Детская доля: как правильно распорядиться материнским капиталом при покупке недвижимости

Содержание:

• Кому дадут сертификат
• Куда направить деньги
• Доля в собственности
• Чем меньше, тем проще
• Замена не пройдет
• Сложности продажи
• Контроль за выделением доли

Кому дадут сертификат

За 17 лет правила получения и суммы маткапитала существенно изменились. Изначально господдержка оказывалась семьям, в которых с 2007 года родился или был усыновлен второй либо последующий ребенок. С 2020 года сертификат на маткапитал выдается и при рождении первого ребенка.

Суммы выплат за время существования программы регулярно индексировались. В 2007-м при рождении второго ребенка родители получали сертификат на 250 тыс. рублей. С 1 февраля 2024-го, после ежегодной индексации, размер маткапитала на первого ребенка составит 630,4 тыс. рублей, на второго – почти 834 тыс. рублей, если выплата за первого не оформлялась. Если же сертификат был использован при рождении первенца, то семье при появлении второго ребенка положена доплата в размере около 203 тыс. рублей.

С 2024 года изменились правила получения сертификата на маткапитал мигрантам. Они смогут его оформить, только если уже имели российское гражданство на момент появления ребенка, который получил гражданство РФ по рождению. Исключение из этого правила сделано для граждан новых российских территорий.

Куда направить деньги

Варианты использования маткапитала оговорены в законе, и их не так много. Во-первых, деньги можно направить на улучшение жилищных условий. То есть на покупку недвижимости, в том числе с использованием ипотеки, на погашение уже имеющейся ипотеки, на строительство или реконструкцию жилья.

Этапы роста: кому и на сколько проиндексируют пенсии и пособия в 2024 году

Во-вторых, оплатить образование детей, приобрести товары и услуги, предназначенные для адаптации детей-инвалидов. В-третьих, направить на формирование накопительной пенсии матери. Еще один способ распорядиться сертификатом есть у семей, в которых среднедушевой доход не превышает двух региональных прожиточных минимумов. Они вправе оформить ежемесячную выплату из маткапитала в размере прожиточного минимума на каждого ребенка до трех лет.

Периодически звучат предложения о расширении вариантов использования маткапитала. Например, разрешить направлять его на покупку автомобиля, инвестировать в облигации госкомпаний, госбанков. Но пока эти инициативы не реализованы.
В 2023 году, по данным Социального фонда России (СФР), самым популярным способом использования маткапитала традиционно осталось улучшение жилищных условий. Для покупки или строительства жилья средства господдержки использовали 677,1 тыс. семей, на эти цели фонд перечислил 394,1 млрд рублей.

На получение ежемесячных выплат на детей до трех лет было направлено 36,7 млрд рублей, на образование – 23,7 млрд рублей. В общей сложности за минувший год СФР удовлетворил 1,5 млн заявлений о расходовании маткапитала и перечислил по распоряжениям родителей свыше 454,9 млрд рублей.

Доля в собственности

В использовании материнского капитала на улучшение жилищных условий есть ряд нюансов, и знать о них лучше заранее. Прежде всего родители в обязательном порядке должны будут выделить доли детям в купленном жилье. На это отводится полгода.
«Недвижимость, купленную с использованием материнского капитала, нужно оформить в общую собственность родителей и детей в течение шести месяцев после покупки, погашения ипотеки или завершения строительства, например, дома», – объясняет адвокат Московской коллегии адвокатов Sed Lex Вера Ефремова.

Родительская кривая: почему господдержка не спасает от бедности семьи с детьми

Как распределять доли собственности между родителями и детьми? Закон данный момент не регулирует. Квартира необязательно должна быть поделена между всеми поровну. На практике допускается, чтобы детям в жилье принадлежала доля, пропорциональная размеру внесенного маткапитала. По словам адвоката Екатерины Тютюнниковой, чаще всего (в том числе и в судебном порядке) размер такой доли рассчитывается исходя из соотношения средств маткапитала и стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи с учетом количества членов семьи.

«Доля детей высчитывается относительно стоимости, по которой недвижимость была приобретена изначально, а не относительно рыночной стоимости в момент наделения детей долями», – уточняет Вера Ефремова.

Руководитель практики семейного и наследственного права юрфирмы «Алимирзоев и Трофимов» Светлана Иванова в качестве примера приводит следующую ситуацию. 12% от стоимости квартиры было оплачено за счет маткапитала, а остальное – из средств супругов. Если семья состоит из двух взрослых и двух детей, то 88% можно разделить между супругами, а оставшиеся 12% – на всех поровну. Таким образом, каждому из детей в квартире будет принадлежать по 3%, а супругам – по 47% в праве общей долевой собственности.

Чем меньше, тем проще

Риелторы советуют аккуратно подходить к определению размера доли детей в покупаемой недвижимости с учетом дальнейших планов на нее. При намерении в будущем продать квартиру стоить выделить детям доли как можно меньшего размера, так как это упростит сделки с недвижимостью. Дело в том, что для их совершения до достижения совершеннолетия всех собственников требуется согласие органов опеки. Получить его можно, только если интересы детей не будут ущемлены: в новом жилье детям выделят доли не меньше, а условия по площади помещения, району проживания не станут хуже.

