Наверх
17 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 1999 года: "Жилье на «панели»"

Жилье падает. Правда, в хорошем смысле этого слова — падает в цене. Сегодня средняя стоимость квадратного метра типового жилья в московских районах массовой застройки составляет $415 в Бутове и $520 в Митине, а, к примеру, в Курске и вовсе $155. Будут ли и дальше дешеветь квартиры в типовых панельных многоэтажках? И если да, то насколько?Ура, идем ко дну!

Хотя риэлторы в один голос утверждают, что цены на типовое жилье достигли дна и дальше снижаться не будут, анализ ситуации на рынке панельных новостроек говорит об обратном. Нынешняя стабилизация цен в районах новостроек на уровне $420—600 за 1 кв. м в Москве или же, к примеру, $350—400 в Питере, судя по всему, явление временное. Цены могут снижаться и дальше.
Что позволяет делать такой вывод?
Во-первых, достаточно заметно снизился объем продаж. Нет нужды срочно покупать квартиру ради того, чтобы уйти от закона о соответствии доходов и расходов граждан — его вступление в силу отложено. К тому же стоимость нового жилья упала примерно на 40%, тогда как доходы потенциальных покупателей сократилось еще больше. Причем, если в Москве падение доходов потенциальных покупателей типового жилья заметно меньше, то в регионах оно не ставится под сомнение никем.
Отсюда неизбежное снижение спроса. Его уже заметил основной продавец столичного жилья — московское правительство. В частных беседах высокопоставленные чиновники строительного комплекса Москвы говорят, что падение объемов продаж в новостройках составило минимум 20% по сравнению с весной прошлого года. Похожая картина и в регионах. А в Петербурге, несмотря на то, что нового жилья возводится крайне мало, на первичном рынке наблюдается полный застой. В домах, которые будут сданы в эксплуатацию к октябрю, квартиры хоть как-то, но покупаются (в среднем по $400 за 1 кв. м). А вот жилье, которое будет готово уже после Нового года, почти не продается. Даже при нынешней — от $200 за «квадрат» — бросовой цене.
Косвенным официальным подтверждением падения спроса стало резкое усиление внимания московского правительства, а также руководителей стройкомплекса Петербурга к ипотеке. И это второй аргумент в пользу того, что цены на квартиры в новостройках еще не достигли нижней отметки. Очевидно, что ипотечные программы во многом ориентированы на предстоящие выборы — как козырь в борьбе за голоса избирателей. Однако не в одной предвыборной борьбе дело. Ведь если раньше почти на ура уходило любое жилье, то сейчас начинает постепенно образовываться и накапливаться некоторый запас «неликвида» — жилья, на которое не находится покупателей. Ипотека должна помочь его сбыть.
Здесь стоит упомянуть и недавнее заявление Юрия Лужкова, который потребовал от московских строителей довести стоимость жилья, реализуемого по ипотечной программе, до $200 за 1 кв. м.
Третий, уже сугубо московский факт, свидетельствующий в пользу дальнейшего снижения цен в новостройках,— вводимые столичными властями все новые ограничения на бесплатное получение квартир очередниками (так, около месяца назад Мосгордума приняла закон, согласно которому претендовать на жилье смогут только те очередники, ежемесячный душевой доход в семьях которых составляет менее 10 минимальных зарплат — то есть 844 рубля на человека). Ведь от 30% до 70% себестоимости строительства любого дома в Москве составляет своего рода налог, взимаемый столичными властями,— за пользование землей, за подключение к инженерным коммуникациям и, главное, на обеспечение жильем очередников и переселенцев из пятиэтажек. Так что при сокращении числа очередников появится возможность снизить и продажную цену жилья — «бесплатная» доля в каждом построенном доме станет меньше.
И наконец, четвертый, тоже сугубо столичный политический фактор. Московское «экономическое чудо» — это во многом масштабное строительство, не сокращавшееся за все годы реформ. В сфере строительства в столице занято около 700 тысяч человек. Оставить их без работы — значит лишить избирателей чуда. Следовательно, столичные власти заинтересованы в постоянной и максимальной загрузке стройкомплекса. Если это потребует снижения уровня рентабельности, то подобный шаг, скорее всего, мэрией будет сделан.
Кремль может оставить Лужкова без жилья

