Усадьба в нагрузку: реставрацию объектов культурного наследия поручат застройщикам

В Едином государственном реестре памятников истории и культуры народов РФ сейчас более 162 тыс. принадлежащих государству, физическим и юридическим лицам ОКН, сообщила недавно министр культуры Ольга Любимова. Принятый по предложению правительства закон направлен на оптимизацию правил вовлечения части этих объектов в хозяйственный оборот. В силу он вступит 9 сентября.

14 тыс. «неудовлетворительно»

В пояснительной записке к инициативе была ссылка на поручения президента, данные два года назад: правительство и главы регионов должны «обеспечить разработку, утверждение и реализацию программы сохранения объектов культурного наследия народов Российской Федерации на период до 2045 года». Программу утвердили в декабре 2025-го. Она предполагает приведение «в удовлетворительное состояние» не менее 1000 объектов культурного наследия к 2030 году. В ней же дана и общая оценка ситуации с охраной памятников культуры и истории в стране.

На декабрь 2024-го в неудовлетворительном состоянии официально пребывали около 14 тыс. ОКН, в том числе свыше 6000 объектов гражданского назначения (усадьбы, здания, дома, флигели и другое), 2700 – религиозного назначения, около 1400 многоквартирных домов и порядка 1000 сооружений (мосты, ворота и другое). Для инвесторов привлекательны менее 3000 из них. Наибольшее число разрушающихся памятников расположено в Архангельской, Костромской, Ленинградской, Московской и Тверской областях (прежде всего потому, что там таковых изначально много).

Креатив на руинах: как заброшенные усадьбы и заводы сделать интересными для туристов

Основными проблемами признаны длительные сроки проведения государственной историко-культурной экспертизы ОКН, рассмотрения и согласования проектной документации, невысокий уровень вовлеченности граждан в такого рода деятельность, дороговизна мероприятий по сохранению ОКН, ограниченный круг потенциальных подрядчиков, обладающих лицензиями на осуществление реставрации, а также недостаточность финансирования работ правообладателями.

Оператором программы сохранения ОКН назначен «Дом.РФ» – публичное акционерное общество, 100% акций которого принадлежит государству. Оно является агентом правительства по вовлечению в оборот и реализации неиспользуемого федерального имущества в целом и находящихся в федеральной собственности ОКН в неудовлетворительном состоянии в частности.

Критерии неудовлетворительного состояния прописаны в действующем законе «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Это частично или полностью утраченные элементы несущих конструкций (фундамент, стены, перекрытия, крыша и другое), трещины в несущих конструкциях объекта по всей длине, высоте или ширине и, как следствие, опасность обрушения.

Комбинированные торги

Чтобы повысить спрос на проблемные объекты, придуман механизм так называемых комбинированных торгов по продаже или передаче в аренду интересных инвесторам земельных участков. Изменения внесены в действующий закон «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий».

В выставляемый на аукцион лот, помимо земли под застройку, теперь может быть включен находящийся в федеральной собственности ОКН и участок, на котором он расположен. Какой именно объект, определит межведомственная правительственная комиссия по повышению эффективности использования федерального имущества и развитию территорий во главе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным. Из текста принятого закона следует, что ОКН должен быть один, но как территориально он будет связан с землей под застройку и связан ли вообще, не уточняется. Включать в комбинированные лоты объекты культурного наследия, являющиеся имуществом религиозного назначения, запрещено.

Оценку лота произведут независимые эксперты, говорила в Госдуме замглавы Минкультуры Жанна Алексеева. Открытые торги будут проводиться путем последовательного снижения цены до минимальной, которая, в свою очередь, не может составлять меньше 70% от начальной оценки. Льготная арендная плата за земельный участок под объектом культурного наследия установлена в размере один рубль в год на срок выполнения обязательств по реставрации, но не более чем на семь лет.

Два договора для застройщика

До завершения работ по сохранению ОКН вводится полный запрет на совершение сделок в отношении помещений, площадь которых составляет не менее 30% от общей площади планируемого строительства на выделенной для этого территории.

С победителем аукциона заключат два договора: купли-продажи объекта культурного наследия (земля под ним может передаваться и в аренду) и в отношении остального имущества. Отказ застройщика подписать первый из них является для «Дом.РФ» основанием для отказа от второго.

