Бюджетный метр: зачем Минстрой занижает нормативную стоимость жилья

Минстрой предложил правительству утвердить норматив средней стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения на первое полугодие 2024 года ‎в размере 97.547 руб. В настоящее время данный показатель составляет 93.457 руб. Таким образом, с 1 января рост запланирован на уровне 4090 руб., то есть на 4%.

Индексация норматива, к которому привязаны суммы, выделяемые из бюджета на приобретение жилья (примерно 80% в новостройках и 20% на вторичном рынке) для многочисленных категорий очередников, различается в зависимости от региона. Например, Москву ждет повышение на 3%, до 170,6 тыс. руб. за «квадрат», Приморский край – на 6%, до 158,9 тыс. руб., а в Петербурге и на Чукотке стоимость решено оставить без изменений – 165,3 тыс. и 155,4 тыс. руб. соответственно.

Минус на минус: рынок новостроек вошел в "фазу покупателя"

Однако в любом случае предстоящая индексация не полностью компенсирует инфляцию в экономике, которая, по официальным прогнозам, в этом году может оказаться близкой к 8%. Еще более глубокий разрыв норматива по итогам года произойдет с рыночной стоимостью квадратного метра в новостройках.

В октябре 2023-го Росстат обнародовал данные, согласно которым только за третий квартал «квадрат» в годовом выражении в среднем подорожал на 5,4%, до 134 тыс. руб. Элитное жилье поднялось в цене на 7,5%, до 303,3 тыс. руб. за квадратный метр, жилье комфорт-класса – на 7,1%, до 135,5 тыс. руб., жилье эконом-класса – на 2,3%, до 119,8 тыс. руб.

В отдельных субъектах Федерации цены на жилую недвижимость еще дальше оторвались от норматива, установленного Минстроем. В частности, по данным столичного управления Росреестра, в ноябре 2023-го в годовом выражении московское жилье подорожало на 23%. Сейчас самые доступные квартиры в новостройках можно найти в Новой Москве, Зеленоградском и Юго-Восточном административных округах – по 254 тыс., 266 тыс. и 335 тыс. руб. за квадратный метр соответственно.

Получается, что сегодня цены на рынке в полтора-два раза выше нормативной стоимости «квадрата», которую профильное ведомство предложило установить в столице на первое полугодие 2024-го. История повторяется из года в год. Несмотря на это, число семей, состоящих на учете на получение бесплатного жилья, по данным Росстата, неуклонно сокращается. В 2013 году в списках насчитывалось 2,739 млн очередников, в 2022-м – 1,987 млн.

Квартирный вопрос решается не обязательно только за казенный счет. Так, по сравнению с 2021 годом по итогам 2022-го количество очередников сократилось на 109 тыс. В то же время Минстрой отчитался, что за год новоселами стали 31,7 тыс. российских семей. Федеральный бюджет на эти цели потратил порядка 42 млрд руб., вклад регионов составил 12 млрд руб.

Всё в дом: выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость

Разница в показателях, видимо, объясняется тем, что существуют другие инструменты, посредством которых отдельные категории населения, участвующие в госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», при поддержке государства могут получить крышу над головой. Так, с 1997 года реализуется программа государственных жилищных сертификатов (ГЖС). Изначально этот проект был ориентирован на увольняемых в запас и отставку военнослужащих, но позже круг участников расширили, включив переселенцев с Крайнего Севера, семьи, потерявшие жилье из-за стихийных бедствий или техногенных катастроф, и т. д.

За четверть века действия госпрограммы в общей сложности было выдано около 400 тыс. ГЖС. Например, в 2022-м около 3,3 тыс. семей получили сертификаты на 12,1 млрд руб. Плановое задание на 2023 год – выдать более 2,5 тыс. сертификатов примерно на 12 млрд руб. Отдельной строкой проходит выдача ГЖС жителям Херсонской области, пожелавшим переселиться в другие регионы РФ. К началу декабря текущего года удовлетворено более 52 тыс. заявлений, еще 5475 находилось на рассмотрении.

Инструмент потенциально мог бы быть более востребованным, если бы не ряд нюансов. Сумма, указанная в ГЖС, зависит от нормативной стоимости квадратного метра общей площади жилья и состава семьи. Согласно Жилищному кодексу РФ, на одного человека положена квартира общей площадью 33 квадратных метра, на двоих – 42 квадратных метра. Если в составе семьи три человека и более, то на каждого причитается по 18 квадратных метров жилплощади (на троих – 54, на четверых – 72 и т. д.).

В старости сочтемся: к чему ведет рекордный рост ипотечного рынка

Требования Жилищного кодекса РФ, конечно, не догма, но руководство к действию. Региональным и муниципальным властям делегировано право устанавливать свои нормы общей жилой площади, по которым обеспечиваются местные очередники. При этом метраж квартиры (дома) не должен быть ниже федерального стандарта, а финансировать выполнение «повышенных» обязательств перед льготниками субъекты Федерации должны за свой счет.

Преимущество ГЖС – семья очередников имеет возможность самостоятельно подобрать квартиру или дом с учетом своих предпочтений, а не ждать то, что власти предложат в порядке очереди. Недостаток – если жилье стоит дороже, то разницу приходится оплачивать из собственных сбережений, что становится естественным ограничением числа потенциальных участников программы.

Доплата за качественное и комфортное жилье часто заметно превышает сумму, указанную в сертификате. Это неизбежно как из-за существующей разницы между нормативом стоимости квадратного метра и ценой рынка, так и из-за большей площади приобретаемого по ГЖС жилья. В частности, средний метраж однокомнатной квартиры сейчас составляет 38 квадратных метров.

Если у граждан-очередников есть выбор – дождаться, когда власти предоставят жилье, или получить сертификат, то у компаний-застройщиков альтернативы как таковой нет. Они передают муниципалитету или региону часть квартир в новостройках по нормативной стоимости, которая, как уже было сказано, в полтора-два раза ниже цены рынка.

Поскольку работать в убыток бизнес не может, строители перекладывают издержки на рядовых покупателей, тех же ипотечных заемщиков. В результате экономия бюджетных средств на приобретение квартир льготникам является одной из причин, стимулирующих перманентное подорожание жилья.

Неустойчивый квадрат: какие квартиры выгоднее покупать в 2023 году

Девелоперы, чтобы частично компенсировать свои издержки, принимают меры к снижению себестоимости строительства. По словам гендиректора компании «Вектор проект» Антона Баксараева, из-за санкций и обесценивания рубля многие застройщики отказались от импортных стройматериалов в пользу отечественных.

Участники рынка ведут активный поиск альтернативных решений. Так, столкнувшись с дефицитом минеральной ваты, которая используется в качестве утеплителя, строители перешли на PIR-панели. Материал состоит из оцинкованных профилированных листов, между которыми помещен наполнитель из пенополиизоцианурата (ППУ), отметил эксперт. В качестве утеплителя PIR-панели эффективнее минеральной ваты.

Ситуация вынуждает застройщиков переходить к долгосрочному планированию закупок стройматериалов. Один из распространенных вариантов – за три месяца до монтажа внести предоплату (до половины стоимости), чтобы зафиксировать в договорах цены на арматуру, металлоконструкции, утеплитель и другое, подчеркнул Антон Баксараев. В противном случае разница между себестоимостью квадратного метра нового жилья и нормативной стоимостью была бы более существенной.

По мнению начальника аналитического отдела ИК «Риком-Траст» Олега Абелева, реализация новостроек по нормативной стоимости для застройщиков всегда убыточна. Но обеспечение в рамках госпрограммы жильем инвалидов, детей-сирот, ветеранов, переселенцев – своего рода социальная ответственность частного бизнеса, отказаться от которой компании не могут.

«Рост потребительских цен и темпы удорожания стройматериалов практически всегда совершенно разные. Индексация, запланированная с 1 января 2024 года, это некий компромисс. Минстрой предложил ее с учетом ситуации в экономике и возможностей федерального бюджета. Что касается обязательств перед льготниками, то правительство от них не отказывается», – резюмировал Олег Абелев.