Архивная публикация 2002 года: "Панельная революция"

На столичном рынке панельных новостроек маленькая "революция": после непрерывного двухлетнего роста цены на жилье застыли на месте, а по некоторым оценкам, даже слегка -- на один процент -- снизились. Остается понять, что это: затишье перед бурей или долгожданная стабильность?Судя по предварительным прогнозам, шансы дожить хотя бы до осени без ценовых потрясений у жилищного рынка достаточно велики. В текущем году в Москве появится много новеньких квадратных метров. Вот только неизвестно, сколько из них придется на долю самого дешевого жилья -- типовой панели. Да и само понятие "типовая", судя по начинаниям столичных застройщиков, в недалеком будущем отойдет на второй план -- в игру вступают панели "нетиповые".

Прогноз по городу

В нынешнем году московские власти предполагают возвести в столице 4,8 млн. кв. м (против 3,8 млн. в 2001 году). Насколько сей план совпадет с реальностью, пока не ясно, ведь на "строительном" календаре -- конец первого квартала, а стройкомплекс столицы до сих пор не определился с конкретными цифрами ввода типовых домов на текущий год. Задержка связана с дефицитом городского бюджета и, как следствие, меняющимися инвестиционными планами столичного правительства. Не утверждены и списки-планы по сносу пятиэтажек (на месте которых собираются возводить новые дома). А потому непонятно, сколько же коммерческого жилья реально попадет на рынок.

Неизвестно также, сколько из намеченных 4,8 млн. кв. м придется на самое дешевое жилье -- панельные новостройки.

Дело в том, что количество вводимого в строй типового панельного жилья последнее время не менялось и составляло примерно 2,2--2,3 млн. кв. м в год (около 60% от общего годового строительного плана). К сожалению, вопрос, увеличится ли число новых "панелей" в текущем году (и если да, то за счет чего), не имеет официального ответа. Что ж, попробуем дать неофициальный.

Многое в судьбе новостроек будет зависеть от городского нововведения: известно, что с текущего года застройщики станут рассчитываться с городом не квартирами, как раньше, а деньгами. В такой ситуации события на рынке новостроек могут разворачиваться по двум сценариям.

Сценарий первый. Увеличение годового "новостроечного" плана произойдет в основном за счет более дорогих с точки зрения продажной стоимости объектов -- монолитных домов по индивидуальным проектам. В этом случае столичное правительство изрядно продвинется по пути выполнения обязательств по постепенному вытеснению с рынка жилья типовой застройки, заменив ее индивидуальной. Однако при таком развитии событий доля недорогих панельных новостроек увеличена не будет (по плану она составляет примерно 50--60%), соответственно цены на них, скорее всего, останутся прежними.

Основное препятствие в реализации такого сценария -- в темпах строительства монолитные дома существенно уступают панельным: 1--1,5 года против 6--8 месяцев соответственно. А город ждать не может: деньги и квартиры нужны сейчас. Посему монолиты, скорее всего, будут строиться в престижных районах согласно генплану (не больше и не меньше намеченного) и не занимать место дешевых новостроек на рынке предложения.

Более реальным выглядит второй сценарий: увеличение объемов ввода жилья в нынешнем году произойдет именно за счет панельных домов. В этом случае в 2002 году панель от всех новостроек займет до 70%. Преимущества такого сценария -- в сроках его осуществления: панельные дома строятся недолго, а квартиры раскупаются на ранних стадиях строительства. А это равнозначно скорой окупаемости вложений. Если город пойдет по такому пути, доля дешевых новостроек увеличится, соответственно, цена на квартиры в них может упасть.

С другой стороны, такой оптимизм может оказаться преждевременным, поскольку при любом описанном сценарии придется учитывать новый критерий, который повлияет на цену первичного жилья, -- переход застройщиков с натуральной формы расчетов с городом (квартирами) на денежную. По прогнозам риэлтеров, это будет способствовать росту цен.

Какой же из ценообразующих критериев окажется "главнее", выяснится в конце лета, когда будут сданы дома, запущенные уже с учетом новых расчетов.

А пока глобальные планы по строительству пребывают в стадии обсуждения, цены же на имеющиеся в наличии новостройки наконец-то перестали расти и даже чуть-чуть поползли вниз.

Наталья Усова, начальник отдела продаж Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости (МИАН): "В январе--феврале текущего года мы наблюдаем постепенную стабилизацию цен на рынке новостроек. Причина тому -- насыщение покупательского спроса".

Приход стабильности подтверждается и аналитическими данными. Так, Русское агентство недвижимости "САВА" констатирует однопроцентное снижение цен на типовые панельные новостройки в минувшем феврале (учитывая, что в прошлом году новостроечный метр дорожал на 2% ежемесячно, февральский "минус один процент" дорогого стоит).

Впрочем, вряд ли стоит ожидать дальнейшего снижения цен, но некоторая стабильность на рынке, похоже, наступила. "Затишье" продлится по крайней мере до конца лета, когда приблизится момент сдачи в эксплуатацию значительной части типовых новостроек нынешнего года. Вот тогда и выяснится, чем грозят потребителю пресловутые денежные расчеты.

КОПЭ районного масштаба

Отсутствие внятных планов на строительство "панелей" не мешает потенциальным покупателям строить свои собственные планы на приобретение дешевого жилья. Это формирует своеобразный рейтинг районов, в которых ведется "панельное" строительство. Разумеется, самым важным критерием популярности района является цена на тамошние "метры".

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы агентства "ИНКОМ недвижимость": "Наиболее высокий и стабильный спрос отмечается на 1--2-комнатные квартиры в так называемых районах массовой застройки вроде Марьина".

Однокомнатные квартиры в марьинских домах -- самые "демократичные" по цене. Причина дешевизны -- в расположении новых домов: строящийся сейчас 12-й микрорайон Марьина удален от метро (не менее 10--15 минут езды от станции "Братиславская"), зато гораздо ближе других марьинских кварталов расположен к неблагоприятной по экологии Капотне. Подобное соседство вынуждает продавцов предлагать марьинские новые "панели" по цене ниже, чем даже в традиционно дешевом Южном Бутове. Цена квадратного метра в однокомнатной квартире в типовом панельном доме, строящемся в Марьино, составляет $540 за кв. м (трехкомнатные квартиры идут по $450--500 за метр).

Как уже сказано выше, чуть дороже марьинских стоят квартиры в новостройках Южного Бутова.

Массовая застройка ведется здесь в микрорайонах 1 и Гавриково. Причем наиболее высокие расценки наблюдаются в последнем. И это с трудом поддается логическому объяснению. Ведь 1-й микрорайон хоть и окраина Бутова, зато близко расположен от станции метро "Аннино". Гавриково же находится на западе Южного Бутова, довольно далеко от метро и железнодорожной станции. Этому микрорайону всего год, возведение его идет комплексно, но утверждать (как это делается в рекламных буклетах), что здешняя инфраструктура уже достаточно развита, преждевременно. Поэтому непонятно, как застройщикам удается реализовывать 1--2-комнатные квартиры здесь не менее чем по $615 за кв. м, а трехкомнатные -- по $550. В 1-м микрорайоне аппетиты продавцов новостроек скромнее: 1--2-комнатные квартиры продаются по $580--600 за "квадрат", трехкомнатные -- от $450.

В районах, где еще недавно велась массовая застройка (Северном Бутове, Жулебине, Братееве, Новокосине, Митине), сегодня идет только "точечное" строительство. Стоимость метра в однокомнатной "панели" в Северном Бутове составляет $700--750. Несколько ниже -- около $630--650 за кв. м -- стоит аналогичное жилье в Братееве, Жулебине (расположенных в непопулярной с экологической точки зрения юго-восточной части города). Неожиданно сравнялись по расценкам с Братеевом и Жулебином квартиры в Митине -- те же $630--650 за кв. м (в прошлом году митинское жилье стоило на 8--10% дороже, чем в упомянутых районах).

В обжитых районах столицы картина с панельными новостройками складывается следующая.

Наиболее доступные по цене типовые квартиры находятся в Юго-Восточном и Южном округах, а также в удаленных от метро "спальных" районах на севере города (вроде Ховрина, Дегунина, Бескудникова). Дороже всего здесь (как, впрочем, и везде) стоят самые популярные 1--2-комнатные квартиры: от $580--600 за кв. м в 40-м микрорайоне Люблина до $620--700 в 1-м, 2-м микрорайонах Бескудникова. Цена на трехкомнатные квартиры в этих районах колеблется от $550 до $610 за кв. м. Разброс цен определяется сроками сдачи жилья.

Значительно дороже -- от $650 до $850 за кв. м (в зависимости от удаленности дома от метро) -- продаются квартиры в новостройках в Восточном и Северо-Восточном округах. В последнем наиболее активное строительство ведется в районе Северного Медведкова, где сейчас сносят много пятиэтажек. Квартиры в возводимых на их месте панельных домах покупают прежде всего местные старожилы (особенно если дом расположен рядом с метро).

Самое дорогое новое типовое жилье строится на традиционно престижных Юго-Западе, Западе и Северо-Западе столицы. Земля здесь всегда стоила недешево, к тому же на месте сносимого ветхого жилья возводятся, как правило, дома по индивидуальным проектам, что также "влетает в копеечку". Панельные новостройки на Западе Москвы возводятся "точечно" и ориентированы на состоятельного покупателя. Квадратный метр в здешней типовой однокомнатной квартире стоит от $800 до $830. А в квартирах большой площади (и большого спроса -- в этом еще одно отличие Запада от всех других частей столицы) -- и того дороже: $910--940 за метр.

Смотрите в новой серии

Нормальное развитие рынка панельных новостроек не может происходить только за счет увеличения строительства домов "обкатанных" серий. В последние годы индустриальное домостроение постоянно модифицируется: застройщики стремятся уменьшить пропасть между стандартными "панелями" и домами по индивидуальным проектам (к тому же и покупатель пошел более привередливый). Новые серии призваны устранить однообразие типов планировки, сохранив при этом высокие темпы выпуска серийной продукции.

Перечислим принципиальные отличия новых серий на конкретных примерах.

Важным преимуществом новинок является, например, большая ширина так называемого строительного шага: только увеличив расстояние между несущими стенами (а это расстояние и называют "шагом"), можно создавать более просторные квартиры и разнообразить их планировку. В новых сериях И-155 и "Юбилейная" ширина шага составляет 7,2 м, а в серии П-44ТМ -- 4,2 м (вместо традиционного для типового домостроения 3,6 м).

Отсюда и разнообразие планировочных решений в новых сериях "панели". В домах И-155, например, предлагается сразу пять типов планировки однокомнатных квартир -- начиная с традиционной для "панели" общей площади в 37 кв. м до "крупногабаритных" апартаментов общей площадью в 51--55 кв. м. Плюс по четыре варианта 2--3-комнатных квартир общей площадью от 56 до 74 кв. м и от 70 до 99 кв. м соответственно. Пожалуй, только кухни во всех квартирах этой серии не отличаются особым размахом -- от 9 до 13 кв. м, что соответствует "панельной" норме.

Зато разнообразие планировок делает серию И-155 универсальной как для массовых, так и для "точечных" застроек города. В нынешнем году дома И-155 планируется возводить в Южном Бутове, Кузьминках и Бескудникове.

Новая серия "Юбилейная" больше всего приближается к домам, возведенным по индивидуальному проекту. В ней однокомнатных квартир вообще не предусмотрено (только 2- и 3-комнатные). Все квартиры -- увеличенной площади: двухкомнатные -- более 91 кв. м (при обычных для типовых панельных домов 50--55 кв. м), трехкомнатные -- более 117 кв. м (при "норме" в 70--80 кв. м), площадь кухни -- не менее 15 кв. м (при обычных 8--13 кв. м). Кроме того, на просторных (7 кв. м) застекленных верандах можно разбить маленький сад. А под домом (который стоит на "ножках") оборудована автомобильная стоянка.

Дома серии "Юбилейная", по замыслу авторов проекта (ДСК-1), не должны превышать 9--14 этажей, а потому себестоимость квадратного метра здесь будет выше, чем в обычной "панели". По этой причине "Юбилейная" появится, по-видимому, в престижных районах города вроде Западного, Юго-Западного и Северо-Западного административных округов.

В домах новой серии П-44ТМ, созданной "по мотивам" своей предшественницы П-44Т, более удачные по планировке однокомнатные квартиры с хорошей -- 10,9 кв. м (вместо 7,3 кв. м) -- кухней. Правда, и в новом варианте не удалось избежать классического "панельного" недостатка -- совмещения ванны с санузлом в однокомнатной квартире. Зато этой серией предусмотрены две на дом двухуровневые торцевые 4-комнатные квартиры общей площадью 152 кв. м (при традиционных для панельных домов чуть более 100 кв. м). Еще одно отличие П-44ТМ от "прототипа" -- остекление балконов и лоджий еще на этапе строительства, что выгодно сказывается на внешнем облика дома. По словам "авторов" (ДСК-1), серия еще находится в стадии доработки, но в чем конкретно будут заключаться дальнейшие усовершенствования, пока не ясно.

Высота потолков -- важнейший критерий комфортности современного жилища -- в домах новых серий впечатляет. В И-155, например, она аналогична нормам монолита -- 2,8 м, а в "Юбилейной" высота потолков прямо-таки "сталинская" -- 3,15 м. Исключение составляет опять-таки серия П-44ТМ -- 2,73 м.

В заключение -- прогнозы на спрос и цены строительных новинок. С ценами, как ни странно, проще. Стоимость квартир в домах новых серий, по-видимому, сформируется согласно расценкам, типичным для каждого конкретного района, где будет возведена новинка. Серии И-155 и П-44ТМ вряд ли станут выделяться в ценовом отношении на фоне домов "обкатанных" серий.

Наиболее высокая цена квадратного метра предположительно будет у домов серии "Юбилейная" (и дополнительная площадь, и парковка с садиком за окном чего-то стоят). Тем не менее стоимость "юбилейного" метра все равно будет ощутимо ниже, чем в "индивидуальном" доме (приблизительно на $50).

Спрогнозировать коммерческий успех жилищных новинок гораздо сложнее. С одной стороны, существует опасение, что появление 1--2-комнатных панельных квартир большей площади -- не такая уж безусловная радость для небогатого покупателя. Он явно будет считать не столько дополнительные метры, сколько дополнительные же расходы. С другой стороны, улучшенные "панели" займут давно пустующую нишу между типовым жильем, мягко говоря, среднего качества и комфортными домами по индивидуальному проекту. Самым выгодным предложением здесь окажутся многокомнатные квартиры из новых серий, догоняющие по статусу "индивидуалов", но уступающие им по цене.

Основные характеристики новых серий типовых панельных домов в Москве

Прочерк -- не предусмотрено в проекте.

* В таблице приведены самые большие по площади варианты квартир.

** Характеристики уже известной серии П-44Т даны для сравнительного анализа с новой серией П-44ТМ.

Информация предоставлена Домодедовским заводом ЖБИ, ДСК-1, компанией "СтройГорСтандарт".

ЮЛИЯ РОШЕК