Наверх
29 января 2023

Покупать или подождать: перспективы рынка недвижимости в 2023 году

Жилищное строительство новостройки
©Сергей Коньков/Коммерсантъ/Vostock Photo

Строительная отрасль встретила 2023 год в условиях высокой турбулентности и неопределенности. Очевидно, что ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от большого числа факторов и пока еще не сформировавшихся трендов.

В 2023-м не стоит ждать восстановления рекордных темпов роста рынка, характерных для предыдущих лет, считает старший научный сотрудник лаборатории финансовых исследований Института Гайдара Сергей Зубов. В начале года будет формироваться новый баланс спроса и предложения, в связи с чем вероятны незначительные колебания темпов роста рынка. По его мнению, более серьезные изменения могут быть связаны с расширением льготных ипотечных программ. Однако такое вмешательство в рынок эксперт считает нежелательным. «Льготная ипотека должна быть адресной и социальной поддержкой, а не причиной перегрева рынка», – полагает он.
Другим важным фактором оживления спроса на рынке недвижимости может стать восстановление его инвестиционной привлекательности, утраченной из-за высоких цен и снижения инвестиционной активности населения.

Под гнетом обстоятельств

По мнению заместителя директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, в 2023 году все секторы недвижимости без исключения будут находиться под давлением проблем, связанных со сжатием спроса. Крупные игроки рынка будут требовать от государства «безусловную поддержку», так как они «системообразующие». Но «оказание такой поддержки из бюджета неминуемо нанесет удар по конкуренции и, соответственно, качеству, которое продолжит снижаться», считает эксперт.

Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости

Вероятнее всего, будут использованы временные меры поддержки спроса в виде той же льготной ипотеки, прогнозирует Татьяна Школьная. Краткосрочные меры не меняют систему, а сегодняшние вызовы настолько масштабны, что требуют серьезных шагов, которые поддержат спрос и предложение, со сроками действия, кратно перекрывающими инвестиционные циклы проектов. Такие меры должны вселять уверенность в стабильность рынка для всех игроков, от инвесторов до конечных потребителей.

Однако шансы на корректировку подходов к поддержке и развитию рынка эксперт оценивает как крайне небольшие. Качественная разработка инициатив, системно поддерживающих развитие рынка, займет не меньше года, а значит, первые результаты появятся не ранее четвертого квартала 2023-го.

Тем временем на рынке труда сохранится тренд на отток высококлассных специалистов из строительной отрасли в другие секторы экономики, и дефицит рабочих рук на стройке усилится. Вместе с тем вырастет отечественное производство важных для рынка товаров – от гвоздей и саморезов до программного обеспечения. Товарные цепочки будут переориентированы с Запада на Восток. «Выиграют те, кто быстро и гибко подстраивается под обстоятельства, выполняет свои обязательства и способен адекватно реагировать на быстро меняющуюся реальность», – полагает Татьяна Школьная.

Как стимулировать спрос

Уровень определенности в обществе повысился после завершения частичной мобилизации, и в конце 2022 года наблюдалось оживление на рынке, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Так, в премиальном сегменте клиенты, ранее решившие вложиться в зарубежную недвижимость, вновь стали рассматривать приобретение столичных новостроек.

По его мнению, положительная динамика на рынке сохранится и в 2023 году, в том числе благодаря льготным ипотечным программам. Сейчас россияне чаще всего пользуются именно жилищными кредитами с господдержкой, в том числе в рамках комбинированных программ. Самой популярной, вероятно, станет семейная ипотека, ей теперь смогут воспользоваться все семьи, в которых есть не менее двух несовершеннолетних детей. «Президент заявил, что государство все-таки будет сворачивать льготные программы, но «плавно». Возможно, процесс растянется на годы. За это время строительная отрасль сможет существенно окрепнуть, окончательно адаптировавшись к работе в условиях внешнего давления», – считает Голев.

Крыша над головой: как льготная ипотека повлияет на рынок новостроек

Рынок сохранит относительную стабильность, полагает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Обеспечение россиян жильем – одна из стратегических задач правительства, поэтому отрасль продолжат поддерживать. Сами девелоперы также будут стимулировать покупательский спрос программами, разработанными совместно с финансовыми организациями.

Цены при этом снижаться не будут. Ценовая политика определяется не только экономической ситуацией, но и себестоимостью строительства. Нарушенные логистические цепочки поставок материалов нельзя наладить за один или даже два года, на это уйдет значительно больше времени. Стабильно работающее импортозамещение – еще более длительный процесс.

Средняя стоимость нового жилья стабилизируется, отмечает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Застройщики становятся более гибкими при проведении ценовой политики, предлагают скидки. Это поможет привлечь на рынок больше клиентов, и есть шансы, что в 2023 году спрос восстановится. «Однако фон по-прежнему тревожный, нестабильность не способствует принятию позитивного решения о покупке жилья для клиентов, и многое зависит от эффективности мер властей в преодолении негативных последствий 2022 года», – подчеркнул Щекин.

Наступивший год может оказаться еще более сложным, чем 2022-й, говорит директор департамента ипотечного страхования «Абсолют Страхование» Дарья Зуева. Клиентам становится все сложнее накопить первоначальный взнос на покупку жилья и найти предложение кредита под небольшой процент. Застройщикам нужно подумать о том, как стимулировать спрос: возможно, придется снижать цены. Страховым компаниям предстоит работать над способами привлечения клиентов – проводить акции и улучшать страховые программы, делая их более выгодными для заемщиков.

Плавное давление на цены

В 2023 году рынку недвижимости, как и прочим сферам, нужно быть готовым затянуть пояса, считает директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В нынешних социально-экономических условиях неизбежно снижение покупательной способности населения. Ужесточение условий ипотечного кредитования тоже очевидно: ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная – тоже, следовательно, число ипотечных сделок снизится. Продолжится и давление на цены. «Мы прогнозируем дальнейшее уменьшение цен примерно на 10%, плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%», – говорит Шлома. Тем не менее тотального падения востребованности жилья он не ожидает, так как недвижимость остается приоритетным вариантом вложения денег в отсутствие альтернативных возможностей.

Нет предпосылок к радикальным изменениям и на рынке найма недвижимости, отмечает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В течение года возможны небольшие колебания спроса и предложения, но в большей степени они будут носить сезонный характер. «Резких скачков цен также не предвидится. В условиях невысокого спроса при растущем предложении, когда увеличивается конкуренция, наймодатели готовы делать скидки», – рассказала Полякова. По ее словам, сейчас цены на рынке регулируются дисконтом в среднем 5–10%.

Избранные статьи в telegram-канале ProfileJournal
Больше интересного на канале Дзен-Профиль