Неустойчивый квадрат: какие квартиры выгоднее покупать в 2023 году
После прошлогодней турбулентности рынок недвижимости начинает стабилизироваться. Вторичное жилье подешевело и показывает небольшой рост продаж, а новостройки выросли в цене, и спрос на них заметно сократился. Власти пытаются стимулировать покупательский спрос с помощью программ льготной ипотеки, но вместе с этим растут и цены.
Год поиска решений
В 2022 году ситуация на рынке недвижимости развивалась драматично. Цены выросли (хотя и не так сильно, как за предыдущие годы: средняя стоимость квадратного метра по России увеличилась на 10% против 30% в 2021-м), предложение превысило спрос, ставки по ипотеке колебались от «заградительных» после повышения ключевой ставки до 20% до льготных 7–8% и 6% по семейной ипотеке. Однако в условиях турбулентности рынок в целом выдержал испытание, отмечает научный руководитель отделения дополнительного образования факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина.
Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости
Российский рынок недвижимости отличается от рынков других развитых стран тем, что на него слишком сильно влияют внешние факторы, которые не связаны напрямую со спросом и предложением, считает коммерческий директор строительной компании Asterus Вера Стефан. В этом девелоперы вновь убедились в прошлом году, когда дважды столкнулись с заметным падением спроса: в апреле–мае – после февральских событий и повышения ключевой ставки ЦБ и в октябре – после объявления частичной мобилизации. Несмотря на запас прочности, накопленный за несколько лет стабильной успешной работы, оба события оказали на рынок негативное воздействие.
«2022-й стал годом постоянных вызовов, проверок на стрессоустойчивость, а значит, постоянного поиска решений на всех уровнях. Уход с рынка поставщиков стройматериалов и оборудования, потеря самых эффективных каналов рекламы, падение спроса, отсутствие «дешевых» денег в виде доступной ипотеки – все это заставляло постоянно реагировать и искать выходы», – вспоминает Вера Стефан.
По ее словам, в результате рынок недвижимости значительно трансформировался. Девелоперам удалось наладить импортозамещение без потери уникальных торговых предложений, заново настроить процесс рекламы и продаж, разработать совместно с банками ипотеку с минимальной ставкой, которая позволила вернуть спрос на новостройки. Благодаря этому рынок не испытал критического падения, как ожидали многие эксперты.
Общее количество сделок в 2022 году по сравнению с 2021-м снизилось на 14%. При этом число сделок без ипотеки сократилось на 38%, с ипотекой – выросло на 2% за счет увеличения доли и количества сделок в комфорт-классе. Средняя цена сделок в бизнес-классе выросла на 4% (в декабре 2022-го к декабрю 2021-го), а средняя цена по рынку новостроек, наоборот, сократилась на 6%.
Под знаком низких ставок
Ипотека и участие в кредитовании государства – очень важный фактор поддержки для отрасли. По информации Центробанка, в феврале 2023 года прирост льготной ипотеки составил 64% по сравнению с январем. Самой востребованной стала семейная ипотека (рост в 1,8 раза).
Крыша над головой: как льготная ипотека повлияет на рынок новостроек
В 2022-м субсидируемые ипотечные кредиты составили более трети от всех выданных кредитов, говорит доцент Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ, академический руководитель программы «Международный бизнес» Александр Габриелов. Речь не только о государственных мерах поддержки (например, семейная и льготная ипотека), но и о программах субсидирования ставки застройщиками, которые часто комбинируются с госпрограммами.
«Прошлый год вообще прошел под знаком низких ставок от застройщиков, которые опускались вплоть до 0,01% годовых, – отметил эксперт. – С одной стороны, эта мера поддержала спрос за счет существенного снижения ежемесячных платежей. С другой – она привела к завышению цен на жилье, продаваемое по субсидированным программам, на 20–30%».
Это не могло не обеспокоить Центральный банк, и в марте 2023-го он объявил о поэтапном ужесточении требований по ипотечным кредитам с разными первоначальными взносами: теперь банки должны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, если минимальный первоначальный взнос будет ниже 20% (с 1 июня 2023 года) и ниже 30% (с 1 января 2024-го).
Покупать или подождать: перспективы рынка недвижимости в 2023 году
По оценкам, такие меры должны остудить первичный рынок недвижимости и снизить цены на 10–15%. Но едва ли это поможет потребителям: первоначальный взнос 30% является заградительным для большинства из них.
«Возможно, девелоперы проявят изобретательность в разработке новых схем [скидок], – предполагает Габриелов. – Такие примеры, как программа кешбэка в размере первоначального взноса, мы уже видели».
Количество выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2023-го по сравнению с тем же периодом прошлого года сократилось на 13%, а их сумма – всего на 3%, что означает рост среднего размера займа в условиях подорожавшей «первички». По оценкам ЦБ, в феврале объем рыночной ипотеки достиг 210 млрд руб. При этом просрочка по кредитам с начала года увеличилась почти на 2 млрд руб., хотя и остается очень низкой – 0,41% (57,3 млрд руб. на 1 марта).
Плавный рост спроса
Борьба Центробанка с околонулевыми ставками по ипотеке от застройщиков принесла далеко не позитивные результаты для рынка строящегося жилья, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Повышение ставок выталкивает покупателей в сегмент вторичных и готовых квартир.
По данным Росреестра Москвы, за февраль этого года число сделок с готовым жильем выросло на 39%, тогда как количество покупок строящихся квартир уменьшилось на 8%. Обычно в феврале спрос растет относительно января, так как покупатели возвращаются на рынок после новогодних каникул.
Экономия в квадрате: покупатели квартир возвращаются к формату хрущевок
При этом в 2022-м московские девелоперы начали строительство 83 жилых и апартаментных комплексов (в 2021-м – 76), и это самый большой показатель за последние четыре года. «Весь прошлый год рынку приходилось существовать в условиях турбулентности, но со времен пандемии коронавируса он уже привык находиться в кризисных реалиях», – отмечает Надежда Коркка.
По ее словам, покупательская активность так и не вышла на уровень прошлого года. Повышение цен на недвижимость было вызвано прежде всего нарушением логистики поставок стройматериалов, что закономерно привело к их дефициту и росту себестоимости. Правда, ближе к концу года некоторые позиции скорректировались.
«Как показывает статистика, не для всех сегментов 2022 год оказался провальным: массовый и премиальный рынки жилья, к примеру, были вполне устойчивы. В настоящее время динамика цен везде демонстрирует плавный рост, при этом спрос пока находится на низком уровне», – обращает внимание эксперт. В массовом сегменте средневзвешенная цена квадратного метра за прошлый год выросла на 16,3%, в проектах бизнес-класса – на 9,8%, на премиальном рынке – на 19,9%, в элитном и делюкс-классах – на 17,9%.
Снижение ипотечных ставок благодаря программам застройщиков с дополнительным субсидированием помогло удержать спрос в целом на приемлемом уровне, уверен совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Активность покупателей сократилась примерно на 15–20%, что способствовало замедлению темпов роста средних цен на новостройки и появлению больших скидок, которые достигают 20–30% от стоимости квартиры. В целом в 2022 году произошла «жесткая посадка» рынка жилья после двух лет бума.
«Строительная индустрия продемонстрировала незаурядные способности к адаптации, – констатирует Владимир Щекин. – Сказались осмысленный опыт предыдущих кризисов, грамотный менеджмент, серьезная поддержка со стороны государственных и банковских институтов, своевременно проведенная реформа долевого строительства и цифровизация продаж. Поэтому удалось избежать череды банкротств, обеспечить выход нового предложения и соблюдение обязательств по социальной инфраструктуре». При этом эксперт отметил: для рынка жилья характерна ценовая инерция – стоимость может некоторое время расти даже после заметного сокращения спроса.
О долгосрочной стабилизации на рынке недвижимости пока говорить не приходится, считает Щекин. Застройщикам удалось найти точку баланса, но пока она находится на достаточно низком уровне.
По данным «Домклик», в большинстве регионов из топ-10 по числу ипотечных кредитов в начале 2023 года наблюдался спрос на первичное жилье, и поэтому цены росли, но уже в феврале было зафиксировано их снижение. В Москве, Санкт-Петербурге и Московской области цены вернулись к значениям ноября 2022-го или ниже.
