Предприниматель Сергей Пинаев считает иначе: сначала среда – потом развитие. Экономист по образованию, прежде чем заняться строительством, он 15 лет отвечал за прибыльность бизнеса российского подразделения международной компании, затем развивал собственный бизнес и называет инфраструктуру главным активом современного девелопера. Этим принципом он руководствовался, комплексно развивая территорию «Северного Логопарка» в Ленинградской области, и на прошедшей недавно премии «Инфрарос», где оценивал компании и проекты, участвующие в развитии национального проекта «Инфраструктура для жизни», сразу в двух сферах: в номинации «Проект года и Лучший региональный проект» в категории «Развитие регионов» и в номинации «Лучшая программа развития инфраструктурных проектов» в категории «Инвестиции в инфраструктуру». В интервью «Профилю» Сергей Пинаев рассказал о том, почему инфраструктура не должна восприниматься как издержки, что тормозит ее развитие в регионах и какие решения способны сделать территорию одновременно привлекательной для бизнеса и удобной для людей.
– Сергей, на всероссийской премии, которая недавно подвела итоги в Москве, вы оценивали инфраструктурные проекты как человек, который сам отвечает за создание и последующее использование инфраструктуры. Что стало для вас главными критериями?
– Пригодные для жизни инфраструктурные проекты должны быть, во-первых, удобными круглый год, с продуманными заездом, уборкой и доступом к коммуникациям. Во-вторых, пространство должно быть комфортным для разных людей, а не только для узкой аудитории. Наличие понятных и бесплатных базовых сервисов – это важный критерий. В-третьих, нужен запас мощностей на перспективу, понятный прогноз развития. Если проект завязан на старые сети и не имеет резерва, то через несколько лет он создаст проблемы. Четвертое – реалистичность бюджета содержания. Из своего опыта я знаю, что красивые объекты часто оказываются дорогими в управлении. Номинанты должны показывать, во сколько обойдется содержание квадратного метра в ближайшие годы.
– Оценку проектов по принципам «эффективности» и «удовлетворенности пользователей» вы проводили и прежде, но как предприниматель – когда выбирали объекты для развития их под нужды производственных компаний. Как этот опыт помог вам в судейской работе – есть ли объединяющие признаки сильных проектов независимо от их специализации?
– Сильные проекты несут практическую пользу для человека: они должны делать повседневную жизнь проще, безопаснее или понятнее. Неважно, дорога это, приложение для ЖКХ или парк. Важно, чтобы человек чувствовал результат без лишних усилий. Также критичен вопрос прочности. Хороший проект не разрушается при росте нагрузок, будь то инженерные сети, пропускная способность дорог или совместимость цифровых систем. Еще проект должен быть интуитивно понятен. Пользователю не нужно изучать инструкции или тратить время на разбирательства. Качественная инфраструктура работает сама собой. Кроме того, важна экономическая обоснованность. Проект должен быть выгоден для тех, кто им управляет, но при этом не обременителен для тех, кто им пользуется – жители это или бизнес, не важно. Эффективное содержание позволяет держать качество без постоянного роста тарифов.
– До того как заняться комплексным развитием территории на севере Санкт-Петербурга вы работали в международной автомобильной компании и руководили строительством дилерского центра. Что из этого опыта оказалось полезным при строительстве технопарка?
– Отчасти работа с другими стандартами строительства социально-экономического объекта помогла иначе взглянуть на отношение к ней как к отдельному фактору удорожания проекта, который сложно окупить. Такое отношение, к сожалению, до сих пор распространено в строительстве, хотя без инфраструктуры невозможны нормальные жизнь и работа. И на самом деле, ее строительство выгодно девелоперам. Инфраструктура создает условия для работы экономики: помогает бизнесу работать бесперебойно, снижает издержки и делает проект привлекательнее для предпринимателей, которые тоже, в конечном счете, участвуют в развитии территории. Это работает и в случае с жилой застройкой. Строительство школ, поликлиник и дорог ускоряет продажи, увеличивает стоимость квадратного метра и, как следствие, привлекает инвесторов.
– Но даже в городской черте строительство инфраструктуры может составлять до четверти бюджета всего объекта, за городом «в чистом поле» – до 60%, и большинство старается минимизировать эти расходы. Почему вы выбрали более сложный вариант и при строительстве технопарка начали именно с нее?
– Любой бизнесмен скорее арендует площадку там, где есть дороги и централизованная подача энергии, нежели там, где кроме коммерческих помещений или складов нет больше ничего. К началу работы над проектом технопарка я это уже понимал, поэтому сначала мы инвестировали в дороги, инженерные сети, энергоснабжение и интернет – хотя это означало долгосрочную окупаемость с позиции экономической модели. Инфраструктура для девелопера, как почва для сельхозпроизводителя – если она хорошо подготовлена, шанс получить хороший урожай значительно повышается. Еще во время работы на авторынке я заметил одну закономерность – в моменты финансовых кризисов премиум-бренды не страдали от падений продаж, а наоборот, часто показывали рост, в отличие от массовых брендов, которые в это время сталкивались с серьезными трудностями в реализации своей продукции. Компании, которые строят долгосрочные планы, иначе смотрят на среду, в которой им предстоит развиваться.
– Свой технопарк вы строили в концепции универсальных зданий Light Industrial, которую все чаще рассматривают как инструмент модернизации промышленной инфраструктуры в регионах. Чем такие объекты принципиально отличаются от традиционных производственных и складских помещений?
– Блоки в такой концепции проектируются с учетом возможности их адаптации под нужды конкретного резидента. Это касается планировки, инженерных мощностей и даже отделки. Например, можно усилить вентиляцию для производства или установить дополнительные системы хранения. Плюс подобные проекты часто отличаются современной архитектурой и некой человекоцентричностью, что ли. Это создает комфортную среду не только для сотрудников, но и для партнеров. Традиционные же производственные и складские объекты чаще находятся в промзонах и выглядят утилитарно. Кроме того, эта сравнительно новая концепция ориентирована прежде всего на малый и средний бизнес, которому нужны гибкие и относительно небольшие площади. Формат подходит самым разным отраслям, в отличие от классических помещений, и помогает быстрее запускать процессы, адаптировать площади под меняющиеся задачи и при этом пользоваться общей современной инфраструктурой.
– Отвечая за все этапы развития территории – от подготовки и взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями до управления технопарком и взаимодействия с инвесторами, – какие главные вызовы увидели в комплексном развитии?
– Исходя из моего опыта реализации проектов на промышленных территориях, главный вызов сегодня лежит в плоскости экономической эффективности на всех этапах, от проектирования до запуска объекта. Ключевая задача – внедрение универсальных строительных решений, которые позволяют снижать затраты на возведение без потери качества. Речь не про удешевление материалов, а про типизацию инженерных узлов, использование проверенных конструкций и отказ от избыточного архитектурного индивидуализма там, где он не влияет на функциональность. Это напрямую отражается на скорости окупаемости, что критично для промышленных и логистических объектов.
Работа с муниципальными властями также важна. Без активной помощи со стороны чиновников развитие территорий сильно тормозится. Нужны не просто разрешения, а участие в развитии сетей и дорог. Подведение электричества, газа, водоснабжения к границам участка, строительство подъездных путей и остановок общественного транспорта для сотрудников – это зона ответственности государства, но бизнес вынужден тянуть это на себе. Совместные планы по развитию инфраструктуры могли бы значительно ускорить реализацию проектов.
Не менее значим вопрос снижения административных барьеров на этапе согласований. Сегодня сроки прохождения экспертиз часто превышают сроки самого строительства. Это создает дополнительные финансовые издержки и замораживает капитал. Помощь муниципалов в ускорении этих процедур была бы самой действенной мерой поддержки.
– Комплексное развитие территорий – одно из значимых направлений премии, поскольку такие проекты сейчас реализуют почти все регионы России. Анализируя конкурсные проекты, например правительства Москвы и Дом.РФ, и имея собственный опыт реализованного проекта, какое главное условие развития регионов видите?
– В нынешних реалиях главное условие успешного развития регионов – это системный подход, объединяющий бизнес, муниципалитеты и ведомства. Без синхронизации планов застройки с развитием инженерных сетей, дорог и общественного транспорта любые проекты остаются точечными и не дают долгосрочного эффекта. Критически важна предсказуемость административного давления. Бизнесу нужны стабильные правила на горизонте нескольких лет. Регионы, которые предлагают понятные процедуры и помощь в ускорении согласований, получают больше инвестиций.
Также необходимо смещение в сторону локальных материалов и компетенций. Импортозависимость создает риски, поэтому успешные регионы развивают собственные строительные кластеры и используют типовые масштабируемые решения.
Наконец, комплексное развитие требует увязки жилья с рабочими местами. Люди должны иметь возможность жить и работать в одном районе, чтобы снижать транспортную нагрузку и повышать качество жизни.
– Какие направления инфраструктурного развития будут определять рынок девелопмента в ближайшие 10–15 лет?
– Ближайшие годы будут определяться несколькими устойчивыми трендами, которые уже проявляются в экономике и логистике. Ключевое направление – изменение логистических коридоров. Разворот на восток и изменение маршрутов поставок создают спрос на новые складские и перегрузочные мощности на границах и в глубине регионов. Территории с готовыми промышленными площадками и подведенными сетями получат конкурентное преимущество. Рынок движется в сторону гибридных форматов, где на одной территории соседствуют производство, складские помещения, офисы и сервисные зоны. Это позволяет оптимизировать процессы и делает проекты более устойчивыми.
Интеграция промышленных зон с жилыми районами и общественным транспортом станет еще более важной. Подход, когда люди живут и работают в одном районе, снижает нагрузку на дороги и повышает качество жизни.
По итогу, ближайшие десятилетия будут посвящены созданию гибких, автономных и универсальных производственно-складских кластеров, где готовые решения и универсальность проектов ценятся выше, чем просто квадратные метры.
