Архивная публикация 2007 года: "Дороже, еще дороже!"
Ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м элитной недвижимости, что составляет не более 4% от всего строящегося в столице жилья. Зато в денежном выражении этот сегмент оценивается в $3,3 млрд, то есть почти в треть от всего рынка.Впоследнее время элитную недвижимость Москвы любят сравнивать с лондонской. Туманный Альбион сегодня прямой конкурент российской столицы в части спроса на дорогое жилье. По данным Mirax Group, в 2006 году россияне потратили $1,8 млрд на новую лондонскую недвижимость стоимостью более $1,95 млн. При этом объем первичного рынка Москвы аналогичных по стоимости квартир составил около $2,9 млрд. Разница не такая уж и большая. Более того, согласно исследованиям, каждый пятый дом или квартиру на берегах Темзы ценой выше $12 млн покупают наши соотечественники. Объяснения риэлтеров на этот счет стандартные: Лондон — мировая финансовая столица, привлекает покупателей своим историческим наследием, консерватизмом, безопасностью и качеством английского образования, а Москва — родина, которую не выбирают. Получается, что в столице Великобритании недвижимость, согласно всем перечисленным выше причинам, объективно дорогая. Тогда как в Москве цена на элитное жилье почти не отражает продажной стоимости и складывается из субъективных факторов. Точнее, из ожиданий ее продавцов и покупателей.
Выше только звезды
В начале 2007 года цены на элитную жилую недвижимость Москвы росли не столь высокими темпами, как в прошлом году, когда только за первое полугодие рост составил почти 60%. Но, несмотря на период стабилизации на рынке жилья в целом, с начала года «элитка» выросла в цене на 5—7 %. На конец первого полугодия 2007 года разброс цен на элитные новостройки в Москве составлял от $5 тыс. до $55 тыс. за «квадрат», на вторичное жилье — от $6 тыс. до $49 тыс. «Наибольшая цена предложения первичного рынка была зафиксирована в жилом комплексе «Коперник», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Этот объект потеснил с лидирующих позиций дома в Зачатьевском и Хилковом переулках, квартиры в которых были самыми дорогими в предыдущем году». Опрошенные «Профилем» риэлтеры не осмелились подтвердить цифру, указанную г-ном Ковалевым. Разве что в компании «Новое Качество» рассказали, что самые дорогие объекты на первичном рынке продаются по цене $37 тыс. за кв. м, а на вторичном цена доходит до $40 тыс. за «квадрат» и выше.
Тем не менее ценовой потолок, который на рынке жилья принято называть «психологическим барьером», все же существует. На основании исследований, проведенных аналитиками Blackwood, он установился на уровне $35 тыс. за кв. м. Впрочем, по словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кайдо Каарма, такая сумма за гранью «психологического барьера», когда ценность предлагаемого товара не соответствует его стоимости: «На сегодня большинство покупателей не готовы платить за элитную новостройку более $30 тыс. за кв. м». Руководитель аналитической службы корпорации Mirax Group Денис Афанасьев считает, что применение термина «потолок» здесь неуместно. «Скорее, можно говорить о максимальной на данном этапе цене за квадратный метр или квартиру. При этом надо иметь в виду, что все элитное жилье, которое продается по $30 тыс. за кв. м и выше, по сути своей, индивидуально и уникально. Поэтому цена в меньшей степени отражает желаемую продажную стоимость, скорее, она складывается из объективных — качество — и субъективных — престижность — факторов», — уверен Денис Афанасьев.
О спросе замолвите слово
Самые высокие цены на первичном рынке традиционно приходятся на квартиры на Остоженке. По данным компании Knight Frank, в первом полугодии 2007 года средняя цена предложения элитного жилья здесь выросла на 12% и составила $25 716 за кв. м. Далее в порядке убывания идут районы улиц Пречистенка, Арбат, Тверская — здесь средние цены составляют $17—20 тыс. за «квадрат». Минимальный уровень цен был зафиксирован компанией Knight Frank в районе Замоскворечья, где в июне 2007 года средняя цена предложения составила $13 130 за кв. м.
Рост цен на «элитку» закономерно привел к дальнейшему увеличению доли самого дорогого жилья в структуре предложения. Если в первом полугодии 2006 года на долю квартир стоимостью свыше $3 млн приходилось чуть более 10% предложения, то в текущем году этот показатель вырос почти до 40%. В то же время доля самых недорогих квартир (до $1 млн) сократилась с 45,5% до 12,7%. По данным Mirax Group, наибольший спрос на первичном рынке элитной недвижимости приходится на квартиры стоимостью $2 млн. На вторичном рынке наибольшее количество сделок составляют квартиры стоимостью около $3 млн.
Стоит также отметить радующую риэлтеров и застройщиков растущую платежеспособность их клиентов. Еще одной тенденцией московского рынка стало изменение структуры спроса по бюджетам покупки в сторону увеличения числа покупателей, желающих приобрести самое дорогое жилье. Так, если в первом полугодии 2006 года доля покупателей, рассматривающих квартиры стоимостью свыше $3 млн, составляла всего 7%, то в 2007 году эта доля выросла до 24%.
Эксперты Blackwood смело прогнозируют дальнейший рост цен на элитную недвижимость на уровне 10—15% до конца года. Косвенным подтверждением дальнейшего повышения цен можно считать и участившиеся требования покупателей квартир в новостройках к наличию хотя бы минимальной отделки (сейчас большинство домов сдается с квартирами без отделки и даже без внутренних перегородок). Некоторые застройщики уже начали реагировать на появление этой тенденции, предлагая квартиры с отделкой «под чистовую» или разрабатывая схемы взаимодействия с архитектурными бюро. Этот тренд свидетельствует не только о постепенном развитии рынка и приближении его к западным стандартам, но и о повышении начальных цен на элитный квадратный метр, но уже с дорогой отделкой.
Дорого и вяло
При этом все без исключения участники рынка отмечают снижение активности покупателей элитного жилья, которые готовы тратить больше денег, но расстаются с ними без прежнего энтузиазма. Кроме того, так же как и в массовом сегменте, значительная часть покупателей, прежде всего инвесторов, в элитном сегменте заняла выжидательные позиции. Такая ситуация заставила застройщиков активизироваться в борьбе за покупателя. Правда, использовать снижение цен как источник конкурентных преимуществ девелоперы элитного сегмента не спешат. «Размер скидки на элитную недвижимость, как правило, находится в рамках суммы в $500 с «квадрата», — говорит Кайдо Каарма. Вместо дискаунта большинство застройщиков стараются предложить рынку объекты, обладающие какими-либо отличительными особенностями. «Предложения значительно различаются не только по местоположению, они имеют неповторимое лицо, свои «фишки» — дельфинарий на территории или зоопарк, собственную службу сервиса и т.п.», — говорит Афанасьев. Однако удивить покупателей изысками становится все сложнее. В первую очередь это касается местоположения. Участков под застройку в центре Москвы становится все меньше, а спрос на хорошее жилье остается достаточно высоким. Это приводит к диверсификации рынка элитного жилья и его перемещению в непрестижные с точки зрения элитного сегмента районы. Примером могут служить жилые комплексы Grand Park и «Кутузовская Ривьера».
Новые проекты, заявленные девелоперами в первом полугодии 2007 года, но еще не вышедшие на рынок, поражают воображение масштабом, объединением различных форматов недвижимости (жилая, гостиничная, офисная, торговая), включением новых для российского рынка видов жилья (апартаменты, лофты). Масштабность проектов определяется прежде всего значительной площадью осваиваемых территорий, высвобождаемых в ходе реконструкции кварталов — последних оставшихся в центре или уже за его пределами. Среди комплексных проектов, реализуемых в центре Москвы, эксперты отмечают застройку территории завода «Каучук», который может быть выведен на рынок до конца текущего года. Проект осуществляется в Хамовниках на участке площадью свыше 10 га. В его рамках планируется строительство более сотни тысяч квадратных метров жилья.
Поедемте в номера
Масштабность проектов и высокие риски реализации значительных площадей заставляют девелоперов диверсифицировать предложение и объединять в рамках одного проекта различные форматы недвижимости. В Москве появляется все больше проектов, в которых жилье соседствует с офисными, торговыми, гостиничными площадями или апартаментами (например, проект «Имперский дом», МФК Chelsea Development).
Рекорд цен на элитную недвижимость вполне может побить абсолютно новый для Москвы вид элитного жилья — апартаменты. По словам экспертов, этот формат быстро завоевывает рынок. Многие крупные девелоперы, например MosCityGroup, ИПГ «Евразия», «Капитал Груп», ГК КРТ, уже заявили о планах строительства многофункциональных комплексов, где апартаменты соседствуют с офисными и гостиничными площадями. Апартаменты на продажу представляют собой отделанные и меблированные квартиры. Их владельцам может предоставляться гостиничный сервис, если апартаменты включены в состав отельного комплекса или офисного центра. Такой формат недвижимости используется в основном для временного размещения рядом с офисом или в качестве представительского офиса компании. Однако покупателями апартаментов выступают частные лица, готовые платить высокую цену за роскошное жилье, в котором помимо всего прочего предоставляется гостиничный сервис высокого уровня. Например, цены на апартаменты, которые будут располагаться в ММДЦ «Москва-Сити» в деловом комплексе «Федерация», начинаются с $35 тыс. за квадратный метр.
Таблица 1 Самые дорогие квартиры Москвы, лето 2007 года
Ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м элитной недвижимости, что составляет не более 4% от всего строящегося в столице жилья. Зато в денежном выражении этот сегмент оценивается в $3,3 млрд, то есть почти в треть от всего рынка.Впоследнее время элитную недвижимость Москвы любят сравнивать с лондонской. Туманный Альбион сегодня прямой конкурент российской столицы в части спроса на дорогое жилье. По данным Mirax Group, в 2006 году россияне потратили $1,8 млрд на новую лондонскую недвижимость стоимостью более $1,95 млн. При этом объем первичного рынка Москвы аналогичных по стоимости квартир составил около $2,9 млрд. Разница не такая уж и большая. Более того, согласно исследованиям, каждый пятый дом или квартиру на берегах Темзы ценой выше $12 млн покупают наши соотечественники. Объяснения риэлтеров на этот счет стандартные: Лондон — мировая финансовая столица, привлекает покупателей своим историческим наследием, консерватизмом, безопасностью и качеством английского образования, а Москва — родина, которую не выбирают. Получается, что в столице Великобритании недвижимость, согласно всем перечисленным выше причинам, объективно дорогая. Тогда как в Москве цена на элитное жилье почти не отражает продажной стоимости и складывается из субъективных факторов. Точнее, из ожиданий ее продавцов и покупателей.
Выше только звезды
В начале 2007 года цены на элитную жилую недвижимость Москвы росли не столь высокими темпами, как в прошлом году, когда только за первое полугодие рост составил почти 60%. Но, несмотря на период стабилизации на рынке жилья в целом, с начала года «элитка» выросла в цене на 5—7 %. На конец первого полугодия 2007 года разброс цен на элитные новостройки в Москве составлял от $5 тыс. до $55 тыс. за «квадрат», на вторичное жилье — от $6 тыс. до $49 тыс. «Наибольшая цена предложения первичного рынка была зафиксирована в жилом комплексе «Коперник», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Этот объект потеснил с лидирующих позиций дома в Зачатьевском и Хилковом переулках, квартиры в которых были самыми дорогими в предыдущем году». Опрошенные «Профилем» риэлтеры не осмелились подтвердить цифру, указанную г-ном Ковалевым. Разве что в компании «Новое Качество» рассказали, что самые дорогие объекты на первичном рынке продаются по цене $37 тыс. за кв. м, а на вторичном цена доходит до $40 тыс. за «квадрат» и выше.
Тем не менее ценовой потолок, который на рынке жилья принято называть «психологическим барьером», все же существует. На основании исследований, проведенных аналитиками Blackwood, он установился на уровне $35 тыс. за кв. м. Впрочем, по словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кайдо Каарма, такая сумма за гранью «психологического барьера», когда ценность предлагаемого товара не соответствует его стоимости: «На сегодня большинство покупателей не готовы платить за элитную новостройку более $30 тыс. за кв. м». Руководитель аналитической службы корпорации Mirax Group Денис Афанасьев считает, что применение термина «потолок» здесь неуместно. «Скорее, можно говорить о максимальной на данном этапе цене за квадратный метр или квартиру. При этом надо иметь в виду, что все элитное жилье, которое продается по $30 тыс. за кв. м и выше, по сути своей, индивидуально и уникально. Поэтому цена в меньшей степени отражает желаемую продажную стоимость, скорее, она складывается из объективных — качество — и субъективных — престижность — факторов», — уверен Денис Афанасьев.
О спросе замолвите слово
Самые высокие цены на первичном рынке традиционно приходятся на квартиры на Остоженке. По данным компании Knight Frank, в первом полугодии 2007 года средняя цена предложения элитного жилья здесь выросла на 12% и составила $25 716 за кв. м. Далее в порядке убывания идут районы улиц Пречистенка, Арбат, Тверская — здесь средние цены составляют $17—20 тыс. за «квадрат». Минимальный уровень цен был зафиксирован компанией Knight Frank в районе Замоскворечья, где в июне 2007 года средняя цена предложения составила $13 130 за кв. м.
Рост цен на «элитку» закономерно привел к дальнейшему увеличению доли самого дорогого жилья в структуре предложения. Если в первом полугодии 2006 года на долю квартир стоимостью свыше $3 млн приходилось чуть более 10% предложения, то в текущем году этот показатель вырос почти до 40%. В то же время доля самых недорогих квартир (до $1 млн) сократилась с 45,5% до 12,7%. По данным Mirax Group, наибольший спрос на первичном рынке элитной недвижимости приходится на квартиры стоимостью $2 млн. На вторичном рынке наибольшее количество сделок составляют квартиры стоимостью около $3 млн.
Стоит также отметить радующую риэлтеров и застройщиков растущую платежеспособность их клиентов. Еще одной тенденцией московского рынка стало изменение структуры спроса по бюджетам покупки в сторону увеличения числа покупателей, желающих приобрести самое дорогое жилье. Так, если в первом полугодии 2006 года доля покупателей, рассматривающих квартиры стоимостью свыше $3 млн, составляла всего 7%, то в 2007 году эта доля выросла до 24%.
Эксперты Blackwood смело прогнозируют дальнейший рост цен на элитную недвижимость на уровне 10—15% до конца года. Косвенным подтверждением дальнейшего повышения цен можно считать и участившиеся требования покупателей квартир в новостройках к наличию хотя бы минимальной отделки (сейчас большинство домов сдается с квартирами без отделки и даже без внутренних перегородок). Некоторые застройщики уже начали реагировать на появление этой тенденции, предлагая квартиры с отделкой «под чистовую» или разрабатывая схемы взаимодействия с архитектурными бюро. Этот тренд свидетельствует не только о постепенном развитии рынка и приближении его к западным стандартам, но и о повышении начальных цен на элитный квадратный метр, но уже с дорогой отделкой.
Дорого и вяло
При этом все без исключения участники рынка отмечают снижение активности покупателей элитного жилья, которые готовы тратить больше денег, но расстаются с ними без прежнего энтузиазма. Кроме того, так же как и в массовом сегменте, значительная часть покупателей, прежде всего инвесторов, в элитном сегменте заняла выжидательные позиции. Такая ситуация заставила застройщиков активизироваться в борьбе за покупателя. Правда, использовать снижение цен как источник конкурентных преимуществ девелоперы элитного сегмента не спешат. «Размер скидки на элитную недвижимость, как правило, находится в рамках суммы в $500 с «квадрата», — говорит Кайдо Каарма. Вместо дискаунта большинство застройщиков стараются предложить рынку объекты, обладающие какими-либо отличительными особенностями. «Предложения значительно различаются не только по местоположению, они имеют неповторимое лицо, свои «фишки» — дельфинарий на территории или зоопарк, собственную службу сервиса и т.п.», — говорит Афанасьев. Однако удивить покупателей изысками становится все сложнее. В первую очередь это касается местоположения. Участков под застройку в центре Москвы становится все меньше, а спрос на хорошее жилье остается достаточно высоким. Это приводит к диверсификации рынка элитного жилья и его перемещению в непрестижные с точки зрения элитного сегмента районы. Примером могут служить жилые комплексы Grand Park и «Кутузовская Ривьера».
Новые проекты, заявленные девелоперами в первом полугодии 2007 года, но еще не вышедшие на рынок, поражают воображение масштабом, объединением различных форматов недвижимости (жилая, гостиничная, офисная, торговая), включением новых для российского рынка видов жилья (апартаменты, лофты). Масштабность проектов определяется прежде всего значительной площадью осваиваемых территорий, высвобождаемых в ходе реконструкции кварталов — последних оставшихся в центре или уже за его пределами. Среди комплексных проектов, реализуемых в центре Москвы, эксперты отмечают застройку территории завода «Каучук», который может быть выведен на рынок до конца текущего года. Проект осуществляется в Хамовниках на участке площадью свыше 10 га. В его рамках планируется строительство более сотни тысяч квадратных метров жилья.
Поедемте в номера
Масштабность проектов и высокие риски реализации значительных площадей заставляют девелоперов диверсифицировать предложение и объединять в рамках одного проекта различные форматы недвижимости. В Москве появляется все больше проектов, в которых жилье соседствует с офисными, торговыми, гостиничными площадями или апартаментами (например, проект «Имперский дом», МФК Chelsea Development).
Рекорд цен на элитную недвижимость вполне может побить абсолютно новый для Москвы вид элитного жилья — апартаменты. По словам экспертов, этот формат быстро завоевывает рынок. Многие крупные девелоперы, например MosCityGroup, ИПГ «Евразия», «Капитал Груп», ГК КРТ, уже заявили о планах строительства многофункциональных комплексов, где апартаменты соседствуют с офисными и гостиничными площадями. Апартаменты на продажу представляют собой отделанные и меблированные квартиры. Их владельцам может предоставляться гостиничный сервис, если апартаменты включены в состав отельного комплекса или офисного центра. Такой формат недвижимости используется в основном для временного размещения рядом с офисом или в качестве представительского офиса компании. Однако покупателями апартаментов выступают частные лица, готовые платить высокую цену за роскошное жилье, в котором помимо всего прочего предоставляется гостиничный сервис высокого уровня. Например, цены на апартаменты, которые будут располагаться в ММДЦ «Москва-Сити» в деловом комплексе «Федерация», начинаются с $35 тыс. за квадратный метр.
Таблица 1 Самые дорогие квартиры Москвы, лето 2007 года
| Адрес | Район | Площадь (кв. м) | Стоимость квартиры ($) | Цена ($ за кв. м) |
| Первичный рынок | ||||
| «Дом на Мосфильмовской». Пырьева, 2 | ЗАО/Раменки | 2111,6 | 42 250 000 | 20 009 |
| «Коперник». Б. Якиманка, 22 | Якиманка | 539,1 | 29 999 819 | 55 649 |
| «Алые Паруса». Авиационная, 79 | СЗАО/Щукино | 2730,5 | 25 000 000 | 9156 |
| Казарменный, 3 | Басманный/Чистые пруды | 620,3 | 21 700 000 | 34 983 |
| Вторичный рынок | ||||
| «Виктория». Пожарский пер. | Хамовники/Остоженка | 480 | 23 500 000 | 48 958 |
| Гранатный пер., 3-уровневые квартиры | Пресненский/Патриаршие пруды | 1350 | 37 800 000 | 28 000 |
| Гагаринский пер., 3, объединенные квартиры | Хамовники/Остоженка | 1000 | 30 000 000 | 30 000 |
| Источник: данные компании Blackwood. | ||||
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
