Архивная публикация 2005 года: "Золушки в ожидании расселения"

В январе 2005 года международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s подняло кредитный рейтинг России до инвестиционного. Рынок элитной коммерческой недвижимости в Москве — один из немногих, который, возможно, ощутит последствия этого события. Вряд ли дело дойдет до радикального снижения арендных ставок, но слово «дефицит» из активного лексикона может исчезнуть.В ожидании «Федерации»

Сегодня арендаторы коммерческой «элитки» по-прежнему остаются в роли Золушки: поиски офиса превращаются в бесконечный бег с препятствиями. Облегчить свою участь они не могут даже за большие деньги. К тому же аппетиты арендодателей растут — еще пару лет назад сдача внаймы 3 тыс. кв. метров считалась солидной сделкой. Сейчас довольно обычной практикой является аренда 5 тыс. и даже 10 тыс. кв. метров. В общем, не известно, что у нас будет с ВВП, но, судя по количеству клерков, они-то удвоение как раз и обеспечат.

По данным компании Knight Frank, только за I полугодие 2005 года в столице было введено в строй свыше 460 тыс. кв. метров офисных площадей, что составило 35% от всего рынка коммерческой недвижимости. Однако из-за высокой деловой активности бизнеса спрос на качественные офисные помещения превышает предложение. Большинство таких офисов находят своих арендаторов еще на этапе строительства. Специалисты компании Swiss Realty Group говорят, что почти 32% от общего числа арендованных и проданных площадей составили договоры предварительной аренды, их доля все время растет. Такая тенденция объясняется простым желанием арендаторов заключить сделку на более выгодных для себя финансовых условиях на фоне постоянно растущих ставок аренды.

В компании Colliers International прогнозируют, что объем столичного строительства офисных площадей класса А в этом году достигнет 900 тыс. кв. метров (на 28% больше, чем в 2004 году). При этом доля самых востребованных высококлассных офисов увеличится до половины от общего объема нового строительства коммерческой недвижимости. В результате общая площадь офисных помещений класса А и В на конец 2005 года достигнет 4,5 млн. кв. метров.

Несмотря на стахановские темпы строительства офисных помещений в Москве, этот рынок только вступает в стадию насыщения, и подобия равновесия между спросом и предложением стоит ожидать не ранее 2006—2007 годов, когда будет построен бизнес-центр «Федерация» в «Москва-Сити». Лишь после появления огромной массы «федеративных» площадей возможна корректировка уровня арендных ставок в сторону понижения. Также следует отметить, что ожидается переход некоторых бизнес-центров класса А в класс В по причине ввода более качественных офисных помещений.

Ставки растут, качество буксует

С реализацией новых проектов на рынке дорогих офисных помещений возрастет борьба за «пять звездочек» — право считаться бизнес-центром класса А. Сегодня средняя арендная ставка в Москве на офисные помещения класса А, по данным Knight Frank, составляет

$696 за квадратный метр в год (здесь и далее суммы даются с учетом эксплуатационных расходов и без НДС). С начала 2005 года ставки аренды на офисные помещения класса А выросли в среднем на 2—4%. И хотя, по мнению многих участников рынка, основной причиной повышения арендных ставок является увеличение эксплуатационных расходов, эксперты признают, пока рынок коммерческой недвижимости все еще остается для девелоперов и арендодателей привлекательным. То есть ресурс для ценового роста есть.

Неудовлетворительное качество офисных новостроек — еще одна причина сохраняющегося дефицита высококачественных офисных помещений в столице. Почти 40% арендаторов новых площадей в дорогих бизнес-центрах составляют иностранные компании, которые предъявляют повышенные требования к помещениям. Для многих из них на московском рынке офисной недвижимости нет достойных предложений.

Участники рынка отмечают, что большинство новых бизнесцентров, сдающих офисные помещения в аренду, не отвечают современным требованиям качества. Девелоперы по-прежнему стараются брать престижностью места и помпезным фасадом здания. «Начинка» бизнесцентра — задача второго порядка. Например, такой известный и дорогостоящий проект, как «Башня 2000» на набережной Тараса Шевченко, получил довольно низкую оценку арендодателей. Годовая аренда метра площади здесь — от $600 до $1200 без учета НДС. В компании Knight Frank отмечают, что сам проект впечатляет своим внешним видом, однако внутри офисных помещений много недостатков: несовершенная инженерная инфраструктура, низкие потолки и многое другое.

С другой стороны, примечательно, что в Москве все-таки начали появляться качественно новые девелоперские проекты, такие как Citydel, «Дукат Плейс3», «Эрмитаж Плаза», «Башня на Набережной» и пр., многие из которых строит турецкая компания Enka. Другими крупнейшими застройщиками офисной недвижимости являются «Капитал Груп», Forum Properties, Hines, ЗАО «Тема», S+T group и CMI Development.

Персональный офис

С каждым годом все больше успешных компаний стремятся обзавестись персональными офисными зданиями. Самыми активными являются, пожалуй, структуры энергетического комплекса, у которых большие собственные капиталы и которые ищут возможности выгодного вложения средств. Не менее заинтересованы в строительстве собственных офисов производственные компании и банки. Самые известные персональные здания принадлежат «ЛУКОЙЛу» (на Тургеневской площади), «УралСибу», бывшему «НИКойлу» (на ул. Ефремова, 8), из банков — Коммерцбанку (на Кадашевской набережной). Из новичков — в прошлом году Сибирско-Уральская нефтегазохимическая компания приобрела два офисных здания (стр. 1 и 3 по ул. Кржижановского, 16) общей площадью 16 197 и 5530 кв. метров. Банк Москвы купил офис в Бродниковом переулке (4444 кв. метра), а Страховая компания России — на проспекте Мира, 3/3 (4269 кв. метров).

В Москве этот вид бизнеса успешно ведут всего несколько компаний, самые известные среди них — «Система-Галс», «Капитал Груп», СMI Development, Forum Properties. Построить для себя здание на заказ может ограниченный круг компаний — очень уж дорогое удовольствие. В Центральном районе себестоимость собственного офиса ниже $2,5 тыс. за кв. метр не опускается.

Но, пожалуй, самый дорогой товар на рынке коммерческой «элитки» — особняки. К примеру, если стоимость офисов класса А в бизнес-центрах составляет около $1 тыс. за кв. метр, то в особняках они могут достигать $7 тыс. Так, например, здание НРБ (ул. Новая Басманная, 37а) площадью 12 тыс. кв. метров выставлялось недавно на продажу по цене $50 млн.

Аренда века

В июне 2005 года была заключена крупнейшая сделка по аренде офисных площадей: «ВымпелКом» арендовал 15 тыс. кв. метров сроком на десять лет в строящемся деловом центре Wave, который находится на пересечении Садового кольца и проспекта Академика Сахарова. Помещения сотовому оператору сдала компания Jones Lang LaSalle. Сумма сделки составила более $8 млн. До этого лидером по объему арендуемых площадей в России являлась компания Intel, которая арендует офис площадью 10 тыс. кв. метров в бизнес-парке Krylatsky Hills. Вообще же самым дорогим офисом Москвы считается «Регус», расположенный близ станции метро «Смоленская». Стоимость годовой аренды — 2— 2,5 тыс. за «квадрат». Площадь — 63 769 кв. метров. Строго говоря, это не совсем офис, а бизнес-гостиница, в которой сдаются не метры, а рабочие места. Бизнесмен арендует уже отремонтированное помещение с мебелью и всем офисным оборудованием. Ему остается только нанять сотрудников.