В случае нарушения существенных условий договора по купле-продаже ОКН инвестиционный договор также может быть расторгнут. Тогда весь лот возвращается в собственность государства безвозмездно. Одно из таких условий – выполнение требований, установленных охранными обязательствами, и иных требований к сохранению ОКН, «в том числе к реставрации его в целом или его части», на основании запроса «Дом.РФ».

Оговорка про реставрацию появилась позднее, на этапе обсуждения в парламенте. Дело в том, что закон «Об объектах культурного наследия…» под работами по сохранению понимает действия по консервации, ремонту, реставрации и приспособлению ОКН для современного использования, но первоначальная версия законопроекта не определяла, каким именно должен быть результат. Это могло привести к ситуации, когда инвестор ограничится консервацией объекта или противоаварийными работами, отмечалось в заключении думского комитета по строительству и ЖКХ.

Нарушение покупателем ОКН сроков выполнения и объемов восстановительных работ грозит выплатой неустойки в размере стоимости мероприятий по сохранению данного памятника – она пойдет в федеральный бюджет. При этом учет расходов на жилищное строительство на земельном участке застройщик должен осуществлять отдельно от учета расходов на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, что, по замыслу, должно исключить возможность включения стоимости реставрации в цену жилья.

Применять новый механизм «Дом.РФ» вправе лишь в отношении ОКН, находящихся в федеральной собственности.

Процесс пошел

В начале июня стало известно, что работа по формированию первых комбинированных лотов началась. По словам управляющего директора «Дом.РФ» Анатолия Азимова, вскоре предложения будут представлены в правительственную комиссию. На сайте организации перспектива выглядит оптимистично. Затраты на восстановление исторических зданий будут компенсироваться за счет снижения цены на более ликвидное имущество – землю. На полученном участке инвестор сможет реализовать прибыльный проект, доход от которого перекроет расходы на сложную реставрацию. В итоге выиграют все: работа по восстановлению ОКН пойдет эффективнее и быстрее, бизнес получит стимул для вложения средств в реставрацию, а жители городов – современные благоустроенные районы с «ожившими» памятниками архитектуры.

Прецедент Токсово: как Конституционный суд встал на сторону градозащитников

При этом многие из поддержавших закон парламентариев исходили из позиции «сказать, что предложено хорошее решение, нельзя, но это гораздо лучше, чем то, что происходит сейчас» (Валерий Гартунг, СР).

«Нельзя давать памятник в нагрузку, как в советское время билеты на плохой спектакль. Его должен брать тот, кто реально хочет заняться и сделать из него что-то красивое и полезное», – считает Оксана Дмитриева, независимый депутат из Санкт-Петербурга. В разговоре с «Профилем» она назвала поручение президента и концепцию программы «абсолютно правильными», но выбранный вариант, по ее мнению, оставляет простор для злоупотреблений. Ведь на момент торгов инвестор не будет знать точно, в какую сумму ему обойдется реставрация, какими именно будут требования органов охраны памятников, к тому же реставрация и строительство – разные виды бизнеса.

«Вопросов, честно говоря, больше, чем ответов», – сказал «Профилю» зампредседателя Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК), руководитель проекта «Консервация» Евгений Соседов. Примеров, как может выглядеть лот, законодатель не приводит, отмечает эксперт. «Если логика такая, что ты планируешь построить жилой квартал в городе или рядом с городом, а в нагрузку тебе дают ОКН, – это неплохо. Но в отсутствие полной ясности есть опасность, что выделение участка под строительство рядом с ОКН может создать конфликт интересов и привести к застройке охраняемых территорий, парков, ценных ландшафтов и исторической среды вблизи памятника», – объясняет Соседов.

Купи за рубль

Попытки простимулировать реставрацию и вовлечение в хозяйственный оборот памятников культуры, не тратя бюджетные средства, предпринимались и ранее.

С 2023 года разрешена продажа на аукционе по льготной выкупной цене ОКН в удовлетворительном состоянии. В 2024-м приняли закон о концессионных соглашениях в целях реставрации ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Пока известно о подготовке лишь одного такого соглашения с крупной государственной нефтяной компанией в отношении дворцово-паркового ансамбля «Ропша» близ Санкт-Петербурга (ОКН федерального значения).

Совместно с крупнейшими российскими банками запущена программа льготного кредитования реставрации. Ставка – до 6% под проекты создания в ОКН отелей и до 9% под иные проекты коммерческого использования.

В некоторых регионах (Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Московская, Нижегородская, Калужская, Кемеровская, Новосибирская, Томская, Псковская, Орловская и другие области) действуют программы под общим названием «Памятники за рубль». В столице с 2012 года инвесторы могут арендовать находящийся в неудовлетворительном состоянии памятник архитектуры на 49 лет, а после завершения реставрации, на которую отводится пять лет, платить аренду один рубль за один квадратный метр в год. Схожая программа («Рубль за метр») реализуется в Петербурге с 2018 года.

С 2025-го в ряде городов и субъектов РФ запустили программы по продаже ОКН, нуждающихся в спасении, за минимальную цену. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно купить находящееся в неудовлетворительном состоянии здание на торгах с начальной ценой один рубль.

Как сохранить монументальные шедевры советской мозаики в России

По линии «Дом.РФ» инвесторам передано 156 требующих реставрации ОКН, к торгам готовится еще 200 объектов. При этом 14 знаковых памятников полностью отреставрированы, в них открыли современные офисы, магазины и кафе, докладывал на ПМЭФ-2026 гендиректор структуры Виталий Мутко. Работа шла и на уровне субъектов РФ: если в предыдущие несколько лет на торги выставлялось порядка 100 объектов ежегодно, то за первые пять месяцев 2026-го регионы предложили бизнесу более 240 ОКН. Всего в этом году планируется передача инвесторам 877 объектов культурного наследия в 69 субъектах Федерации.

Совместно с Минкультуры запущена платформа «Наследие.Дом.РФ». С 1 июня 2026-го она официально является единой площадкой сбора сведений об ОКН, включенных в реестр и находящихся в неудовлетворительном состоянии, и инструментах сопровождения инвесторов. Сейчас тут можно увидеть цифровые паспорта более 2000 объектов из 81 региона, ведется мониторинг хода работ по их сохранению.

От крупного к мелкому

Евгений Соседов считает позитивным явлением то, что меры по сохранению памятников культуры обсуждаются и принимаются на высоком уровне, и очень надеется, что наконец дойдет дело и до деталей. По его мнению, «аренда за рубль» эффективна только в мегаполисах вроде Петербурга и Москвы, но даже в Подмосковье неочевидна заинтересованность бизнеса. Хорошо работает «продажа за рубль», например проект «Консервация» сам купил по этой программе за два рубля усадьбу Бакуниных «Прямухино» (Тверская область), ОКН федерального значения в остроаварийном состоянии. Ранее «Прямухино» безуспешно выставлялось на торги семь раз.

Но финансовой поддержки купившим ОКН государство при этом не предлагает. Льготный кредит, по словам эксперта, выгоден лишь для инвестиционно привлекательных объектов: бизнес хочет знать, что через несколько лет, потратив средства на приведение памятника в порядок, он отобьет расходы за счет коммерческого проекта (отель, ресторан) и погасит кредит. Основная же масса объектов культурного наследия расположена в малых городах и сельской местности, зачастую это просто жилые дома. По мнению Соседова, было бы правильно, чтобы с помощью муниципалитета люди смогли их отремонтировать и там жить. «Система работает не точечно, а здесь как раз нужна адресная помощь: к этому объекту провести коммуникации, тут помочь окно правильно сделать», – уточняет замглавы ВООПИК.

Регионам помогут продать

Работа, направленная на то, чтобы уменьшить бремя бюджетов разных уровней по содержанию и реставрации ОКН за счет привлечения частного собственника, продолжается. На днях правительство внесло в Госдуму пакет законопроектов, предлагающих наделить «Дом.РФ» правом выполнять функции агента в отношении находящихся в региональной или муниципальной собственности полуразрушенных ОКН и земельных участков под ними. Эта структура будет готовить объекты к торгам, заключать договоры купли-продажи, сопровождать реализацию работ по сохранению объекта, администрировать платежи на основе заключенных с субъектами РФ или муниципалитетами соглашений.

Сами объекты будут продаваться, а земельные участки под ними – сдаваться в аренду на срок выполнения работ по сохранению памятника. Информация о торгах появится на платформе «Наследие.Дом.РФ», что позволит привлечь более широкий, не ограниченный территорией региона круг инвесторов, полагают в кабмине. За это «Дом.РФ» станет получать вознаграждение от субъектов РФ или муниципалитетов в размере не более 20% средств, поступивших от покупателей. Перепродавать памятники вплоть до завершения работ по сохранению запрещено. Успеет ли Госдума принять новый пакет до парламентских выборов, назначенных на 20 сентября, неизвестно.