Упал инвестиционный спрос на новостройки «старой» Москвы. По данным девелоперской компании Regions Development, по итогам 2022-го он сократился на 20% по сравнению с предыдущим годом. В январе 2023-го доля таких сделок составила 4%, в феврале – всего 2%.
В отличие от рынка первичного жилья, «вторичка» чувствует себя неплохо. Рынок в 2023 году стабилизировался, спрос в марте вырос на 27% по сравнению с февралем и на 7% – по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, рассказал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. Причина в том, что собственники жилья адаптировались к новым условиям и снизили расценки: за 2022-й чек сделки уменьшился в среднем на 20%. В этом году цены уже не падают, но и не растут. В среднем квартира по адекватной цене продается за неделю даже без дисконтов, говорит эксперт, хотя многие продавцы готовы к компромиссам.
Больше маленьких квартир
В сложившихся условиях какая-либо прогнозная аналитика нереальна. Она просто не сможет учесть все случайные и посторонние факторы, которые влияют на рынок, считает Владимир Щекин. В 2023 году ситуация на рынке будет определяться эффективностью и привлекательностью государственных мер поддержки спроса на жилье. Власти продлили льготную ипотеку и расширили семейную. На рынок придут семьи с детьми старшего возраста. Помимо этого, появятся новые группы клиентов (в частности, военнослужащие с семьями). При отсутствии новых внешних шоков ситуация будет постепенно стабилизироваться, полагает эксперт.
Квартира с молотка: разрешат ли банкротам сохранить ипотечное жилье
Среди покупательских запросов при выборе жилья у семей с детьми можно выделить тренд на наличие развитой инфраструктуры и образовательных учреждений. Также сохраняется интерес к комплексной спортивно-оздоровительной составляющей: тенденция к заботе о собственном здоровье и здоровье семьи крепнет.
В 2023-м рынок недвижимости будет сильно зависеть от государственной политики и от регулятора, согласен старший научный сотрудник лаборатории финансовых исследований Института Гайдара Сергей Зубов. Существенного снижения цен ждать не следует, учитывая рост стоимости строительных материалов. По его словам, повышение цен даже в условиях неблагоприятной экономической среды стало главным трендом 2022 года.
Также он отметил масштабную цифровизацию ипотечного рынка, способствующую росту доступности кредитов, что важно в условиях продления государственных программ субсидирования ипотеки.
Высокий уровень неопределенности на рынке недвижимости в этом году сохранится, поскольку политическая и экономическая ситуация от стабильности пока далека, говорит Надежда Коркка. Тем не менее уже сейчас можно выделить несколько трендов. Во-первых, продолжится сокращение площади приобретаемых квартир, что обусловлено как уменьшением доходов населения, так и повышением ипотечных ставок. Во-вторых, государство будет стимулировать спрос различными мерами поддержки, и многие из них окажутся направлены на конкретные целевые группы. Существенного роста цен не ожидается, поскольку количество предложений растет, а материальные возможности покупателей ограниченны. В Москве, чтобы усилить коммерческую эффективность проектов, будут строить больше небоскребов.
«Не стоит лукавить: рынок стагнирует, и год будет непростым. Но и ожидать резкого падения цен тоже не приходится, в этом никто не заинтересован», – считает Вера Стефан. По ее мнению, в течение года рынок может вновь нащупать баланс спроса и предложения. Застройщики планируют вводить в продажу новые объекты, в том числе для того, чтобы обеспечить больший ассортимент в своих проектах.
На вторичном рынке кардинальных изменений также не предвидится. Вероятно, спрос еще подрастет, но скачков цен не будет, как и заметного их роста, – цены либо не изменятся, либо чуть снизятся, полагает Сергей Шлома. Это зависит от разных обстоятельств и в значительной степени от застройщиков: если они примут некое централизованное решение о понижении стоимости квадратного метра в новостройках и банки согласуют им новые финансовые планы, тогда, вполне вероятно, рынку вторичного жилья придется еще опускать цены. Многое также зависит от ЦБ и ключевой ставки: если регулятор ее поднимет и увеличатся ставки по ипотеке, стоимость вторичного жилья пойдет вниз.
Читайте на смартфоне наши Telegram-каналы: Профиль-News, и журнал Профиль. Скачивайте полностью бесплатное мобильное приложение журнала "Профиль".
