Падение после взлета
Согласно оценкам «Дом.РФ», в сентябре спрос на ипотеку достиг максимальных значений за девять месяцев текущего года. В общей сложности банки выдали населению 125 тыс. жилищных займов на 614 млрд руб. В пересчете на один рабочий день по сравнению с августом темпы ипотечного кредитования выросли на 38% по количеству и на 54% по объему.
«Ускорение выдач происходило перед изменением условий "Семейной ипотеки" с 1 октября. По программам с господдержкой выдано 71 тыс. кредитов на 436 млрд руб., из них по "Семейной ипотеке" – 65 тыс. на 403 млрд руб. Доля господдержки выросла до 57% по количеству и 71% по объему. При этом выдача рыночной ипотеки оставалась примерно на уровне июля – августа», – отмечается в дайджесте.
За три квартала 2026-го россияне оформили 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн руб. (в годовом выражении рост 33 и 35% соответственно). Положительную динамику обеспечили прежде всего программы с господдержкой, по которым было оформлено 371 тыс. кредитов (47% от общего количества) на 2,2 трлн руб. (63% от объема).
После сентябрьского ажиотажного спроса в октябре произошел обвал. Так, с 12 по 18 октября было выдано 3300 кредитов против 6300 в соответствующие недели июля и августа. Получается, что показатель снизился почти на 50%. Еще один тревожный сигнал: в первой половине октября по новым условиям «Семейной ипотеки» банки одобрили лишь 6400 заявок, на 42% меньше, чем в июле и августе.
Ставка на детей: как реформа семейной ипотеки меняет рынок новостроек
Аналитики «Дом.РФ» ожидают, что в ноябре интерес заемщиков к жилищному кредитованию начнет постепенно восстанавливаться. Однако такой прогноз, по мнению независимых экспертов, может и не оправдаться.
Дело в том, что сейчас в своей статистике банки отражают льготные кредиты, одобренные на старых условиях в сентябре. После того как этот задел будет исчерпан, показатели, весьма вероятно, еще более ухудшатся. Для скепсиса есть веские основания: ужесточение условий «Семейной ипотеки» фактически отсекло самую многочисленную категорию потенциальных заемщиков – семьи, в которых воспитываются один или два ребенка.
«С учетом повышения прогнозной траектории ключевой ставки ожидаем более медленного снижения ставок по рыночной ипотеке. По нашей оценке, рост выдач по рыночным программам может не полностью компенсировать сокращение спроса на "Семейную ипотеку" после изменения ее условий, что будет сдерживать общие объемы ипотечного кредитования», – признает «Дом.РФ».
Авторы исследования полагают, что оживление рыночного спроса если и начнется, то не ранее 2028 года. Это произойдет после смягчения Банком России денежно-кредитной политики. Когда средняя ключевая ставка опустится до 9–10% (сейчас 14%), стоимость ипотеки на рыночных условиях снизится с нынешних 18–19 до 12–13% годовых.
Высоки риски, что к тому времени цены на жилье вырастут, что сделает его менее доступным. Во всяком случае, почти 69% россиян сегодня уверены в неизбежности дальнейшего подорожания квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке. К слову сказать, схожие настроения царили в конце прошлого года перед повышением НДС.
Скидки вместо льгот?
По мнению старшего аналитика инвесткомпании «Риком-Траст» Валерии Поповой, наметившееся в октябре охлаждение спроса на жилье в массовом сегменте опасно тем, что может иметь долгосрочные последствия. Чтобы нивелировать угрозы снижения продаж, девелоперам придется активнее работать над маркетингом, предлагая покупателям собственные скидки или гибкие схемы оплаты.
«Если спрос просядет всерьез и надолго, а издержки останутся высокими, то это негативно отразится на рентабельности бизнеса. Нельзя исключать, что компании переключатся на сегменты, где льготные условия по ипотеке сохранились или даже улучшились. Например, привлекательной альтернативой квартирам в многоэтажках может стать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), доля которого на рынке новостроек сейчас достигает примерно 60%», – отметила собеседница «Профиля».
В целом строительный сектор ожидают непростые времена, уверена Валерия Попова. Что касается публичных компаний и их акций, то сокращение продаж чревато снижением выручки и чистой прибыли эмитентов. При таком раскладе инвесторы будут закладывать в цену бумаг пессимистичные прогнозы по денежным потокам, и это может привести к падению котировок.
Подобное развитие событий практически неизбежно, если у компании ухудшаются финансовые показатели. Кредиторы и инвесторы обычно требуют более высокую премию за риск. Вследствие этого доходность новых облигационных выпусков может вырасти, а цена уже обращающихся облигаций – упасть, пояснила аналитик.
«Ключевая ставка ЦБ и общая макроэкономическая конъюнктура – вот что сейчас в решающей мере определяет положение девелоперов. Изменение ипотечных программ с господдержкой не стало первопричиной проблем, но усилило негативные тенденции на рынке жилищного строительства», – подчеркнула Валерия Попова.
Банки затягивают пояса
С новой реальностью столкнулся и банковский сектор. На протяжении почти шести лет («Семейная ипотека» введена в 2018-м) финансовые организации привлекали новых заемщиков выгодами этой госпрограммы. За время ее действия было выдано около 2 млн кредитов почти на 11 трлн руб.
Льготная ставка на уровне 6%, конечно же, не означала, что банки работали себе в убыток. Государство компенсировало им недополученные доходы, используя для расчета ключевую ставку. По данным главы Минфина Антона Силуанова, в 2025 году на эти цели федеральный бюджет направил порядка 2 трлн руб., в 2026-м сумма составит 1,6–1,7 трлн руб. Не секрет, что условия «Семейной ипотеки» изменили в основном для того, чтобы оптимизировать госрасходы.
Директор по аналитике Инго-банка Василий Кутьин, комментируя «Профилю» изменение правил «Семейной ипотеки», признал, что ограничение срока субсидирования кредита до 15 лет, после которых возможно повышение ставки, увеличивает вероятность дефолтов заемщиков. Помимо этого, сокращение государственной компенсации из-за снижения ключевой ставки не лучшим образом отразится на маржинальности операций с льготными жилищными займами.
«Банки будут вынуждены пересматривать внутренние модели оценки заемщиков и управления рисками. Усилится конкуренция за клиентов. Регуляторные вызовы также следует принять во внимание. Финансовые организации должны оперативно привести свои процессы в соответствие с обновленными правилами», – отметил эксперт.
Таким образом, изменения в «Семейной ипотеке» отразятся и на заемщиках, и на банках. Гражданам придется тщательно анализировать условия госпрограммы, рассчитывая свои финансовые возможности. Финансовым организациям необходимо перестраивать бизнес-процессы и управление рисками с учетом новых требований, говорит Василий Кутьин.
Застройщики изменят форматы
С 1 октября «Семейная ипотека» стала в большей степени адресной программой поддержки, ориентированной в первую очередь на многодетные семьи. Для девелоперов потенциальное снижение продаж жилья в новостройках может составить не менее 20–30%, а в отдельных проектах и регионах – до 40%, считает генеральный директор ассоциации «Национальное объединение внутренних аудиторов и контролеров», член Общественного совета Минфина России Анастасия Русакова.
Тень строителя: смогут ли девелоперы справиться с охлаждением спроса на жилье
По ее словам, застройщики морально были готовы к переменам. Однако «быть готовым» и «перестроить бизнес» – разные вещи. Подавляющему большинству участников рынка еще только предстоит адаптироваться к росту операционных издержек и удорожанию проектного финансирования. Строительные компании поставлены перед необходимостью провести глубокую трансформацию бизнеса. В повестке дня – поиск новых форм продаж и форматов жилья, тщательный тендерный отбор поставщиков, оптимизация логистики, усиление внутреннего контроля и аудита.
Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов обращает внимание, что самая востребованная среди семей с детьми ипотечная программа перестала быть универсальным инструментом поддержки. Сокращение периода субсидирования до 15 лет означает, что при длинном кредите, если он не был досрочно погашен, значительная часть выплат пойдет уже по ставке, близкой к рыночной.
«Основной спрос с 1 октября сместился к многодетным семьям, покупателям с высоким официальным доходом, способным внести крупный первоначальный взнос, к тем, кто приобретает жилье через trade-in (обмен с доплатой). Рыночная ипотека была и остается доступной лишь узкому кругу заемщиков, поэтому без субсидий и гибких условий приобрести квартиру стало весьма проблематично», – пояснил собеседник «Профиля».
В свою очередь, застройщики не готовы к открытому снижению цен: себестоимость строительства и финансирования продолжают расти. Поэтому коррекция происходит не в прайс-листах, а в фактической цене сделки – через скидки на отдельные лоты, субсидированные ставки, рассрочки, trade-in и пакетные предложения, перечисляет Кирилл Агапов. По его наблюдениям, наиболее заметное давление испытают проекты с большой остаточной экспозицией и высокой ценой. Именно там вероятны более глубокие дисконты.
Логика реализации новых проектов поменяется: девелоперы не будут форсировать их старт, внимательно относиться к составу продуктов, активно сотрудничать с банковскими партнерами. Вероятен рост доли компактных форматов, семейных планировок и инфраструктуры под потребности многодетных покупателей, прогнозирует эксперт. Часть заемщиков, скорее всего, переключится на ИЖС: сохранение ставки 6% на строительство загородного дома и покупку земли играет на повышение привлекательности этого сегмента.
«Рынок жилья в ближайшие год-полтора ожидает не обвал цен, но адаптация. Продавать будут не квадратные метры недвижимости, а доступный ежемесячный платеж по ипотеке. Выиграют те застройщики, которые сумеют перестроить продуктовую линейку и систему продаж под финансовые возможности массового покупателя. Рассчитывать на возврат массовой льготной ипотеки в обозримом будущем не приходится», – подытожил Кирилл Агапов.