Отложенные рождения: как преодолеть сокращение численности населения России

Сложности возникают, когда семьи намерены сменить регион проживания, дом на квартиру или, наоборот, пригород на центр, говорит риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков. К примеру, если родители выделили детям по четверти доли в доме площадью 200 кв. метров стоимостью 6 млн рублей в каком-то регионе, а потом решили переехать в Москву и купить квартиру площадью 60 кв. метров за 24 млн рублей, то орган опеки может отказать в выдаче согласия на сделку, сославшись на то, что дети недополучат равноценные квадратные метры.

Иногда для получения согласия опеки родителям приходится увеличивать доли детей в новом жилье. Такое условие, в частности, может быть предложено, если семья из столицы переезжает в регион. Впрочем, иногда органы опеки могут согласовать сделку, если вместо выделения доли в новом жилье родители положат на специальный счет ребенка деньги от продажи его доли в прежней недвижимости.

Замена не пройдет

Эксперты предупреждают: выделять детям долю собственности нужно именно в том объекте недвижимости, на покупку которого был использован маткапитал. Проигнорировать эту обязанность и выделить доли в другом жилье нельзя. Закон не делает исключений даже для ситуаций, когда купленная частично за счет средств семейной господдержки квартира продается, а взамен покупается жилье больше и дороже, и уже в нем дети становятся совладельцами.

«Приобретение нового, большего объекта и выделение долей в ином объекте не является уважительным основанием для невыделения долей детям», – подчеркивает адвокат Екатерина Тютюнникова.

Шире круг: какие пособия и льготы положены семьям с детьми

Старший юрисконсульт «Миэль» Анастасия Ромашова подтверждает, что купить иную недвижимость и наделить детей долями там, а не в квартире, на которую пошли средства маткапитала, на сегодняшний день нельзя. «Было много споров по поводу того, что в будущем, возможно, так делать разрешат, но пока для этого правовой основы нет», – говорит она.

Тем не менее иногда семьи идут на подобные нарушения. «Если жилищные права детей не ухудшились, то с большей долей вероятности прокуратура не будет оспаривать такую сделку, хотя с формальной точки зрения нарушения закона имеются», – полагает адвокат Вера Ефремова.

Риелторы отмечают, что иногда органы опеки даже могут согласовать подобную сделку, исходя из конкретной ситуации. «В моей практике был случай, когда родителям дали разрешение на продажу квартиры при условии предварительного выделения доли детей в другой квартире, которая принадлежала этим же людям, – рассказывает Евгений Яшенков. – Не берусь оценивать правомерность этого решения, но с точки зрения логики и здравого смысла оно, конечно, было гуманным и права детей были защищены».

Сложности продажи

Иногда семьи покупают свое первое жилье в ипотеку и используют маткапитал, а затем задумываются о расширении. Однако продать такую квартиру, если долг по кредиту еще не выплачен, значительно труднее, чем если бы обременения не было, обращают внимание риелторы. Перед сделкой придется найти средства для погашения кредита, затем выделить доли детям, согласовать все с опекой и лишь потом осуществить продажу.

«В ситуации, когда своих средств на погашение остатка ипотеки нет, нужно искать покупателя, готового на подобную авантюру. И да, зачастую приходится делать скидку за такое терпение и доверие», – говорит Евгений Яшенков.

Без ипотечного обременения квартиру с выделенными долями детей будет продать проще, хотя и в этой ситуации покупатели могут завести разговор о скидке за ожидание решения от опеки, если на рынке есть сопоставимые варианты квартир без такого нюанса.
«Зачастую продавцы жилья с маткапиталом предоставляют дисконт 5–10%, ведь сделка осложнена тем, что для ее успеха нужно одновременно совершить еще одну покупку, одобренную органами опеки. То есть до последнего момента сохраняется угроза срыва», – отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Контроль за выделением доли

Контроль за соблюдением обязанности по наделению детей долями в жилье, приобретенном за счет маткапитала, осуществляют Социальный фонд РФ, прокуратура. Если детей оставить без положенного им по закону, то возможны разные варианты развития событий.

Прокуратура может подать иск о выделении детям долей, может оспорить сделку по продаже квартиры, приобретенной за маткапитал, перечисляет Вера Ефремова. Также возможно требование вернуть государству полученные деньги, направление материалов проверки в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела за мошенничество.

Добровольно вернуть в казну маткапитал (чтобы воспользоваться им позже) «просто так», только из-за неудобства последующих следок с жильем, не получится. Закон оговаривает лишь несколько подобных ситуаций. По словам адвоката Екатерины Тютюнниковой, такой возврат происходит, если застройщика признали банкротом и открыли в отношении него конкурсное производство; если расторгнут договор участия в долевом строительстве; а также если суд признал сделку купли-продажи жилья недействительной.