Наверх
21 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Массовые репрессии"

С массовым панельным строительством в столице покончено. Как и с дешевым жильем.В нынешнем году дела с панельными новостройками в столице обстоят неважно. Значительно хуже, чем в прошлом, когда на рынке появилось 140 новых панельных домов, квартиры в которых были раскуплены в мгновение ока. Что же говорить о нынешней ситуации, когда за первое полугодие на рынке появилось всего 29 панельных новинок (в целом «панели» построено было немало, но большая часть ушла под переселение жителей пятиэтажек и для очередников). Покупатели их просто не заметили!
Если средний показатель за 2002 год — около 12 новых панельных домов в месяц, то в 2003 году— всего 5 (см. график). Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, в городе нет готовых площадок для массового панельного строительства. А во-вторых, строить панельные дома для коммерческой продажи становится просто невыгодно — особенно в свете новых отношений застройщика и города, когда земля под строительство покупается на аукционах, что увеличивает ее стоимость (раньше домостроительные комбинаты вместо живых денег рассчитывались с городом за землю квартирами).
В результате те граждане, которые планировали поднакопить денег на самую дешевую новостройку, попали в пренеприятнейшую ситуацию: дешевого жилья нет даже в таких «заповедниках», как Южное Бутово и Марьинский парк. Последние квартиры здесь расходятся по ценам от $800 до $1 тыс. за кв. м. Новинки в Бибиреве и Отрадном также появляются по невиданным для этих мест ценам — в $1,2—1,3 тыс. за кв. м.
Массовое строительство, по сути дела, исчезло. Изредка всплывет на рынке один-другой дом в бывших районах массовой застройки. Последним из могикан оказался мкр. 39А в Люблине, где из панельных зданий серии П-3М сделали интересный проект — замкнутый дом-квартал (цены здесь — от $850 за кв.м).
Ближе к народу

Похоже, самым распространенным товаром на рынке становятся монолитные дома. Уже сейчас их доля составляет более 60%. Впрочем, это процент от всех новостроек, включая те, что в продажу не поступают, а идут на решение социальных программ. А потому на рынке доля монолита оказывается еще большей.
Дабы приблизить этот недешевый товар к покупателю, строители пытаются все больше сдавать домов с близкими к «панели» площадями квартир (см. таблицу), так что просторные апартаменты перестают быть родовым признаком «монолита».
Как показывает опыт, на одного покупателя двухкомнатной квартиры в 75 кв. м приходится десять покупателей квартиры в 55 кв. м. И пройти мимо такого факта застройщики не могут.
Одной из первых переход на такую политику продемонстрировала компания «Квартал», которая свой новый монолитный дом по ул. Удальцова, вл.25-1 спроектировала с небольшими квартирами.
В результате по цене квартир «панель» и «монолит» практически сравнялись. В спальных районах монолит редко выставляется дороже $1,2 тыс. за кв. м, но и панель ныне стоит примерно столько же. Сравнялись не только метражи квартир — с выходом на рынок панельной серии И-155 у монолитов было отнято преимущество свободной планировки.
Еще один интересный момент — это возросшая доля 1- и 2-комнатных квартир в домах по индивидуальным проектам. В качестве примера приведем три уже строящихся монолитных корпуса в 12-м микрорайоне Марьинского парка, которые возводит компания МСМ-5. Здесь на площадке находится шесть 1-комнатных квартир, три 2-комнатные и единственная 3-комнатная квартира. Начальная цена — $840—920 за кв. м.
В деле текущего ценообразования, конечно, немаловажную роль играют темпы реализации квартир. Панельные дома расходятся довольно равномерно и высокими темпами за счет мощного спроса. Именно поэтому здесь уже на этапе нулевого цикла строительства выставляются цены законченного дома, а сам рост цен на рынке происходит за счет того, что каждый новый дом выставляется дороже всех предыдущих.
В случае же с домами по индпроектам ситуация другая. В начале возведения цены сравнительно невысоки — нужно быстрыми продажами покрыть кредиты на строительство. Затем, по мере роста этажей, идет планомерное поднятие цен — к моменту окончания строительства оно может составить до 20% против уровня, который был при закладке фундамента. Правда, в целом дом может строиться 1,5—2 года, за которые цены поднимутся и так — сами по себе. В результате, начав продаваться с $800 за кв. м, иной монолит в конце стройцикла стоит уже $1,4 тыс. за кв. м.
Интересно, что, несмотря на разные причины роста цен, дельта у жилья данных типов практически одинаковая — за прошлый год рынок монолитов в среднем прибавил в цене +19%, а рынок панельных зданий — +18%.
Напоследок один пример, наводящий на раздумья: в 1-м микрорайоне Митина собираются строить монолитное жилье среднего ценового сегмента. Похоже, можно забыть о том, что когда-то Митино было районом массового панельного строительства. Проект реализует МСМ-5, район создается по проекту комплексной застройки (то есть параллельно создается вся социальная инфраструктура), и цены, скорее всего, начнутся с $900 за кв. м.
Словом, с окончанием периода массовой застройки приходит конец и дешевому жилью как классу.

Количество новых панельных домов, поступивших в коммерческую продажу*

Январь 200211
Февраль 20028
Март 200227
Апрель 200211
Май 20029
Июнь 20028
Июль 200214
Август 200214
Сентябрь 200210
Октябрь 20028
Ноябрь 200210
Декабрь 200210
Январь 20031
Февраль 20039
Март 20036
Апрель 20034
Май 20034
Июнь 20035

* Источник: отдел маркетинга Правового центра жилья.

Площадь квартир в панельном доме и в монолитном*

Проект1-комн., кв.м2-комн., кв.м3-комн., кв.м
«Монолиты» Марьинского парка37—4651—6379
Серия П-3М в Люблино 39А35—365476—84

* Источник: отдел маркетинга Правового центра жилья.

ЮРИЙ КОЧЕТКОВ

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK