Архивная публикация 2008 года: "Номерология"
На фоне кризиса про наполеоновские планы по строительству отелей как будто забыли. Операторы стали заложниками проблем девелоперов и инвесторов — от их решения зависит развитие гостиничного сегмента.Эксперты и участники рынка отказываются делать точные прогнозы и пребывают, по их собственным словам, в состоянии тревожного ожидания. «Пациент в коме, и все ждут, какова будет динамика: положительная или отрицательная. В зависимости от того, как будет развиваться кризис, будут корректироваться и планы отельеров», — говорит коммерческий директор AZIMUT Hotels Company Михаил Фельдман. В худшем случае игроки свернут все свои гостиничные проекты. Прежде всего в зону риска попадут объекты, по которым еще не было начато строительство и которые планировалось реализовать за счет кредитов. Однако, по словам старшего вице-президента компании Jones LaSalle Марины Усенко, в такой нервной ситуации есть шанс, что инвесторы начнут рассматривать гостиницы как наиболее предсказуемый и понятный сегмент девелоперского рынка.
Никто не hotel
Руководитель департамента коммерческой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Айдар Галеев сообщил «Профилю», что пока ни один девелопер не заявил о замораживании своих гостиничных проектов. «Скорее всего, открытие новых отелей будет переноситься на более поздние сроки. Возможно, увеличится срок окупаемости. Что касается строительства, то большинство компаний воздержится от строительства новых гостиниц», — резюмирует эксперт. По данным Colliers International, на конец октября лишь несколько девелоперов объявили о незначительном сдвиге намеченных ранее сроков сдачи объектов. Так, объект «Интеко» на Ильинке будет пущен в эксплуатацию к концу 2010 года (ранее заявляемый срок — второй-третий квартал 2010-го). На два-три месяца, возможно, задержится выход «Бородино». Все остальные респонденты Colliers International утверждают, что выйдут по графику или даже с его опережением. К примеру, ранее анонсировалось, что гостиница в составе «Империи Тауер» на территории ММДЦ «Москва-Сити» должна открыться к концу 2009 года. Сегодня заявляют, что госкомиссию объект пройдет уже к середине следующего года. «В любом случае и в докризисные времена увеличение сроков выхода гостиниц было обычным явлением. Пока на рынке не происходит ничего экстраординарного. Что касается проектов, находящихся на более ранней стадии реализации, то в сложившейся ситуации любые рассуждения на тему реалистичности их реализации спекулятивны, поскольку конъюнктура меняется буквально ежедневно», — говорит Олеся Парпара, cтарший консультант департамента консалтинга Colliers International.
По данным компании GVA Sawyer, до конца 2008 года заявлено к вводу около 20 объектов совокупной вместимостью примерно 2800 номеров. Более четверти от количества проектов (26,3%), планируемых к завершению до конца текущего года, было перенесено на следующий год. В общем объеме на конец третьего квартала 2008 года на этапе строительства находилось около 10 тыс. номеров, более 60 тыс. — на этапе проекта и согласований. По программе правительства Москвы в 2008 году было запланировано открытие 28 гостиниц. «По официальным данным, за 9 месяцев 2008 года построено 8 гостиниц. До конца года будет введено в эксплуатацию еще не более 7—8 гостиниц. Однако пока остаются серьезные сомнения в реализуемости даже этих планов», — говорит Айдар Галеев.
В первую очередь пострадают те проекты, которые только планируются и в которые еще не вложены деньги. Понятно, что в ближайшие годы на рынок не выйдет проект на территории фабрики «Красный Октябрь», будут отложены некоторые объекты на территории ММДЦ «Москва-Сити». По словам эксперта—аналитика гостиничного рынка департамента консалтинга GVA Sawyer Марины Харламовой, инвесторы или девелоперы рискуют финансовыми средствами, найденными для возведения гостиницы, в то время как управляющие компании ответственны за создание стандартов строительства, оснащение и оборудование отеля и за формирование команды профессиональных менеджеров. Затраты в этих случаях несравнимы. «Поэтому стоит предполагать, что деятельность наших компаний-операторов («Гелиопарк», «Азимут», «Амакс», «Артурс» и др.) будет зависеть от активности инвесторов и девелоперов, которые запланировали строительство гостиничных объектов. Будут объекты — будет возможность управляющим компаниям развивать сети, расширять бизнес», — говорит Марина Харламова.
Кто в номере живет
«Отечественную экономику ждет рецессия на период от двух до пяти лет. Следовательно, если учесть, что проект гостиницы реализуется минимум за два года, то в ближайшие пять лет не стоит ожидать выхода новых отелей на рынок», — говорит Денис Берлев, управляющий партнер консалтинговой компании «Фьюжен-Менеджмент групп». Нежелание инвесторов вкладываться в гостиничные проекты застопорит планы операторов по развитию сетей. В GVA Sawyer, уверены компании-операторы, вряд ли будут строить отели самостоятельно. Во-первых, у них, как и у всех, сложности с финансированием, во-вторых, продолжится тенденция компаний к специализации на услугах управления и уходу от девелоперской и инвесторской деятельности. Именно такая стратегия сейчас у большинства компаний-операторов — они продают отели, находящиеся в собственности, с целью инвестировать средства в расширение сетей и завоевание новых рынков. Например, так развивалась сеть «Гелиопарк». Будущее цепочки «Интурист», а также отельного подразделения «Базэла» полностью зависит от финансового положения дел империй Владимира Евтушенкова и Олега Дерипаски. Девелоперскую активность «Интуриста» эксперты оценивают как очень низкую. Марина Харламова прогнозирует приостановку проектов отельного подразделения Дерипаски. «Что касается управленческого подразделения, можно ожидать сохранения текущей деятельности компании», — говорит эксперт. По данным участников рынка, в «Базэле» проводят ревизию непрофильных активов, и большая часть гостиничной недвижимости переходит компании «ГОСТ отель менеджмент», созданной весной этого года для управления бутик-отелями «Базэла», в частности «Родиной» в Сочи. В компании уверяют, что строительство гостиницы «Пушкин» на Тверской и реконструкция отеля «Аурелио» в австрийском Лехе будут завершены в срок. В то же время игроки рынка говорят, что консолидация гостиничных активов «Базэла» может быть связана с предпродажной подготовкой.
Относительно неплохо эксперты оценивают положение другой отельной сети — «Азимут». Как говорит Марина Усенко: «Александру Клячину повезло реализовать план по продаже непрофильных активов на пике рынка, и теперь он на свои деньги развивает гостиничный бизнес». Тем не менее определенные корректировки в работу компании были внесены, идет оптимизация издержек в работе всех служб, от маркетинга до инженерии.
По словам Айдара Галеева, максимальные шансы пережить тяжелые времена без существенных потерь имеют крупные сетевые операторы. Однако в России полноценных отельных сетей нет. «Говорить однозначно пока трудно, поскольку это в том числе зависит от размеров кредитной задолженности компаний», — добавляет Галеев. В этом смысле проще всего переживут кризис компании, которые владеют гостиницами, построенными более пяти—семи лет назад. Они, как правило, уже не имеют серьезной задолженности по кредитам и могут выдержать самые тяжелые кризисные явления. Управляющие компании, несомненно, пересмотрят свои планы на ближайшие три—пять лет. Скорее всего, они заморозят проектные издержки, пересмотрят структуру расходов. «Но не думаю, что кто-то уйдет с рынка», — говорит Денис Берлев.
Заграница не поможет
По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в третьем квартале 2008 года несколько зарубежных компаний заявили о своих планах по строительству отелей в России. Среди них Rezidor Hotel Group, Iris Congress Hotel и Gold Orchard Hotels и Sokos. Впрочем, эксперты оговариваются, что дальнейшие планы по выходу зарубежных гостиничных сетей на российский рынок могут быть скорректированы с учетом экономической ситуации в стране. «Кризис не поменял планы гостиничных операторов по выходу на новые перспективные рынки, такие как Россия, — утверждает Марина Харламова. — Поскольку деятельность этих компаний не связана с крупными инвестициями, выхода на наш рынок новых сетей можно ожидать. Единственное, что может насторожить операторов, — это снижение столь заманчивых в сравнении с другими рынками показателей деятельности гостиничных объектов (ADR, уровень загрузки и, соответственно, RePAR), которые будут обусловлены общим спадом спроса и снижением платежеспособности. Однако в силу аналогичных тенденций на других рынках в сравнении с ними гостиничный рынок России не потеряет своей привлекательности и будет по-прежнему востребован у сетей». Михаил Фельдман менее оптимистичен в прогнозах: «До наступления кризиса мы предсказывали появление двух-трех крупных игроков на российском рынке в сегменте 3*. Сейчас делать какие-либо прогнозы сложно. Если ситуация на финансовом рынке будет меняться в худшую сторону, то новых игроков на нашем рынке не появится».
Эксперты не исключают, что зарубежные игроки могут воспользоваться кризисом и начать скупку российских цепочек. Однако информации о конкретных планах какой-либо из компаний пока нет. Более того, аналитики отмечают, что отели наших сетей существенно отличаются от иностранных гостиничных цепочек. Главное различие состоит в стандартах к объектам, в частности к самому зданию отеля. Крупные российские сети сформировались на базе гостиниц советской эпохи, которые по планировкам и техническому оснащению, как правило, не подходят под жесткие стандарты международных брендов. Поэтому, приобретая какую-либо из наших крупных сетей, международные компании обязательно столкнутся с проблемой либо серьезного переоборудования зданий, либо ослабления стандартов. Поскольку на второе иностранные сети не согласятся, остается первый вариант, но проблемы с переоборудованием могут быть настолько серьезными, что выгоднее будет построить новый отель, чем производить перепланировку и переоснащение старого здания. По словам Марины Харламовой, единственной цепочкой, которая имеет в своем портфеле в основном современные здания отелей, — это Heliopark Group, однако у них специализация на курортном формате, который сейчас не интересен для международных цепочек: их стратегия развития связана с форматом городских отелей. Поэтому покупка этой сети маловероятна. При этом у «Гелиопарка» финансовые проблемы, связанные с множеством кредитов и обязательств, несколько отелей готовят к продаже. Действительно, сеть продает гостиницы в Пскове, Тверской области и Ялте. Однако такое решение было принято по требованию компании IFC, будущего акционера Heliopark Group. При этом сеть намерена остаться управляющей компанией во всех этих объектах.
Невыездные
Еще одним ударом по гостиничной отрасли станет снижение деловой активности и сокращение бюджетов на командировки. Все это, безусловно, скажется на загрузке отелей. Компании действительно сокращают расходы на деловые поездки, поэтому в целом количество бизнес-туристов снизится. В первую очередь кризис может сказаться на загрузке отелей категории 4—5*. Многие компании предпочтут отелям верхней ценовой категории отели сегмента mid market для своих командированных. «Что касается сегмента гостиниц экономкласса (категории 3*), то их загрузка сократится в меньшей степени (не более чем на 5—10%)», — говорит Айдар Галеев. Среди инвесторов также можно прогнозировать смещение интереса к отелям категории 2—3*, поскольку спрос на этот сегмент среди туристов будет расти.
«Сохранение тенденции замедлит общий (среднегодовой) рост показателя средней цены как к концу 2008 года, так и в 2009 году, — отмечает Марина Харламова. — Причем аналогичную дорогим отелям ситуацию можно прогнозировать и в сегменте 3*, в которых цены сильны завышены». Сокращение стоимости проживания и загрузки отелей напрямую повлияет на сокращение показателя доходности на номер. Это приведет к сокращению доходов, соответственно, к удлинению сроков окупаемости. Например, уменьшение только стоимости номера на 10% в среднем приводит к удлинению срока возврата инвестиций на
1 год, а снижение показателя загрузки на 10% — к снижению внутренней нормы доходности на 4—5%. «Снижение загрузки гостиницы, скорее всего, будут компенсировать плавным повышением цен», — резюмирует Айдар Галеев. По словам Марины Усенко, цены будут скорректированы на 5—10%.
На фоне кризиса про наполеоновские планы по строительству отелей как будто забыли. Операторы стали заложниками проблем девелоперов и инвесторов — от их решения зависит развитие гостиничного сегмента.Эксперты и участники рынка отказываются делать точные прогнозы и пребывают, по их собственным словам, в состоянии тревожного ожидания. «Пациент в коме, и все ждут, какова будет динамика: положительная или отрицательная. В зависимости от того, как будет развиваться кризис, будут корректироваться и планы отельеров», — говорит коммерческий директор AZIMUT Hotels Company Михаил Фельдман. В худшем случае игроки свернут все свои гостиничные проекты. Прежде всего в зону риска попадут объекты, по которым еще не было начато строительство и которые планировалось реализовать за счет кредитов. Однако, по словам старшего вице-президента компании Jones LaSalle Марины Усенко, в такой нервной ситуации есть шанс, что инвесторы начнут рассматривать гостиницы как наиболее предсказуемый и понятный сегмент девелоперского рынка.
Никто не hotel
Руководитель департамента коммерческой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Айдар Галеев сообщил «Профилю», что пока ни один девелопер не заявил о замораживании своих гостиничных проектов. «Скорее всего, открытие новых отелей будет переноситься на более поздние сроки. Возможно, увеличится срок окупаемости. Что касается строительства, то большинство компаний воздержится от строительства новых гостиниц», — резюмирует эксперт. По данным Colliers International, на конец октября лишь несколько девелоперов объявили о незначительном сдвиге намеченных ранее сроков сдачи объектов. Так, объект «Интеко» на Ильинке будет пущен в эксплуатацию к концу 2010 года (ранее заявляемый срок — второй-третий квартал 2010-го). На два-три месяца, возможно, задержится выход «Бородино». Все остальные респонденты Colliers International утверждают, что выйдут по графику или даже с его опережением. К примеру, ранее анонсировалось, что гостиница в составе «Империи Тауер» на территории ММДЦ «Москва-Сити» должна открыться к концу 2009 года. Сегодня заявляют, что госкомиссию объект пройдет уже к середине следующего года. «В любом случае и в докризисные времена увеличение сроков выхода гостиниц было обычным явлением. Пока на рынке не происходит ничего экстраординарного. Что касается проектов, находящихся на более ранней стадии реализации, то в сложившейся ситуации любые рассуждения на тему реалистичности их реализации спекулятивны, поскольку конъюнктура меняется буквально ежедневно», — говорит Олеся Парпара, cтарший консультант департамента консалтинга Colliers International.
По данным компании GVA Sawyer, до конца 2008 года заявлено к вводу около 20 объектов совокупной вместимостью примерно 2800 номеров. Более четверти от количества проектов (26,3%), планируемых к завершению до конца текущего года, было перенесено на следующий год. В общем объеме на конец третьего квартала 2008 года на этапе строительства находилось около 10 тыс. номеров, более 60 тыс. — на этапе проекта и согласований. По программе правительства Москвы в 2008 году было запланировано открытие 28 гостиниц. «По официальным данным, за 9 месяцев 2008 года построено 8 гостиниц. До конца года будет введено в эксплуатацию еще не более 7—8 гостиниц. Однако пока остаются серьезные сомнения в реализуемости даже этих планов», — говорит Айдар Галеев.
В первую очередь пострадают те проекты, которые только планируются и в которые еще не вложены деньги. Понятно, что в ближайшие годы на рынок не выйдет проект на территории фабрики «Красный Октябрь», будут отложены некоторые объекты на территории ММДЦ «Москва-Сити». По словам эксперта—аналитика гостиничного рынка департамента консалтинга GVA Sawyer Марины Харламовой, инвесторы или девелоперы рискуют финансовыми средствами, найденными для возведения гостиницы, в то время как управляющие компании ответственны за создание стандартов строительства, оснащение и оборудование отеля и за формирование команды профессиональных менеджеров. Затраты в этих случаях несравнимы. «Поэтому стоит предполагать, что деятельность наших компаний-операторов («Гелиопарк», «Азимут», «Амакс», «Артурс» и др.) будет зависеть от активности инвесторов и девелоперов, которые запланировали строительство гостиничных объектов. Будут объекты — будет возможность управляющим компаниям развивать сети, расширять бизнес», — говорит Марина Харламова.
Кто в номере живет
«Отечественную экономику ждет рецессия на период от двух до пяти лет. Следовательно, если учесть, что проект гостиницы реализуется минимум за два года, то в ближайшие пять лет не стоит ожидать выхода новых отелей на рынок», — говорит Денис Берлев, управляющий партнер консалтинговой компании «Фьюжен-Менеджмент групп». Нежелание инвесторов вкладываться в гостиничные проекты застопорит планы операторов по развитию сетей. В GVA Sawyer, уверены компании-операторы, вряд ли будут строить отели самостоятельно. Во-первых, у них, как и у всех, сложности с финансированием, во-вторых, продолжится тенденция компаний к специализации на услугах управления и уходу от девелоперской и инвесторской деятельности. Именно такая стратегия сейчас у большинства компаний-операторов — они продают отели, находящиеся в собственности, с целью инвестировать средства в расширение сетей и завоевание новых рынков. Например, так развивалась сеть «Гелиопарк». Будущее цепочки «Интурист», а также отельного подразделения «Базэла» полностью зависит от финансового положения дел империй Владимира Евтушенкова и Олега Дерипаски. Девелоперскую активность «Интуриста» эксперты оценивают как очень низкую. Марина Харламова прогнозирует приостановку проектов отельного подразделения Дерипаски. «Что касается управленческого подразделения, можно ожидать сохранения текущей деятельности компании», — говорит эксперт. По данным участников рынка, в «Базэле» проводят ревизию непрофильных активов, и большая часть гостиничной недвижимости переходит компании «ГОСТ отель менеджмент», созданной весной этого года для управления бутик-отелями «Базэла», в частности «Родиной» в Сочи. В компании уверяют, что строительство гостиницы «Пушкин» на Тверской и реконструкция отеля «Аурелио» в австрийском Лехе будут завершены в срок. В то же время игроки рынка говорят, что консолидация гостиничных активов «Базэла» может быть связана с предпродажной подготовкой.
Относительно неплохо эксперты оценивают положение другой отельной сети — «Азимут». Как говорит Марина Усенко: «Александру Клячину повезло реализовать план по продаже непрофильных активов на пике рынка, и теперь он на свои деньги развивает гостиничный бизнес». Тем не менее определенные корректировки в работу компании были внесены, идет оптимизация издержек в работе всех служб, от маркетинга до инженерии.
По словам Айдара Галеева, максимальные шансы пережить тяжелые времена без существенных потерь имеют крупные сетевые операторы. Однако в России полноценных отельных сетей нет. «Говорить однозначно пока трудно, поскольку это в том числе зависит от размеров кредитной задолженности компаний», — добавляет Галеев. В этом смысле проще всего переживут кризис компании, которые владеют гостиницами, построенными более пяти—семи лет назад. Они, как правило, уже не имеют серьезной задолженности по кредитам и могут выдержать самые тяжелые кризисные явления. Управляющие компании, несомненно, пересмотрят свои планы на ближайшие три—пять лет. Скорее всего, они заморозят проектные издержки, пересмотрят структуру расходов. «Но не думаю, что кто-то уйдет с рынка», — говорит Денис Берлев.
Заграница не поможет
По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в третьем квартале 2008 года несколько зарубежных компаний заявили о своих планах по строительству отелей в России. Среди них Rezidor Hotel Group, Iris Congress Hotel и Gold Orchard Hotels и Sokos. Впрочем, эксперты оговариваются, что дальнейшие планы по выходу зарубежных гостиничных сетей на российский рынок могут быть скорректированы с учетом экономической ситуации в стране. «Кризис не поменял планы гостиничных операторов по выходу на новые перспективные рынки, такие как Россия, — утверждает Марина Харламова. — Поскольку деятельность этих компаний не связана с крупными инвестициями, выхода на наш рынок новых сетей можно ожидать. Единственное, что может насторожить операторов, — это снижение столь заманчивых в сравнении с другими рынками показателей деятельности гостиничных объектов (ADR, уровень загрузки и, соответственно, RePAR), которые будут обусловлены общим спадом спроса и снижением платежеспособности. Однако в силу аналогичных тенденций на других рынках в сравнении с ними гостиничный рынок России не потеряет своей привлекательности и будет по-прежнему востребован у сетей». Михаил Фельдман менее оптимистичен в прогнозах: «До наступления кризиса мы предсказывали появление двух-трех крупных игроков на российском рынке в сегменте 3*. Сейчас делать какие-либо прогнозы сложно. Если ситуация на финансовом рынке будет меняться в худшую сторону, то новых игроков на нашем рынке не появится».
Эксперты не исключают, что зарубежные игроки могут воспользоваться кризисом и начать скупку российских цепочек. Однако информации о конкретных планах какой-либо из компаний пока нет. Более того, аналитики отмечают, что отели наших сетей существенно отличаются от иностранных гостиничных цепочек. Главное различие состоит в стандартах к объектам, в частности к самому зданию отеля. Крупные российские сети сформировались на базе гостиниц советской эпохи, которые по планировкам и техническому оснащению, как правило, не подходят под жесткие стандарты международных брендов. Поэтому, приобретая какую-либо из наших крупных сетей, международные компании обязательно столкнутся с проблемой либо серьезного переоборудования зданий, либо ослабления стандартов. Поскольку на второе иностранные сети не согласятся, остается первый вариант, но проблемы с переоборудованием могут быть настолько серьезными, что выгоднее будет построить новый отель, чем производить перепланировку и переоснащение старого здания. По словам Марины Харламовой, единственной цепочкой, которая имеет в своем портфеле в основном современные здания отелей, — это Heliopark Group, однако у них специализация на курортном формате, который сейчас не интересен для международных цепочек: их стратегия развития связана с форматом городских отелей. Поэтому покупка этой сети маловероятна. При этом у «Гелиопарка» финансовые проблемы, связанные с множеством кредитов и обязательств, несколько отелей готовят к продаже. Действительно, сеть продает гостиницы в Пскове, Тверской области и Ялте. Однако такое решение было принято по требованию компании IFC, будущего акционера Heliopark Group. При этом сеть намерена остаться управляющей компанией во всех этих объектах.
Невыездные
Еще одним ударом по гостиничной отрасли станет снижение деловой активности и сокращение бюджетов на командировки. Все это, безусловно, скажется на загрузке отелей. Компании действительно сокращают расходы на деловые поездки, поэтому в целом количество бизнес-туристов снизится. В первую очередь кризис может сказаться на загрузке отелей категории 4—5*. Многие компании предпочтут отелям верхней ценовой категории отели сегмента mid market для своих командированных. «Что касается сегмента гостиниц экономкласса (категории 3*), то их загрузка сократится в меньшей степени (не более чем на 5—10%)», — говорит Айдар Галеев. Среди инвесторов также можно прогнозировать смещение интереса к отелям категории 2—3*, поскольку спрос на этот сегмент среди туристов будет расти.
«Сохранение тенденции замедлит общий (среднегодовой) рост показателя средней цены как к концу 2008 года, так и в 2009 году, — отмечает Марина Харламова. — Причем аналогичную дорогим отелям ситуацию можно прогнозировать и в сегменте 3*, в которых цены сильны завышены». Сокращение стоимости проживания и загрузки отелей напрямую повлияет на сокращение показателя доходности на номер. Это приведет к сокращению доходов, соответственно, к удлинению сроков окупаемости. Например, уменьшение только стоимости номера на 10% в среднем приводит к удлинению срока возврата инвестиций на
1 год, а снижение показателя загрузки на 10% — к снижению внутренней нормы доходности на 4—5%. «Снижение загрузки гостиницы, скорее всего, будут компенсировать плавным повышением цен», — резюмирует Айдар Галеев. По словам Марины Усенко, цены будут скорректированы на 5—10%.
Подписывайтесь на PROFILE.RU в Яндекс.Новости или в Яндекс.Дзен. Все важные новости — в telegram-канале «PROFILE-NEWS».
