Архивная публикация 2005 года: "Дешевые дачи уходят в прошлое"

Снять дачу на лето в Подмосковье непросто. Поиски надо начинать уже в феврале, чтобы не ограничивать себя в выборе вариантов. Да и платить за удовольствие тихим летним вечером пить чай на открытой веранде, слушая шелест сосен, с каждым годом приходится все больше и больше.В прошлом году мой коллега, став отцом во второй раз, решил на лето отправить жену с детьми на лоно природы. Но идея подыскать дачу пришла ему в голову только в конце апреля, и оказалось, что он безнадежно опоздал.

Объявлений о сдаче домов в это время практически не было, агентства либо отказывались ему помогать, либо называли сумасшедшие цены. Коллега долго приставал к знакомым, спрашивая, нет ли у них домика на примете, и лично объезжал подмосковные поселки, пытаясь отыскать нерасторопную хозяйку, не успевшую еще найти себе жильцов на лето. Все это успехом не увенчалось: семья в результате поехала к родственникам в деревню, в Рязанскую область. В этом году коллега начал искать дачу с 1 февраля. Сейчас он спит спокойно: уютный домик недалеко от Москвы, рядом с речкой, его уже ожидает. И обошлось это удовольствие на редкость недорого.

Готовь дачу зимой

В своем стремлении решить летние проблемы еще зимой мой коллега оказался далеко не одинок. По словам Максима Карапетова, PR-директора компании Vesco Realty, спрос на загородное жилье в этом году стал расти еще с конца января. «Интерес к аренде дач на лето в столь ранние месяцы обусловлен прежде всего желанием покупателей снять что-нибудь подешевле, — объясняет он. — Ведь не секрет, что ближе к маю цены вырастают на 50%. Да и арендовать что-либо стоящее перед началом сезона, когда более 65% сделок уже совершено, практически невозможно. На рынке остаются или самые неликвидные объекты, или самые дорогие».

Конечно, в январе—феврале все предложения не разберут. Сегодня выбор у арендаторов еще есть, но буквально на днях начнется ажиотажный спрос на дачи. Пик сделок, скорее всего, придется на март, а в апреле—мае предложение станет уже очень ограниченным. Благодаря этому стоимость аренды домов, по словам Евгения Иванова, директора агентства элитной недвижимости «Усадьба», в это время не опустится ниже $10—15 тыс. за месяц.

В прошлом году число желающих арендовать на лето домик, по оценкам риэлтеров, возросло как минимум на 30% по сравнению с 2003 годом. В этом году увеличение спроса, по прогнозам, должно составить уже 35—40%. Рынок загородной аренды сейчас переживает первый за год сезонный всплеск. Второй намечается на конец лета — начало осени, когда клиенты потянутся выбирать уютные домики с камином и баней, в которых можно с комфортом встретить Новый год и Рождество. Правда, Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН», отмечает, что интерес к ликвидным предложениям на рынке стабильно сохраняется в течение всего года. Чтобы заключить договор аренды на дом, к примеру, в поселке Нахабино, желающим приходится довольно долго стоять в очереди.

Неимущих просим не беспокоиться

Цены на аренду домов обычно устанавливаются весной и в течение летнего сезона больше не колеблются. Лишь зимой, с уменьшением спроса, плата может упасть до 20%. Кстати, если арендатор делает предоплату за полгода, владелец дома может предоставить ему скидку в размере 10—20%. Цены на наемное загородное жилье сейчас очень сильно различаются — в зависимости от характеристик дома, наличия удобств в нем и инфраструктуры вокруг него, от места, в котором он располагается, и прочих немаловажных вещей.

Наличие водоема рядом с дачей сразу увеличивает арендную ставку на 40—50%. Рынок аренды загородной недвижимости сейчас довольно стабилен, но общая тенденция прослеживается четко — дешевых дач с каждым сезоном становится все меньше. По словам Тимура Сайфутдинова, зам. генерального директора компании «Терра-недвижимость», цены сейчас выросли в среднем на 15—20% по сравнению с прошлым годом. При этом быстрее всего растут арендные ставки в новых домах, а в старых они даже немного снижаются.

Минимальная ценовая планка сейчас находится на уровне $350—400 в месяц. За такие деньги можно снять дачный домик исключительно для летнего проживания или деревенскую избу довольно далеко от Москвы. Надо быть готовым к тому, что удобства окажутся на улице, а хозяин дачи захочет оставить за собой пару комнат. Кроме того, искать такие объекты надо самостоятельно, по частникам.

Ценовая категория до $500 не интересует даже самые мелкие агентства. Небольшие компании могут взяться подыскать вариант за $500—1000 в месяц.

У крупных риэлтеров предложения начинаются от ценового диапазона в $1—5 тыс. За эти деньги они обещают подобрать отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями и удобными подъездными путями площадью до 200 кв. м и в удаленности до 30 км от МКАД. «Это обязательные параметры. Дальше цена будет зависеть от близости дачи кМоскве, направления и прочих условий», — рассказывает Рахмангулова.

На цену аренды влияют не только характеристики самого дома, но и площадь земельного участка. Например, если дача обходится в $1—2 тыс. в месяц, участок будет стандартный, как в любом садовом товариществе, — 6—8 соток. Да и сам дом не будет выглядеть слишком впечатляюще: отделка — по минимуму, скромная мебель из бабушкиных запасов, из удобств — холодная вода, газ, бойлер. При арендной ставке в $2— 3 тыс. можно рассчитывать уже на 12 соток, причем более благоустроенных. За $3— 4 тыс. в месяц вы вправе надеяться, что дом будет стоять практически в лесу. Если арендатор хочет большего простора (20—30 соток) да плюс еще приличный дом с дорогой мебелью и отделкой, ему придется выкладывать уже $5—10 тыс. в месяц. Бассейн на участке в 30—40 соток, дом площадью не менее 600 кв. м, мебель и сантехника от ведущих европейских производителей — такая роскошь тянет на $10—15 тыс.

Арендатор, раскошелившийся на $15—20 тыс. в месяц, получит сразу два бассейна (открытый с подогревом и закрытый), а также 40—60 соток земли и серьезную, с обязательным видеонаблюдением, охрану в поселке. Предельной арендной ставкой на рынке сейчас считается плата в размере $25—30 тыс. в месяц. Это либо объекты в самых дорогих и престижных поселках, либо дома площадью 800—1,5 тыс. кв. м на участках в несколько гектаров. Гигантские дачи обычно снимают не для личного проживания, а для представительских целей или проведения корпоративных мероприятий.

Чем ближе к элите — тем дороже

Мода на направления на арендном рынке примерно такая же, как и в сегменте купли-продажи загородных домов. Запад, северо-запад и юго-запад Подмосковья сейчас находятся в фаворе.

Соответственно, цены на этих направлениях выше — при прочих равных условиях заплатить за дачу здесь придется на 50—70% больше, чем за дома по другим трассам. Рахмангулова полагает, что в этом году будут пользоваться популярностью стародачные места, отличающиеся некой особой атмосферой, которая притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов.

Вне конкуренции пока остается Рублево-Успенская трасса. «Элитность» этого направления сложилась уже давно и, по всей видимости, надолго. На Рублевке сосредоточено до 70% всех предложений по элитной аренде.

Средний уровень арендных ставок здесь составляет $9— 11 тыс. в месяц, но порой достигает и $25—35 тыс. При этом понять логику ценообразования здесь довольно сложно. «К примеру, дом на Николиной Горе площадью 500 кв. м с участком 73 сотки можно арендовать за $25 тыс. в месяц. Другой дом, тоже на Николиной Горе, только в специализированном дачном поселке Сновидово, сдается за $8 тыс.», — говорит Евгений Иванов.

Другие направления, популярные на рынке загородной купли-продажи, сейчас также активно выходят на рынок и через пару лет смогут составить определенную конкуренцию знаменитой Рублевке.

Речь в первую очередь идет о Ново-Рижском, Минском, Калужском, Сколковском, Киевском шоссе. Здесь аренда пока обходится в среднем в $5—8 тыс. в месяц, но есть дома и за $15 тыс. в месяц. На этих направлениях предложений от арендодателей меньше и разброс цен не так велик, как на Рублевке. В основном здесь сдаются дома в стародачных поселках.

На Осташковской, Пятницкой, Дмитровской и Ярославской трассах можно снять дачу за $3—5 тыс. в месяц. Спрос на эти направления довольно велик благодаря наличию яхтклубов и горно-лыжных курортов. Наименее востребованными, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, сейчас считаются Волоколамское и Каширское шоссе. Из-за плохой экологии, отсутствия транспортных развязок и слабой инфраструктуры арендаторы готовы платить за дачу здесь не более $3 тыс. в месяц.

Прелести организованной жизни

В последнее время все более модным становится снимать дачи в специальных поселках. Правда, позволить себе это удовольствие могут только те, кто готов потратить на аренду летнего жилья не менее $5 тыс. в месяц. Зато за эти деньги дачник получает массу дополнительных удобств, например организованную охрану и развитую инфраструктуру прямо под боком. Школа или детский сад в поселке также приветствуются. Фиксированная оплата коммунальных платежей и расходы на эксплуатацию традиционно входят в стоимость аренды. Эти услуги пользуются значительным спросом, однако таких предложений на рынке относительно немного.

В Подмосковье, по словам Иванова, всего около 25 специализированных дачных поселков для сдачи в аренду. При этом 99% домов в них сдаются не менее чем на год. Предложений для краткосрочной аренды загородной недвижимости в окрестностях Москвы недостаточно, и основную массу здесь составляют отдельные частные дома. Специализированные дачные поселки должны располагаться не дальше чем в 30 км от МКАД, поскольку дома в них снимают в основном москвичи, которые ездят на работу в столицу. Кроме того, район, где строится поселок, должен быть достаточно популярным и экологически чистым. Арендаторами домов в поселках становятся помимо москвичей еще и люди, которые приехали в столицу по контракту. Российские и иностранные компании довольно часто снимают для своих сотрудников коттеджи в одном поселке.

Арендные ставки в специализированных поселках обычно выше, чем в отдельно стоящих домах. Основная причина этого — высокий спрос при минимальном предложении. Жизнь в таких местах удобна и комфортна, поэтому дома долгое время не освобождаются. В некоторых поселках в очереди на аренду можно стоять годами. Кроме того, даже имея на примете дом и обладая необходимым уровнем дохода, можно не попасть в поселок, попросту не пройдя проверку службы безопасности.

Бизнес далекого будущего

Одним из первых арендных поселков была Росинка, в которой жили в основном работающие в Москве иностранцы. Сейчас большой популярностью пользуются поселки в районе Рублево-Успенского шоссе (Раздоры, Жуковка, Барвиха), а также Нахабино и коттеджи с таунхаусами, удобно расположенные к Британской и Скандинавской школам. Помимо дачных поселков большим спросом пользуются и так называемые дома отдыха или дачные отели, например «Завидово» или Le Meridien. Иностранцы предпочитают проводить там только выходные, а российские граждане — жить на протяжении всего лета.

Новые предложения дачных поселков на рынке периодически появляются. Так, на Николиной Горе недавно построен специализированный поселок Сновидово. Еще один подобный проект — Forestville на Дмитровском шоссе. Однако сейчас, по словам Маркаровой, наблюдается острая нехватка поселков западного типа, и спрос на них существенно опережает предложение. Строительство так называемых компаундов (поселков в аренду) в разы уступает строительству коттеджей для продажи. В год возводится примерно 2—3 таких объекта.

«Дачные поселки — это интересный бизнес. Сейчас есть много клиентов, которые предпочитают жить за городом на свежем воздухе, но по каким-либо причинам не планируют покупать жилье. Поэтому с каждым годом количество дачных поселков будет расти», — считает Иванов. Его уверенность разделяют далеко не все участники рынка. По мнению Сайфутдинова, дома, сдаваемые в аренду, изначально менее ликвидны, чем предназначенные для продажи коттеджи, поэтому их и не строят. И вряд ли в этом сегменте можно ожидать каких-либо значительных перемен, пока на рынке не появятся «длинные» деньги.