Архивная публикация 2003 года: "Массовые репрессии"

С массовым панельным строительством в столице покончено. Как и с дешевым жильем.В нынешнем году дела с панельными новостройками в столице обстоят неважно. Значительно хуже, чем в прошлом, когда на рынке появилось 140 новых панельных домов, квартиры в которых были раскуплены в мгновение ока. Что же говорить о нынешней ситуации, когда за первое полугодие на рынке появилось всего 29 панельных новинок (в целом "панели" построено было немало, но большая часть ушла под переселение жителей пятиэтажек и для очередников). Покупатели их просто не заметили!

Если средний показатель за 2002 год -- около 12 новых панельных домов в месяц, то в 2003 году-- всего 5 (см. график). Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, в городе нет готовых площадок для массового панельного строительства. А во-вторых, строить панельные дома для коммерческой продажи становится просто невыгодно -- особенно в свете новых отношений застройщика и города, когда земля под строительство покупается на аукционах, что увеличивает ее стоимость (раньше домостроительные комбинаты вместо живых денег рассчитывались с городом за землю квартирами).

В результате те граждане, которые планировали поднакопить денег на самую дешевую новостройку, попали в пренеприятнейшую ситуацию: дешевого жилья нет даже в таких "заповедниках", как Южное Бутово и Марьинский парк. Последние квартиры здесь расходятся по ценам от $800 до $1 тыс. за кв. м. Новинки в Бибиреве и Отрадном также появляются по невиданным для этих мест ценам -- в $1,2--1,3 тыс. за кв. м.

Массовое строительство, по сути дела, исчезло. Изредка всплывет на рынке один-другой дом в бывших районах массовой застройки. Последним из могикан оказался мкр. 39А в Люблине, где из панельных зданий серии П-3М сделали интересный проект -- замкнутый дом-квартал (цены здесь - от $850 за кв.м).

Ближе к народу

Похоже, самым распространенным товаром на рынке становятся монолитные дома. Уже сейчас их доля составляет более 60%. Впрочем, это процент от всех новостроек, включая те, что в продажу не поступают, а идут на решение социальных программ. А потому на рынке доля монолита оказывается еще большей.

Дабы приблизить этот недешевый товар к покупателю, строители пытаются все больше сдавать домов с близкими к "панели" площадями квартир (см. таблицу), так что просторные апартаменты перестают быть родовым признаком "монолита".

Как показывает опыт, на одного покупателя двухкомнатной квартиры в 75 кв. м приходится десять покупателей квартиры в 55 кв. м. И пройти мимо такого факта застройщики не могут.

Одной из первых переход на такую политику продемонстрировала компания "Квартал", которая свой новый монолитный дом по ул. Удальцова, вл.25-1 спроектировала с небольшими квартирами.

В результате по цене квартир "панель" и "монолит" практически сравнялись. В спальных районах монолит редко выставляется дороже $1,2 тыс. за кв. м, но и панель ныне стоит примерно столько же. Сравнялись не только метражи квартир -- с выходом на рынок панельной серии И-155 у монолитов было отнято преимущество свободной планировки.

Еще один интересный момент -- это возросшая доля 1- и 2-комнатных квартир в домах по индивидуальным проектам. В качестве примера приведем три уже строящихся монолитных корпуса в 12-м микрорайоне Марьинского парка, которые возводит компания МСМ-5. Здесь на площадке находится шесть 1-комнатных квартир, три 2-комнатные и единственная 3-комнатная квартира. Начальная цена -- $840--920 за кв. м.

В деле текущего ценообразования, конечно, немаловажную роль играют темпы реализации квартир. Панельные дома расходятся довольно равномерно и высокими темпами за счет мощного спроса. Именно поэтому здесь уже на этапе нулевого цикла строительства выставляются цены законченного дома, а сам рост цен на рынке происходит за счет того, что каждый новый дом выставляется дороже всех предыдущих.

В случае же с домами по индпроектам ситуация другая. В начале возведения цены сравнительно невысоки -- нужно быстрыми продажами покрыть кредиты на строительство. Затем, по мере роста этажей, идет планомерное поднятие цен -- к моменту окончания строительства оно может составить до 20% против уровня, который был при закладке фундамента. Правда, в целом дом может строиться 1,5--2 года, за которые цены поднимутся и так -- сами по себе. В результате, начав продаваться с $800 за кв. м, иной монолит в конце стройцикла стоит уже $1,4 тыс. за кв. м.

Интересно, что, несмотря на разные причины роста цен, дельта у жилья данных типов практически одинаковая -- за прошлый год рынок монолитов в среднем прибавил в цене +19%, а рынок панельных зданий -- +18%.

Напоследок один пример, наводящий на раздумья: в 1-м микрорайоне Митина собираются строить монолитное жилье среднего ценового сегмента. Похоже, можно забыть о том, что когда-то Митино было районом массового панельного строительства. Проект реализует МСМ-5, район создается по проекту комплексной застройки (то есть параллельно создается вся социальная инфраструктура), и цены, скорее всего, начнутся с $900 за кв. м.

Словом, с окончанием периода массовой застройки приходит конец и дешевому жилью как классу.

Количество новых панельных домов, поступивших в коммерческую продажу*

* Источник: отдел маркетинга Правового центра жилья.

Площадь квартир в панельном доме и в монолитном*

* Источник: отдел маркетинга Правового центра жилья.

ЮРИЙ КОЧЕТКОВ