21.01.2008 01:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2008 года: "Коммерческая жилка"

Инвесторы, уставшие от неопределенности перспектив рынка жилой недвижимости, принялись осваивать коммерческий сегмент. Впрочем, вложения в склады и офисы — занятие довольно специфическое, требующее не только чутья и денег, но и знания рынка.

Традиционные участники рынка коммерческой недвижимости считают, что игра на этом поле не имеет ничего общего с куплей-продажей столичных квартир, доступной практически любому инвестору, располагающему необходимой суммой. Cегодня рынок коммерческой недвижимости развит, сегментирован и, что особенно важно, имеет хороший прогноз, однако это не означает, что все его сектора высокодоходны и могут представлять одинаковый интерес для спекулятивных инвесторов.

В фаворе — склады и офисы
С полной уверенностью можно сказать одно: на первом месте по популярности уже долгие годы остаются инвестиции в офисную недвижимость, которая считается наиболее доходной. Потенциал роста стоимости аренды и продажи офисных площадей по-прежнему высок. Качественные проекты класса А пока вне конкуренции. Игорь Махонин, заместитель директора департамента недвижимости MIRAX Group, считает, что сегодня «на московском рынке наибольший интерес для девелоперов представляют высокодоходные офисные комплексы класса А. Успешная реализация престижных объектов положительно влияет на имидж и репутацию компании-девелопера. А в долгосрочной перспективе последний фактор важнее доходности. Конечно, не каждый девелопер может позволить себе аккумулировать достаточное количество средств для инвестиций в масштабные проекты класса А. Однако в любом случае лучше строить небольшие, но высококачественные офисные центры, нежели возводить крупные объекты низкого уровня».
А вот за второе место по привлекательности идет постоянная и упорная борьба между торговой и складской недвижимостью. Впрочем, с недавних пор склады выбились вперед. Этому в немалой степени способствовал резко возросший интерес к этому сегменту со стороны западных фондов. По словам Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood, «наибольший интерес для девелоперов в складском сегменте представляют крупные проекты площадью более 150 тыс. кв. м, расположенные в непосредственной близости от ключевых транспортных артерий на расстоянии до 30 км от МКАД. Это основные требования для реализации успешной концепции складского объекта, способного обеспечить девелоперу требуемый уровень доходности».
Торговая недвижимость в 2007 году сдала свои позиции. Многие специалисты заговорили о насыщении этого сегмента.
Гостиничная недвижимость — аутсайдер коммерческого рынка, что и удивительно, и понятно. Удивительно, потому что только ленивый не говорит сегодня о серьезном дефиците в столице гостиничных номеров среднего и нижнего ценового уровня. А понятно, потому что столичное правительство лишь на словах заботится о развитии этого сектора коммерческой недвижимости, на деле реализуя забронированные для гостиниц земельные площадки более богатым и сговорчивым «жилищным» девелоперам. Однако есть надежда, что в 2008 году эта ситуация может в корне измениться: поскольку с реализацией жилья сегодня проблемы, девелоперам придется искать альтернативные проекты.

Главное — терпение
Что касается доходности и перспективности вложений на рынке коммерческой недвижимости, то, в отличие от жилищного сегмента, здесь принято просчитывать варианты на 5—10 лет вперед, учитывая в первую очередь такой немаловажный аспект, как капитализация объекта недвижимости. Елена Подлесных, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отмечает, что «самые высокие ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдаются в офисном сегменте. Так, в Москве ставки по качественным офисным активам составляют около 8% при 8,5—9% по торговым центрам и 10% по складам (за третий квартал 2007 года). Аналогичная последовательность уровней ставок наблюдается и в Санкт-Петербурге, в то время как в других городах-миллионниках торговые центры зачастую оцениваются выше, чем офисные здания, что объясняется соотношением спроса и предложения на данные активы. Однако следует отметить, что оценка финансовой отдачи напрямую зависит от самого актива: уникальные активы с выгодным расположением могут быть оценены на уровне, намного превосходящем среднерыночные коэффициенты. И наоборот, наличие каких-либо проблемных характеристик — юридических, технических, операционных — значительно ухудшит прибыльность девелопера/инвестора от данного актива». Аналитики считают, что все виды коммерческой недвижимости способны создавать максимальную прибыль на этапе девелопмента, то есть строительства объекта и перепродажи после ввода в эксплуатацию с оценкой здания как генерирующего доходы бизнеса, а не как отдельно стоящего объекта недвижимости.
Отталкиваясь от этой теории, Игорь Махонин составляет свою градацию эффективности вложений в различные сектора коммерческой недвижимости: «Торговая недвижимость наиболее доходна в долгосрочной перспективе. Строительство складской недвижимости интересно в случае необходимости получить хорошую отдачу в более короткие сроки. Офисная недвижимость находится где-то посередине между ритейлом и складскими комплексами. Время, за которое окупается офисная недвижимость, меньше, чем у торговых проектов, но при этом ликвидность более высокая, чем у складов».
Вокруг доходности ритейла разгораются серьезные споры. К примеру, Михаил Гец считает, что «в связи с постепенным насыщением рынка торговых площадей в крупных городах России доходность инвестирования в этот сегмент снижается. В складском сегменте средние ставки доходности на сегодня определились на уровне 12—15%. Показатель доходности девелопмента офисной недвижимости в настоящее время варьируется в пределах 15—20%. Среднее по рынку значение доходности для офисной недвижимости при приобретении ее в качестве арендного бизнеса составляет 6—12%». В то же время Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ—Коммерческая недвижимость», уверен, что сегодня «торговые объекты выступают наиболее доходным сегментом недвижимости, потому что ставки выше, а затраты на девелопмент немного ниже в условиях равной стоимости земли, инженерных сетей и согласований».

Риск — дело благородное
Следующий аспект, который требует внимательного рассмотрения при оценке эффективности вложений в тот или иной сегмент рынка коммерческой недвижимости, — это оценка имеющихся рисков. К примеру, в сегменте торговой недвижимости, по мнению Михаила Геца, «к ним могут быть отнесены такие аспекты, как непродуманность концепции объекта, неудачное местоположение, конкурентная среда. Таким образом, при строительстве торгового объекта общий уровень риска достаточно высок, однако при сочетании удачных параметров местоположения с использованием профессионально разработанной концепции, а также при правильном позиционировании в продвижении объекта данные риски возможно нивелировать». Позицию коллеги поддерживает Игорь Махонин: «Торговые центры имеют наибольшие риски, связанные с длительной окупаемостью, а в связи с последними событиями на мировом рынке недвижимости риски только увеличиваются. В Москве уже есть несколько примеров неудачной реализации проектов из-за расположения. Наличие в будущем конкурентов по соседству может сильно ударить по кошельку инвесторов в других торговых центрах».
В складском сегменте основными факторами, способными привести проект к провалу, могут быть непродуманная концепция, неправильно выбранное местоположение, недостаточное финансирование, а также значительное удорожание стоимости строительства.
Пока все не так страшно с точки зрения рисков в офисном сегменте. Михаил Гец считает, что «в ситуации дефицита качественных офисных помещений рынок поглощает практически все офисные объекты. Однако в ближайшие 3—4 года ситуация может измениться: в условиях острой конкуренции пользоваться высоким спросом будут только объекты с продуманной концепцией, правильным позиционированием и профессиональным управлением. Что касается региональных рынков офисной недвижимости, то основной риск связан с переоценкой емкости рынка, что в дальнейшем может привести к высокой доле вакантных площадей в офисных объектах. Привлечение консалтинговой компании на этапе исследования рынка и концептуального проектирования позволяет существенно снизить риски».
В то же время (торговля, как мы помним, вызывает наибольшее количество разногласий) Максим Брусов считает, что «риски строительства объектов сопоставимы во всех сегментах коммерческой недвижимости. В то время как риски продажи проекта, на мой взгляд, самые низкие при возведении торговых площадей, поскольку наивысший спрос сегодня наблюдается именно в этом сегменте».

Предлагаем, спрашивайте!
Аксиомой рынка коммерческой недвижимости до сих пор являлось утверждение о том, что спрос на нее по всем секторам значительно превосходит предложение. Скорее всего, эти слова будут повторять и в наступившем году, хотя и с некоторыми оговорками. Так, можно с полной уверенностью утверждать, что серьезный дефицит сохранится в секторах складской и гостиничной недвижимости. А вот с офисами и торговыми центрами все не так просто. Как такового дефицита здесь нет, есть повышенный спрос на помещения определенных категорий, с определенной ценой и конкретным местоположением. Михаил Гец подчеркивает, что «спрос на торговые помещения зависит от стадии развития конкретного рынка, уровня доходов населения, уровня конкуренции между существующими объектами, от присутствия сетевых арендаторов, их профилей и др. В складском сегменте Московского региона спрос на складские помещения пока не удовлетворен. Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 1—3 тыс. кв. м. Многие крупные логистические компании арендуют от 10 тыс. кв. м в строящихся в настоящее время крупных логистических комплексах, таких как «Северное Домодедово» и «MLP Подольск». Стабильный рост спроса и повышение требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов являются характерными чертами рынка офисной недвижимости Москвы». Так, среди заявок на аренду офисных помещений, поступивших в компанию Blackwood в третьем квартале, 67% приходилось на класс А, 30% — на класс В. Таким образом, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года доля заявок на офисы класса А увеличилась на 15%. Благоприятная экономическая ситуация способствует активному росту компаний, и как следствие увеличивается средняя арендуемая площадь офисного блока. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года доля заявок на помещения от 500 до 1500 кв. м увеличилась на 11% и достигла по итогам третьего квартала 2007 года уровня 24%.
Впрочем, нельзя не отметить, что многие специалисты отнюдь не столь оптимистично подходят к оценке спроса в различных секторах рынка. По словам Игоря Махонина, офисная недвижимость пользуется большим спросом, особенно офисы класса А. «В настоящее время рынок предложений офисов низкого уровня по аренде и продаже превышает спрос. По офисам класса В и А такой проблемы нет. Торговая недвижимость пользуется большим спросом. Однако процентное соотношение обращений по аренде или покупке и заключенных договоров низкое. Складская недвижимость более специфичная и имеет меньший спрос, чем торговая или офисная. Из-за этого на рынке не так много девелоперов, которые специализируются на строительстве складской недвижимости».

Тенденции и прогнозы
Среди последних тенденций в сфере торговой недвижимости эксперты отмечают первичное насыщение рынка торговых площадей крупных городов при сохранении дефицита качественных торговых площадей; децентрализацию строительства торговых объектов; усиление конкуренции между объектами; выход на рынок новых форматов торговых объектов; укрупнение масштабов возводимых объектов; размещение торговых объектов в составе многофункциональных комплексов.
Максим Брусов отмечает, что «сейчас на столичном рынке можно наблюдать смещение объектов торговой недвижимости к МКАД, поскольку стоимость земельных участков в столице достаточно велика при значительном их дефиците, в то время как для возведения торговых комплексов необходима большая территория, ведь строить объекты торговой недвижимости небольшой площади нерентабельно». Также девелоперы продолжают освоение площадок около станций метро. А с учетом существующей конкуренции каждый девелопер стремится создать торговый центр со своей неповторимой концепцией, чтобы вырваться вперед по посещаемости и лояльности.
Среди последних тенденций в складском секторе недвижимости — возрастающая активность иностранных инвесторов, особенно международных фондов; активная региональная экспансия ключевых игроков рынка; начало формирования конкурентной среды в сегменте. По мнению Максима Брусова, «основной тенденцией строительства складской недвижимости становится возведение логистических комплексов большой площади в районе Бетонного кольца».
В сфере офисной недвижимости практически без изменений. Среди тенденций по-прежнему дефицит предложения качественных офисных помещений, дальнейший рост спроса, задержка сроков ввода объектов в эксплуатацию, что, в свою очередь, способствует росту арендных ставок и цен продажи качественных площадей. Отдельно стоит выделить сохраняющуюся тенденцию к децентрализации офисов в столице. Подтверждением этого является, в частности, рост количества заявленных многофункциональных комплексов и бизнес-парков площадью более 100 тыс. кв. м, расположенных в районе МКАД и в ближайшем Подмосковье. А смещение деловой активности далеко за пределы традиционного центра связано как с отсутствием свободных площадок под застройку и более сложной и длительной процедурой строительства в центре, так и с запретом городских властей на строительство офисов в ЦАО.
Нельзя не отметить и существенное укрупнение объектов, включение и постепенное увеличение доли офисной составляющей в многофункциональных комплексах. Данная тенденция находит свое отражение как в проектах, заявленных к реализации в пределах Москвы, так и за МКАД. Комплексы становятся выше, а офисных площадей в них — больше. С начала года было заявлено несколько многофункциональных комплексов в черте города, общая площадь каждого из которых превышает 400 тыс. кв. м, а также ряд бизнес-парков и МФК в районе МКАД площадью примерно 100 тыс. кв. м.