Наверх
16 декабря 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2010 года: "Возведение в квадрат"

Российский рынок недвижимости постепенно восстанавливается, но прежних темпов роста уже не будет.   Рынок недвижимости с полным основанием можно считать одним из индикаторов состояния экономики. Во время кризиса цены на недвижимость в среднем по России рухнули на 25-30%, в Москве падение было еще более глубоким. Сейчас ситуация выправляется, хотя и не слишком быстро. Цены на недвижимость начали расти в конце 2009 года, в первой половине 2010-го рост цен продолжился, но к осени приостановился. Генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков считает, что «стагнация может сохраниться до весны 2011 года».
   
ШАГ — ОСТАНОВКА 
 «С конца 2009 и весь 2010 год наблюдался всплеск покупательной активности, — рассказывает директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко» Николай Румянцев. — Он был обусловлен тем, что люди, имевшие накопления, ждали падения цен и наконец начали покупать жилье, дополнительным подспорьем можно считать восстановление ипотеки».
   «Наиболее интенсивно цены росли в начале 2010 года и накануне осеннего сезона», — отмечает управляющий партнер Инвестиционно-строительной компании TEKTA GROUP Андрей Биржин. Эти тенденции были характерны как для первичного, так и для вторичного рынка.
   Однако рост покупательной активности и ограниченное посткризисное предложение в 2010 году не привели к значительному повышению цен. Как показал анализ Центра макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка, динамика цен в этом году будет близка к показателям инфляции. Эксперты Центра ожидают по итогам 2010 года минимального роста номинальных рублевых цен около 1,5%, а если учесть инфляцию, то цена снизится более чем на 4%.
   Москва активнее выбирается из кризиса, но и здесь цены пока не вернулись на докризисный уровень. Эксперты отмечают, что к началу января 2011 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке может составить в столице порядка 195 тыс. рублей (до кризиса «квадрат» стоил 210,3 тыс. рублей). Если же считать среднюю стоимость без учета элитных квартир, то, по данным портала irn.ru, в Москве на начало нынешней зимы средняя цена «квадрата» составляла $4559 (менее 150 тыс. рублей).
   «Сейчас цена квадратного метра достигла минимальных значений, по которым девелопер готов осуществлять реализацию жилья, сохраняя рентабельность бизнеса в целом, — говорит Андрей Биржин. — Но эти цены не могут долго удерживаться, уже сейчас наметилась тенденция к их повышению». По его оценкам, «в целом в Москве рост цен за весь год не превышает общих показателей инфляции, за 10 месяцев 2010 года стоимость квадратного метра в различных сегментах увеличилась на 0,5-10%».
   По словам Николая Румянцева из «Интеко», поскольку в 2010 году начал ощущаться дефицит качественных объектов в сегменте бизнес-класса, цена здесь выросла на 15-20%. «Более стабильная ситуация с объектами эконом-класса, так как в 2009-2010 годах именно эти объекты в основном и строились», — полагает Николай Румянцев.
   В целом средний ценовой подъем на столичном рынке составил за десять месяцев всего лишь 3%. По итогам года, как считают аналитики ЦМИ Сбербанка, ожидаемый прирост рублевой стоимости жилья в столице в номинальном выражении — около 5% в реальном исчислении. В среднем по России прибавка составит 6% в номинальном выражении, то есть даже ниже уровня инфляции. Так что докризисных темпов, когда цены на жилье значительно превосходили темп роста индекса потребительских цен (в среднем более чем на 17% в год за период с 2003 года по третий квартал 2008-го), ждать оснований нет.
   
БАНКИ, ДЕНЬГИ И ПОЛИТИКА  
Оживление рынка во многом объясняется относительно доступными кредитами и возможностями в реструктуризации долгов девелоперов и застройщиков. Состояние экономики позволило Центробанку снижать ставку рефинансирования. С апреля 2009 года она сокращалась 14 раз, опустившись с 13% до 7,75%. Произошло снижение ставок и по коммерческим займам.
   Объемы ввода жилья в России в кризисный, 2008 год приближались к 64 млн кв. м. В 2009 году они упали до 53,6 млн кв. м, а в 2010-м ожидается прирост в 2,0% с вводом 54,7 млн кв. м жилья. По оптимистичным прогнозам, в 2011 году отрасль почти вплотную подойдет к докризисным показателям, выдав 62,3 млн кв. м жилой недвижимости.
   Но планы многих девелоперов могут быть скорректированы по политическим причинам. Смена власти в ключевых регионах заставила игроков рынка притормозить реализацию проектов, и эксперты считают, что снижение предложения будет работать на возобновление роста цен.
   В 2010 году оставили свои посты Муртаза Рахимов (Баш-кирия), Минтимер Шаймиев (Татарстан), Кирсан Илюмжинов (Калмыкия) и, конечно же, Юрий Лужков. «Все участники рынка, скорее всего, одним из основных политических событий 2010 года назовут смену мэра Москвы. Конечно, нельзя оставить без внимания такие инициативы московской мэрии, как отмена некоторых решений горадминистрации старого состава по передаче ряда объектов рынка аффилированным с нею бизнес-структурам, пересмотр отдельных положений Генплана столицы, сокращение в три-четыре раза сроков согласования исходно разрешительной документации и поиск способов решения транспортных проблем. Последствия предпринятых новшеств новой московской власти участники столичного рынка недвижимости смогут ощутить только в первом-втором квартале 2011 года», — говорит Андрей Биржин.
   По словам управляющего директора консалтинговой компании Praedium Oncor International Михаила Геца, проблема даже не в том, что смена губернаторов-тяжеловесов как-то ударит по аффилированным с ними девелоперским структурам (хотя таковым иногда лучше продать свой бизнес и зафиксировать прибыль), а в том, что со сменой власти у игроков рынка возникает некоторое непонимание, как будет развиваться регион. Например, предыдущий мэр или губернатор застраивали центр города элитным жильем, а окраины — экономклассом. При этом у застройщиков были такие-то обременения. А как будет при новом руководителе?
   Как говорит президент Финансово-строительной корпорации (ФСК) «Лидер» Владимир Воронин, например, Сергей Собянин «активно преобразовывает структуру управления городом, что не могло не отразиться и на работе девелоперов».
   В частности, он признает, что «выходить на рынок с новыми проектами нужно весьма осторожно, так как нет уверенности, что в том месте, где по утвержденному Генплану и в соответствии с прошлыми постановлениями правительства города ты мог построить высотку, теперь тебя не обяжут строить, например, парковку.
   Ведь, как сказал Сергей Собянин, принятый Генплан — это не догма, и его можно пересмотреть», поясняет Владимир Воронин. По его словам, определенность на рынке настанет к середине 2011 года. До этого момента девелоперам и застройщикам стоит участвовать в абсолютно понятных и открытых аукционах, на которые выставляются проекты с утвержденной документацией. Это, например, аукционы, которые проводит Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Гендиректор РЖС Александр Браверман заявлял, что в Москве таких аукционов в будущем году будет проведено 60.
   В результате, как считает Владимир Воронин, в ближайшие год-два, пока не появится определенность в политике нового мэра, в столице будет строиться ограниченное количество объектов. И потому в недалекой перспективе можно ожидать роста цен на недвижимость, «так как объем предложения будет сокращаться, а спрос после кризиса уже практически восстановился». По его прогнозам, в 2011-2013 годах цены будут расти на 20-30% ежегодно. Примерно на такую перспективу стоит рассчитывать и в других регионах, где ждут «эманаций» от новой власти.
{PAGE}
   

   НОВЫЕ ИГРОКИ
   В 2010 году эксперты отметили важную тенденцию на рынке недвижимости. Банки, кредитовавшие девелоперов, сами стали активными игроками. Часть компаний-девелоперов просто не смогла во время кризиса расплатиться по долгам. Должники были вынуждены уступить банкам часть акций. Так, ВТБ стал владельцем 51,24% акций девелоперской компании «Система-Галс», которые он получил в прошлом году в счет долга в размере $700 млн. И сейчас кредитная линия ВТБ для этой компании составляет 14,5 млрд рублей. Примерно по такому же сценарию развивалась история с долгом компании «ДОН-Строй». В результате договоренности, согласно которой, по некоторым данным, ВТБ стал владельцем 20% акций девелопера, компания «Дон-Cтрой Инвест» получила финансирование на строительство порядка 700 тыс. кв. м жилой недвижимости. «Клиенты компании «Дон-Строй Инвест», которая обрела серьезную поддержку своего партнера, банка ВТБ, сегодня имеют возможность получить полное представление о планах работ по каждому строящемуся жилому комплексу и могут быть уверены, что объекты будут завершены и введены в эксплуатацию в установленные сроки. Только с июля 2010 года в парт-нерстве с банком ВТБ закончено строительство четырех жилых комплексов, а до конца года завершаются еще три, в том числе такие крупные объекты, как третий корпус жилого комплекса «Дом на Беговой» и жилой комплекс «Измайловский», — говорят в «Дон-Строй Инвест».
   Имея такие активы, ВТБ пока все же опровергает планы создания крупнейшего девелоперского холдинга на базе активов «Системы-Галс» и «Дон-Строй Инвест». А тем временем «Сбербанк Капитал» объявил о создании девелоперской структуры. Во время кризиса компании достались активы стоимостью свыше $4 млрд, а в перспективе к ней могут перейти проекты еще на $10 млрд. В ноябре стало известно о планах создания отдельного подразделения — «Сбербанк Девелопмент».

   

   ОФИСЫ ПРИТЯНУЛИ ИНВЕСТИЦИИ
   Рынок коммерческой недвижимости отметился в 2010 году инвестиционной активностью. По данным экспертов, 98% инвестиционных сделок пришлось на Московский регион. Их объем на рынке торговой недвижимости Москвы и области за третий квартал 2010 года составил $174 млн. В гостиничный сегмент было инвестировано $81 млн, в складскую недвижимость — $94 млн, в рынок земельных участков и инвестиционных проектов — $153 млн. Общий объем инвестиций в офисную недвижимость составил $1,16 млрд (69%). Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Московского региона за 2010 год может достичь $3,7 млрд, что приблизится к показателям 2006-2007 годов. Тогда объемы были всего на 15-20% выше, чем сейчас.Ставки аренды офисов с начала года в действующих бизнес-центрах класса А увеличились в среднем на 10-15%. По итогам третьего квартала средняя арендная ставка по России, по разным оценкам, составила $680-750. При этом в Москве есть некоторые офисные здания, где она доходит до $2000 за «квадрат» в год. Сегодня вакантными в бизнес-центрах класса А остается 17-20% площадей. По словам участников рынка, рост ставок и снижение уровня свободных площадей в ближайшем будущем будут связаны со снижением объемов нового строительства. В этом году в эксплуатацию было введено около 800 тыс. кв. м офисной недвижимости (в 2009 году в Москве построили 1,3 млн квадратных метров). Из-за низких темпов строительства через два года уровень свободных площадей может составить 4%, а ставки достигнуть докризисного уровня ($1,2-1,5 тыс. за «квадрат»).
Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK