его в обозримой перспективе.
Так с чем же связан столь резкий рост цен на жилье в 2006 году? По мнению сотрудников irn.ru, здесь имеет место целый комплекс серьезных причин, которые повлияли на рынок единовременно. Первая причина носит макроэкономический характер, она общая для всей экономики России и на житейском уровне называется рост цен на нефть. Правда, в 2004 году при рекордных для того момента ценах на нефть на московском рынке недвижимости разразилась стагнация, а в Питере наблюдалось даже снижение цен на квартиры. Поэтому говорить об однозначной связи цен на нефть и жилье опрометчиво.
По расчетам irn.ru, правильнее было бы говорить даже не о подорожании нефти, а о скрытой инфляции доллара и денег как таковых по отношению к невосполнимым природным ресурсам, таким как полезные ископаемые (нефть, газ и т.д.), а также земле и недвижимости. Получается, что теряется реальная стоимость денежных единиц, а также товаров массового производства (электроники, бытовой техники, автомобилей и т.д.). В данном случае речь идет не о формальной инфляции, учитываемой в экономике, а о более значительной коррекции стоимости ресурсов и товаров, запасы которых ограничены, по отношению к легко воспроизводимым товарам.
Вторая причина во многом перекликается с первой и связана с ограниченными объемами строительства жилья в Москве. По количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы. Однако за кадром остается заметное перераспределение структуры новостроек столицы. В 2005—2006 годах гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Вместо панельных домов сейчас львиную долю новостроек составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше, а значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20—50% квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы.
Недостаток предложения на рынке жилья столицы был заметно усилен активным развитием ипотеки и стимулированием платежеспособного спроса за счет кредитования в рамках программы «Доступное жилье». В этом смысле изначально произошла подмена понятий — «доступного жилья» на «доступную ипотеку». Но кредиты могут сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а при дефиците квартир они лишь усилили дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен.
Есть и другие факторы, которые сыграли свою роль. Это и инвестиционная привлекательность столичной недвижимости, и психология ажиотажа в условиях активного роста цен. В результате московское жилье стало одним из самых дорогих в мире при относительно невысоком его качестве. Однако говорить о скором обвале цен на жилье в столице пока тоже не приходится.
В 2006 году на всех уровнях власти появилось понимание того, что необходимо гораздо больше строить: лишь тогда жилье действительно может стать доступным. Но заметно повысить объемы строительства в московском регионе за год-два вряд ли удастся. А «ипотечная подушка» — огромный потенциальный спрос за счет кредитных денег — не даст ценам упасть. Ипотечные покупатели будут поддерживать рынок снизу, поэтому пока можно говорить лишь о незначительной коррекции цен вниз в пределах 5—10—15%, и то только на низкокачественное жилье или переоцененный в процессе ажиотажного роста цен экономкласс.
По мнению специалистов irn.ru, наступившая стагнация продлится как минимум до весны 2007 года. Далее возможны два принципиальных сценария в зависимости от политической и макроэкономической обстановки, а также ситуации с новостройками. Один из них связан с сохранением ценовой стабилизации вплоть до конца 2007 года, а другой — с возобновлением роста цен небольшими темпами.
Индексы рынка недвижимости Москвы
За 2006 год цены на жилье в Москве увеличились почти вдвое. С чем связан этот рекордный рост и чего можно ожидать от рынка недвижимости в новом году?Прошлый, 2006 год войдет в историю московского рынка недвижимости прежде всего из-за рекордного роста цен на жилье. Примечательно, что год назад никто не предрекал такого подорожания квартир в столице. Большинство экспертов ожидали в 2006 году прироста стоимости квартир в 20—40%. Но подорожание вышло за все мыслимые и немыслимые рамки и составило за год около 100%.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9%. Если в декабре-2005 значение общегородского индекса стоимости жилья составляло $2232 за «квадрат», то в декабре-2006 значение этого показателя достигло отметки в $4193. При этом отдельные классы жилья (в первую очередь недорогое) выросли в цене более чем на 100%. Подорожание новостроек экономкласса составило за год с небольшим 130—150%.
Впрочем, говоря о скачке цен на жилье в столице, правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста цен — с середины осени 2005 по середину осени 2006 года. За это время прирост даже общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5%. Другими словами, независимо от конкретных цифр мы вынуждены констатировать, что за год с небольшим жилье в Москве подорожало минимум вдвое, а средний уровень цен вырос с $2000 за кв. м до более чем $4000.
Развитие московского рынка недвижимости в прошлом году должно было стать аналогичным 2004 году. Как и тогда, после резкого скачка цен в первой половине года во второй следовало бы ожидать новой стагнации. Однако каждый период в истории рынка имеет свои особенности. И если в 2004 году стагнация началась уже в начале лета и длилась до конца года, то в прошлом году переход к стагнации оказался гораздо более затянутым.
Первые признаки замедления рынка, как и в 2004 году, наметились уже после майских праздников, однако на этот раз рынок останавливался не два месяца, а более полугода. Окончательный перелом тенденций произошел в октябре, а стабилизацию цен в цифрах можно было наблюдать только в ноябре—декабре. Так, за последний месяц 2006 года прирост среднего уровня цен оказался минимальным и составил около 1%.
Незначительный рост среднего уровня цен в ноябре—декабре был связан в основном с жильем бизнес-класса, которое, все еще продолжая дорожать по инерции, вытягивало за собой и средний показатель. При этом цены на экономкласс, и в первую очередь на пятиэтажки, начали корректироваться вниз. Кроме того, с середины ноября доллар потерял примерно 2%, а следовательно, даже при стабилизации долларовых цен на квартиры можно было говорить о симметричной потере реальной стоимости жилья. Другими словами, в отличие от 2004 года, стагнация и коррекция цен вниз пришли с полугодовым запозданием, но рано или поздно это должно было случиться.
О возврате рынка к нормальному состоянию говорит и такой показатель, как объем предложения квартир. По сравнению с летом к концу года количество предложений увеличилось на 70—80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 года. Можно ли на основании этого говорить о существенном выбросе на рынок инвестиционных квартир или же все дело просто в увеличении сроков экспозиции предложений — этот вопрос пока остается открытым. Однако важно отметить, что, несмотря на столь значительный рост объемов предложения, вести речь о затоваривании рынка еще очень рано: показатели лишь приблизились к нормальному уровню, но вряд ли значительно превысят его в обозримой перспективе.
Так с чем же связан столь резкий рост цен на жилье в 2006 году? По мнению сотрудников irn.ru, здесь имеет место целый комплекс серьезных причин, которые повлияли на рынок единовременно. Первая причина носит макроэкономический характер, она общая для всей экономики России и на житейском уровне называется рост цен на нефть. Правда, в 2004 году при рекордных для того момента ценах на нефть на московском рынке недвижимости разразилась стагнация, а в Питере наблюдалось даже снижение цен на квартиры. Поэтому говорить об однозначной связи цен на нефть и жилье опрометчиво.
По расчетам irn.ru, правильнее было бы говорить даже не о подорожании нефти, а о скрытой инфляции доллара и денег как таковых по отношению к невосполнимым природным ресурсам, таким как полезные ископаемые (нефть, газ и т.д.), а также земле и недвижимости. Получается, что теряется реальная стоимость денежных единиц, а также товаров массового производства (электроники, бытовой техники, автомобилей и т.д.). В данном случае речь идет не о формальной инфляции, учитываемой в экономике, а о более значительной коррекции стоимости ресурсов и товаров, запасы которых ограничены, по отношению к легко воспроизводимым товарам.
Вторая причина во многом перекликается с первой и связана с ограниченными объемами строительства жилья в Москве. По количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы. Однако за кадром остается заметное перераспределение структуры новостроек столицы. В 2005—2006 годах гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Вместо панельных домов сейчас львиную долю новостроек составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше, а значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20—50% квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы.
Недостаток предложения на рынке жилья столицы был заметно усилен активным развитием ипотеки и стимулированием платежеспособного спроса за счет кредитования в рамках программы «Доступное жилье». В этом смысле изначально произошла подмена понятий — «доступного жилья» на «доступную ипотеку». Но кредиты могут сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а при дефиците квартир они лишь усилили дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен.
Есть и другие факторы, которые сыграли свою роль. Это и инвестиционная привлекательность столичной недвижимости, и психология ажиотажа в условиях активного роста цен. В результате московское жилье стало одним из самых дорогих в мире при относительно невысоком его качестве. Однако говорить о скором обвале цен на жилье в столице пока тоже не приходится.
В 2006 году на всех уровнях власти появилось понимание того, что необходимо гораздо больше строить: лишь тогда жилье действительно может стать доступным. Но заметно повысить объемы строительства в московском регионе за год-два вряд ли удастся. А «ипотечная подушка» — огромный потенциальный спрос за счет кредитных денег — не даст ценам упасть. Ипотечные покупатели будут поддерживать рынок снизу, поэтому пока можно говорить лишь о незначительной коррекции цен вниз в пределах 5—10—15%, и то только на низкокачественное жилье или переоцененный в процессе ажиотажного роста цен экономкласс.
По мнению специалистов irn.ru, наступившая стагнация продлится как минимум до весны 2007 года. Далее возможны два принципиальных сценария в зависимости от политической и макроэкономической обстановки, а также ситуации с новостройками. Один из них связан с сохранением ценовой стабилизации вплоть до конца 2007 года, а другой — с возобновлением роста цен небольшими темпами.
Индексы рынка недвижимости Москвы
| Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) | 4204 $/кв. м | +0,8% |
| Индекс ценового ожидания(темп изменения цен на жилье) | +0,8%/мес. | –1% |
| Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банковскими депозитами) | 6,11 | –2,3 |
| Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) | 4193 $/кв. м | +87,9% |
| Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) | +0,75%/мес. | –3,6% |
| Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банковскими депозитами) | 6,71 | +1,2 |
| Индексы стоимости жилья по сегментам ($ за кв. м) | ||
| Плохая «панель» (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 3888 | 95% |
| Обычная «панель» (9—14 этажей, типовые площади) | 3961 | 94,6% |
| Современная «панель» (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей) | 4186 | 92,7% |
| Плохой «кирпич» (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 4132 | 90,2% |
| Сталинки и типовой «кирпич» (6—11 этажей и иные квартиры небольших площадей) | 4847 | 88,3% |
| Современный «монолит-кирпич» (монолиты, «кирпич» увеличенных площадей) | 4621 | 90,8% |
| Все панельные и блочные дома | 4012 | 94,1% |
| Все монолитные и кирпичные дома | 4533 | 89,7% |
| Индексы стоимости жилья по количеству комнат ($ за кв. м) | ||
| Однокомнатные | 4186 | 90,1% |
| Двухкомнатные | 4234 | 84,5% |
| Трехкомнатные | 4109 | 89,6% |
| Многокомнатные | 4451 | 95% |
| Индексы дорогого и дешевого жилья | ||
| Индекс стоимости дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) | 5715 | 70,3% |
| Индекс стоимости дешевого жилья (20% самых дешевых квартир) | 3350 | 100,1% |
| Индекс расслоения (отношение стоимости дорогого к дешевому) | 1,71 | –14,9% |
| Индексы стоимости жилья по округам Москвы ($ за кв. м) | ||
| Центральный | 5816 | 85,7% |
| Юго-Западный | 4813 | 90,5% |
| Западный | 4554 | 78,4% |
| Северо-Западный | 4218 | 95,8% |
| Северный | 4201 | 89% |
| Северо-Восточный | 3994 | 90,2% |
| Восточный | 3916 | 88,5% |
| Южный | 3853 | 95,9% |
| Юго-Восточный | 3659 | 92,8% |
| За МКАД | 3597 | 109,4% |
| Источник: irn.ru. | ||
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
