• Право на неустойку
• Поиск баланса и господдержка
• Что меняется
• Пени до и после
• Заморозят не всё
• Цели и причины моратория

Право на неустойку

Закон позволяет покупателям квартир в новостройках взыскивать со строительных компаний неустойку за передачу ключей с опозданием. Ее размер определяется как 1/150 ставки рефинансирования Банка России для граждан и 1/300 – для юрлиц за каждый день просрочки и зависит от цены объекта по договору долевого участия (ДДУ).

При этом размер ставки ЦБ РФ, согласно 214-ФЗ, определяется «на день исполнения обязательства», то есть на момент фактического перечисления денег дольщику. На текущий момент эта ставка в России держится на отметке 16%. Таким образом, чем дольше задержка с передачей жилья и чем выше ставка ЦБ РФ, тем больше может оказаться сумма.

Детская доля: как правильно распорядиться материнским капиталом при покупке недвижимости

«Разброс размера неустойки достаточно большой, определяется на судейское усмотрение. Бывали случаи взыскания неустойки до 20% от цены ДДУ, а бывали и менее 1%», – рассказывает управляющий партнер экспертной компании «Лаборатория права» Илья Познанский. По его словам, суд оценивает длительность просрочки, условия договора ДДУ, предложения застройщика дольщику, от которых дольщик отказался (например, скидки, отделку) и так далее.

Кроме того, дольщик может получить от девелопера компенсацию за недостатки в квартире, в частности некачественные окна или отделку (неровные стены, пол, криво положенная плитка). Тут несколько вариантов: можно требовать бесплатно устранить недостатки, компенсировать расходы дольщика на их устранение или соразмерно уменьшить цену по ДДУ.

Покупатель также может рассчитывать на взыскание с девелопера штрафа за отказ добровольно удовлетворить его требования. Размер такой санкции по закону о защите прав потребителей составляет 50% от взысканной в пользу дольщика суммы. Но и тут сумма зависит от усмотрения судьи, предупреждают юристы. Суд может как полностью удовлетворить требование о штрафе, так и незначительно снизить его, до 35–40%. «Однако в судебной практике встречаются случаи уменьшения указанного штрафа до 10–15%. Штраф взыскивается на усмотрение суда с учетом принципа разумности и справедливости», – говорит юрист юргруппы «Гришин, Павлова и партнеры» Владислав Иващенко.

Также суд может обязать застройщика компенсировать покупателю убытки, например за вынужденный наем жилья на время просрочки передачи купленной квартиры, моральный вред, затраты на юристов и экспертизы.

Поиск баланса и господдержка

Дольщики в последние годы активно стали пользоваться своими правами и обращаться в суды. Во многих соседских чатах перед сдачей дома активизируются разговоры о том, как правильно принять квартиру и не пропустить недостатки в отделке, как подобрать юриста на сопровождение возможного спора.

Многие претензии покупателей строительные компании называют необоснованными и считают потребительским экстремизмом. Девелоперы вместе с чиновниками и парламентариями предпринимали попытки найти способы сократить поток исков, но пока законодательных мер предложено не было. Каждая компания пытается решить вопрос самостоятельно, либо устраняя недостатки в отделке в ответ на претензии, либо уже в судебном порядке настаивая на возврате ей некачественных стройматериалов (межкомнатные двери, плитка, ламинат и прочее) в качестве гарантии того, что деньги идут именно на ремонт.

Бюджетный метр: зачем Минстрой занижает нормативную стоимость жилья

В этом противостоянии уже несколько раз на поддержку строительной отрасли приходило государство. Сначала в ковидном 2020-м, а затем – с конца марта 2022-го до 30 июня 2023 года. Тогда правительство временно ограничивало дольщиков в праве взыскивать с девелоперов деньги за просрочку передачи объекта, а выплата уже взысканных судами сумм откладывалась до окончания мораториев.

Это объяснялось стремлением поддержать строителей на фоне сначала антиковидных ограничений, а затем – из-за риска разрыва логистических цепочек вследствие санкционных ограничений. В правительстве считают, что принятые меры пошли отрасли на пользу и позволили избежать появления долгостроев и банкротств компаний.

«Действие моратория позволило застройщикам завершить строительно-монтажные работы собственными силами без процедуры признания несостоятельности (банкротства), а также без применения механизмов публично-правовой компании "Фонд развития территорий"», – сообщили «Профилю» в пресс-службе Минстроя.

Что меняется

Сейчас правительство РФ в третий раз решило пойти на аналогичный шаг поддержки строителей. Мораторий на взыскание штрафных санкций и убытков с девелоперов будет действовать с 22 марта по 31 декабря 2024 года, свидетельствует постановление правительства №326.

Новый мораторий несет существенные ограничения для дольщиков в части применения мер ответственности к застройщику за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, отмечают юристы. Большое количество штрафных опций окажется для них недоступным.

Ключевыми ограничениями станут:

• не взыскивается неустойка (1/150 или 1/300 ставки ЦБ РФ) за срыв сроков передачи жилья дольщику;
• не начисляются проценты за задержку возврата денег при расторжении ДДУ по инициативе дольщика;
• не взыскиваются убытки, возникшие в период действия моратория (к примеру, за аренду жилья);
• не взыскивается неустойка за нарушение сроков устранения недостатков квартиры в период действия моратория;
• заблокирована возможность взыскания «потребительского» штрафа за отказ в добровольном удовлетворении требований дольщика-потребителя, если досудебная претензия направлена застройщику в период действия моратория;
• до окончания моратория застройщикам предоставляется отсрочка исполнения уже вынесенных решений о взыскании неустоек и штрафов. Банкам запрещено списывать деньги со счетов застройщиков по исполнительным листам в пользу дольщиков, поступивших в период моратория.

Пени до и после

Таким образом, ограничения затронут не только тех, кто будет получать ключи в 2024 году, но и тех, кто уже находится в процессе судебной тяжбы или получения исполнительного листа. «Все эти правила действуют и для договоров и требований, зафиксированных до мораториев», – отмечает управляющий директор риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Квартиры перегрелись: поможет ли пересмотр условий льготной ипотеки снизить цены на недвижимость

«Если на данный момент спор рассматривается судом, то период с 22 марта по 31 декабря 2024 года будет исключен судом из расчета неустойки», – приводит пример расчета пени за просрочку передачи объекта юрист Владислав Иващенко.

В частности, постановление правительства ограничивает, но не запрещает начисление пеней за задержку передачи квартиры с июля 2023-го по 22 марта 2024 года. Для расчета пеней будет использоваться ставка ЦБ РФ на день исполнения обязательств, но не выше той, которая была 1 июля 2023 года – 7,5%.

«Для дольщиков это безусловно негативный фактор, однако не повод не обращаться в суд, поскольку, например, если нарушение имело место в период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024-го, когда не действовал мораторий, то дольщик сможет взыскать пени и проценты, начисленные в этот период», – говорит партнер юркомпании a.t.Legal Андрей Торянников. Правда, получить эти суммы дольщик сможет лишь после 31 декабря 2024 года.

Заморозят не всё

Впрочем, не все выплаты в пользу дольщиков замораживаются мораторием. В частности, он не приостанавливает выплату денег дольщикам за возмещение расходов на устранение недостатков в квартире или за соразмерное уменьшение ее цены в ДДУ, отмечает ряд экспертов. На это обращает внимание юрист юргруппы «Гришин, Павлова и партнеры» Владислав Иващенко. По его словам, в постановлении правительства не указан запрет соразмерного уменьшения цены договора согласно ст. 7 ФЗ-214, а значит, такое возможно.

Также мораторий не замораживает выплаты потраченных дольщиками сумм непосредственно на судебную тяжбу (расходы на экспертизу, юристов), возмещение морального вреда.

Минус на минус: рынок новостроек вошел в "фазу покупателя"

Юристы сходятся во мнении, что из-за моратория присуждаемые в пользу дольщиков суммы сократятся. В том числе из-за отказа во взыскании «потребительского» штрафа, уменьшенной ставки ЦБ РФ, на основании которой будет производиться расчет, и так далее.

«При заданных параметрах нового моратория размер присуждаемых дольщикам денежных сумм по соответствующим категориям споров снизится в несколько раз», – считает аспирант, приглашенный преподаватель департамента частного права факультета права НИУ ВШЭ Армен Шакарян.

Он напоминает о последствиях предыдущего моратория. Согласно судебной статистике Судебного департамента при Верховном суде РФ, за первое полугодие 2022 года суды первой инстанции присудили порядка 5,1 млрд руб. по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. За первое полугодие 2023-го эта сумма составила 1,8 млрд руб. «Следует ожидать похожей динамики в условиях введения новых правил, предусмотренных постановлением №326», – считает Шакарян.

Цели и причины моратория

Публично необходимость введения очередного моратория на взыскание санкций с российских девелоперов не обсуждалась. Однако это произошло на фоне высокой ключевой ставки ЦБ РФ, а также активных предложений о трансформации льготных программ кредитования покупки жилья в новостройках в более адресные.

Участники строительного рынка и чиновники надеются, что мораторий пойдет на пользу всему рынку строительства жилой недвижимости и позволит не допустить банкротств компаний.

В пресс-службе Минстроя сообщили, что в рамках реализации упомянутого постановления правительства «будет реализован комплекс мер поддержки социально-экономического характера, который даст возможность снизить финансовую нагрузку на застройщиков и защитить интересы участников долевого строительства».

«Механизм будет способствовать снижению риска банкротства застройщиков, что призвано содействовать своевременному завершению строительства и получению ключей. Таким образом, данная мера направлена на исключение появления новых обманутых дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков», – объяснили в министерстве.

«Постановление правительства направлено на подстраховку застройщиков на случай перебоев с поставками импортных стройматериалов и технологического оборудования из-за санкций», – полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, сейчас российские компании сталкиваются с проблемами по оплате услуг даже в нейтральных странах из-за вторичных санкций. Между тем строительный рынок России все еще зависит от импортного оборудования, особенно высокоскоростных лифтов, что сказывается на сроках ввода жилья. Компенсации и неустойки в этом случае создадут проблемы как для бизнеса, так и для самих дольщиков.