Самые очевидные претенденты на «уценку» — квартиры в многоэтажках устаревшего типа с неудобной планировкой, которые еще продолжают возводиться в районах массовой застройки. Это в основном 12—14-этажные многоподъездные дома с кухнями до 10 метров. В провинции, где требования к качеству жилья ниже, речь идет о квартирах с кухнями до 8 метров.
Что же касается квартир в домах с улучшенной планировкой (а их доля на столичном рынке в последний год составляет около 60%), то они вряд ли будут ощутимо падать в цене до конца нынешнего года — более долгосрочный прогноз пока давать никто не берется.
Григорий Куликов, председатель совета директоров, генеральный директор агентства недвижимости «МИЭЛЬ»: «За последний год заметно улучшилось качество новостроек — я имею в виду не уровень мастерства строителей, а новые серии домов с улучшенной планировкой. У потенциального покупателя квартир появился выбор. Можно купить квартиру в стандартном доме с кухней 8—10 метров, а можно — в доме, где кухня будет уже 10—13 метров».
Очевидно, подешевеет жилье в кварталах, где будут возводиться «лужковки» — так окрестили дома новой серии, в которые будут переселять очередников и жителей сносимых пятиэтажек. Квартиры в «лужковках» по площади даже меньше, чем в пресловутых «хрущобах» (к примеру, общая площадь однокомнатной квартиры в пятиэтажке составляет около 30 кв. м, а в «лужковке» — 25—28 кв. м). Таким образом, «лужковки» изначально жилье для бедных. О «популярности», которой будут пользоваться кварталы, застроенные такими домами, можно догадываться уже сейчас. На сегодня наибольшее число квартир для очередников возводится в Марьине.
Александр Копылков, директор отделения на Никольской агентства недвижимости «БЕСТ»: «В ближайшее время ожидается перераспределение предпочтений покупателя. Сейчас наибольшим спросом пользуется жилье за МКАД: Митино и Жулебино. Марьино же, которое, хоть и находится в черте города, не слишком привлекательно для покупателя: рядом с этим районом расположена Капотня с никогда не затухающим факелом Московского нефтеперерабатывающего завода. Однако ходят слухи, что мэр намерен в ближайшее время вывести производство из Капотни за пределы столицы. Тогда Марьино сможет выйти на первое место по уровню спроса, ведь сюда уже подведено метро».
В районах, где метро нет и не предвидится, жилье, по-видимому, будет дешеветь. Впрочем, оно и сейчас здесь стоит недорого.
Сергей Канаев, исполнительный директор ЗАО «Жилстройиндустрия»: «Охотно в последнее время покупают квартиры в граничащих со столицей подмосковных Химках — по $450 за 1 кв. м. А в Южном Бутове цена и того меньше — по $415 за «квадрат».
Очевидно, что застройщики в первую очередь будут снижать цены на квартиры из трех и более комнат. Спрос на них после кризиса заметно сократился, а потому, чтобы избежать затоваривания, «трешки» продают дешевле уже сейчас.
Ольга Кузнецова, начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости: «Традиционный для районов массовой застройки покупательский интерес к однокомнатным-двухкомнатным квартирам сейчас претерпел изменение. В микрорайоне 38 Люблино (район Марьино) хорошо идут дешевые 3-комнатные квартиры по цене $415, тогда как «двушки» здесь продаются по $460 за 1 кв. м».
Что же касается регионов, то здесь многокомнатные квартиры просто «висят». Для их реализации строители вынуждены даже замораживать на них долларовую цену. К примеру, в Курске в центре города продается новое жилье по очень высокой для Черноземья цене — $500 за 1 кв. м. Однако на самом деле пересчитываются эти доллары в рубли по курсу $1=15 рублям. То есть фактическая цена в американской валюте составляет $306 по нынешнему реальному курсу. Однако и за эти деньги жилье расходится медленно. И скорее всего, должно упасть в цене.
На сколько?
Голая себестоимость строительства (коробка плюс рабочая сила) обычного панельного дома в Москве колеблется в пределах $150—230 за 1 кв. метр (в регионах, соответственно, в 1,5—2 раза меньше). Средняя продажная цена в столичных районах массовой застройки составляет около $500 (без отделки — ее обычно производят сами жильцы). Можно ли ожидать, что уже в этом году квартиры будут продаваться по цене, близкой к себестоимости?
Анатолий Францев, генеральный директор компании «ДСК-1 и Ко»: «Продажная цена дома берется не с потолка. Первая ее составляющая — строительная себестоимость возведения дома. То есть материалы и рабочая сила. Вторая составляющая — это инвестиционная стоимость: прокладка и подключение к коммуникациям плюс стоимость тех квартир, которые мы передаем городу за право пользования московской землей. Эти средства идут в первую очередь на предоставление квартир очередникам и жителям сносимых пятиэтажек, на расселение коммуналок и пополнение столичного бюджета. Можем ли мы сократить рыночную цену?
Строительную себестоимость мы урезать вряд ли можем: она и так обстрижена где только можно. Прибыль сейчас у нас и так минимальная. Работать в убыток не станем. Так что единственный резерв для сокращения — то, что мы отдаем городу. Будет принято политическое решение о снижении этой доли в продажной цене, значит, мы сможем продавать квартиры немного дешевле. Но это не от нас зависит».
Зависит снижение цен на квартиры в панельных новостройках от московских властей. Ведь только они могут снизить «налог» на новое жилье, часть которого застройщик бесплатно отдает городу. По-видимому, требование Юрия Лужкова снизить продажную цену домов, квартиры в которых пойдут на реализацию по московской ипотечной программе, говорит о готовности мэрии снизить «оброк» для застройщиков.
Обвал цен, по мнению риэлторов, возможен только в одном случае: если этого от московского мэра потребует ход предвыборной борьбы за президентское кресло.
Александр Тарханов, заместитель генерального директора фирмы «Альстрой»: «Продажа жилья по себестоимости возможна лишь в том случае, если московское правительство снизит обязательные сейчас для застройщиков денежные отчисления в размере 40% от продажной стоимости жилья на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города и 30% — на финансирование строительства жилья для очередников и переселенцев из пятиэтажек».
В целом же большинство экспертов ожидает плавного и постепенного снижения продажной стоимости нового жилья к осени, когда традиционно сдается в эксплуатацию большая часть возводимого типового жилья.
Ольга Ларина, директор центра по проектированию и строительству жилых и общественных зданий «Поликварт»: «В ближайшее время цены снизятся еще процентов на двадцать, так как спрос постоянно, хоть и незначительно, уменьшается: мало кому удается прийти в себя после кризиса, у людей просто нет денег».
Впрочем, ответом на падение спроса может стать не снижение цены, а падение предложения.
Для регионов такое развитие событий очень вероятно. Ведь уже сейчас во второй российской столице Петербурге нового жилья практически не закладывается. Аналогичная картина наблюдается и на первичном рынке Курска и Ставрополя.
В Москве подобный сценарий менее вероятен. Но исключать его вовсе нельзя. Особенно с учетом начатого Кремлем «похода» на Лужкова, в ходе которого столичным властям упорно стремятся перекрыть все возможные каналы финансирования. И если Кремлю удастся это сделать, московский градоначальник при всем своем нежелании вынужден будет свернуть программу массового жилищного строительства.
Юрий Жуков, исполнительный директор Первой ипотечной компании: «Если предложение на рынке массового строительства упадет, ни о каком снижении цен на жилье по сравнению с их нынешним уровнем говорить не придется. Они не только не упадут, но даже немного возрастут. И те, кто купит квартиру в Москве нынешним летом, в этом случае окажутся в выигрыше».
В подготовке материала принимали участие: Константин Зборовский, Станислав Звонок, Дмитрий Токман, Александр Фаршанев.

Стоимость типового панельного жилья в регионах

ГородМестоположениеПримерная стоимость 1 кв. м жилья в новостройках
Санкт-Петербурграйон Купчино$390
КурскСеверо-Западный район3800 рублей
~центр города$500 (по курсу $1=15 руб.)
Нижний НовгородЦентр города$400
~Окраинные районы$150
СтавропольЮго-Восточный район города4000 руб.

Продажа новых квартир в типовых панельных домах

~0102~Фирма~0102~Адреса возводимых объектов~0102~Тип и этажность дома~0301~Площадь квартир (кв.м)~0102~Цена 1 кв.м ($)~0102~Срок сдачи в эксплуатацию
1-комн.2-комн.3-комн.
ДСК-13-я ул. Соколиной Горы, 3П-44, 17 этажей37,850,273,8800Сдан
~ул. Авиационная, 72б, вП-44Т, 17 этажей3860,276,11 000Сдан
~Волжский б-р, корп. 30аП-44, 17 этажей37,850,273,8700Сдан
~Западное Дегунино, микрорайон 13, корп. 1П-44, 17 этажей37,850,273,8650Сдан
~Люблино, микрорайон 38, корп. 20а и бП-44, 17 этажей37,850,273,8450II кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 7, корп. 8П-44, 17 этажей37,850,273,8550Сдан
~Митино, микрорайон 11, корп. 5П-44М, 16 этажей41,864,883,9650Сдан
~Митино, микрорайон 11, корп. 10 и 11КОПЭ, 22 этажа38,359,180,3500II кв. 1999
~Митино, микрорайон 12а, корп. 15П-44М, 16 этажей41,864,883,9650Сдан
~ул. Наметкина, 29—30, корп. 3вП-44, 17 этажей37,850,273,8950Сдан
~Олонецкий пер., 18—20П-44Т, 17 этажей3860,276,1700III кв. 1999
~ул. Оршанская, квартал 9, корп. 1а и бП-44М, 16 этажей41,864,883,9900II кв. 1999
~Рубцовская наб., 2—12, корп. 1П-44М, 12 этажей396885950IV кв. 1999
~Сиреневый бульвар, 4, стр. 1 и 2П-44Т, 17 этажей3860,276,1900Сдан
~Студеный пр-д, 4, корп. 2П-44Т, 17 этажей3860,276,1700III кв. 1999
~ул. Тухачевского, 26/35, корп. 1П-44Т, 17 этажей3860,276,11 100Сдан
~Химки, микрорайон 2б, корп. 2П-44, 17 этажей37,850,273,8550Сдан
~Химки, микрорайон 2б, корп. 3П-44, 17 этажей37,850,273,8450III кв. 1999
Первая ипотечная компанияул. Менжинского, 29КОПЭ, 22 этажа38,35875,1700IV кв. 1999
~Новые Черемушки, микрорайон 7—8, корп. 20б и вП-44, 14 этажей37,85473,8950II кв. 1999
~Новые Черемушки, 21, корп. 1П-44, 14 этажей37,85473,8950Сдан
~ул. Кутузова, 2, 8-я секцияП-44, 10 этажей37,85473,8830II кв. 1999
~Филевский б-р, 2-5, корп. 5, 6, 7П-44Т, 17 этажей385179595III-IV кв. 1999
~Шипиловский пр-д, корп. 202П-44Т, 17 этажей385179575I кв. 2000
~ул. Осенняя, 16КОПЭ, 22 этажа38,35875,1750I кв. 2000
~ул. Скобелевская, микрорайон 1, квартал 2б, корп. 2ПД4, 12—16 этажей34,356,874,6415-460II кв. 1999
~Волжский б-р, квартал 114, корп. 14 вП-44, 17 этажей37,850,273,8650Сдан
~Пятницкое шоссе, микрорайон 10, корп. 5КОПЭ, 22 этажа38,35875,1620Сдан
~Пятницкое шоссе, 12, корп. 1КОПЭ, 18—22 этажа38,35875,1550Сдан
~ул. Вилиса Лациса, 25, корп. 1КОПЭ, 22 этажа38,35875,1580Сдан
~Ореховый б-р, 59-61П-44, 14 этажей37,85473,8550II кв. 1999
~ул. Алымова, 5П-44, 14 этажей37,85473,8745-835II кв. 1999
«Жилстройиндустрия»ул. Новочеремушкинская, корп. 20б и вП-44, 17 этажей37,85473,8770-950II кв. 1999
~ул. Новочеремушкинская, 23П-44, 14 этажей37,85473,8850Сдан
~ул. Новочеремушкинская, 24, корп. 2П-44, 12-17 этажей37,85473,8950Сдан
~ул. Новочеремушкинская, 21, корп. 1П-44, 17 этажей37,85473,8950Сдан
~ул. Новочеремушкинская, корп. 20аП-44, 12 этажей37,85473,8850Сдан
~ул. Вилиса Лациса, 25КОПЭ, 22 этажа38,35875,1580Сдан
~Пятницкое шоссе, 12, корп.1КОПЭ, 18—22 этажа38,35875,1550Сдан
~ул. Кутузова, 2П-44, 17 этажей37,85473,8от 650Сдан
~ул. Алымова, 5П-44, 14 этажей37,85473,8745-835II кв. 1999
~Ореховый б-р, 59—61, корп.76а и бП-44, 14 этажей37,85473,8600II кв. 1999
~ул. Менжинского, 29КОПЭ, 22 этажа38,35875,1700II кв. 1999
~Зюзино, квартал 14б, корп. 7П-44Т, 17 этажей385179700—750IV кв. 1999
~Южное Бутово, микрорайон 1, квартал 2б, корп. 2а и бПД-4, 12—16 этажей34,356,874,6415—460II кв. 1999
~Новые Химки, микрорайон 2б, корп. 2П-44, 17 этажей37,850,273,8590Сдан
~Новые Химки, ул. Бабакина, 13П-44, 17 этажей37,850,273,8490-520Сдан
ФЦСРФилевский б-р, 34, 35П-44Т, 17 этажей38,56480от 750Сдан
~Филевский б-р, 36, 37П-44Т, 17 этажей38,56480от 750II кв. 1999
ЗАО «Мусфундаментстрой-6», ЗАО «Альстрой»ул. Клинская, 4, корп. 2П-3М, 17 этажей35,756,987,5600Сдан
~ул. Зеленоградская, 17—19, корп. 1аП-44Т, 17 этажей385179500III кв. 1999
~ул. Зеленоградская, 17—19, корп. 1в и гП-3М, 10—15 этажей35,756,987,5600III кв. 1999
~ул. Свободы, 93П-3М, 17 этажей35,756,987,5800IV кв. 1999
~Хорошевское шоссе, микрорайон 58П-3М, 17 этажей35,756,987,5900IV кв. 1999
~ул. Фестивальная, 14КОПЭ, 22 этажа38,35875,1850IV кв. 1999
~ул. Петрозаводская, 34КОПЭ, 22 этажа38,35875,1600III кв. 1999
~ул. Лавочкина, 48КОПЭ, 14—18—22 этажа38,35875,1650III кв. 1999
~пр-д Черепановых, 38аП-44, 17 этажей37,85473,8600IV кв. 1999
Центр по проектированию и строительству жилых и общественных зданий «Поликварт»ул. Профсоюзная, 60П-44Т, 17 этажей3851791000Сдан
БЕСТЛюблино, микрорайон 38, корп. 20а и бП-44, 17 этажей38,951,674,1460Сдан
~Люблино, микрорайон 38, корп. 21П-44, 17 этажей37,850,2461—495Сдан
~ул. Введенского, 26/38, корп. бП-3М, 17 этажей54,579660Сдан
~ул. Введенского, 26/38, корп.аП-3М, 17 этажей54,581736Сдан
МИАННовые Черемушки, микрорайон 7—8, корп. 20вП-44, 14—17 этажей375176750II кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 8, корп. 14вП-44М, 17 этажей43,466,584,6380—430III кв. 1999
~Люблино, микрорайон 38, корп. 21, 22, 23П-44, 17 этажей38,951,674,1374—450II кв. 1999
~Ореховый б-р, 59—61, корп. 76аП-44, 15 этажей74490Сдан
~ул. Кутузова, 4—10, корп.2П-44, 17 этажей75570—590II кв. 1999
Департамент внебюджетной политики строительства Москвы*Люблино, микрорайон 38б, корп. 19, 22, 23а и бП-44, 17 этажей38,951,674,1490II кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 42а, корп. 10П-3М, 17 этажей35,756,987,5510III—IV кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 42а, корп. 22П-55, 12 этажей38,95270,6510III—IV кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 42б, корп. 5П-44Т, 17 этажей3860,276,1510III—IV кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 42в, корп. 6П-44М, 16 этажей41,864,883,9510III—IV кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 8, корп. 9, 13П-46М, 14 этажей38,955,479469III—IV кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 8, корп. 15КОПЭ, 22 этажа38,359,180,3469III—IV кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 8, корп. 1а и б, 16П-3М, 17 этажей35,756,987,5469III—IV кв. 1999
~Марьинский парк, микрорайон 11, корп. 18КОПЭ, 22 этажа38,359,180,3571III—IV кв. 1999
~Новокосино, микрорайон 1, корп. 14П-46М, 14 этажей38,955,479494Сдан
~Южное Бутово, микрорайон 1, квартал 2а, корп.1а и б, 2а и бПД-4, 16 этажей34,356,874,6500III-IV кв. 1999
~Южное Бутово, микрорайон 5, корп. 10—11ПД-4, 16 этажей34,356,874,6500III—IV кв. 1999
~Южное Бутово, центр «Чечера», корп. 2Призма, 9 этажей81,5103,4113,9500III—IV кв. 1999

Прочерк — квартиры с таким числом комнат в данных домах уже проданы.

* Департамент внебюджетной политики строительства Москвы реализует свои квартиры через фирмы — уполномоченные правительства Москвы.

Сведения для таблицы предоставлены компаниями-застройщиками и продавцами.

ФЕДОР ЖЕРДЕВ, ЮЛИЯ РОШЕК

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK