• Цена имеет значение
• Ждать ли снижения ставок по кредитам
• Как менялась процентная ставка за 30 лет
• Как облегчить финансовое бремя ипотеки

Цена имеет значение

На совещании с правительством, состоявшемся 23 марта, президент Владимир Путин подтвердил актуальность принятых ранее целевых показателей развития рынка жилищного кредитования РФ. По словам главы государства, в текущем году должен быть обеспечен рост не ниже уровня 2021-го. «Это сложно, мы все это понимаем, но нужно к этому стремиться. И если его динамика будет отличаться от запланированных значений, нужно будет внести соответствующие коррективы и донастроить параметры льготной ипотеки», – цитирует главу государства ТАСС.

Неподъемная сила: почему ЦБ исчерпал возможности для повышения ключевой ставки

Поддержку строительному рынку в условиях кризиса окажут не только льготная ипотека на квартиры в новостройках, но и другие специальные кредитные продукты. Условия по ним не изменились, несмотря на то, что Банк России в марте сохранил ключевую ставку на рекордном высоком уровне 20%. Так, семейная ипотека по-прежнему доступна под 6%, сельская – под 3%, дальневосточная – под 2%.

Со стандартными продуктами в сфере жилищного кредитования ситуация иная. На фоне высокой ключевой ставки ЦБ РФ они существенно подорожали. В конце марта банки предлагали займы уже под 18–22%, причем ценник сравнялся на вторичном и на первичном рынках недвижимости.

Россияне брать ипотеку на таких условиях оказались не готовы ни психологически, ни материально. Что понятно – доходы населения соразмерно не увеличились. Исключение – те заемщики, которым банки ранее одобрили заявки на докризисных условиях. В течение трех месяцев они, конечно, могут воспользоваться этим выгодным предложением. Ну а все остальные считают разумным пока отказаться от планов решить квартирный вопрос. У них остается надежда, что после стабилизации ситуации вокруг Украины все достаточно быстро вернется на круги своя, и ипотека снова станет доступной.

Ждать ли снижения ставок по кредитам

К сожалению, в ближайшие несколько месяцев радикального снижения ставок по кредитам, как представляется, ожидать не приходится. Недавнее решение правительства на 5% повысить ставку по льготной программе приобретения жилья в новостройках, можно сказать, зафиксировало ситуацию. И краткосрочный прогноз по перспективам ипотеки в России оптимистичным не назовешь.

Ставки по кредитам в настоящее время заградительные, а значит, рынок вступил в период стагнации. Вопрос в том, насколько продолжительным он будет и что может оказать поддержку. Уместно напомнить, что отрасль контролируется государством, реализация проектов на местах находится под контролем региональных властей.

Как показал 2020 год, такой подход способен обеспечить строительному сектору дополнительную устойчивость и способствовать развитию. Это было особенно необходимо в период острой фазы кризиса в российской экономике, спровоцированного пандемией COVID-19. Однако сейчас расклад несколько иной, и не все меры господдержки, которые были эффективны два года назад, могут сработать.

Как менялась процентная ставка за 30 лет

Ипотека за 20% годовых только на первый взгляд кажется неподъемной. Все дело в психологии потенциального заемщика. Между тем когда-то процентная ставка на таком уровне вообще не считалась заградительной.

История жилищного кредитования в нашей стране знала разные этапы. Во времена СССР покупка квартиры с привлечением заемных средств строго регламентировалась государством. Опция была доступна не всем гражданам.

Окна с видом на отдых: стоит ли покупать квартиру или апартаменты на российских курортах

В постсоветской России нормативные правовые основы создания современного рынка ипотечного кредитования были заложены более 30 лет назад. В июле 1997 был принят федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на следующий год – 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». До этого кредит на покупку квартиры или частного дома тоже можно было получить. Правда, на фоне высокой инфляции ипотечная ставка периодами достигала астрономических по меркам сегодняшнего дня 200%. Средневзвешенная ипотечная ставка не отличалась стабильностью. Например, в 1991 году она составляла 8%, в 1992-м – 50%, в 1995-м – 114%, в 1996-м – 87%, в 1997-м – 32%, в 1998-м – 30%, в 1999-м – 28%.

Любопытный факт: даже в тех условиях государство пыталось запустить льготные программы. Так, в 1992 году Сбербанк предлагал своим клиентам кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) под 8% годовых. Общая же ставка была 20%, из которых 12% субсидировало государство. Также практиковались беспроцентные ссуды на покупку жилья для сотрудников бюджетных государственных учреждений.

Потом главными игроками на рынке ипотеки стали коммерческие банки, оформлявшие займы в рублях по ставке от 25% до 200%. Высокий уровень долларизации российской экономики, когда зарплаты либо были в долларах, либо были привязаны к его биржевому курсу, предопределил еще один тренд. Длительное время жилищные кредиты выдавались в долларах США под 10% годовых, что считалось очень выгодно.

В августе 1998 года случился дефолт, ипотечный рынок тогда фактически рухнул. Восстановление активности продолжалось несколько лет. В 2002 году государством были утверждены стандарты выдачи жилищных займов, благодаря чему ставка по рублевым кредитам опустилась сначала до 18%, а затем до 15%.

Еще одно знаковое событие произошло в январе 2005 года – был принят новый Жилищный кодекс РФ. Следующие два «тучных» для российской экономики года устойчиво росли доходы населения, что обусловило повышение спроса на ипотечные продукты.

В 2006 году средневзвешенная ставка по кредитам в валюте составила 11,8%, а в рублях – 14,9%. Что характерно, объемы кредитования в рублях и долларах в тот период были практически сопоставимы – 55% и 45% соответственно.

До лета 2008 года ипотека дешевела, становясь все более доступной для россиян. В частности, по сделкам на первичном рынке средняя ставка опустилась до 12,4% в рублях и до 10,8% в валюте. Осенью начался мировой финансовый кризис, поэтому банки опять начали игру на повышение. К маю 2009 года ипотека дорожала до 14,9% годовых в рублях и до 13,8% в валюте. При этом спрос упал почти на 60%, а доля новых кредитов, выдаваемых в долларах и евро, в тот момент составила всего 1,5%.

Нащупав дно, ипотечный рынок начал восстанавливаться. В конце 2011 года средневзвешенная ставка опустилась ниже 10% в валюте и 11,4% в рублях, после чего снова пошла вверх. В ноябре 2014 года банки кредитовали под 12,85% (жилищные займы в рублях). 16 декабря совет директоров Банка России повысил ключевую ставку до 17%. Коммерческие банки, в свою очередь, подняли ипотечные ставки до 17–20% годовых. Ужесточились и условия для одобрения заявки – первоначальный взнос вырос с 10–15% до 20–30%.

В 2020 году жилищные займы существенно подешевели. Так, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту снизилась до 8,84%. Прогресс был достигнут в первую очередь благодаря субсидируемым государством программам. В частности, семейную ипотеку в тот период можно было получить под 4,5% годовых.

Как облегчить финансовое бремя ипотеки

Опыт последних 30 лет свидетельствует – в периоды нестабильности в экономике, высокой инфляции, обесценивания рубля жилищные кредиты всегда становятся дороже. Однако граждане РФ в большинстве своем достаточно быстро адаптируются к изменившимся условиям, меняется и психология массового заемщика. Люди готовы брать ипотеку под высокий процент, в том числе благодаря возросшей финансовой грамотности. Например, гражданам известно о возможности рефинансировать действующий кредит, после того как ставки снизятся.

Россиянам разрешат отправиться на повторные кредитные каникулы

Другой доступный каждому способ облегчить давление на семейный бюджет – сокращать размеры ежемесячных платежей посредством частичного досрочного погашения.

Со своей стороны, банки тоже готовы менять правила игры. РБК сообщил, что финансовые учреждения рассматривают возможность предоставлять заемщикам чуть ли не в автоматическом режиме уменьшать процент по ипотеке с учетом изменения к лучшему ситуации на рынке. Такое право будет предусмотрено отдельными пунктами кредитного договора.

Словом, потрясения для рынка жилищного кредитования в России – явление почти обычное. Когда экономические кризисы проходят, то открываются новые возможности для девелоперов, банков и самих заемщиков.

Автор – эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами