Архивная публикация 1999 года: "Жилье на "панели""

Жилье падает. Правда, в хорошем смысле этого слова -- падает в цене. Сегодня средняя стоимость квадратного метра типового жилья в московских районах массовой застройки составляет $415 в Бутове и $520 в Митине, а, к примеру, в Курске и вовсе $155. Будут ли и дальше дешеветь квартиры в типовых панельных многоэтажках? И если да, то насколько?Ура, идем ко дну!

Хотя риэлторы в один голос утверждают, что цены на типовое жилье достигли дна и дальше снижаться не будут, анализ ситуации на рынке панельных новостроек говорит об обратном. Нынешняя стабилизация цен в районах новостроек на уровне $420--600 за 1 кв. м в Москве или же, к примеру, $350--400 в Питере, судя по всему, явление временное. Цены могут снижаться и дальше.

Что позволяет делать такой вывод?

Во-первых, достаточно заметно снизился объем продаж. Нет нужды срочно покупать квартиру ради того, чтобы уйти от закона о соответствии доходов и расходов граждан -- его вступление в силу отложено. К тому же стоимость нового жилья упала примерно на 40%, тогда как доходы потенциальных покупателей сократилось еще больше. Причем, если в Москве падение доходов потенциальных покупателей типового жилья заметно меньше, то в регионах оно не ставится под сомнение никем.

Отсюда неизбежное снижение спроса. Его уже заметил основной продавец столичного жилья -- московское правительство. В частных беседах высокопоставленные чиновники строительного комплекса Москвы говорят, что падение объемов продаж в новостройках составило минимум 20% по сравнению с весной прошлого года. Похожая картина и в регионах. А в Петербурге, несмотря на то, что нового жилья возводится крайне мало, на первичном рынке наблюдается полный застой. В домах, которые будут сданы в эксплуатацию к октябрю, квартиры хоть как-то, но покупаются (в среднем по $400 за 1 кв. м). А вот жилье, которое будет готово уже после Нового года, почти не продается. Даже при нынешней -- от $200 за "квадрат" -- бросовой цене.

Косвенным официальным подтверждением падения спроса стало резкое усиление внимания московского правительства, а также руководителей стройкомплекса Петербурга к ипотеке. И это второй аргумент в пользу того, что цены на квартиры в новостройках еще не достигли нижней отметки. Очевидно, что ипотечные программы во многом ориентированы на предстоящие выборы -- как козырь в борьбе за голоса избирателей. Однако не в одной предвыборной борьбе дело. Ведь если раньше почти на ура уходило любое жилье, то сейчас начинает постепенно образовываться и накапливаться некоторый запас "неликвида" -- жилья, на которое не находится покупателей. Ипотека должна помочь его сбыть.

Здесь стоит упомянуть и недавнее заявление Юрия Лужкова, который потребовал от московских строителей довести стоимость жилья, реализуемого по ипотечной программе, до $200 за 1 кв. м.

Третий, уже сугубо московский факт, свидетельствующий в пользу дальнейшего снижения цен в новостройках,-- вводимые столичными властями все новые ограничения на бесплатное получение квартир очередниками (так, около месяца назад Мосгордума приняла закон, согласно которому претендовать на жилье смогут только те очередники, ежемесячный душевой доход в семьях которых составляет менее 10 минимальных зарплат -- то есть 844 рубля на человека). Ведь от 30% до 70% себестоимости строительства любого дома в Москве составляет своего рода налог, взимаемый столичными властями,-- за пользование землей, за подключение к инженерным коммуникациям и, главное, на обеспечение жильем очередников и переселенцев из пятиэтажек. Так что при сокращении числа очередников появится возможность снизить и продажную цену жилья -- "бесплатная" доля в каждом построенном доме станет меньше.

И наконец, четвертый, тоже сугубо столичный политический фактор. Московское "экономическое чудо" -- это во многом масштабное строительство, не сокращавшееся за все годы реформ. В сфере строительства в столице занято около 700 тысяч человек. Оставить их без работы -- значит лишить избирателей чуда. Следовательно, столичные власти заинтересованы в постоянной и максимальной загрузке стройкомплекса. Если это потребует снижения уровня рентабельности, то подобный шаг, скорее всего, мэрией будет сделан.

Кремль может оставить Лужкова без жилья

Самые очевидные претенденты на "уценку" -- квартиры в многоэтажках устаревшего типа с неудобной планировкой, которые еще продолжают возводиться в районах массовой застройки. Это в основном 12--14-этажные многоподъездные дома с кухнями до 10 метров. В провинции, где требования к качеству жилья ниже, речь идет о квартирах с кухнями до 8 метров.

Что же касается квартир в домах с улучшенной планировкой (а их доля на столичном рынке в последний год составляет около 60%), то они вряд ли будут ощутимо падать в цене до конца нынешнего года -- более долгосрочный прогноз пока давать никто не берется.

Григорий Куликов, председатель совета директоров, генеральный директор агентства недвижимости "МИЭЛЬ": "За последний год заметно улучшилось качество новостроек -- я имею в виду не уровень мастерства строителей, а новые серии домов с улучшенной планировкой. У потенциального покупателя квартир появился выбор. Можно купить квартиру в стандартном доме с кухней 8--10 метров, а можно -- в доме, где кухня будет уже 10--13 метров".

Очевидно, подешевеет жилье в кварталах, где будут возводиться "лужковки" -- так окрестили дома новой серии, в которые будут переселять очередников и жителей сносимых пятиэтажек. Квартиры в "лужковках" по площади даже меньше, чем в пресловутых "хрущобах" (к примеру, общая площадь однокомнатной квартиры в пятиэтажке составляет около 30 кв. м, а в "лужковке" -- 25--28 кв. м). Таким образом, "лужковки" изначально жилье для бедных. О "популярности", которой будут пользоваться кварталы, застроенные такими домами, можно догадываться уже сейчас. На сегодня наибольшее число квартир для очередников возводится в Марьине.

Александр Копылков, директор отделения на Никольской агентства недвижимости "БЕСТ": "В ближайшее время ожидается перераспределение предпочтений покупателя. Сейчас наибольшим спросом пользуется жилье за МКАД: Митино и Жулебино. Марьино же, которое, хоть и находится в черте города, не слишком привлекательно для покупателя: рядом с этим районом расположена Капотня с никогда не затухающим факелом Московского нефтеперерабатывающего завода. Однако ходят слухи, что мэр намерен в ближайшее время вывести производство из Капотни за пределы столицы. Тогда Марьино сможет выйти на первое место по уровню спроса, ведь сюда уже подведено метро".

В районах, где метро нет и не предвидится, жилье, по-видимому, будет дешеветь. Впрочем, оно и сейчас здесь стоит недорого.

Сергей Канаев, исполнительный директор ЗАО "Жилстройиндустрия": "Охотно в последнее время покупают квартиры в граничащих со столицей подмосковных Химках -- по $450 за 1 кв. м. А в Южном Бутове цена и того меньше -- по $415 за "квадрат".

Очевидно, что застройщики в первую очередь будут снижать цены на квартиры из трех и более комнат. Спрос на них после кризиса заметно сократился, а потому, чтобы избежать затоваривания, "трешки" продают дешевле уже сейчас.

Ольга Кузнецова, начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Традиционный для районов массовой застройки покупательский интерес к однокомнатным-двухкомнатным квартирам сейчас претерпел изменение. В микрорайоне 38 Люблино (район Марьино) хорошо идут дешевые 3-комнатные квартиры по цене $415, тогда как "двушки" здесь продаются по $460 за 1 кв. м".

Что же касается регионов, то здесь многокомнатные квартиры просто "висят". Для их реализации строители вынуждены даже замораживать на них долларовую цену. К примеру, в Курске в центре города продается новое жилье по очень высокой для Черноземья цене -- $500 за 1 кв. м. Однако на самом деле пересчитываются эти доллары в рубли по курсу $1=15 рублям. То есть фактическая цена в американской валюте составляет $306 по нынешнему реальному курсу. Однако и за эти деньги жилье расходится медленно. И скорее всего, должно упасть в цене.

На сколько?

Голая себестоимость строительства (коробка плюс рабочая сила) обычного панельного дома в Москве колеблется в пределах $150--230 за 1 кв. метр (в регионах, соответственно, в 1,5--2 раза меньше). Средняя продажная цена в столичных районах массовой застройки составляет около $500 (без отделки -- ее обычно производят сами жильцы). Можно ли ожидать, что уже в этом году квартиры будут продаваться по цене, близкой к себестоимости?

Анатолий Францев, генеральный директор компании "ДСК-1 и Ко": "Продажная цена дома берется не с потолка. Первая ее составляющая -- строительная себестоимость возведения дома. То есть материалы и рабочая сила. Вторая составляющая -- это инвестиционная стоимость: прокладка и подключение к коммуникациям плюс стоимость тех квартир, которые мы передаем городу за право пользования московской землей. Эти средства идут в первую очередь на предоставление квартир очередникам и жителям сносимых пятиэтажек, на расселение коммуналок и пополнение столичного бюджета. Можем ли мы сократить рыночную цену?

Строительную себестоимость мы урезать вряд ли можем: она и так обстрижена где только можно. Прибыль сейчас у нас и так минимальная. Работать в убыток не станем. Так что единственный резерв для сокращения -- то, что мы отдаем городу. Будет принято политическое решение о снижении этой доли в продажной цене, значит, мы сможем продавать квартиры немного дешевле. Но это не от нас зависит".

Зависит снижение цен на квартиры в панельных новостройках от московских властей. Ведь только они могут снизить "налог" на новое жилье, часть которого застройщик бесплатно отдает городу. По-видимому, требование Юрия Лужкова снизить продажную цену домов, квартиры в которых пойдут на реализацию по московской ипотечной программе, говорит о готовности мэрии снизить "оброк" для застройщиков.

Обвал цен, по мнению риэлторов, возможен только в одном случае: если этого от московского мэра потребует ход предвыборной борьбы за президентское кресло.

Александр Тарханов, заместитель генерального директора фирмы "Альстрой": "Продажа жилья по себестоимости возможна лишь в том случае, если московское правительство снизит обязательные сейчас для застройщиков денежные отчисления в размере 40% от продажной стоимости жилья на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города и 30% -- на финансирование строительства жилья для очередников и переселенцев из пятиэтажек".

В целом же большинство экспертов ожидает плавного и постепенного снижения продажной стоимости нового жилья к осени, когда традиционно сдается в эксплуатацию большая часть возводимого типового жилья.

Ольга Ларина, директор центра по проектированию и строительству жилых и общественных зданий "Поликварт": "В ближайшее время цены снизятся еще процентов на двадцать, так как спрос постоянно, хоть и незначительно, уменьшается: мало кому удается прийти в себя после кризиса, у людей просто нет денег".

Впрочем, ответом на падение спроса может стать не снижение цены, а падение предложения.

Для регионов такое развитие событий очень вероятно. Ведь уже сейчас во второй российской столице Петербурге нового жилья практически не закладывается. Аналогичная картина наблюдается и на первичном рынке Курска и Ставрополя.

В Москве подобный сценарий менее вероятен. Но исключать его вовсе нельзя. Особенно с учетом начатого Кремлем "похода" на Лужкова, в ходе которого столичным властям упорно стремятся перекрыть все возможные каналы финансирования. И если Кремлю удастся это сделать, московский градоначальник при всем своем нежелании вынужден будет свернуть программу массового жилищного строительства.

Юрий Жуков, исполнительный директор Первой ипотечной компании: "Если предложение на рынке массового строительства упадет, ни о каком снижении цен на жилье по сравнению с их нынешним уровнем говорить не придется. Они не только не упадут, но даже немного возрастут. И те, кто купит квартиру в Москве нынешним летом, в этом случае окажутся в выигрыше".

В подготовке материала принимали участие: Константин Зборовский, Станислав Звонок, Дмитрий Токман, Александр Фаршанев.

Стоимость типового панельного жилья в регионах

Продажа новых квартир в типовых панельных домах

Прочерк -- квартиры с таким числом комнат в данных домах уже проданы.

* Департамент внебюджетной политики строительства Москвы реализует свои квартиры через фирмы -- уполномоченные правительства Москвы.

Сведения для таблицы предоставлены компаниями-застройщиками и продавцами.

ФЕДОР ЖЕРДЕВ, ЮЛИЯ РОШЕК