Архивная публикация 2003 года: "Притяжение земли"

Великое переселение состоятельных жителей столичного мегаполиса в пригороды вступило в решающую фазу. Подмосковная земля третий год уверенно растет в цене -- за это время среднестатистическая сотка подорожала почти на 130%. Именно поэтому тем, кто еще не обзавелся мини-имением в окрестностях Москвы, пора его приобретать -- земля здесь будет дорожать и дальше.Здравствуй, русское поле

Любой мегаполис по законам своего развития очень похож на бюрократическую структуру: сколько места ему ни выделяй, все мало. И рост этажей новой застройки решает проблему лишь на время. Хотя бы потому, что чем больше в городе людей, чем больше высоток и небоскребов, тем сильнее стремление горожанина убежать из этого муравейника и реализовать вполне мещанскую мечту о своем домике с палисандничком (в российском варианте называемым "сотками").

Вот, собственно, в самом примитивном виде механизм экспансии большого города на свои пригороды. В случае с Москвой (шире -- Россией) это стремление усугубляется еще и традициями. Переселение на лето за город у нас популярно уже давно. Свидетельство тому -- английское dacha и немецкое datscha, напрямую заимствованные из русского языка.

Сегодня общая площадь занятых дачными и коттеджными поселками земель Подмосковья составляет всего 500 тыс. га (для сравнения: территория самой Москвы -- 1 млн. 44 тыс. га). Остальное -- это земли сельскохозяйственного назначения и лесной фонд, где, по идее, всякое строительство запрещено. Но именно "по идее".

Александр Крапин, генеральный директор информационного агентства рынка недвижимости RWAY:

"Наиболее ликвидная с точки зрения коттеджного строительства земля, которая находится в радиусе 50 км от МКАД, принадлежит совхозам. Чтобы частично удовлетворить спрос на загородные участки, на совхозные просторы ведется активное наступление".

В нынешнем году на рынке появится около тысячи гектаров совхозной земли, переведенной в категорию "земли под строительство". В прошлом году объем "переведенной" земли составил около 500--700 га (100 из которых пришлось на Рублевку). При этом на долю частников перепали лишь крохи -- количество таких сделок можно было пересчитать по пальцам. Вся остальная земля оптом была куплена строительными компаниями. В этом году ситуация не изменится.

Оценить точно, сколько жилья (отдельных домов, коттеджных поселков) можно построить на бывшей совхозной территории, не берется никто -- слишком уж разнородные объекты представлены на рынке. И все-таки -- для ориентира -- если взять за единицу измерения усредненный поселок общей площадью 12--15 га (наиболее распространенный вариант), то на тысяче га "переведенной" земли можно построить примерно 70--80 поселков.

Учитывая, что ежегодно на подмосковном рынке появляется (или заявляется риэлтерами) около 50 новых поселков, то, казалось бы, спрос должен быть удовлетворен. Ан нет: подавляющее большинство совхозных земель -- это далеко не подарок. Здесь нет ни коммуникаций, ни лесов с водоемами. Чтобы придать таким участкам товарный вид, нужны немалые средства.

Конечно, рано или поздно строительные компании начнут выкладывать совхозные наделы на рынок (тем более что перевод совхозной земли в коммерческую грозит принять массовые масштабы), но не в этом году. В результате сейчас на рынке образовался изрядный дефицит подмосковных соток.

Отдельной строкой идут весьма привлекательные для загородного строительства лесные участки, которые находятся в ведении федерального лесничества и составляют половину всех земель Подмосковья. Но, учитывая, что в этой организации пока не торопятся подписывать акт о выделении дополнительных земель под строительство (к чему их уже долгое время склоняют: с прошлого года в лесничестве находится документация на несколько сотен гектаров), массы новых лесных участков на рынке не появится.

Еще один источник новой земли под строительство -- это территории вышедших в тираж пионерлагерей и баз отдыха. Привлекательность этих участков намного выше по сравнению с голыми совхозными полями. Однако их ресурс ограничен. В прошлом году на рынке появилось не больше 150 га "пионерской" земли (то есть, по нашей весьма условной математике, около 10 поселков). В этом году ситуация не изменится. Что неизбежно приведет к росту цен на подмосковные наделы.

Стоимость участков земли под строительство в ближайшем Подмосковье (по состоянию на март 2003 года)*

* По данным агентства МИАН.

** Таких предложений нет.

Где зарыть деньги?

Вот уже в течение нескольких лет подмосковные сотки являются на рынке недвижимости самым выгодным вложением капитала -- цены на землю растут опережающими темпами. В период с 2000 по 2001 год стоимость "малой родины" увеличилась на 25%, с 2001 по 2002 -- еще на 30%, и вот, пожалуйста, нынешний дачный сезон мы встречаем с 40-процентным подорожанием. В сумме получается, что с начала 2000 года земля подорожала на 127%.

Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

"Сегодня спрос на доброкачественные участки со стороны частных покупателей превышает предложение в пять раз, что неизбежно ведет к росту цен на них. Больше всего -- на 50--60% к уровню прошлого года -- подорожали ликвидные участки площадью от 25 соток, с коммуникациями, вблизи водоема и леса".

Помимо дефицита приличной земли под строительство существует еще одна причина для стремительного роста цен -- это появление массового покупателя, который желает приобрести именно земельный участок, а не готовый дом. Еще год назад строиться с нуля было непопулярно и очень хлопотно -- все приходилось делать самому. Сегодня количество хлопот не убавилось, однако уровень требований к готовому жилью возрос, чего нельзя сказать об уровне предлагаемых на рынке готовых коттеджных поселков. Поэтому-то покупатели и стали намного активнее интересоваться землей, а не готовыми проектами.

На вопрос о том, чего же конкретно не хватает нынешним коттеджам, риэлтеры отвечают уклончиво -- дескать, слишком много однотипных проектов, не удовлетворяющих особенно тех покупателей, которые не впервые занимаются покупкой загородного дома. Тем не менее понятно, что одной из главных причин спада интереса к готовому жилью являются слишком высокие цены на него.

Участковые уполномоченные

В отличие от цен, набор требований к самим участкам за последнее время практически не изменился.

По-прежнему главным критерием при оценке земли является месторасположение участка. Пальма первенства принадлежит западным (Рублево-Успенское, Минское), северо-западным (Новорижское, Пятницкое) и юго-западным (Калужское, Боровское, Киевское) направлениям. В число же аутсайдеров входят восточные (Щелковское, Горьковское) и южные (Каширское) направления.

Андрей Патрушев, менеджер по связям с общественностью компании Penny Lane Realty:

"Основная часть платежеспособного спроса (до 90% от общего числа заявок на покупку) сосредоточена в пределах 30-километровой зоны от МКАД. А наиболее дорогая земля расположена к западу от Москвы в пределах 15-километровой зоны, желательно по Рублевке, вблизи леса и водоема. По цене такие участки могут отличаться от средних в два-три раза".

Далее в списке "участковых критериев" находятся лес, речка и птицы за окном. Подобные, казалось бы, "бесплатные" ценности увеличивают стоимость загородной сотки на 30%. Так, например, земли севера и северо-востока области вряд ли привлекли бы к себе внимание, не будь там водохранилищ.

Почти вдвое повышают статус и стоимость участка наличие коммуникаций и инфраструктуры. Без света, газа и магазина под боком даже самый дивный вид из окна будущего коттеджа мало кого обрадует. В некоторых поселках, в основном расположенных возле Рублевки, число кафе, магазинов и ресторанов на квадратный метр превышает столичные мерки. Правда, из-за повышенной нагрузки на местные электросети, газо- и водопровод тамошним коммуникациям уже не хватает мощностей. Поэтому при приобретении участка на густонаселенном пространстве обязательно нужно выяснить, есть ли возможность провести к участку свет, газ, холодную воду и канализацию.

Ведь если коммуникации расположены в 2--3 км от приобретенных соток, их обустройство увеличит расходы на строительство дома до неприемлемого уровня.

Направления наступления

В зависимости от набора престижных признаков цена загородной сотки в наступившем году колеблется от $800 до $30 тыс.

Самыми привлекательными остаются участки по Рублево-Успенскому шоссе, цены на которые выросли за последний год на 30--40% и составляют сегодня $28--30 тыс. за сотку. Речь идет о таких известных местечках, как Барвиха, Жуковка, Горки-9, (10--15 км от МКАД), где в прошлом году стоимость сотки достигала $24 тыс., а сегодня -- $33 тыс.

Неуемный рост цен на Рублевке происходит из-за невероятного превышения спроса над предложением. Окрестности шоссе практически полностью застроены, и, скорее всего, в ближайшие пять лет в пределах 50 км от МКАД новые предложения вообще перестанут появляться.

По остальным направлениям ситуация спокойнее, хотя цены растут практически везде.

Увеличивается популярность Новорижского и Калужского шоссе. Эти трассы наименее загружены, и земельные массивы по этим направлениям активно осваиваются застройщиками. Так, если в прошлом году в поселке Фоминское по Калужскому шоссе (15 км от МКАД) сотка стоила $3,5 тыс., то в этом году за нее уже придется выложить не менее $5 тыс. Впрочем, на Новорижской трассе (в отличие от той же Рублевки) еще осталась дешевая земля. Так, сотка земли (с коммуникациями), расположенная за 40 км от МКАД, стоит всего $700.

Неплохим спросом пользуются участки по Минскому и Можайскому шоссе, где цена сотки держится на довольно высоком уровне. Нынешний предел -- стоимость сотки земли по Минскому шоссе в поселке Лесной ручей (14 км от МКАД) -- $13 тыс. (в прошлом году $7--8 тыс.). И это несмотря на сложную транспортную ситуацию, сложившуюся после строительства рынков между Москвой и Одинцовом. Впрочем, стоит отъехать по этим направлениям 20 км от МКАД, как можно найти участок и за $3 тыс. за сотку.

Довольно ощутимо в последние годы подорожала земля на севере Подмосковья вдоль Дмитровского шоссе, что объясняется расположенными поблизости водохранилищами. Участки здесь стоят около $7 тыс. за сотку (в прошлом году -- $5 тыс.). Кроме этого, интерес любителей горно-лыжного вида спорта вызывает и район холмистой Яхромы недалеко от спортивного парка "Волен" (40 км от МКАД). Цена сотки земли в нынешнем году доходит здесь до $2--3 тыс., тогда как, скажем, три-четыре года назад вряд ли кто осмелился бы запросить за сотку $1 тыс.

Стабилен спрос на землю вдоль Ярославского шоссе. Престижные участки находятся в 15-километровой зоне -- в поселках Клязьма, Валентиновка, Челюскинский, Тишково, где в прошлом году землю продавали по $2,5--3,5 тыс. за сотку, а в нынешнем -- по $4 тыс.

Киевское направление, где немало старых дачных поселков, практически не растет в цене из-за близости аэропорта Внуково. Спросом пользуется лишь отрезок в пределах 15--30 км, на котором располагаются наиболее ликвидные участки размером в 2 га с лесными деревьями под будущим окошком, например в поселках Глаголево и Фрунзевец, где стоимость сотки составляет $5 тыс. и $7 тыс. соответственно.

Щелковскому и Горьковскому шоссе изрядно подпортило репутацию обилие промышленных предприятий на востоке города. Однако общая тенденция подорожания земли сказалась и здесь -- цена за сотку доходит до $3 тыс. (вместо прошлогодних $2 тыс.). Хотя встречаются и "старые" предложения -- не более $1,5 тыс.

В конце списка плетется самое непопулярное направление среди приверженцев загородного образа жизни -- Каширское шоссе и Домодедовская трасса, где цены за сотку колеблются в пределах $0,3--1,5 тыс.

Однако, повторим, даже нынешние, сильно выросшие цены на землю -- это далеко не предел. Процесс переселения состоятельных москвичей в загородные дома уже практически завершен. Инициатива перешла к среднему классу, а это значит, что спрос на земельном рынке столичной области обеспечен на долгие годы вперед.

ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА