14 декабря 2018
USD EUR
Погода
Москва

Родительский долг платежом красен

Ипотечное кредитование под материнский капитал только ухудшило положение молодых семей

Фото: Shutterstock/Fotodom

Ипотечный кризис, потрясший Америку, а затем и весь мир, теперь угрожает разразиться вновь. Только теперь он может случиться в России. Количество кредитов с высокой долей риска оказалось слишком большим, на рынке недвижимости раздулся пузырь, строительный бум сменился депрессией – по такой схеме начался в США 10 лет назад финансово экономический кризис. В России обвала рынка недвижимости пока ничто не предвещает, жилье по-прежнему в цене на фоне стагнации строительного бизнеса. Но вот ростом ипотечных кредитов с высоким риском Центробанк всерьез обеспокоен, как и ростом задолженности по ним. А ведь дорога в «экономический ад» выстлана самыми благими намерениями.

Одним из таких «кирпичей» может стать ипотечное кредитование с помощью средств материнского (семейного) капитала (МСК), предупреждают эксперты Высшей школы экономики. Доступной ипотека так и не стала, заключили они в своем исследовании данной темы. При этом такой способ поддержки семей с детьми для других стран нехарактерен, а альтернативный зарубежный опыт помощи людям встать на ноги Россия перенимать не стала. А стоило бы, рекомендуют эксперты, ведь почти половина нуждающихся в улучшении жилищных условий семей не могут этого сделать даже с МСК.

Бонус за второго

«Подарочный сертификат на второго ребенка» – так часто называют материнский капитал. За 10 лет действия одноименной федеральной программы, с 2007 го по 2017 й, по данным ПФР, было подано 8,5 млн заявлений на его использование. «Самым популярным направлением расходования материнского капитала остается улучшение жилищных условий – 91,1% от подавших заявление», – сообщал Пенсионный фонд. По его подсчетам, за указанный период добиться этого удалось пяти миллионам семей. Правда, в 2017 году число получателей МСК заметно уменьшилось – до 725 тыс. против 924,8 тыс. в 2016 м.

Официально эту тенденцию объясняли двумя причинами: снижением рождаемости в 2017 году на 11,5% и отменой единовременной выплаты из средств МСК. Несмотря на то,

что использовать материнский капитал можно на строго определенные цели (улучшение жилищных условий, образование детей, пенсию матери и реабилитацию детей-инвалидов), раньше семьи могли получить немного «налом» – до 20 тыс. рублей на различные нужды. Однако семьи, в которых второй ребенок появился с 1 января 2018 года, могут рассчитывать на ежемесячные выплаты из средств МСК, о чем могут ходатайствовать перед местными органами ПФР.

Программа МСК рассчитана до 2021 года (перед своими выборами президент Владимир Путин продлил ее до этой даты). Сначала сумму материнского капитала индексировали ежегодно – с 250 тыс. в 2007 м до 453 тыс. рублей в 2015 м. Эта цифра останется неизменной и на будущий год, а в 2020 м, как следует из утвержденного на прошлой неделе бюджета ПФР, ее вновь проиндексируют – до 470 тыс., в 2021-м – до 489 тыс.

На первый взгляд материнский капитал действительно выглядит как весьма ценный подарок, для многих он таким и стал. Вот, например, Наталья Кудрявченко из Москвы взяла ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме еще в 2013 году. В качестве первоначального взноса семья внесла 50% стоимости жилья, а после рождения второго ребенка использовала материнский капитал для погашения кредита. В 2017 году семья стала полноправным собственником своей квартиры. А вот семья Натальи Б. хотела вложить средства МСК в строительство дома, но отказалась от этой идеи: слишком непосильными показались бюрократические процедуры. Сначала нужно было бы собрать все разрешительные документы (что само по себе непросто), затем получить половину МСК. Вторую перечислили бы только на завершающей стадии строительства. Поэтому семья Натальи решила купить уже готовый дом – дороже, зато хлопот меньше.

Увеличить

Но все это благополучные истории семей из Москвы и ближайшего Подмосковья. Региональные СМИ делают неутешительные выводы: ипотеку, даже с полумиллионом в кармане, потянет далеко не каждая семья. Вот одна из типичных историй: семья с двумя детьми из Тюмени, в которой муж зарабатывает 40 тыс. рублей, а жена работает по дому и ухаживает за малышами, должна будет платить за взятую в ипотеку «двушку» в панельном доме 35 тыс. рублей ежемесячно. А ипотеку на строительство собственного дома дали бы только в том случае, если бы как минимум 30% стройки было уже завершено.

Оба варианта для этой семьи неподъемны. Хотели было купить в кредит «однушку» у соседки, впоследствии их соединить и получить желанную «трешку». Но, когда к выплатам по ипотеке прибавили подросшие коммунальные платежи, пришлось отказаться и от этой идеи, чтобы не жить в нищете следующие 10–15 лет. А если у семьи нет собственного жилья, то рассчитывать на «хоромы» и вовсе не приходится. В тюменских СМИ приводится пример матери-одиночки с двумя детьми, которой с большим трудом удалось купить угол в коммуналке площадью 22 кв. м.

Купить долю в квартире на средства МСК – задача не из простых, подтверждают юристы. Хотя все, конечно, индивидуально, но известно много случаев, когда Пенсионный фонд отказывал в совершении подобных сделок. Исключение составляют случаи, когда семья выкупает долю, например, в однокомнатной квартире и при этом уже является собственником остальной ее части.

Ипотечные кредиты, убеждены эксперты ВШЭ, не могут быть главным инструментом улучшения жилищных условий семей с детьми. «Невозможность другим образом решить жилищную проблему ограничивает семьи в расходах на здравоохранение и образование, в том числе дополнительное образование детей», – говорится в их исследовании о доступности ипотечного кредитования для семей с детьми за счет средств МСК.

Бедность не порог

Человеческие истории подтверждаются статистикой, а также исследованиями социологов и экономистов. Ипотека даже с МСК – роскошь для половины российских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Данные Росстата говорят о том, что три года назад в стесненных условиях жили 63% россиян, а в прошлом году эта доля увеличилась до 71%. В половине домохозяйств на члена семьи приходится меньше 15 кв. м, принятых за условную социальную норму, хотя официально такого понятия не существует.

Исследуя значимость МСК в ипотечном кредитовании, эксперты ВШЭ поделили все семьи на пять групп по принципу наличия или отсутствия жилья в собственности, которое можно было бы включить в первоначальный взнос ипотеки, и его благоустроенности, а также по принципу стабильного или нестабильного дохода семьи и его величины. Кредитную ставку по ипотеке исследователи взяли в 12,5%, исходя из данных Росстата, первый взнос приняли за 30% от общей стоимости жилья, а срок кредита – 25 лет. В результате, заключили эксперты, только 45,8% российских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут действительно себе это позволить. То есть дело не только в упавшей рождаемости.

Shutterstock/Fotodom

Главная причина – бедность. Выяснилось, что доля более или менее состоятельных групп в последние три года уменьшилась, а вот число бедных возросло. Таким образом сказался на людях экономический кризис: стоимость жилья в 2014–2016 годах существенно не изменилась, а доходы семей сократились значительно. «Сейчас ипотеку могут себе позволить либо семьи условного «среднего класса», либо люди, у которых уже было достаточно хорошее, качественное жилье», – говорит аналитик Института социальной политики ВШЭ Надежда Абрамова.

Причем бедным среднестатистический россиянин становится, обзаведясь семьей. Вот ты работал, получал «достойную» зарплату, заключил брак, обзавелся детьми, и всё – совокупного дохода едва-едва хватит на ежемесячные выплаты по кредиту, а на поделенный на четверых остаток особо не разгуляешься. Таким образом, иногда государственная помощь способствует не улучшению положения семей, а росту скрытой бедности, в том числе детской.

«Муж ушел, ипотеку не платит»

«Российская практика ипотечного кредитования несет значительные риски как для самих семей, решающихся на дорогостоящие кредиты без уверенности, что у них будет возможность выплачивать существенные суммы на протяжении десятилетий, так и для банковской системы в целом», – предупреждают эксперты ВШЭ. Все это подтверждается как статистическими данными, так и простыми человеческими историями.

Первоначальный взнос почти половины ипотечных кредитов меньше 20%, обеспокоенно сообщает ЦБ РФ. Если такая тенденция сохранится, то с 1 января 2019 года Центробанк грозится повысить коэффициент риска при расчете достаточности капитала, который банки обязаны отправлять в резервы. При этом еще пять лет назад ипотечные кредиты составляли четверть от всех займов россиян, но теперь эта доля приблизилась к половине. Рынок ипотечного кредитования от года к году растет. Но, говорят эксперты ВШЭ, он все еще находится в стадии формирования и пока недостаточно стабилен.

«По сути, на нем есть только два крупных игрока, оба – государственные банки, – поясняет исследование. – По данным интернет-портала ДОМ.РФ,

по итогам 2017 года суммарная доля в объеме выданных ипотечных кредитов Сбербанка и ВТБ составила 71%».

Растет и задолженность по ипотеке. По данным ЦБ на 1 октября текущего года, эта сумма составляла 6,08 трлн рублей, на ту же дату 2017 го – 4,84 трлн рублей, 2016 го – 4,23 трлн. Подросла и просроченная задолженность: 60,28 млрд рублей, по данным ЦБ на октябрь этого года, 54,55 млрд – прошлого, 47,27 млрд – позапрошлого.

«Сейчас бы мы уже подумали, стоит ли использовать материнский капитал для ипотеки», – сетует житель Подмосковья Денис Лукин. Три года назад они с женой вложили МСК в ипотеку, приобрели «двушку» в Домодедово. «А вот теперь эту квартиру не продать, потому что детям нужно предоставить равноценное жилье», – объясняет причину своего недовольства Денис. План у семьи был такой: продать «двушку» и купить другую, а пока ищут новое жилье, детей прописать к родителям в «трешку». Но тогда органы опеки потребуют от родителей покупки «трешки». «Это все попадалово. Не продашь и не купишь квартиру, если ты работаешь честно», – жалуется Денис.

Вот и Татьяна С. уповает на то, что ее семью никакие раздоры не постигнут, иначе дележ квартиры превратится в непосильную задачу. При ее приобретении (ипотеку семья получила еще в 2009 году) супругов обязали выделить равные доли собственности всем зарегистрированным членам семьи. Но кроме детей в квартире жили еще и родители одного из супругов. «Теоретически там могли бы проживать еще и братья-сестры, мои или мужа. Получается, что на мой материнский капитал все они бы приобрели часть недвижимости», – говорит Татьяна.

Но проблемы этих двух семей еще не беда. Юридические сайты буквально кишат вопросами решившихся на ипотеку семей, которые теперь не могут выплачивать долг по различным причинам. Вот несколько примеров. «Муж купил дом в ипотеку, вложили материнский капитал, а потом он перестал платить, и дом выставили на торги. Можно ли вернуть деньги, которые уже заплатили?».

Или вот: поженились, взяли ипотеку, развелись, а детям доли так и не выделили. Теперь один из родителей стал полноправным собственником, а второму грозит суд с ПФР, который может потребовать материнский капитал обратно за нарушение обязательств. Бывает и так: купили «однушку» в строящемся доме, расстались, и один из родителей свою долю продает третьим лицам, оставляя второму родителю и детям две трети от этой квартирки, которой по факту еще нет. «Муж заемщик, жена созаемщица, теперь муж ушел из семьи, ипотеку вообще не платит» – еще один распространенный случай.

Не вовремя родились

«Экономический рост способствовал бы изменению ситуации с ипотекой в лучшую сторону, но пока мы не видим предпосылок для его возникновения», – с сожалением констатировала Надежда Абрамова.

А пока кредитование семей «с пониженной платежеспособностью» лишь увеличивает объем банковского портфеля кредитов с высокими рисками. «Если вспомнить недавнюю историю, то основной причиной ипотечного кризиса в США явился рост нестандартных ипотечных кредитов», – говорится в исследовании ВШЭ. Под «нестандартными» здесь понимаются так называемые кредиты subprime (заемщики с плохой кредитной историей, а сами кредиты не соответствуют традиционным стандартам ипотеки) и кредиты Alt-A (оформление кредита без документального подтверждения доходов, сами кредиты также не соответствуют традиционным стандартам ипотеки). Банкротство, которое потрясло мир, – так назвали крах одного из крупнейших американских инвестиционных банков США, Lehmon Brothers, спровоцировавший мировой экономический кризис. А ведь погорел он в том числе на «субпраймах».

«По сути, получается, что если мы будем стимулировать брать ипотеку семьи с очень низкими доходами, то и мы можем прийти к такому же сценарию», – говорит Надежда Абрамова. Хотя это и не означает, что семьям с детьми не надо помогать. Вопрос в том, как это делать, если экономика не растет. Можно было бы, например, снизить ставку по ипотеке хотя бы до 6%, о которых говорил президент Путин. Формально эти 6% и сейчас значатся в банковских предложениях ипотеки под средства МСК. Но ставка действует только три года, а потом увеличивается больше чем на треть.

Кроме того, требуют страховать свою жизнь (причем в определенных страховых конторах). Первоначальный взнос должен быть не ниже 20% от стоимости жилья, а общая сумма кредита не превысит 8 млн рублей в Москве, Питере и их областях и 3 млн рублей – во всех остальных регионах. Как видно, особо на эти деньги не разгуляешься. В Москве за 8 млн только «однушку» и можно купить. То есть стартовый капитал и ежемесячный доход должны быть куда выше, если захочется чего-то большего.

Но эксперты предлагают обратить внимание на еще один вариант, который практикуется во многих странах Европы. «Для семей с низкими доходами там предоставляется социальное жилье в аренду по очень низкой ставке на тот период, пока дети маленькие», – поясняет Надежда Абрамова. Смысл в том, что у таких семей тогда будет больше свободных средств для того, чтобы в будущем они могли улучшить свои жилищные условия уже самостоятельно. Пока же благие намерения государства поддержать семьи лишь создают социальную напряженность.

Вот, скажем, тем семьям, где второй ребенок родился до 2016 года, могли выдать 20 тыс. рублей на руки из средств МСК. А потом на два года эту «лавочку» прикрыли. Теперь начали практиковать ежемесячные выплаты из средств МСК, но только тем семьям, где второй ребенок родился после 1 января 2018 года. Чем хуже те, которые родились раньше?

По подсчетам экспертов, чтобы охватить и этих малышей, государству понадобилось бы 27 млрд рублей – плата небольшая (всего за 10 лет на это потратили больше триллиона), а недовольства меньше. Ведь получается, что за одного малыша государство доплачивает 50 рублей в месяц, а за другого – порядка 10 тыс. рублей (расчет делается в зависимости от региона проживания по детскому прожиточному минимуму). Разница у этих двух малышей только в одном – годе рождения.

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK