На какой коммерческой недвижимости сегодня можно заработать

Не самый плохой год

COVID-19 оказал «беспрецедентное влияние» на коммерческую недвижимость и продолжает бросать вызов лидерам отрасли, считают аналитики Deloitte. В своем прогнозе на 2021 год они предупреждали, что пандемия заставит участников рынка пересматривать портфели и оптимизировать затраты. А большинство игроков столкнется со снижением арендной платы за свои объекты.

Аналитики не ошиблись: события именно так и развиваются. Но бывало и хуже, вспоминают специалисты. «Если брать всю коммерческую недвижимость в комплексе, а не по отдельным секторам, то ситуация сложилась не такая уж плачевная. С поправками на своеобразность года можно говорить о том, что 2020-й был не самым плохим за последние 15 лет для рынка коммерческой недвижимости. В 2009 и 2015 годах собственники и строительные компании грустили гораздо сильнее», – говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

В 2014 году курс доллара вырос практически в два раза, вспоминает руководитель комитета по инвестициям Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и гендиректор инвестгруппы «РВМ Капитал» Феликс Блинов. Вложив в проект миллион долларов, на выходе из российских проектов инвестор получал всего около 600 тыс. В итоге многие разочаровались в сделанных инвестициях и покинули рынок, наблюдался отток иностранного капитала.

В отличие от событий 2014-го, сегодня все понимают, что пандемия – явление временное, продолжает глава комитета. К тому же появились факторы, которые поддержали спрос в отдельных сегментах. Главный из них – приход на рынок частного капитала. Из-за низкой доходности вкладов россиянам пришлось искать другие возможности для инвестирования. А самым понятным и привычным форматом традиционно оказались вложения в недвижимость. «Существенная часть средств из триллионов рублей, лежащих на банковских счетах, пошла в этот рынок», – отмечает Блинов.

По данным Colliers International, за девять месяцев 2020 года коммерческая недвижимость привлекла 1,399 млрд долларов – на 36% больше по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. В то же время на рынке сократился объем иностранных инвестиций, и на их возвращение «вряд ли стоит рассчитывать», добавляет руководитель департамента оценки и финансово-экономической экспертизы АНО «НЭБ» Сергей Волосников.

ТЦ в падении

Сложнее всего ситуация в сегменте торговой недвижимости: из-за локдауна и экономического кризиса финансовая отдача от объектов ощутимо снизилась. Около 70% ритейлеров зафиксировали скидки по арендной плате до конца прошлого года, подсчитывали в CBRE. Размер скидок зависел от профиля арендатора и позиции собственников ТЦ. Например, продавцы люксовых товаров, которые пострадали сильнее других, в период локдауна получили скидки до 90% по валютным договорам аренды. В июне–июле дисконт составлял 60%.

Аналитики ожидают, что в нынешнем году ставки аренды продолжат снижаться, а скидки по текущим договорам сохранятся. Темпы возвращения к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах. А это, по оценке CBRE, возможно не ранее 2023 года.

Торг здесь уместен: пандемия коронавируса поставила российские ТЦ на грань выживания

Ситуацию пока нельзя назвать стабильной, согласен гендиректор «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев. Пострадавшие ТЦ пока не заполнились арендаторами в полном объеме. Например, в Петербурге на основных торговых коридорах города доля свободных площадей в январе достигала 15%. Причем четверть освобождаемых помещений ищут арендатора по четыре–пять месяцев.

Драматическое падение трафика ударило не только по годовой выручке владельцев, но и по оценке рисков. «Есть вероятность потерь от инвестиций в секторе торговой недвижимости», – предупреждает управляющий директор Accent Capital в Москве Андрей Богданов. При этом многое зависит от риска и уровня закредитованности конкретного объекта.

Феликс Блинов из РГУД оценивает положение дел как неоднозначное. К примеру, для ресторанов и фитнес-клубов, которые тоже входят в сегмент торговой недвижимости, пандемия и связанные с ней ограничения стали серьезным ударом. Но отдельно стоящие продуктовые магазины, арендованные крупными сетями, наращивают выручку. Кроме того, массовые инвесторы, потеряв интерес к депозитам, стали приобретать объекты стрит-ритейла. Сегодня такие объекты реализуются на рынке менее чем за месяц.

Однако до полного восстановления торговой недвижимости еще далеко. По оценке аналитика QBF Ксении Лапшиной, оно может занять несколько лет.

Отели оживают

Гостиничный бизнес тоже серьезно пострадал, но не так сильно, как ожидалось вначале. Уже летом возобновился поток внутренних туристов, и это позволило небольшим игрокам «получить хоть какие-то доходы», вспоминает Лапшина. Лучше других себя чувствовали апарт-отели: даже в самый пик пандемии заполняемость номеров не опускалась ниже 60%. Также неплохо пережили 2020 год хостелы, небольшие современные отели и гостевые дома.

Фешенебельным гостиницам пришлось сложнее. По подсчетам CBRE, люксовый гостиничный сегмент показал самое большое падение доходов в расчете на номер – 67%. Хотя это не остановило крупных инвесторов. Сейчас они строят в центре Москвы сразу несколько новых объектов категорий люкс и ультралюкс с предполагаемой стоимостью номера около 25–35 тыс. рублей за ночь.

Запуск подобных объектов – дело не одного года, то есть к моменту открытия рынок имеет все шансы перейти в зону роста. «С ослаблением пандемии будет быстро восстанавливаться спрос на гостиничную недвижимость за счет внутреннего и внешнего туризма», – ожидает Лапшина. По ее мнению, апарт-отели, которые показывали относительно высокую заполняемость в прошлом году, могут стать «достаточно выгодным» направлением для инвестиций в настоящий момент.

Но не все согласны с такой оценкой. «Гостиницы и апартаменты теряют привлекательность», – считает Дмитрий Беляев из «КВС. Управление недвижимостью». Он также напоминает, что по апартаментам вскоре ожидаются законодательные новации. До конца года правительство планирует разрешить в них регистрацию граждан, частично приравняв их к обычному жилью. «Ввиду принятия нового закона такой вид инвестиций, вероятно, вскоре вовсе исчезнет», – говорит Беляев.

А поскольку апартаменты – один из наиболее доступных для частных инвесторов сегментов в гостиничном секторе, зайти на этот рынок им станет сложнее.

Офисы еще нужны

Переход компаний на удаленку заставил многих усомниться и в инвестиционных перспективах офисной недвижимости. Агентство Knight Frank отмечало, что на фоне снижения спроса объем ввода офисных площадей сократится на 30–40% по итогам прошлого года.

Названа доля компаний, готовых оставить сотрудников на удаленке

Однако массового отказа от офисов, судя по всему, не предвидится. Общая готовность бизнеса к тем или иным форматам как удаленной, так и комбинированной работы уже очевидна, компании будут развивать эти форматы, отмечает Андрей Богданов из Accent Capital. «Однако и офисные помещения однозначно будут необходимы для организации работы, управленческого менеджмента – по сути, как коммуникационные хабы компании, – говорит он. – С одной стороны, сама потребность в площадях на одного сотрудника может снизиться. Но вместе с тем плотность рассадки, требования к безопасности и дистанции могут амортизировать такое давление».

В CBRE также не ожидают резкого роста свободных площадей в среднесрочной перспективе. По прогнозам компании, в ближайшие пару лет пустовать будет не более 11% офисов.

Склады побили рекорды

Пока владельцы торговых и офисных объектов борются за внимание арендаторов, в складской недвижимости – невиданный рост. В четвертом квартале прошлого года доля свободных площадей снизилась с 4,6% до 2,9%, указывали аналитики CBRE.

Спрос на склады в России показывал рекордные цифры еще до пандемии. В феврале 2020-го он достиг максимального уровня за последние 10 лет.

По словам аналитика QBF Ксении Лапшиной, сегмент складской недвижимости сейчас – самый быстрорастущий, и основную роль здесь сыграла именно пандемия. За счет резкого развития онлайн-торговли увеличилась потребность в логистической инфраструктуре. Новые склады и хабы понадобились и цифровым маркетплейсам, и обычным ритейлерам, которые теперь осваивают онлайн-сегмент.

По предварительным оценкам Knight Frank, объем купленной и арендованной складской недвижимости в российских регионах без учета Москвы и МО в 2020 году увеличился в 3,5 раза. «Абсолютное большинство складских помещений – 80–90% – к моменту ввода в эксплуатацию уже законтрактованы, – рассказывает Ксения Лапшина из QBF. – Вероятность того, что новые построенные складские помещения будут простаивать, крайне мала».

В целом же предложение на рынке коммерческой недвижимости в ближайший год по-прежнему будет существенно превышать спрос, ожидают эксперты. «В силу кризиса и случившейся просадки это может быть хорошим моментом для входа на рынок», – считает гендиректор FinHelp Павел Вешаев. Но для этого нужно найти интересные предложения и иметь в запасе достаточно времени, чтобы дождаться восстановления рынка.