25.02.2008 01:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2008 года: "Сельский час"

Увеличение предложения и расширение географии подмосковных объектов делает вложения в недвижимость более доступными, но не всегда рентабельными. Рынок требует от инвестора знания предмета и внимания к деталям.

До начала 90-х годов прошлого века дачная жизнь не случайно ассоциировалась в основном с садоводством и огородничеством, ведь дача гарантировала своему владельцу насыщенный сельским трудом досуг и урожай картошки и яблок в конце сезона. Рыночные отношения коренным образом изменили подход к даче. Она приобрела материальную ценность и стала частью образа жизни. Все чаще дачу используют в качестве дома для постоянного проживания. Соответственно, происходит и переориентация застройки: из традиционно сезонной в застройку для постоянного проживания. Растет и количество форматов загородного жилья (самые популярные - коттеджи и таунхаусы). Сегодня загородные владения оценивают по принципиально иным параметрам, на первый план выходит не плодородность почвы или близость к железнодорожной станции, а престижность и перспективность района, инфраструктура, коммуникации, ландшафт, окружение, особенности архитектуры объекта, площадь участка и дома. Что и понятно: все эти характеристики влияют на рыночную привлекательность объекта, оправдывают или не оправдывают вложения. Благодаря росту рынка загородной недвижимости в последние десять лет появился широкий круг частных инвесторов, специализирующихся на подобных вложениях. А не всегда прогнозируемый рост цен на излюбленный объект инвестиций - московские квартиры - стал причиной расширения круга желающих вложиться в . Впрочем, игра на этом рынке имеет ряд особенностей и требует знания не только правового поля, но и меняющейся конъюнктуры.

Сколько стоит дом построить
По мнению Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости , . Говоря об особенностях ценообразования, эксперт отмечает, что ). На итоговую цену влияют и характеристики объекта - направление, удаленность от МКАД, инфраструктура, наличие природного объекта>.
Несмотря на массу оговорок, на сегодняшний день жилые объекты Подмосковья подразделяют по ценовому признаку на несколько категорий. Разброс цен в каждой из категорий довольно значителен (десятки и даже сотни тысяч долларов), что, впрочем, подтверждает мысль об уникальности объектов рассматриваемого сегмента. По классификации компании , к экономклассу относят дома стоимостью до $266 857 (средняя цена анализируемых объектов), к сегменту комфорт - от $266 857 до $533 715. Бизнес-класс представлен коттеджами и таунхаусами, чья цена находится в диапазоне $533 857-1 067 430, дома категории премиум стоят от $1 067 430 до $2 134 860. Deluxe представлен домовладениями стоимостью от $2 134 860 до $4 269 720. Объекты категории эксклюзив стоят до $8,5 млн. Пределом для Подмосковья на сегодняшний день является цена в $60 млн за объект.
Но все может измениться, так как ценовая динамика на рынке довольно значительна. Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства недвижимости WELHOME, констатирует: рынке наблюдалась положительная динамика стоимости предложения. Ценовые колебания на разные объекты, в зависимости от стадии реализации и планов девелопера, составляли от 5% до 50%. В общем же среднерыночная динамика не превысила 15-20%. Однако кроме внутренних факторов в рамках самих проектов динамика цен была обусловлена и другими обстоятельствами. Наиболее значимые из них - рост спроса, сезонные изменения цен, а также экономические предпосылки - падение курса доллара, инфляция и т.п.>.

Когда лучше
Сохранится ли такая динамика в 2008 году и какая именно недвижимость окажется в фаворитах в ближайшем будущем? Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко считает, что . Среди последних тенденций рынка недвижимости Андрей Уфимцев выделяет появление нового формата - дальних дач, что . Перечисленные тенденции уже сказались на структуре предложения. По данным агентства WELHOME, 48% от общего количества предлагаемых объектов расположены в радиусе 30 км от МКАД, 44% - в радиусе 30-50 км, и 8% на расстоянии от 50 до 150 км от МКАД.
Эксперты сходятся во мнении, что рынок загородной недвижимости бизнес-класса практически насыщен (конкуренция здесь сместилась в сферу идеологии и маркетинга проектов), демонстрирует стабильность (продолжается рост ценовых показателей при сокращении количественных), а из всех сегментов в 2007 году наиболее динамичным показал себя рынок экономкласса. Причем предложение в этом ценовом сегменте состояло из множества форматов жилья, зачастую имеющихся в рамках одного проекта, - это и коттеджи, и таунхаусы, и дуплексы, и даже квартиры в малоэтажных домах (как, например, в загородных жилых комплексах и по Новорижскому шоссе). В 2007 году структура предложения по классам объектов выглядела следующим образом: 49% предложения за бизнес классом, 34% - за эконом и 17% за элитным сегментом (данные WELHOME).
Правила выбора объекта и для инвестиций, и для личного использования в принципе идентичны. Главное - знание рынка. По словам Александра Дьяченко, . Если говорить в целом, то, по мнению аналитиков WELHOME, или имеющие в своей концепции необычную доминанту. К примеру, если проект предполагает гольф- или горнолыжную инфраструктуру, эта характеристика даже в долгосрочной перспективе будет выделять его из ряда конкурентных предложений, и шансы возрастания прибыли при перепродаже объекта увеличатся>. К подобным изюминкам может относиться и эксклюзивный ландшафтный дизайн, как, к примеру, в поселках и Millennium Park.
Важный момент - транспортная доступность. С этой точки зрения наиболее перспективны западные и юго-западные шоссе (особенно Новорижское, Киевское и Калужское направления). Высокой ликвидностью характеризуются земли на берегах Можайского и Рузского водохранилищ, в формате дальних дач вырывается в лидеры Симферопольское шоссе.
Зачастую, чтобы сэкономить, потенциальные дачники или инвесторы решаются на самостоятельную стройку. (По данным агентства , земельные участки занимают 25% в структуре предпочтений покупателей по типам объетов, остальные 30 и 45% приходятся на коттеджи и таунхаусы соответственно). Такой подход может быть как удачным (экономия может составить до 30-50%), так и провальным. Дело в том, что покупка участка (если необходимо - перевод земли из одного разрешенного назначения в другое), проведение коммуникаций, период согласований, проектирование и строительство - занятие, во-первых, недешевое, а во-вторых, не для дилетантов. Земельный рынок таит в себе массу подводных камней. Чтобы не столкнуться с ними, Савелий Орбант, генеральный директор компании , советует . С точки зрения снижения рисков при приобретении участка можно также рассмотреть варианты в реализующихся проектах экономкласса на начальной стадии строительства. В этом случае все юридические и инженерные вопросы девелопер берет на себя. В последнее время эксперты отмечают рост спроса на подобного рода объекты, что во многом обусловлено их меньшей стоимостью по сравнению с готовыми домовладениями. Однако сильной экономии, если земля приобретается не с целью последующей перепродажи, а для себя, здесь ждать не стоит. Стоимость 1 сотки земли, расположенной не в составе и в составе коттеджного поселка, может различаться в 2-3 раза. Так, например, цена сотки на Новорижском шоссе на расстоянии 15-30 км от Москвы заявляется на уровне $8-13 тыс., а в составе поселка на этом направлении и расстоянии цена уже может превышать $40 тыс. Поэтому, как считают опрошенные участники рынка, .
Естественно, наибольшим инвестиционным потенциалом отличаются объекты на стадии застройки. По мере продвижения строительства и развития инфраструктуры поселка увеличивается и цена (не так стремительно, как в случае с московскими новостройками, но экономия существенная - до 30%).

Инфраструктура - главный козырь
Сравнивая рынки загородной и столичной недвижимости, стоит отметить, что инвестиционная игра на первом более сложная. Помимо уже перечисленных параметров стоит обращать более пристальное внимание на инфраструктуру поселка, а не только на качество самого объекта. Если выбор пал на коттеджный поселок, то покупателям не советуют игнорировать такие моменты, как наличие КПП, охраны, объектов инфраструктуры - игровых площадок, комплексов бытового обслуживания, детских учреждений, общественных территорий. Кстати, увеличение общественных зон в структуре поселков - последняя тенденция загородного рынка.
Андрей Уфимцев из агентства полагает, что . По данным агентства, среди объектов инфраструктуры в рейтинге предпочтений покупателей - детские сады и школы (30%), КПП (15%), рекреационные зоны, физкультурно-оздоровительные комплексы, автомастерские и бытовые центры (по 10%), такие параметры, как видеонаблюдение, патрулирование и гостевая парковка набирают по 5%.