Архивная публикация 2003 года: "Мэра пресечение"

Началу массовой перестройки и вывода за пределы города загнувшихся предприятий столичной промышленности мешают две причины. Первая -- неясность исхода борьбы за право возглавить этот сверхдоходный процесс. А вторая -- отсутствие необходимого законодательства.На Западе давно поняли, что реконструкция здания отдельного промышленного предприятия, вышедшего в тираж, -- занятие невыгодное. Если имеется целая коллекция промпредприятий, находящихся на грани банкротства, то лечить необходимо весь прилегающий район, на который неизбежно накладывается отпечаток заводской разрухи.

Городские власти это, естественно, не устраивает: земля не приносит дохода, крупный бизнес такие "гетто" обходит стороной, денег на реконструкцию в бюджете нет.

Для того чтобы заинтересовать инвесторов, и была придумана приманка, которую американцы назвали редевелопментом. Понятие это появилось в США более полувека назад, сразу после Второй мировой войны. Именно тогда в Штатах открылись первые агентства по редевелопменту (redevelopment agencies). Круг их задач -- ликвидация упадка, улучшение городской среды обитания и условий жизни горожан. Основой для создания подобных агентств в разных городах и штатах стал калифорнийский закон о редевелопменте.

Механизм действия редевелопмента в Америке напоминает введение чрезвычайного положения. Правительство штата объявляет, что в том или ином загнивающем районе отныне действует особый законодательный режим, по сути отменяющий законы свободного рынка. Происходит объединение усилий администрации, частного бизнеса и местных жителей. Территория отдается на откуп агентству по редевелопменту.

В его задачи входит планирование восстановительных мероприятий, разработка проектно-сметной документации, определение границ комплексной реконструкции, создание структур по реализации программы редевелопмента и пр. Затем реализация проекта поручается частному девелоперу, который изменяет структуру застройки -- возводит жилую и коммерческую недвижимость, привлекает соинвесторов. Результат -- новое комфортное жилье, новые рабочие места, новая инженерная инфраструктура, увеличение поступлений в городской бюджет.

Впрочем, деятельность американских агентств по редевелопменту имеет и ряд побочных эффектов. Так, предполагается, что после реализации проектов агентство расформируют (максимальный срок его существования -- сорок лет), а новые доходы за счет налога на собственность будут полностью поступать в местный бюджет. Но на практике законы о редевелопменте содержат много исключений и лазеек. Так, из 359 агентств перестройки, созданных около полувека назад в городах штата Калифорния, только 4 были расформированы. Остальные живут и здравствуют.

Для того чтобы использовать американский опыт в России, первым делом необходимо разработать федеральное законодательство, регулирующее правовые вопросы реконструкции городских кварталов и населенных пунктов. Совершенно недопустимо, чтобы каждый субъект Федерации изобретал собственные законы, как это заведено в США. Ведь мы отличаемся от Штатов тем, что у нас отсутствует развитое местное самоуправление, нет совершенного рыночного механизма и свободного оборота земельных участков. Хотя Земельный кодекс вступил в действие, пока он с трудом находит практическое применение. А без развитых земельных правоотношений рынок редевелопмента -- занятие крайне рискованное, если не сказать невозможное.

Пока что чиновники, с одной стороны, заинтересованы в доходе с реконструированных районов, с другой же -- боятся, что львиная доля этих доходов пойдет мимо городского (районного и т.п.) бюджета. И, судя по американскому опыту, у них есть на то основания. Более того, велика вероятность того, что в случае принятия законодательства по редевелопменту контракты по перестройке районов сосредоточатся в одной, ну максимум двух компаниях. Специалисты по недвижимости делают ставки на то, кто же окажется главным "прорабом" перестройки.

Среди лидеров такого импровизированного соревнования -- компания "Система-Галс" (строительное подразделение АФК "Система", которая, по слухам, в ближайшее время собирается выйти на рынок реконструкции промышленной недвижимости) и компания "Интеко" (контрольный пакет акций "ДСК-3", "Осколцемента"), контролируемая супругой столичного мэра Юрия Лужкова.

АНДРЕЙ ГУСЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлтеров