Отрицательный баланс
Объем строительных работ в России по итогам первого полугодия 2026-го составил 7,49 трлн руб. Согласно оценкам Росстата, в сопоставимых ценах это на 5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В первом квартале отрицательная динамика была более выражена – минус 10% в годовом выражении. Таким образом, положение дел в отрасли вроде бы несколько улучшилось. Однако статистику подправил только июнь, тогда как в апреле и мае ключевой показатель год к году держался в отрицательной зоне.
Независимые эксперты объясняют происходящее сокращением госфинансирования. В первой половине года федеральный центр ограничил инвестиции в нацпроекты. В свою очередь, региональные власти заметно меньше выделили средств на развитие энергетической и транспортной инфраструктуры. Существенное влияние оказала и ситуация в сфере строительства жилой недвижимости. Следует отметить, что многие девелоперы, с учетом сохраняющейся жесткой денежно-кредитной политики, не торопятся запускать новые проекты и намеренно задерживают ввод в эксплуатацию действующих. Делается это для того, чтобы на фоне снижения продаж новостроек предложение критично не превышало спрос.
Картина в региональном разрезе выглядит достаточно противоречивой. Москва практически сохранила позиции: в первом полугодии объем строительных работ достиг 1,12 трлн руб., что всего на 1% хуже прошлогоднего результата. Татарстан (387,2 млрд руб.) зафиксировал символический рост на 0,1%, Ленинградская область (281,9 млрд руб.) прибавила 15,7%, а Чукотский автономный округ (36,7 млрд руб.) улучшил показатель в 2,7 раза. Вместе с тем ощутимо снизилась активность строительной отрасли Ханты-Мансийского автономного округа – минус 18,4% (207,4 млрд руб.) и Ивановской области – минус 54,7% (8 млрд руб.).
Успехи и неудачи, как отмечено выше, во многом связаны с участием государства. Сегмент жилой недвижимости, в котором работает частный бизнес, буквально балансирует на грани кризиса. Так, согласно данным системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro, в июле в четырех из 17 российских мегаполисов (Красноярске, Новосибирске, Перми и Челябинске) девелоперы не запустили новых проектов.
В Москве, формально сохранившей лидерство, число новых проектов снизилось год к году на 18,8% (26 против 32). Количество корпусов уменьшилось на 26,5% (36 против 49), квартир – на 30,7% (8,112 тыс. против 11,699 тыс.). Существенно, на 29,5% (с 570,2 тыс. до 401,9 тыс. кв. м), сократилась проектная площадь столичных новостроек. При этом жилье не становится доступным для покупателей. Продолжают дорожать квартиры эконом- и комфорт-класса, что можно объяснить постепенным сокращением предложения на рынке.
«Средняя цена квадратного метра новостроек на экспозиции в "старой" Москве по итогам июля составила 626,93 тысячи рублей, что практически соответствует уровню июня (минус 0,04%, было 627,20 тыс. руб.). За год показатель вырос на 18,7% (в июле прошлого года он составлял 528,05 тыс. руб. за кв. м)», – отмечают аналитики bnMAP.pro.
Точка в «Семейной ипотеке»?
Главный экономист Института экономики роста им. Столыпина Борис Копейкин стабилизации положения в ближайшие месяцы не ожидает. В комментарии «Профилю» он напомнил, что рынок новостроек сегодня зависит от льготного кредитования. Условия самого востребованного продукта, «Семейной ипотеки», как предполагается, будут ужесточены после 1 октября текущего года.
Это хотели сделать уже с 1 июля, однако в последний момент реформу отложили на несколько месяцев. Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин объяснил отсрочку тем, что «администрация президента провела соцопрос и люди говорят, что 6% их устраивают, а на большее они не готовы». Однако вице-премьер подтвердил: решение будет реализовано с учетом возможностей бюджета (нагрузка на который из-за высокой ключевой ставки ЦБ огромная) и состояния рынка.
Шах и мат "Семейной ипотеке": реформа госпрограммы может отсечь от участия миллионы льготников
«При таком раскладе нельзя исключить еще более заметную просадку спроса, продаж и запуска новых проектов, – отмечает Борис Копейкин. – Но цены продавцы будут стараться удерживать до последней возможности. В худших сценариях остаток нераспроданных квартир может привести и к вынужденным переносам сроков ввода строящихся объектов, и к финансовым проблемам застройщиков».
В этом случае, скорее всего, придется реагировать государству. Меры поддержки едва ли станут полноценной заменой «Семейной ипотеке». В среднесрочной перспективе они должны сдержать дальнейшее падение спроса на новостройки и спасти от банкротства строительные компании. Такие инициативы логично ожидать в 2027 году, считает экономист.
Собеседник «Профиля» прогнозирует постепенное восстановление продаж квартир в новостройках за счет расширения ипотечного кредитования по рыночным ставкам, которое последует за снижениями ключевой ставки ЦБ. В 2028–2029 годах на фоне нынешнего сокращения числа запусков новых проектов и вследствие роста доступности жилищных кредитов спрос, видимо, сможет обогнать предложение. Это потенциально чревато очередным удорожанием квадратного метра, полагает Борис Копейкин.
(Иллюстрация)
До 1 октября условия «Семейной ипотеки» останутся прежними. В августе и сентябре с большой долей вероятности снова возникнет ажиотажный спрос на льготные кредиты, как это произошло в июне. Таким образом, в третьем квартале у девелоперов появится хороший шанс поправить свое финансово-экономическое положение, говорит старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст» Валерия Попова.
Эффект будет носить в большей степени краткосрочный характер, ведь планируемые корректировки самого востребованного у населения ипотечного продукта ощутимо ограничат число заемщиков. Особенно заметно это скажется на семьях с одним ребенком, говорит эксперт.
«Последствия проявятся в первую очередь в тех сегментах рынка, где льготные кредиты выступали главным стимулом для сделок. Однако с охлаждением спроса рассчитывать на резкое падение цен не стоит. Девелоперы сталкиваются с ростом издержек: дорожают стройматериалы, увеличиваются расходы на логистику и оплату труда, на проектное финансирование», – объяснила Валерия Попова.
В таких условиях существенное снижение цен на новостройки экономически нецелесообразно. На рынке, видимо, сформируется дифференцированная динамика, прогнозирует аналитик. Жилье в востребованных локациях с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой вряд ли подешевеет, а вот изначально переоцененные объекты застройщики будут вынуждены продавать со скидками.
По мнению Валерии Поповой, строительную отрасль в ближайшее время ожидает трансформация бизнес-стратегий. Одни компании примут решение сократить объемы вывода новых проектов, в особенности в сегменте массового жилья. Другие попытаются развивать проекты индивидуального жилищного строительства, перейти на рынок коммерческой недвижимости либо фокусироваться на регионах, где действуют меры господдержки или накопился отложенный спрос.
«У покупателей есть альтернатива для решения квартирного вопроса. Например, можно воспользоваться другими льготными программами: ИТ-ипотекой, дальневосточной или арктической. Некоторые компании предлагают сотрудникам сниженные ставки по корпоративным жилищным кредитам, содействие в формировании первоначального взноса либо частичную компенсацию ипотечных платежей», – перечисляет эксперт.
Ключевой фактор – ставка ЦБ
Директор по аналитике Инго-банка Василий Кутьин уверен, что наблюдаемый спад в строительстве не окажется глубоким и необратимым. Рынок сейчас проходит этап адаптации после периода высокой активности. В итоге спрос заемщиков неизбежно переключится из сегмента льготной ипотеки на рыночную.
«Ключевой фактор – траектория ключевой ставки. Если плавное понижение продолжится, то рыночная ипотека станет доступной. С июня 2025 года Банк России снижает ставку уже 10 заседаний подряд без пауз, сегодня она составляет 14%. Правда, текущая риторика свидетельствует, что ЦБ пока не готов к более решительному смягчению денежно-кредитной политики», – отметил собеседник «Профиля».
Существует также вероятность определенной коррекции правил выдачи «Семейной ипотеки». По мнению Василия Кутьина, следует ожидать, скорее, перераспределения, но не полного закрытия продукта. Для многодетных семей, например, могут появиться более выгодные предложения (лимиты, сниженные ставки). Одновременно вырастет доля траншевой ипотеки, появятся индивидуальные банковские программы, а также рассрочки от застройщиков.
«Сегодня наблюдается рост себестоимости строительства (материалы, логистика), ограничены новые предложения. На следующем этапе вероятны стабилизация или очень медленное удорожание на уровне инфляции. Чтобы поддержать продажи, девелоперы могут предложить собственные программы рассрочки или субсидированные ставки в партнерстве с банками», – уточнил аналитик.
Кредитные организации, скорее всего, продолжат адаптировать продукты: развивать комбинированные схемы (льготная плюс рыночная ставка), улучшать условия для определенных категорий заемщиков. Кроме того, есть вероятность, что население откажется от сберегательной модели потребления, направив накопления с депозитов в том числе на покупку нового жилья.
ЦБ идет к цели: регулятор ограничился символическим снижением ключевой ставки
Это очень серьезный резерв, способный частично компенсировать потерю льготных ипотечных программ. По данным ЦБ, на 1 января 2026-го объем средств населения в банках достиг 67 трлн руб., на 1 июля – уже 68 трлн руб. Из этой суммы остатки на срочных вкладах составляют 46,8 трлн руб., средства на рублевых текущих счетах – 20,2 трлн руб., начисленные проценты – почти триллион рублей.
«В целом рынок жилья входит в фазу более сбалансированного развития. Да, количество льготных ипотечных программ снизится, но их место частично займут другие инструменты. При этом динамика цен на новостройки будет определяться балансом между спросом, себестоимостью и макроэкономическими условиями», – говорит эксперт.
Несколько иной точки зрения придерживается генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. Он считает, что строительный сектор входит в весьма болезненную фазу. Спад с запуском проектов и продаж новостроек не выглядит краткосрочной просадкой, а больше похож на затяжное охлаждение отрасли.
«Спрос, вероятно, и дальше продолжит слабеть, особенно в массовом сегменте, но это не означает снижения цен. Застройщики постараются держать на текущем уровне расценки и сокращать вывод новых проектов. Кто-то уйдет из столицы в регионы, кто-то переключится на проекты с меньшим чеком или на премиум-сегмент, где покупатель меньше зависит от ипотеки. Иными словами, рынок постарается подстроиться под новую реальность», – резюмировал эксперт.
