Наверх
19 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Притяжение земли"

Великое переселение состоятельных жителей столичного мегаполиса в пригороды вступило в решающую фазу. Подмосковная земля третий год уверенно растет в цене — за это время среднестатистическая сотка подорожала почти на 130%. Именно поэтому тем, кто еще не обзавелся мини-имением в окрестностях Москвы, пора его приобретать — земля здесь будет дорожать и дальше.Здравствуй, русское поле

Любой мегаполис по законам своего развития очень похож на бюрократическую структуру: сколько места ему ни выделяй, все мало. И рост этажей новой застройки решает проблему лишь на время. Хотя бы потому, что чем больше в городе людей, чем больше высоток и небоскребов, тем сильнее стремление горожанина убежать из этого муравейника и реализовать вполне мещанскую мечту о своем домике с палисандничком (в российском варианте называемым «сотками»).
Вот, собственно, в самом примитивном виде механизм экспансии большого города на свои пригороды. В случае с Москвой (шире — Россией) это стремление усугубляется еще и традициями. Переселение на лето за город у нас популярно уже давно. Свидетельство тому — английское dacha и немецкое datscha, напрямую заимствованные из русского языка.
Сегодня общая площадь занятых дачными и коттеджными поселками земель Подмосковья составляет всего 500 тыс. га (для сравнения: территория самой Москвы — 1 млн. 44 тыс. га). Остальное — это земли сельскохозяйственного назначения и лесной фонд, где, по идее, всякое строительство запрещено. Но именно «по идее».
Александр Крапин, генеральный директор информационного агентства рынка недвижимости RWAY:
«Наиболее ликвидная с точки зрения коттеджного строительства земля, которая находится в радиусе 50 км от МКАД, принадлежит совхозам. Чтобы частично удовлетворить спрос на загородные участки, на совхозные просторы ведется активное наступление».
В нынешнем году на рынке появится около тысячи гектаров совхозной земли, переведенной в категорию «земли под строительство». В прошлом году объем «переведенной» земли составил около 500—700 га (100 из которых пришлось на Рублевку). При этом на долю частников перепали лишь крохи — количество таких сделок можно было пересчитать по пальцам. Вся остальная земля оптом была куплена строительными компаниями. В этом году ситуация не изменится.
Оценить точно, сколько жилья (отдельных домов, коттеджных поселков) можно построить на бывшей совхозной территории, не берется никто — слишком уж разнородные объекты представлены на рынке. И все-таки — для ориентира — если взять за единицу измерения усредненный поселок общей площадью 12—15 га (наиболее распространенный вариант), то на тысяче га «переведенной» земли можно построить примерно 70—80 поселков.
Учитывая, что ежегодно на подмосковном рынке появляется (или заявляется риэлтерами) около 50 новых поселков, то, казалось бы, спрос должен быть удовлетворен. Ан нет: подавляющее большинство совхозных земель — это далеко не подарок. Здесь нет ни коммуникаций, ни лесов с водоемами. Чтобы придать таким участкам товарный вид, нужны немалые средства.
Конечно, рано или поздно строительные компании начнут выкладывать совхозные наделы на рынок (тем более что перевод совхозной земли в коммерческую грозит принять массовые масштабы), но не в этом году. В результате сейчас на рынке образовался изрядный дефицит подмосковных соток.
Отдельной строкой идут весьма привлекательные для загородного строительства лесные участки, которые находятся в ведении федерального лесничества и составляют половину всех земель Подмосковья. Но, учитывая, что в этой организации пока не торопятся подписывать акт о выделении дополнительных земель под строительство (к чему их уже долгое время склоняют: с прошлого года в лесничестве находится документация на несколько сотен гектаров), массы новых лесных участков на рынке не появится.
Еще один источник новой земли под строительство — это территории вышедших в тираж пионерлагерей и баз отдыха. Привлекательность этих участков намного выше по сравнению с голыми совхозными полями. Однако их ресурс ограничен. В прошлом году на рынке появилось не больше 150 га «пионерской» земли (то есть, по нашей весьма условной математике, около 10 поселков). В этом году ситуация не изменится. Что неизбежно приведет к росту цен на подмосковные наделы.

Стоимость участков земли под строительство в ближайшем Подмосковье (по состоянию на март 2003 года)*

~0102~Направление~0301~Стоимость 1 сотки ($)
До 15 км15—30 кмсвыше 30 км
Рублево-Успенское5000—25 0001000—15 000**
Новорижское4000-13 0001000—8000до 3000
Минское2000-12 000700—4000до 1500
Киевское1000—45001000—4000до 2500
Калужское2000—80001000—6000до 1500
Казанское2000—6000600—4000до 1000
Горьковское1000—3000500—1500до 1000
Щелковское700—3000до 1000до 1000
Ярославское3000—12 0001000—10 000до 2000
Дмитровское1000—10 000500—5000до 2000
Волоколамское1000—6000500—3000до 1500
Симферопольское700—2000500—1500до 1000
Ленинградское1000—10 000500—1500до 1000

* По данным агентства МИАН.

** Таких предложений нет.

Где зарыть деньги?

Вот уже в течение нескольких лет подмосковные сотки являются на рынке недвижимости самым выгодным вложением капитала — цены на землю растут опережающими темпами. В период с 2000 по 2001 год стоимость «малой родины» увеличилась на 25%, с 2001 по 2002 — еще на 30%, и вот, пожалуйста, нынешний дачный сезон мы встречаем с 40-процентным подорожанием. В сумме получается, что с начала 2000 года земля подорожала на 127%.
Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
«Сегодня спрос на доброкачественные участки со стороны частных покупателей превышает предложение в пять раз, что неизбежно ведет к росту цен на них. Больше всего — на 50—60% к уровню прошлого года — подорожали ликвидные участки площадью от 25 соток, с коммуникациями, вблизи водоема и леса».
Помимо дефицита приличной земли под строительство существует еще одна причина для стремительного роста цен — это появление массового покупателя, который желает приобрести именно земельный участок, а не готовый дом. Еще год назад строиться с нуля было непопулярно и очень хлопотно — все приходилось делать самому. Сегодня количество хлопот не убавилось, однако уровень требований к готовому жилью возрос, чего нельзя сказать об уровне предлагаемых на рынке готовых коттеджных поселков. Поэтому-то покупатели и стали намного активнее интересоваться землей, а не готовыми проектами.
На вопрос о том, чего же конкретно не хватает нынешним коттеджам, риэлтеры отвечают уклончиво — дескать, слишком много однотипных проектов, не удовлетворяющих особенно тех покупателей, которые не впервые занимаются покупкой загородного дома. Тем не менее понятно, что одной из главных причин спада интереса к готовому жилью являются слишком высокие цены на него.
Участковые уполномоченные

В отличие от цен, набор требований к самим участкам за последнее время практически не изменился.
По-прежнему главным критерием при оценке земли является месторасположение участка. Пальма первенства принадлежит западным (Рублево-Успенское, Минское), северо-западным (Новорижское, Пятницкое) и юго-западным (Калужское, Боровское, Киевское) направлениям. В число же аутсайдеров входят восточные (Щелковское, Горьковское) и южные (Каширское) направления.
Андрей Патрушев, менеджер по связям с общественностью компании Penny Lane Realty:
«Основная часть платежеспособного спроса (до 90% от общего числа заявок на покупку) сосредоточена в пределах 30-километровой зоны от МКАД. А наиболее дорогая земля расположена к западу от Москвы в пределах 15-километровой зоны, желательно по Рублевке, вблизи леса и водоема. По цене такие участки могут отличаться от средних в два-три раза».
Далее в списке «участковых критериев» находятся лес, речка и птицы за окном. Подобные, казалось бы, «бесплатные» ценности увеличивают стоимость загородной сотки на 30%. Так, например, земли севера и северо-востока области вряд ли привлекли бы к себе внимание, не будь там водохранилищ.
Почти вдвое повышают статус и стоимость участка наличие коммуникаций и инфраструктуры. Без света, газа и магазина под боком даже самый дивный вид из окна будущего коттеджа мало кого обрадует. В некоторых поселках, в основном расположенных возле Рублевки, число кафе, магазинов и ресторанов на квадратный метр превышает столичные мерки. Правда, из-за повышенной нагрузки на местные электросети, газо- и водопровод тамошним коммуникациям уже не хватает мощностей. Поэтому при приобретении участка на густонаселенном пространстве обязательно нужно выяснить, есть ли возможность провести к участку свет, газ, холодную воду и канализацию.
Ведь если коммуникации расположены в 2—3 км от приобретенных соток, их обустройство увеличит расходы на строительство дома до неприемлемого уровня.
Направления наступления

В зависимости от набора престижных признаков цена загородной сотки в наступившем году колеблется от $800 до $30 тыс.
Самыми привлекательными остаются участки по Рублево-Успенскому шоссе, цены на которые выросли за последний год на 30—40% и составляют сегодня $28—30 тыс. за сотку. Речь идет о таких известных местечках, как Барвиха, Жуковка, Горки-9, (10—15 км от МКАД), где в прошлом году стоимость сотки достигала $24 тыс., а сегодня — $33 тыс.
Неуемный рост цен на Рублевке происходит из-за невероятного превышения спроса над предложением. Окрестности шоссе практически полностью застроены, и, скорее всего, в ближайшие пять лет в пределах 50 км от МКАД новые предложения вообще перестанут появляться.
По остальным направлениям ситуация спокойнее, хотя цены растут практически везде.
Увеличивается популярность Новорижского и Калужского шоссе. Эти трассы наименее загружены, и земельные массивы по этим направлениям активно осваиваются застройщиками. Так, если в прошлом году в поселке Фоминское по Калужскому шоссе (15 км от МКАД) сотка стоила $3,5 тыс., то в этом году за нее уже придется выложить не менее $5 тыс. Впрочем, на Новорижской трассе (в отличие от той же Рублевки) еще осталась дешевая земля. Так, сотка земли (с коммуникациями), расположенная за 40 км от МКАД, стоит всего $700.
Неплохим спросом пользуются участки по Минскому и Можайскому шоссе, где цена сотки держится на довольно высоком уровне. Нынешний предел — стоимость сотки земли по Минскому шоссе в поселке Лесной ручей (14 км от МКАД) — $13 тыс. (в прошлом году $7—8 тыс.). И это несмотря на сложную транспортную ситуацию, сложившуюся после строительства рынков между Москвой и Одинцовом. Впрочем, стоит отъехать по этим направлениям 20 км от МКАД, как можно найти участок и за $3 тыс. за сотку.
Довольно ощутимо в последние годы подорожала земля на севере Подмосковья вдоль Дмитровского шоссе, что объясняется расположенными поблизости водохранилищами. Участки здесь стоят около $7 тыс. за сотку (в прошлом году — $5 тыс.). Кроме этого, интерес любителей горно-лыжного вида спорта вызывает и район холмистой Яхромы недалеко от спортивного парка «Волен» (40 км от МКАД). Цена сотки земли в нынешнем году доходит здесь до $2—3 тыс., тогда как, скажем, три-четыре года назад вряд ли кто осмелился бы запросить за сотку $1 тыс.
Стабилен спрос на землю вдоль Ярославского шоссе. Престижные участки находятся в 15-километровой зоне — в поселках Клязьма, Валентиновка, Челюскинский, Тишково, где в прошлом году землю продавали по $2,5—3,5 тыс. за сотку, а в нынешнем — по $4 тыс.
Киевское направление, где немало старых дачных поселков, практически не растет в цене из-за близости аэропорта Внуково. Спросом пользуется лишь отрезок в пределах 15—30 км, на котором располагаются наиболее ликвидные участки размером в 2 га с лесными деревьями под будущим окошком, например в поселках Глаголево и Фрунзевец, где стоимость сотки составляет $5 тыс. и $7 тыс. соответственно.
Щелковскому и Горьковскому шоссе изрядно подпортило репутацию обилие промышленных предприятий на востоке города. Однако общая тенденция подорожания земли сказалась и здесь — цена за сотку доходит до $3 тыс. (вместо прошлогодних $2 тыс.). Хотя встречаются и «старые» предложения — не более $1,5 тыс.
В конце списка плетется самое непопулярное направление среди приверженцев загородного образа жизни — Каширское шоссе и Домодедовская трасса, где цены за сотку колеблются в пределах $0,3—1,5 тыс.
Однако, повторим, даже нынешние, сильно выросшие цены на землю — это далеко не предел. Процесс переселения состоятельных москвичей в загородные дома уже практически завершен. Инициатива перешла к среднему классу, а это значит, что спрос на земельном рынке столичной области обеспечен на долгие годы вперед.

ЮЛИЯ МЕДВЕДЕВА

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK